COMMENT DÉCLARER LES REVENUS DE LOCATIONS SAISONNIÈRES ?

Fiscalité des locations saisonnières :
Comment déclarer et optimiser l’imposition des revenus locatifs ?

De plus en plus de propriétaires proposent des biens à la location saisonnière, soit pour faire vivre et financer l’entretien de leur résidence secondaire, soit pour se constituer un patrimoine immobilier.

Si la première préoccupation d’un propriétaire est d’optimiser son taux d’occupation afin d’assurer la rentabilité de son activité, cela ne doit pas se faire au mépris de la réglementation, ni en particulier des obligations fiscales. Dans ce dossier, nous vous présentons les choix possibles concernant la déclaration de vos revenus issus de la location saisonnière.

Que faut-il déclarer à l’administration fiscale ?

En tant que loueur d’un meublé de tourisme (qu’il soit classé ou non), vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition différents :

📌 Le régime Micro BIC

C’est le régime le plus simple car il ne nécessite pas d’avoir recours à un cabinet d’experts-comptables. Vous pouvez opter pour ce régime fiscal si vos revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15.000 € par an, ou 77.700 € si votre location est classée en meublé de tourisme.

Le régime Micro BIC conduit à prendre en compte les charges d’une manière forfaitaire : Aucune déduction de charge supplémentaire n’est autorisée. Lors de votre déclaration de revenus, vous déclarez simplement l’ensemble de vos recettes brutes de vos locations à l’administration fiscale, qui applique un abattement forfaitaire de 30%, ou 50%, selon que votre location est classée “meublé de tourisme” ou non.

Le régime Micro BIC présente l’avantage de la simplicité mais conduit systématiquement à constater un revenu imposable. Le choix de ce régime est intéressant si vous êtes faiblement imposé au niveau des revenus de votre foyer fiscal ou si votre location dégage une bonne rentabilité (c’est-à-dire peu de charges et beaucoup de revenus locatifs bruts sans toutefois dépasser 77.700€). En effet, dans certains cas, l’abattement forfaitaire peut être plus avantageux que la prise en compte des charges réelles.

Depuis la nouvelle loi dite “Le Meur / Anti-Airbnb” et le vote du budget 2025, voici le comparatif des règles présentant les nouveaux pourcentages d’abattement ainsi que les nouveaux plafonds de recettes annuelles, en dessous desquels s’appliquera le nouveau régime micro-BIC, à compter des revenus générés en 2025 (à déclarer en 2026) :

Dans le cas du choix du régime micro-BIC, il est fortement recommandé de faire classer son logement en meublé de tourisme pour pouvoir bénéficier d’un abattement plus avantageux et surtout augmenter le plafond de ses recettes locatives. Le classement en meublé de tourisme coûte en général entre 150 € et 200 € et il est valable pour 5 ans, le retour sur investissement est donc évident. Pour en savoir plus, sur la procédure et les avantages de faire classer sa location en « Meublé de Tourisme », nous vous invitons à consulter notre dossier consacré à ce sujet :

📌 Le régime Réel simplifié

Vous pouvez relever de ce régime quelles que soient vos recettes, mais il devient obligatoire si vous dépassez 15.000 €  par an de revenus locatifs bruts ou 77.700 € si votre location est classée “meublé de tourisme”.

Le régime réel est très souvent plus avantageux que le régime micro-BIC car il permet de prendre en compte les charges comptables réelles liées au bien loué et de faire apparaître un résultat négatif, donc non imposable.

Au régime réel, sont ainsi déductibles :

• Les intérêts d’emprunts
• La taxe foncière
• Les charges courantes de copropriété
• Les primes d’assurances (assurance pour loyer impayé ou propriétaire non occupant comprise)
• Les frais de travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration et d’équipements (sous forme d’amortissement)
• Les charges liées à l’amortissement du bien et de son mobilier.
• Les frais de notaire (immédiatement ou sous forme d’amortissement).
• Les honoraires versés à des tiers comme du personnel de maison ou des frais d’expert comptable,…)

Dans le régime fiscal au réel, il est courant que le propriétaire loueur ne supporte aucune imposition sur ses revenus locatifs, ni aucun prélèvement social. En contrepartie, les formalités déclaratives et le suivi sont plus importants et nécessitent souvent le recours à un expert-comptable spécialisé. Le propriétaire devant tenir une comptabilité officielle, il est donc essentiel de garder tous les justificatifs des dépenses (factures) et il est fortement conseillé d’utiliser un compte bancaire dédié à l’activité.

⚠️ Réintégration des amortissements en cas de revente :

Depuis la nouvelle loi dite “Le Meur / Anti-Airbnb” et le vote du budget 2025, il faut prendre en compte que la partie des amortissements déduite de vos revenus locatifs sera à réintégrer dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien, mais avec des exonérations totales de détention  : les investisseurs ayant acquis leur bien il y a plus de 30 ans sont totalement exonérés de la plus-value, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. À noter que, même avant 30 ans, les abattements progressifs réduisent fortement l’impact de la réintégration des amortissements, en particulier à partir de 20 ans de possession du bien. Ce point étant assez complexe, nous allons prochainement publier un dossier consacré à ce sujet.

Quid en cas d’occupation partielle par le propriétaire ?

Si le bien n’est loué que temporairement et que les propriétaires l’occupent une partie de l’année, il convient d’être vigilant sur les déductions dans le cas du régime au réel. Du fait de cette occupation partielle par le propriétaire, les charges ne sont déductibles qu’en proportion de la période de location. Ainsi, pour un bien mis en location 3 mois sur 12, les charges annuelles ne seront déductibles qu’à hauteur du quart de leur valeur !

Comparons le régime “Micro BIC” et le régime “Réel”

Voici un comparatif chiffré des 2 types de régimes possibles pour déclarer ses revenus locatifs en meublé de tourisme.

Pour illustrer les différentes simulations, prenons l’exemple de 3 propriétaires : Alain, Françoise et Marc qui sont tous les trois dans la même situation, avec les mêmes recettes et mêmes charges :

Ils sont propriétaires du même type de logement :

• d’une valeur de 180.000 € (dont 20% pour le terrain)
• 5.000 € de valeur en mobilier
• 13.500 € de frais de notaire lors de l’achat du bien
• 1.400 € de charges de copropriété
• 100 € d’assurances
• 900 € de taxe foncière
• 900 € d’intérêts d’emprunts

Ils ont tous les trois un taux d’imposition de 30% de leur foyer fiscal avec une CSG de 17.2%. 

Alain n’a pas fait classer son logement en “meublé de tourisme” : en régime Micro BIC il ne peut bénéficier que d’un abattement forfaitaire des charges à hauteur de 30% de ses revenus locatifs.

Françoise a fait classer son logement en “meublé de tourisme” (peu importe la catégorie de classement obtenue) : en régime Micro BIC, elle peut donc bénéficier d’un abattement de ses charges à hauteur de 50% de ses revenus locatifs.

Marc a fait le choix du régime réel. Il n’a pas besoin de faire classer son logement car cela ne lui apporte aucun avantage fiscal sur ce type de régime…

Comparons l’impact fiscal de nos 3 propriétaires :

👉 Avec le Régime Micro BIC, nous voyons de suite l’intérêt de faire classer son logement pour pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de ses charges plus important (50% vs 30%) : Cela permet à Françoise de payer 1.038 € d’impôts de moins qu’Alain…

• Dans le cas du régime Micro BIC, Alain devra déclarer 7.700 € de revenu fiscal supplémentaire et régler 3.634 € d’impôts et de CSG.
• Dans le cas du régime Micro BIC, Françoise devra déclarer 5.500 € de revenu fiscal supplémentaire et régler 2.596 € d’impôts et CSG.

👉 Avec le Régime au Réel, nous voyons que Marc est le grand gagnant : Ce régime fiscal lui permet de déduire toutes ses charges mais aussi ses intérêts d’emprunts et ses amortissements pour dégager un résultat fiscal négatif, lui permettant de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs !

Bien entendu, ces chiffres et cette analyse peuvent varier d’une situation à une autre, mais cela permet de faire rapidement une première comparaison entre le régime Micro BIC et le régime Réel. Le régime réel est souvent ignoré par de nombreux propriétaires, alors qu’il est fréquemment bien plus avantageux !

Deux statuts de Loueur de Meublé :
LMNP (non-professionnel) – LMP (professionnel)

En fonction de vos revenus personnels et du montant de vos revenus locatifs, vous serez considéré comme un Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) ou un Loueur de Meublé Professionnel (LMP).

👉 Pour faire simple, sachez que vous êtes considéré comme loueur non professionnel (LMNP) si au moins l’une des 2 conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité, par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal, sont inférieures à 23 000 €
• Les recettes de location de meublés sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

Dans le cas contraire, vous serez automatiquement affilié au régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP).  Depuis le 1er janvier 2020, l’administration fiscale considère qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce (RCS) pour être qualifié de LMP (c’était l’une des conditions obligatoires et cumulatives avant cette date). Pour autant, il sera impératif de s’enregistrer au RCS pour exercer l’activité en LMP.

👉Lien du texte officiel sur le site Service-Public-Legifrance

Si vous êtes concerné par ce basculement en statut de loueur professionnel LMP, nous vous invitons à consulter notre dossier spécifique : 

N’oublions pas les cotisations sociales…

Depuis la loi de finance de 2017, les loueurs de meublés non professionnels dont les recettes annuelles brutes de location meublée dépassent 23.000 €, sont assujettis aux cotisations sociales lorsque les locaux qu’ils exploitent sont loués meublés à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n’y élisant pas domicile. Nous vous invitons à consulter notre dossier consacré à ce sujet :

Au-delà des obligations fiscales….

Les obligations des propriétaires de locations saisonnières ne s’arrêtent malheureusement pas qu’à la déclaration de leurs revenus locatifs… D’autres obligations administratives existent et ne doivent pas être négligées :

• Déclarez votre activité de loueur en Meublé de Tourisme dans les 15 jours après la première location auprès du centre de formalités des entreprises (CFE). Cette déclaration, qui se fait généralement en ligne, permet d’obtenir un numéro SIRET, nécessaire pour déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration annuelle des revenus du foyer fiscal.
• Déclarez également votre location saisonnière en mairie. Notez que dans certaines communes, une autorisation de changement d’usage de votre logement en meublé de tourisme peut être nécessaire, sauf s’il s’agit de votre résidence principale proposée à la location moins de 120 jours par an. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie pour savoir si vous êtes concerné par cette obligation de changement d’usage de votre logement.
• Obtenez votre “Numéro d’enregistrement”, vous devrez obligatoirement l’indiquer sur toutes vos annonces et vos contrats de locations. (Ce numéro vous sera automatiquement communiqué lors de votre déclaration d’activité). Si vous n’avez pas encore ce numéro d’enregistrement, réclamez le à votre mairie car depuis la nouvelle loi dite “anti-Airbnb / Le Meur”, adoptée le 7 novembre 2024, il est maintenant devenu obligatoire et doit se généraliser dans toutes les communes qui ne le proposent pas encore d’ici le 20 mai 2026 !
• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue, suite à autorisation de changement d’usage, et soumis à autorisation de changement d’usage. Les propriétaires devront attester d’un DPE classé au moins “F” en 2025 et “E” en 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D.
• La Taxe de Séjour sur les meublés de tourisme pour les locations saisonnières se généralise, pensez à vérifier auprès de votre commune si vous devez la réclamer à vos locataires.
• Rédigez un contrat de location pour toutes vos locations : depuis la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (art. 55), le Code du Tourisme, dans son article L324-2 précise clairement l’obligation de formaliser un contrat écrit pour les locations saisonnières, même si la plupart des plates-formes OTA semblent vouloir l’ignorer.
• Respectez les normes en vigueur : le logement proposé doit respecter les normes minimales relatives aux caractéristiques des logements décents (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). 

Depuis le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation doit obligatoirement être équipé au minimum d’un détecteur de fumée normalisé. 

• Vérifiez que votre contrat d’assurance habitation bénéficie d’une option “Non Occupant”, couvrant la location saisonnière (c’est une option gratuite ou peu onéreuse).
• Faites remplir une fiche de police aux locataires étrangers : Dans les faits, cette fiche est difficile à gérer et à faire remplir par les vacanciers locataires, mais elle reste bel et bien une obligation encore aujourd’hui !…
• Demandez l’accord de votre propriétaire avant toute sous-location.
• Si vous êtes dans une copropriété, vérifiez que la location saisonnière est autorisée dans les statuts ou le règlement de votre ASL.

Rassurez-vous, toutes ces obligations sont assez simples à mettre en place. Pour vous y aider, nous les détaillons dans un dossier spécifique que nous vous invitons fortement à consulter :

En conclusion…

Lorsqu’un propriétaire envisage de mettre son bien en location saisonnière, il est indispensable de déterminer au plus vite la fiscalité la mieux adaptée à son projet…

Malheureusement, de nombreux propriétaires se focalisent sur leur rentabilité et oublient souvent d’optimiser leur imposition… Une simulation par un expert-comptable spécialisé dans la location meublée permet de choisir le statut le mieux adapté à chaque situation. Cet accompagnement permet également de valider dans la durée, la pertinence de ses choix fiscaux et de les ajuster ou de les modifier si besoin.

⚠️ Dans ce contexte de transformation réglementaire, ce dossier est proposé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Il est vivement recommandé de consulter un professionnel pour bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle. Pour cela, vous pouvez contacter, de notre part, notre partenaire ComptaCom pour demander une étude gratuite :

• Une étude gratuite de votre situation et des optimisations fiscales possibles.
• Des frais de création de dossier à  50€ au lieu de 150€ (économie : 100€).
• Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ au lieu de 450€ (économie : 75€/ an).

Bonnes locations !

Benoît / Dominique
en partenariat avec Thierry GENDRON (Directeur du réseau ComptaCom)

DEMANDEZ UNE ÉTUDE PERSONNALISÉE