COMMENT DÉCLARER MES REVENUS DE LOCATION SAISONNIÈRES ?

Fiscalité des locations saisonnières

Comment optimiser l’imposition des revenus locatifs ?

De plus en plus de propriétaires proposent la location saisonnière, soit pour faire vivre et financer l’entretien de leur résidence secondaire soit pour constituer un patrimoine immobilier.

Si la première préoccupation d’un propriétaire est d’optimiser son taux d’occupation afin d’assurer la rentabilité de son activité, cela ne doit pas se faire au mépris de la réglementation, et en particulier des obligations fiscales.

👉 Pour être en règle avec l’administration, nous rappelons qu’il est impératif de déclarer ses revenus locatifs !

Dans le but d’aider nos membres, notre association de propriétaires indépendants a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable ComptaCom et son cabinet spécialisé dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP). Les conseils d’un expert-comptable permettent de sécuriser les démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable, en fonction de la situation de chacun.

Dans ce premier article, Thierry GENDRON, directeur du cabinet spécialisé dans la Location Meublée, a accepté de nous présenter l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur l’imposition des locations saisonnières.

Que faut-il déclarer à l’administration fiscale ?

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, pour une durée de quelques jours ou de plusieurs semaines par an, tous les revenus perçus de la location saisonnière doivent être déclarés. Ils seront alors soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.

L’imposition des locations de vacances, comme l’imposition en matière de location meublée de longue durée, rentre dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.

Comment déclarer ses revenus de location saisonnière ?

Deux régimes fiscaux possibles : le Micro BIC ou le Réel

En tant que loueur d’un meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition différents :

📌 Le régime Micro BIC

C’est le régime le plus simple car il ne nécessite pas d’avoir recours à un cabinet d’experts-comptables. Vous pouvez opter pour ce régime fiscal si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72.500 € par an ou 176.200 € si votre location est classée en meublé de tourisme.

Le régime Micro BIC conduit à prendre en compte les charges d’une manière forfaitaire : Aucune déduction de charge supplémentaire n’est autorisée. Vous déclarez l’ensemble de vos recettes à l’administration fiscale qui applique un abattement forfaitaire de 50%, ou 71% si votre location est classée “meublé de tourisme”.

👉 Attention cependant, si le régime micro BIC paraît plus simple, il est bien souvent désavantageux pour de nombreux propriétaires…

Le régime Micro BIC présente l’avantage de la simplicité mais conduit systématiquement à constater un revenu imposable. Le choix de ce régime est intéressant si vous êtes faiblement imposé au niveau des revenus de votre foyer fiscal ou si votre location dégage une bonne rentabilité (c’est à dire peu de charges et beaucoup de revenus locatifs). En effet, dans certains cas, l’abattement forfaitaire peut être plus avantageux que la prise en compte des charges réelles. 

📌 Le régime Réel simplifié

Vous pouvez relever de ce régime quels que soient vos recettes mais il devient obligatoire si vous dépassez 72.500 € par an de revenus locatifs ou 176.200 € si votre location est classée meublé de tourisme.

Le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet de prendre en compte les charges comptables réelles liées au bien loué. Ces charges comprennent l’amortissement du bien.

Au régime réel, sont ainsi déductibles :

    • Les intérêts d’emprunts
    • La taxe foncière
    • Les charges courantes de copropriété
    • Les primes d’assurances (assurance pour loyer impayé ou propriétaire non occupant comprise)
    • Les frais de travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration et d’équipements (sous forme d’amortissement)
    • Les charges liées à l’amortissement du bien et de son mobilier.
    • Les frais de notaire (immédiatement ou sous forme d’amortissement).
    • Les honoraires versés à des tiers comme du personnel de maison ou des frais d’expert comptable[1],…)

 [1] Les frais relatifs à la tenue de comptabilité sont en partie déductibles si vous êtes imposable sur votre revenu personnel et que vous ne dépassez pas 72.500 € de recettes LMNP (176.200 € pour les classement en meublés de tourisme). En adhérant à un centre de gestion agréé, 2/3 des frais comptables vous sont restitués sous forme d’une réduction d’impôt. Le tiers restant est comptabilisé dans les charges déductibles des recettes imposables. Ce sujet se traiter dans un prochain article dédié.

👉 Le régime Réel conduit dans la majorité des cas à constater un résultat fisacal nul compte tenu de la charge d’amortissement…

Dans le régime fiscal au Réel, il est courant que le propriétaire loueur ne supporte aucune imposition sur ses revenus locatifs, ni aucun prélèvement social. En contrepartie, les formalités déclaratives et le suivi sont plus importants et nécessitent souvent le recours à un expert-comptable spécialisé. Le propriétaire devant tenir une comptabilité officielle, il est donc essentiel de garder tous les justificatifs des dépenses (factures) et il est fortement conseillé d’utiliser un compte bancaire dédié à l’activité.

Quid en cas d’occupation partielle par le propriétaire ?

Si le bien n’est loué que temporairement et que les propriétaires l’occupent une partie de l’année, il convient d’être vigilant sur les déductions dans le cas du régime au réel. De fait de cette occupation partielle par le propriétaire, les charges ne sont déductibles qu’en proportion de la période de location. Ainsi, pour un bien mis en location 3 mois sur 12, les charges annuelles ne seront déductibles qu’à hauteur du quart de leur valeur !

👉 Notez que la période prise en compte est celle de mise en location et non celle de location effective. Il est donc possible de déduire les charges correspondant à des périodes vides et non occupées par le propriétaire mais il faut pouvoir prouver en cas de contrôle que le bien était proposé à la location, par exemple avec la visibilité de son planning ouvert sur des sites d’annonces.

Comment choisir entre le régime Micro BIC et le régime au Réel ?
Comment choisir entre le régime Micro BIC et le régime au Réel ?

Comparons le régime “Micro BIC” et le régime “Réel”

Voici un comparatif chiffré des 2 types de régimes possibles pour déclarer ses revenus locatifs en meublé de tourisme.

Pour illustrer les différentes simulations, prenons l’exemple de 3 propriétaires : Alain, Françoise et Marc qui sont tous les trois dans la même situation, avec les mêmes recettes et mêmes charges :

  • Ils sont propriétaires du même type de logement :
    • d’une valeur de 180.000 € (dont 20% pour le terrain)
    • 5.000 € de valeur en mobilier
    • 13.500 € de frais de notaire lors de l’achat du bien
    • 1.400 € de charges de copropriété
    • 100 € d’assurances
    • 900 € de taxe foncière
    • 900 € d’intérêts d’emprunts
  • Ils sont tous les trois sur un taux d’imposition de 30% de leur foyer fiscal avec une CSG de 17.2%. 
  • Alain n’a pas fait classer son logement en “meublé de tourisme” : en régime Micro BIC il ne peut bénéficier que d’un abattement forfaitaire des charges à hauteur de 50% de ses revenus locatifs.
  • Françoise a fait classer son logement en “meublé de tourisme” (peu importe le nombre d’étoiles obtenues) : en régime Micro BIC elle peut donc bénéficier d’un abattement de ses charges à hauteur de 71% de ses revenus locatifs.
  • Marc, a fait le choix du régime Réel. Il n’a pas besoin de faire classer son logement car cela ne lui apporte aucun avantage fiscal sur ce type de régime…

Comparons l’impact fiscal de nos 3 propriétaires :

Comparatif régime micro BIC vs régime Réel
Comparatif régime micro BIC vs régime Réel

👉 Dans le Régime Micro BIC, nous voyons de suite  l’intérêt de faire classer son logement pour pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de ses charges plus important (71% vs 50%) : Cela permet à Françoise de payer 1.090 € d’impôts de moins qu’Alain…

  • Dans le cas du régime Micro BIC, Alain devra déclarer 5.500 € de revenu fiscal supplémentaire et régler 2.596 € d’impôts et CSG
  • Dans le cas du régime Micro BIC, Françoise devra déclarer 3.190 € de revenu fiscal supplémentaire et régler 1.506 € d’impôts et CSG

👉 Avec le Régime au Réel, nous voyons que Marc est le grand gagnant : Ce régime fiscal lui permet de déduire toutes ses charges mais aussi ses intérêts d’emprunts et ses amortissements pour dégager un résultat fiscal “négatif” lui permettant de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs

Bien entendu, ces chiffres et cette analyse peuvent varier d’une situation à une autre mais cela permet de faire rapidement une première comparaison entre le régime Micro BIC et le régime RÉEL. Le régime réel, est souvent ignoré par de nombreux propriétaires, pourtant il est bien souvent plus avantageux !

Conseil : Pour savoir si vous avez pris la bonne décision concernant le choix du régime de déclaration de vos revenus locatifs, nous vous recommandons de demander conseil à un expert comptable spécialisé en LMNP. Même si votre activité est actuellement en Micro BIC, il peut être intéressant fiscalement de passer sur le régime au réel pour vos prochaines déclarations… 

Depuis le 1er janvier 2017…

La loi de finance de 2017 impose aux loueurs de meublés non professionnels dont les recettes annuelles de location meublée dépassent 23.000 €, d’être assujettis au RSI lorsque les locaux qu’ils exploitent sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n’y élisant pas domicile. Nous reviendrons prochainement sur ce sujet dans un prochain article.

En conclusion…

Lorsque qu’un propriétaire envisage de mettre son bien en location saisonnière, il est indispensable de déterminer au plus vite la fiscalité la mieux adaptée à son projet…

Malheureusement, de nombreux propriétaires se focalisent sur leur rentabilité et oublient souvent d’optimiser leur imposition… Une simulation par un expert-comptable spécialisé dans la location meublée permet de choisir le statut le mieux adapté à chaque situation. Cet accompagnement permet également de valider dans la durée, la pertinence de ses choix fiscaux et de les ajuster ou de les modifier si besoin.

Comme évoqué en introduction de cet article, notre association LVP a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisée dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. 

L’objectif de ce partenariat n’est pas de faire la promotion commerciale d’un cabinet plus qu’un autre mais de s’appuyer sur l’expérience de plusieurs membres qui font déjà appel à leurs services et qui nous ont motivés dans cette démarche. Bien entendu, chaque membre reste libre de faire appel à ce cabinet partenaire mais sachez que “ComptaCom” au delà de ses compétences éprouvées, propose des tarifs avantageux pour les membres de notre association LVP :

  • Une étude gratuite de votre situation et des optimisations fiscales possibles
  • Des frais de création de dossier à  50€ au lieu de 150€
  • Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ au lieu de 450€ 

Bonnes locations !

Benoît Vrancken (Président de l’association LVP)
en partenariat avec Thierry GENDRON (Directeur du réseau ComptaCom)

ComptaCom-LVP

Partenaire de LVP

Notre partenaire, ComptaCom, vous propose d’analyser gratuitement votre situation personnelle.

Une étude d’optimisation fiscale vous sera envoyée avec un comparatif entre le régime Micro-BIC et le régime au Réel.

👉 Téléchargez la plaquette de présentation
👉 Téléchargez la plaquette de présentation

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Vous pouvez pouvez utiliser ce simulateur en ligne ou contacter directement Lucile Pavageau :
Lucile.PAVAGEAU@compta.com / 02.43.64.36.45

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masjullian
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masjullian

Merci pour ce dossier solide et facile d’accès; je débute mon action de bailleur dans un nouveau bien, et la lecture de ce document m’est et me sera fort utile….
Bien cordialement à toutes et à tous…

Bennynet
Administrateur
Bennynet

A titre personnel, je vous recommande de vous pencher sur cette question de l’optimisation fiscale de vos revenus locatifs… Grace aux conseils de ce cabinet d’experts comptables j’économise plus de 2.500€ d’impôts par an ! Mes revenus locatifs sont d’environ 22.500€/an -> en BIC (avec abattement de 71% car classé) mon imposition serait de 3.011€ -> avec le Réel, j’ai tout déclaré un résultat comptable négatif soit 0 € impôts. Mais unique “frais” sont les 375€ de frais de gestion comptable, largement fiancé avec mon économie d’impôts… Le cabinet comptable s’occupe de tout, je dois lui envoyer toutes mes factures… Lire la suite »

Tapy
Visiteur
Tapy

bonjour,
Impossible d’utiliser le simulateur en ligne proposé sur ce courrier, comment faire ?
Remerciements

TERRASA
Membre Bronze
TERRASA

Bonjour,dans votre tableau (Comparons l’impact fiscal de nos 3 propriétaires)Alain m.t.classé paye plus que Françoise m.t.non classé?
Cordialement
J.T.MASAVRIL

– NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVP – 

 
C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVP est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVP n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

– SIGNALER UNE ANNONCE – 

 
👉 Nous attachons une grande importance à la qualité des annonces proposées sur notre site. Si malgré notre vigilance vous estimez que cette annonce n’est pas légitime, merci de nous le signaler en précisant les raisons. Nous contacterons directement son propriétaire pour étudier avec lui les raisons de vos doutes.

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– BESOIN D’AIDE –

 
Avez-vous consulté la rubrique « Besoin d’aide » ?
👉 La réponse à votre question attend peut-être votre lecture…
 
Si malgré tous nos efforts dans la rédaction de ces guides vous n’avez pas trouvé la réponse à votre question, contactez-vous. Nous vous aiderons à trouver une solution adaptée à votre situation.

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