Répondre à : DECLARATION DES REVENUS DES LOCATIONS MEUBLEES

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Patrick.MPatrick.M
Membre ARGENT

Bonjour Benoit, bonjour heureux adhérents,

pour faire suite au post de Benoit ce matin 8 avril 2020, quelques précisions sur le fonctionnement du réel vs le micro-bic. Encore merci à Amélie Poupin qui m’a expliqué tout ce qui suit avec un grand sens pédagogique.

Dans quel cas vaut-il mieux opter pour le réel ?

1. Le réel est intéressant, voire incontournable, si le bien à la location a une valeur foncière estimée importante (susceptible de générer des amortissements élevés) et/ou si les intérêts d’emprunt sont importants. Attention, il ne faut pas prendre en compte la valeur d’achat du bien offert à la location, éventuellement augmentée du coût des travaux, mais la valeur estimée par un agent immobilier ou un notaire (ou vous-même mais à vos risques et périls en cas de contrôle ultérieur).

2. L’amortissement qui vient en déduction de vos revenus locatifs se calcule en divisant par 20 cette valeur estimée, diminuée d’un pourcentage représentant la valeur du terrain. Exemple 1 : ma vieille bâtisse, offerte à la location toute l’année, estimée 400 K€, moins 10% pour le terrain (elle est située dans un tout petit village en Cévennes où le terrain ne vaut pas grand chose), permet un amortissement de 18.000 €. Exemple 2 : le rez-de-jardin offert à la location toute l’année de ma résidence principale, estimée 1.200 K€ moins 20% pour le terrain (j’habite près de Montpellier), génère un amortissement de 48.000 € x 30% = 14.400 €, parce que ce rez-de-jardin représente 30% de la surface habitable.

3. Attention : si votre bien n’est offert à la location qu’une partie de l’année, l’amortissement déductible se calcule au pro rata de cette période, par exemple 50% si le bien n’est à la location que 6 mois par an.

Quelles charges sont déductibles ?

Quasiment toutes.

1. Les intérêts d’emprunt. Les frais de dossier, les frais de courtier éventuel.

2. La taxe foncière. Éventuellement au pro rata de la surface du bien à la location rapportée à la surface totale. Dans mon cas pour le rez-de-jardin, 3.600 € x 30% = 1.080 €

3. La CFE (cotisation foncière des entreprises, ex taxe professionnelle), exigible dès lors que vous êtes inscrit au registre du commerce, ce qui est obligatoire, et que vous avez un Siret. Variable selon les communes, de l’ordre de 200 à 250 €.

4. Les frais de tenue de comptabilité (450 €), et l’adhésion à un CGA (centre de gestion consultation), environ 100 €.

5. L’eau, l’électricité, le gaz (toujours au pro rata de la surface ET du nombre de semaines louées si le bien à la location est partie de votre résidence), la laverie, l’aide-ménagère, les cadeaux, les adhésions aux OTA, l’abonnement Internet, les frais liés à votre site Internet, les outils de promotion. Liste probablement non exhaustive.

Les frais de comptabilité

1. Grace au partenariat entre LVP et ComptaCom, ils sont de 375 € ht, soit 450 € ttc /an. Plus 50 € de frais d’ouverture de dossier (au lieu de 150 €)

2. L’adhésion à un CGA est obligatoire. CompaCom s’occupe de tout. Environ 100 €

3. Ces tarifs sont pratiqués quel que soit le nombre de biens à la location.

4. Paiement étalé sur 6 mois de juillet à décembre.

5. L’état ristourne les 2/3 de ces frais sous forme de réduction d’impôt (pas de crédit d’impôt). Donc si vous êtes imposable le coût réel de confier votre comptabilité à un professionnel est de l’ordre de 180 €. Mais c’est bien la totalité de ces frais, 550 €, qui est déductible de vos revenus locatifs.

Alors réel ou micro-bic ?

Avec les indications ci-dessus vous pouvez facilement faire une rapide estimation de vos bénéfices, et plus vraisemblablement de vos déficits locatifs. Et comparer le résultat au micro-bic après application d’un abattement de 50% ou 71% si vous avez pris la précaution d’obtenir le classement en meublé de tourisme. Classement que je ne saurai trop vous recommander.

Le classement n’est pas nécessaire pour opter pour le régime réel.

Le seuil de 23 K€

Ca c’est le plus mauvais coup porté à notre activité depuis 2017 !! Si vous dépassez 23 K€ de revenus locatifs vous êtes assujettis à payer les cotisations sociales au RSI. Au pro rata de vos revenus mais avec un minimum forfaitaire de l’ordre de 1.200 € / an. Je vous déconseille de croire que vous passerez au travers !!

Si, comme moi, vous êtes mariés, vous avez 2 biens et générez moins de 23 K€ de revenus locatifs pour chacun des biens :

1. vous déclarerez un bien au nom de votre conjoint(e) (avec le Siret à son nom),

2. un bien à votre nom (avec un Siret à votre nom),

3. il vous faudra ouvrir 2 dossiers, faire tenir (et payer…) 2 comptabilités, et déclarer les 2 bénéfices ou déficits dans votre déclaration annuelle de revenus.

4. peu importe que votre déclaration annuelle de revenus soit commune.

J’espère que ce long post vous éclairera sur la question du choix fiscal pour déclarer vos revenus locatifs. Pour résumer :

1. si vos biens à la location ont une valeur foncière importante, et à fortiori si vous avez des intérêts d’emprunt élevés, il est quasiment certain que vous devez opter pour le régime du réel (au moins jusqu’à 50 K€ de revenus)

2. ComptaCom s’occupant absolument de tout une fois scannés vos contrats et les 7 ou 8 documents attestant de vos charges, opter pour le réel s’avère d’une grande simplicité. Pour 180 € /an, ce serait dommage de vous en priver.

Merci cher Président d’avoir su initier ce partenariat.

3 membres ont remercié l’auteur pour ce post.

– NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVP – 

C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVP est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVP n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

– SIGNALER UNE ANNONCE – 

 
👉 Nous attachons une grande importance à la qualité des annonces proposées sur notre site. Si malgré notre vigilance vous estimez que cette annonce n’est pas légitime, merci de nous le signaler en précisant les raisons. Nous contacterons directement son propriétaire pour étudier avec lui les raisons de vos doutes.

  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.

– BESOIN D’AIDE –

Avez-vous consulté la rubrique « Besoin d’aide » ?
👉 La réponse à votre question attend peut-être votre lecture…

Si malgré tous nos efforts dans la rédaction de ces guides vous n’avez pas trouvé la réponse à votre question, contactez-vous. Nous vous aiderons à trouver une solution adaptée à votre situation.

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