DECLARATION DES REVENUS DES LOCATIONS MEUBLEES
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- Sujet
Un énorme merci à Benoit !!!!!!
Début mai je me désolais d’avoir été négligente par rapport à la façon de déclarer les revenus de notre location. Comme nous débutons, nous avons été pris par la rénovation de la propriété, les travaux en tous genres et avons complétement mis de côté le fait de nous faire classer et tous ce qui est paperasse et compta. Ce d’autant que nous n’y connaissons absolument rien. Nous nous préparions donc à être imposés sur 50% des bénéfices de la location.
Benoit m’a donné les coordonnées de son cabinet comptable en m’expliquant qu’ils étaient hyper sérieux et performants.
Et bien c’est en dessous de la vérité ! Ils nous ont répondu le we de l’ascension (ce qui est déjà bon signe) et, alors que le mois de mai est hyper chargé pour eux, ils ont réussi à travailler sur notre dossier, le tout par mail et correspondance car nous habitons à plus de 700 km du cabinet. Avec une efficacité et une rapidité rare. Et pour un tarif des plus raisonnable.
Résultat des courses, au lieu d’être imposés sur 50 % des revenus locatifs, nous sommes en déficit (en raison des travaux ) de plusieurs milliers d’euros.
Donc un grand merci à eux et à Benoit pour son super conseil !
1 membre a remercié l’auteur pour ce post.
Bonjour Stéphanie,
Tout d’abord bienvenu dans la grande famille LVP ! L’objectif premier de notre site est avant tout l’entraide et le partage de nos connaissances. Vous êtes donc dans la bonne direction !
Pour essayer de répondre à votre question, je ne pense pas que la date de signature du compromis de vente va changer beaucoup de choses sur votre fiscalité, l’expert comptable fera le nécessaire pour tenir compte de la valeur d’achat pour son amortissement ainsi que pour l’emprunt. Mais pour en avoir le coeur net, mieux vaut contacter notre cabinet partenaire pour leur poser directement la question, cela n’engage a rien (leurs conseils sont gratuits). D’ailleurs, il est toujours recommandé d’anticiper.
👉 Pensez à vous recommander de la part de LVP dès votre premier contact pour bénéficier de la remise LVP 😎
Benoit - Administrateur de LVP Direct
Bonjour Benoit, bonjour heureux adhérents,
pour faire suite au post de Benoit ce matin 8 avril 2020, quelques précisions sur le fonctionnement du réel vs le micro-bic. Encore merci à Amélie Poupin qui m’a expliqué tout ce qui suit avec un grand sens pédagogique.
Dans quel cas vaut-il mieux opter pour le réel ?
1. Le réel est intéressant, voire incontournable, si le bien à la location a une valeur foncière estimée importante (susceptible de générer des amortissements élevés) et/ou si les intérêts d’emprunt sont importants. Attention, il ne faut pas prendre en compte la valeur d’achat du bien offert à la location, éventuellement augmentée du coût des travaux, mais la valeur estimée par un agent immobilier ou un notaire (ou vous-même mais à vos risques et périls en cas de contrôle ultérieur).
2. L’amortissement qui vient en déduction de vos revenus locatifs se calcule en divisant par 20 cette valeur estimée, diminuée d’un pourcentage représentant la valeur du terrain. Exemple 1 : ma vieille bâtisse, offerte à la location toute l’année, estimée 400 K€, moins 10% pour le terrain (elle est située dans un tout petit village en Cévennes où le terrain ne vaut pas grand chose), permet un amortissement de 18.000 €. Exemple 2 : le rez-de-jardin offert à la location toute l’année de ma résidence principale, estimée 1.200 K€ moins 20% pour le terrain (j’habite près de Montpellier), génère un amortissement de 48.000 € x 30% = 14.400 €, parce que ce rez-de-jardin représente 30% de la surface habitable.
3. Attention : si votre bien n’est offert à la location qu’une partie de l’année, l’amortissement déductible se calcule au pro rata de cette période, par exemple 50% si le bien n’est à la location que 6 mois par an.
Quelles charges sont déductibles ?
Quasiment toutes.
1. Les intérêts d’emprunt. Les frais de dossier, les frais de courtier éventuel.
2. La taxe foncière. Éventuellement au pro rata de la surface du bien à la location rapportée à la surface totale. Dans mon cas pour le rez-de-jardin, 3.600 € x 30% = 1.080 €
3. La CFE (cotisation foncière des entreprises, ex taxe professionnelle), exigible dès lors que vous êtes inscrit au registre du commerce, ce qui est obligatoire, et que vous avez un Siret. Variable selon les communes, de l’ordre de 200 à 250 €.
4. Les frais de tenue de comptabilité (450 €), et l’adhésion à un CGA (centre de gestion consultation), environ 100 €.
5. L’eau, l’électricité, le gaz (toujours au pro rata de la surface ET du nombre de semaines louées si le bien à la location est partie de votre résidence), la laverie, l’aide-ménagère, les cadeaux, les adhésions aux OTA, l’abonnement Internet, les frais liés à votre site Internet, les outils de promotion. Liste probablement non exhaustive.
Les frais de comptabilité
1. Grace au partenariat entre LVP et ComptaCom, ils sont de 375 € ht, soit 450 € ttc /an. Plus 50 € de frais d’ouverture de dossier (au lieu de 150 €)
2. L’adhésion à un CGA est obligatoire. CompaCom s’occupe de tout. Environ 100 €
3. Ces tarifs sont pratiqués quel que soit le nombre de biens à la location.
4. Paiement étalé sur 6 mois de juillet à décembre.
5. L’état ristourne les 2/3 de ces frais sous forme de réduction d’impôt (pas de crédit d’impôt). Donc si vous êtes imposable le coût réel de confier votre comptabilité à un professionnel est de l’ordre de 180 €. Mais c’est bien la totalité de ces frais, 550 €, qui est déductible de vos revenus locatifs.
Alors réel ou micro-bic ?
Avec les indications ci-dessus vous pouvez facilement faire une rapide estimation de vos bénéfices, et plus vraisemblablement de vos déficits locatifs. Et comparer le résultat au micro-bic après application d’un abattement de 50% ou 71% si vous avez pris la précaution d’obtenir le classement en meublé de tourisme. Classement que je ne saurai trop vous recommander.
Le classement n’est pas nécessaire pour opter pour le régime réel.
Le seuil de 23 K€
Ca c’est le plus mauvais coup porté à notre activité depuis 2017 !! Si vous dépassez 23 K€ de revenus locatifs vous êtes assujettis à payer les cotisations sociales au RSI. Au pro rata de vos revenus mais avec un minimum forfaitaire de l’ordre de 1.200 € / an. Je vous déconseille de croire que vous passerez au travers !!
Si, comme moi, vous êtes mariés, vous avez 2 biens et générez moins de 23 K€ de revenus locatifs pour chacun des biens :
1. vous déclarerez un bien au nom de votre conjoint(e) (avec le Siret à son nom),
2. un bien à votre nom (avec un Siret à votre nom),
3. il vous faudra ouvrir 2 dossiers, faire tenir (et payer…) 2 comptabilités, et déclarer les 2 bénéfices ou déficits dans votre déclaration annuelle de revenus.
4. peu importe que votre déclaration annuelle de revenus soit commune.
J’espère que ce long post vous éclairera sur la question du choix fiscal pour déclarer vos revenus locatifs. Pour résumer :
1. si vos biens à la location ont une valeur foncière importante, et à fortiori si vous avez des intérêts d’emprunt élevés, il est quasiment certain que vous devez opter pour le régime du réel (au moins jusqu’à 50 K€ de revenus)
2. ComptaCom s’occupant absolument de tout une fois scannés vos contrats et les 7 ou 8 documents attestant de vos charges, opter pour le réel s’avère d’une grande simplicité. Pour 180 € /an, ce serait dommage de vous en priver.
Merci cher Président d’avoir su initier ce partenariat.
4 membres ont remercié l’auteur pour ce post.
Bonjour à toutes et tous,
j’espère que ce forum est le bon pour vous faire part de l’excellente expérience que je viens de vivre grâce à Benoit en particulier et LVP en général.
Dès réception de la dernière newsletter (6 avril 2020), j’ai utilisé le simulateur proposé par ComptaCom, cabinet avec lequel LVP a établi un partenariat. J’ai en outre posé quelques questions en commentaires. J’ai reçu le résultat de la simulation par mail dans la minute. Pas très lisible et, bien sûr, pas de réponses à mes questions.
Moins de 24 heures plus tard j’ai reçu un appel téléphonique du cabinet (Amélie Poupin). Pendant plus d’une heure elle a répondu avec précision et patience à toutes mes interrogations. Malgré une relative complexité (2 biens à la location dont un est une partie de notre résidence principale, 2 départements différents, plus de 23 K€ de revenus). Et expliqué très clairement toutes les modalités de fonctionnement de leur intervention.
Pour résumer : en 2019 38 K€ de revenus locatifs pour les 2 biens à la location.
– Si déclarés au micro-bic = 3.800 € impôts et CSG (après abattement de 71% puisque les 2 biens sont classés meublés de tourisme).
– Si déclarés au réel = 0 € impôt et CSG et 360 € de tenue de comptabilité (180 € par bien pour rester sous le seuil de 23 K€ pour chaque bien et échapper aux cotisations RSI). Le principal poste qui conduit à un bénéfice nul est l’amortissement du bien sur 20 ans.
Tout ce que j’ai à faire : scanner mes contrats et factures de charges. TOUT : taxe foncière, électricité, eau, gaz, laverie, déclaration CESU aides-ménagères, abonnement Internet, cadeaux arrivée, etc. Elle s’occupe de tout (y compris l’obtention du Siret obligatoire). Et me fournit les montants et rubriques à remplir pour ma déclaration d’impôts 2019.
Je recommande sans réserve à chacune et chacun d’entre vous de prendre attache avec Amélie 02.43.64.17.27. Elle allie compétence, patience, gentillesse. Et peut vous faire économiser beaucoup.
N’hesitez pas à m’appeler pour toute explication complémentaire : 04 67 59 56 37
Patrick
3 membres ont remercié l’auteur pour ce post.
Bonsoir, pour donner suite aux commentaires de Patrick M, je confirme la réactivité de cette équipe. Je leur avais adressé mes questions d’ordre fiscal (en partie déjà dans ce post), et j’ai obtenu une réponse précise et rapide. Il est plus que probable que ce sera mon futur cabinet comptable.
Donc merci à Benoît pour la recommandation.
1 membre a remercié l’auteur pour ce post.
Pour compléter (encore un peu plus) ma précédente réponse, et après avoir sollicité mon expert comptable sur la question :
Les amortissements sont souvent à l’origine de gros déficits. Cependant en location meublée un déficit ne peut être du aux amortissements. Tous les ans, il faut donc intégrer les amortissements à la hauteur du déficit amenant ainsi à un résultat fiscal de zéro. Les amortissements non utilisés viennent alors constituer une réserve d’amortissements reportable dans le temps sans limitation de durée (c’est la bonne nouvelle) : Cette réserve pourra alors être utilisée le jour où vous serez en bénéfice afin de limiter celui-ci sur un plus grand nombre d’années.
Il est aussi possible de globaliser ses revenus LMNP sur plusieurs biens. Dans ce cas, un seul bilan comptable de l’ensemble vos revenus LMNP (en annexe de votre déclaration de revenus personnel) est établit. Ainsi, les déficits d’un bien peuvent venir compenser les bénéfices d’un autre bien du moment où ces biens sont en LMNP.
Bonne journée,
Benoit
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