DECLARATION DES REVENUS DES LOCATIONS MEUBLEES

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  • Ce sujet contient 11 réponses, 6 participants et a été mis à jour pour la dernière fois par LVPLVP, le il y a 3 mois.
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    Sujet
  • #3975
    AngéliqueAngélique
    Membre BRONZE

    Un énorme merci à Benoit !!!!!!

    Début mai je me désolais d’avoir été négligente par rapport à la façon de déclarer les revenus de notre location. Comme nous débutons, nous avons été pris par la rénovation de la propriété, les travaux en tous genres et avons complétement mis de côté le fait de nous faire classer et tous ce qui est paperasse et compta. Ce d’autant que nous n’y connaissons absolument rien. Nous nous préparions donc à être imposés sur 50% des bénéfices de la location.

    Benoit m’a donné les coordonnées de son cabinet comptable en m’expliquant qu’ils étaient hyper sérieux et performants.

    Et bien c’est en dessous de la vérité ! Ils nous ont répondu le we de l’ascension (ce qui est déjà bon signe) et, alors que le mois de mai est hyper chargé pour eux, ils ont réussi à travailler sur notre dossier, le tout par mail et correspondance car nous habitons à plus de 700 km du cabinet. Avec une efficacité et une rapidité rare. Et pour un tarif des plus raisonnable.

    Résultat des courses, au lieu d’être imposés sur 50 % des revenus locatifs, nous sommes en déficit (en raison des travaux ) de plusieurs milliers d’euros.

    Donc un grand merci à eux et à Benoit pour son super conseil !

     

    Angélique
    la-maison-lotte.fr

    1 membre a remercié l’auteur pour ce post.
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    • #10273876
      Patrick.MPatrick.M
      Membre ARGENT

      Bonjour Benoit, bonjour heureux adhérents,

      pour faire suite au post de Benoit ce matin 8 avril 2020, quelques précisions sur le fonctionnement du réel vs le micro-bic. Encore merci à Amélie Poupin qui m’a expliqué tout ce qui suit avec un grand sens pédagogique.

      Dans quel cas vaut-il mieux opter pour le réel ?

      1. Le réel est intéressant, voire incontournable, si le bien à la location a une valeur foncière estimée importante (susceptible de générer des amortissements élevés) et/ou si les intérêts d’emprunt sont importants. Attention, il ne faut pas prendre en compte la valeur d’achat du bien offert à la location, éventuellement augmentée du coût des travaux, mais la valeur estimée par un agent immobilier ou un notaire (ou vous-même mais à vos risques et périls en cas de contrôle ultérieur).

      2. L’amortissement qui vient en déduction de vos revenus locatifs se calcule en divisant par 20 cette valeur estimée, diminuée d’un pourcentage représentant la valeur du terrain. Exemple 1 : ma vieille bâtisse, offerte à la location toute l’année, estimée 400 K€, moins 10% pour le terrain (elle est située dans un tout petit village en Cévennes où le terrain ne vaut pas grand chose), permet un amortissement de 18.000 €. Exemple 2 : le rez-de-jardin offert à la location toute l’année de ma résidence principale, estimée 1.200 K€ moins 20% pour le terrain (j’habite près de Montpellier), génère un amortissement de 48.000 € x 30% = 14.400 €, parce que ce rez-de-jardin représente 30% de la surface habitable.

      3. Attention : si votre bien n’est offert à la location qu’une partie de l’année, l’amortissement déductible se calcule au pro rata de cette période, par exemple 50% si le bien n’est à la location que 6 mois par an.

      Quelles charges sont déductibles ?

      Quasiment toutes.

      1. Les intérêts d’emprunt. Les frais de dossier, les frais de courtier éventuel.

      2. La taxe foncière. Éventuellement au pro rata de la surface du bien à la location rapportée à la surface totale. Dans mon cas pour le rez-de-jardin, 3.600 € x 30% = 1.080 €

      3. La CFE (cotisation foncière des entreprises, ex taxe professionnelle), exigible dès lors que vous êtes inscrit au registre du commerce, ce qui est obligatoire, et que vous avez un Siret. Variable selon les communes, de l’ordre de 200 à 250 €.

      4. Les frais de tenue de comptabilité (450 €), et l’adhésion à un CGA (centre de gestion consultation), environ 100 €.

      5. L’eau, l’électricité, le gaz (toujours au pro rata de la surface ET du nombre de semaines louées si le bien à la location est partie de votre résidence), la laverie, l’aide-ménagère, les cadeaux, les adhésions aux OTA, l’abonnement Internet, les frais liés à votre site Internet, les outils de promotion. Liste probablement non exhaustive.

      Les frais de comptabilité

      1. Grace au partenariat entre LVP et ComptaCom, ils sont de 375 € ht, soit 450 € ttc /an. Plus 50 € de frais d’ouverture de dossier (au lieu de 150 €)

      2. L’adhésion à un CGA est obligatoire. CompaCom s’occupe de tout. Environ 100 €

      3. Ces tarifs sont pratiqués quel que soit le nombre de biens à la location.

      4. Paiement étalé sur 6 mois de juillet à décembre.

      5. L’état ristourne les 2/3 de ces frais sous forme de réduction d’impôt (pas de crédit d’impôt). Donc si vous êtes imposable le coût réel de confier votre comptabilité à un professionnel est de l’ordre de 180 €. Mais c’est bien la totalité de ces frais, 550 €, qui est déductible de vos revenus locatifs.

      Alors réel ou micro-bic ?

      Avec les indications ci-dessus vous pouvez facilement faire une rapide estimation de vos bénéfices, et plus vraisemblablement de vos déficits locatifs. Et comparer le résultat au micro-bic après application d’un abattement de 50% ou 71% si vous avez pris la précaution d’obtenir le classement en meublé de tourisme. Classement que je ne saurai trop vous recommander.

      Le classement n’est pas nécessaire pour opter pour le régime réel.

      Le seuil de 23 K€

      Ca c’est le plus mauvais coup porté à notre activité depuis 2017 !! Si vous dépassez 23 K€ de revenus locatifs vous êtes assujettis à payer les cotisations sociales au RSI. Au pro rata de vos revenus mais avec un minimum forfaitaire de l’ordre de 1.200 € / an. Je vous déconseille de croire que vous passerez au travers !!

      Si, comme moi, vous êtes mariés, vous avez 2 biens et générez moins de 23 K€ de revenus locatifs pour chacun des biens :

      1. vous déclarerez un bien au nom de votre conjoint(e) (avec le Siret à son nom),

      2. un bien à votre nom (avec un Siret à votre nom),

      3. il vous faudra ouvrir 2 dossiers, faire tenir (et payer…) 2 comptabilités, et déclarer les 2 bénéfices ou déficits dans votre déclaration annuelle de revenus.

      4. peu importe que votre déclaration annuelle de revenus soit commune.

      J’espère que ce long post vous éclairera sur la question du choix fiscal pour déclarer vos revenus locatifs. Pour résumer :

      1. si vos biens à la location ont une valeur foncière importante, et à fortiori si vous avez des intérêts d’emprunt élevés, il est quasiment certain que vous devez opter pour le régime du réel (au moins jusqu’à 50 K€ de revenus)

      2. ComptaCom s’occupant absolument de tout une fois scannés vos contrats et les 7 ou 8 documents attestant de vos charges, opter pour le réel s’avère d’une grande simplicité. Pour 180 € /an, ce serait dommage de vous en priver.

      Merci cher Président d’avoir su initier ce partenariat.

      3 membres ont remercié l’auteur pour ce post.
      • #10275209
        LVPLVP
        Administrateur

        Merci à vous, Patrick, d’avoir apporté ces précisions !

        D’ailleurs je viens d’apprendre l’astuce fiscale pour échapper au seuil des 23K€ si on a deux locations… Comme quoi il est toujours interessant de partager son expérience !

        Benoit - Administrateur de LVP

    • #10257060
      Patrick.MPatrick.M
      Membre ARGENT

      Bonjour à toutes et tous,

      j’espère que ce forum est le bon pour vous faire part de l’excellente expérience que je viens de vivre grâce à Benoit en particulier et LVP en général.

      Dès réception de la dernière newsletter (6 avril 2020), j’ai utilisé le simulateur proposé par ComptaCom, cabinet avec lequel LVP a établi un partenariat. J’ai en outre posé quelques questions en commentaires. J’ai reçu le résultat de la simulation par mail dans la minute. Pas très lisible et, bien sûr, pas de réponses à mes questions.

      Moins de 24 heures plus tard j’ai reçu un appel téléphonique du cabinet (Amélie Poupin). Pendant plus d’une heure elle a répondu avec précision et patience à toutes mes interrogations. Malgré une relative complexité (2 biens à la location dont un est une partie de notre résidence principale, 2 départements différents, plus de 23 K€ de revenus). Et expliqué très clairement toutes les modalités de fonctionnement de leur intervention.

      Pour résumer : en 2019 38 K€ de revenus locatifs pour les 2 biens à la location.

      – Si déclarés au micro-bic = 3.800 € impôts et CSG (après abattement de 71% puisque les 2 biens sont classés meublés de tourisme).

      – Si déclarés au réel = 0 € impôt et CSG et 360 € de tenue de comptabilité (180 € par bien pour rester sous le seuil de 23 K€ pour chaque bien et échapper aux cotisations RSI). Le principal poste qui conduit à un bénéfice nul est l’amortissement du bien sur 20 ans.

      Tout ce que j’ai à faire : scanner mes contrats et factures de charges. TOUT : taxe foncière, électricité, eau, gaz, laverie, déclaration CESU aides-ménagères, abonnement Internet, cadeaux arrivée, etc.  Elle s’occupe de tout (y compris l’obtention du Siret obligatoire). Et me fournit les montants et rubriques à remplir pour ma déclaration d’impôts 2019.

      Je recommande sans réserve à chacune et chacun d’entre vous de prendre attache avec Amélie 02.43.64.17.27. Elle allie compétence, patience, gentillesse. Et peut vous faire économiser beaucoup.

      N’hesitez pas à m’appeler pour toute explication complémentaire : 04 67 59 56 37

      Patrick

      2 membres ont remercié l’auteur pour ce post.
      • #10267486
        LVPLVP
        Administrateur

        Bonjour Patrick,

        Merci pour le partage de votre expérience avec nouveau partenaire “ComptaCom”.

        Nous avons sélectionné ce cabinet d’experts comptables spécialisés en location meublé car tous nos membres qui ont pu faire appel à leurs services sont unanimes concernant la qualité de leurs prestations et conseils.

        👉 Ce partenariat, n’est pas une publicité, c’est un véritable service gagnant proposé à nos membres.

        Dans votre cas, si j’ai bien suivi, ils viennent de vous faire économiser 3.440€ :

        3800€ d’impôts en moins – les 360€ de frais comptable… Pas mal !

        Je vous invite à partager votre expérience dans les commentaires de l’article : Comment déclarer mes revenus locatifs ?

        Benoit - Administrateur de LVP

      • #10257367
        COCOONINGCOCOONING
        Membre BRONZE

        Bonsoir,  pour donner suite aux commentaires de Patrick M, je confirme la réactivité de cette équipe. Je leur avais adressé mes questions d’ordre fiscal (en partie déjà dans ce post), et j’ai obtenu une réponse précise et rapide. Il est plus que probable que ce sera mon futur cabinet comptable.

        Donc merci à Benoît pour la recommandation.

        1 membre a remercié l’auteur pour ce post.
    • #2909559
      COCOONINGCOCOONING
      Membre BRONZE

      Bonjour, ayant démarré fin 2016 par acquisition puis travaux de réhabilitation jusqu’en début 2018, nous avons donc deux années de déficit foncier (statut LMNP, bic au réel).

      Premières recettes en 2018, mais encore en déficit (travaux).

      ces déficits sont validés si 3 ans de location, mais doit-on attendre ce délai pour qu’ils soient décomptés du revenu imposable?

      Merci d’avance pour toute info

      • #2909669
        BennynetBennynet
        Membre ADMINISTRATEUR

        Bonjour “Cocooning”,

        En LMNP au réel, vous pouvez reporter vos déficits sur plusieurs années. Je vais retrouvé le nombre d’années possibles (de mémoire c’est 5 ans) et je reviens vers vous. Au besoin, je vais consulter mon expert comptable pour vous apporter une réponse plus fiable.

        Apres, cela dépend aussi de votre plan d’amortissement : Certains investissements sont  amortissables sur très peu d’années, d’autres sur plusieurs.

        Par contre il est clair que vous ne pourrez pas récupérer la partie du déficit de votre activité de LMNP sur vos autres revenus imposables personnels. Le déficit LMNP ne peut donc venir en déduction que de cette activité dans le temps.

        Benoit.

         

        www.villamenerbellec.com
        www.location-vacances-vista.com

      • #2921957
        COCOONINGCOCOONING
        Membre BRONZE

        Merci Benoît pour le contenu comme pour la célérité de la réponse.

        J’avais surtout un doute concernant la possibilité de déduction du revenu (global ou foncier spécifiquement). Vous m’avez donc bien renseigné…on patientera.

        Avec mes voeux pour 2019, recevez nos encouragements pour votre équipe.

        (et n’hésitez pas à penser Descartes pour vos vacances ! )

        salutations / Cocooning

      • #2922366
        BennynetBennynet
        Membre ADMINISTRATEUR

        Pour compléter (encore un peu plus) ma précédente réponse, et après avoir sollicité mon expert comptable sur la question :

        Les amortissements sont souvent à l’origine de gros déficits. Cependant en location meublée un déficit ne peut être du aux amortissements. Tous les ans, il faut donc intégrer les amortissements à la hauteur du déficit amenant ainsi à un résultat fiscal de zéro. Les amortissements non utilisés viennent alors constituer une réserve d’amortissements reportable dans le temps sans limitation de durée (c’est la bonne nouvelle) : Cette réserve pourra alors être utilisée le jour où vous serez en bénéfice afin de limiter celui-ci sur un plus grand nombre d’années.

        Il est aussi possible de globaliser ses revenus LMNP sur plusieurs biens. Dans ce cas, un seul bilan comptable de l’ensemble vos revenus LMNP (en annexe de votre déclaration de revenus personnel) est établit. Ainsi, les déficits d’un bien peuvent venir compenser les bénéfices d’un autre bien du moment où ces biens sont en LMNP.

        Bonne journée,

        Benoit

        www.villamenerbellec.com
        www.location-vacances-vista.com

        2 membres ont remercié l’auteur pour ce post.
    • #12781

      Avez vous lu cet article ?

      http://immobilier.lefigaro.fr/article/ce-logiciel-traque-les-locations-saisonnieres-non-declarees_dc7c4ed2-9d27-11e7-a902-9e94355538c4/

       

      Gites en Alsace
      www.gite-alsace.eu

      3 membres ont remercié l’auteur pour ce post.
    • #4025
      LVPLVP
      Administrateur

      Bonjour Angélique,

      Je suis très heureux de lire que j’ai pu faire économiser beaucoup d’argent !

      Effectivement, je suis moi aussi très content de ce cabinet d’expert comptable spécialisé dans notre activité de LMNP. Leur prestation est de 450€/an (à passer en charge) et ils s’occupent de tout et sont très réactif. Ils suivent au jour le jour les règles comptables et fiscales pour optimiser notre bilan de fin d’année. Très pro.

      A recommander pour tous ceux qui veulent déclarer leurs revenus locatifs au réel. Pour que ce soit intéressant il faut avoir des investissements à amortir et/ou des emprunts sur la propriété en question.

      Dans tous les cas on peut leur demander une étude gratuite pour estimer l’intérêt du réel vs le BIC.

      Je n’ai aucun lien avec ce cabinet mais le je recommande :

      L’expert-comptable des locations meublées

      A l’occasion, il faudra leur demander qu’ils proposent une réduction aux membres LVP !

      Bonne soirée,

      Benoit.

      Benoit - Administrateur de LVP

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NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVP

C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVP est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVP n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
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• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
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•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

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