Fiscalité des locations saisonnières

Comment optimiser l’imposition des revenus locatifs ?

De plus en plus de propriétaires proposent la location saisonnière, soit pour faire vivre et financer l’entretien de leur résidence secondaire soit pour constituer un patrimoine immobilier.

Si la première préoccupation d’un propriétaire est d’optimiser son taux d’occupation afin d’assurer la rentabilité de son activité, cela ne doit pas se faire au mépris de la réglementation, et en particulier des obligations fiscales.

Dans le but d’aider nos membres, notre association de propriétaires indépendants a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable “ComptaCom” et son cabinet spécialisé dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP). Les conseils d’un expert-comptable permettent de sécuriser les démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable, en fonction de la situation de chacun.

Dans ce premier article, Thierry GENDRON, directeur du cabinet spécialisé dans la Location Meublée, a accepté de nous présenter l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur l’imposition des locations saisonnières.

Que faut-il déclarer à l’administration fiscale ?

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, pour une durée de quelques jours ou de plusieurs semaines par an, tous les revenus perçus de la location saisonnière doivent être déclarés. Ils seront alors soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.

L’imposition des locations de vacances, comme l’imposition en matière de location meublée de longue durée, rentre dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux possibles pour déclarer ses revenus de la location saisonnière :

En tant que loueur d’un meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition différents :

📌 Le régime Micro BIC

C’est le régime le plus simple car il ne nécessite pas d’avoir recours à un cabinet d’experts-comptables. Vous pouvez opter pour ce régime fiscal si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72.500 € par an ou 176.200 € si votre location est classée en meublé de tourisme.

Le régime Micro BIC conduit à prendre en compte les charges d’une manière forfaitaire : Aucune déduction de charge supplémentaire n’est autorisée. Vous déclarez l’ensemble de vos recettes à l’administration fiscale qui applique un abattement forfaitaire de 50%, ou 71% si votre location est classée “meublé de tourisme”.

Le régime Micro BIC présente l’avantage de la simplicité mais conduit systématiquement à constater un revenu imposable. Le choix de ce régime est intéressant si vous êtes faiblement imposé au niveau des revenus de votre foyer fiscal ou si votre location dégage une bonne rentabilité (c’est à dire peu de charges et beaucoup de revenus locatifs). En effet, dans certains cas, l’abattement forfaitaire peut être plus avantageux que la prise en compte des charges réelles. 

📌 Le régime Réel simplifié

Vous pouvez relever de ce régime quels que soient vos recettes mais il devient obligatoire si vous dépassez 72.500 € par an de revenus locatifs ou 176.200 € si votre location est classée meublé de tourisme.

Le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet de prendre en compte les charges comptables réelles liées au bien loué. Ces charges comprennent l’amortissement du bien.

Au régime réel, sont ainsi déductibles :

• • Les intérêts d’emprunts
  • La taxe foncière
  • Les charges courantes de copropriété
  • Les primes d’assurances (assurance pour loyer impayé ou propriétaire non occupant comprise)
  • Les frais de travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration et d’équipements (sous forme d’amortissement)
  • Les charges liées à l’amortissement du bien et de son mobilier.
  • Les frais de notaire (immédiatement ou sous forme d’amortissement).
  • Les honoraires versés à des tiers comme du personnel de maison ou des frais d’expert comptable[1],…)

 [1] Les frais relatifs à la tenue de comptabilité sont en partie déductibles si vous êtes imposable sur votre revenu personnel et que vous ne dépassez pas 72.500 € de recettes LMNP (176.200 € pour les classement en meublés de tourisme). En adhérant à un centre de gestion agréé, 2/3 des frais comptables vous sont restitués sous forme d’une réduction d’impôt. Le tiers restant est comptabilisé dans les charges déductibles des recettes imposables. Ce sujet se traiter dans un prochain article dédié.

Dans le régime fiscal au Réel, il est courant que le propriétaire loueur ne supporte aucune imposition sur ses revenus locatifs, ni aucun prélèvement social. En contrepartie, les formalités déclaratives et le suivi sont plus importants et nécessitent souvent le recours à un expert-comptable spécialisé. Le propriétaire devant tenir une comptabilité officielle, il est donc essentiel de garder tous les justificatifs des dépenses (factures) et il est fortement conseillé d’utiliser un compte bancaire dédié à l’activité.

Quid en cas d’occupation partielle par le propriétaire ?

Si le bien n’est loué que temporairement et que les propriétaires l’occupent une partie de l’année, il convient d’être vigilant sur les déductions dans le cas du régime au réel. De fait de cette occupation partielle par le propriétaire, les charges ne sont déductibles qu’en proportion de la période de location. Ainsi, pour un bien mis en location 3 mois sur 12, les charges annuelles ne seront déductibles qu’à hauteur du quart de leur valeur !

Comparons le régime “Micro BIC” et le régime “Réel”

Voici un comparatif chiffré des 2 types de régimes possibles pour déclarer ses revenus locatifs en meublé de tourisme.

Pour illustrer les différentes simulations, prenons l’exemple de 3 propriétaires : Alain, Françoise et Marc qui sont tous les trois dans la même situation, avec les mêmes recettes et mêmes charges :

• Ils sont propriétaires du même type de logement :
  • d’une valeur de 180.000 € (dont 20% pour le terrain)
  • 5.000 € de valeur en mobilier
  • 13.500 € de frais de notaire lors de l’achat du bien
  • 1.400 € de charges de copropriété
  • 100 € d’assurances
  • 900 € de taxe foncière
  • 900 € d’intérêts d’emprunts

• Ils sont tous les trois sur un taux d’imposition de 30% de leur foyer fiscal avec une CSG de 17.2%. 

• Alain n’a pas fait classer son logement en “meublé de tourisme” : en régime Micro BIC il ne peut bénéficier que d’un abattement forfaitaire des charges à hauteur de 50% de ses revenus locatifs.

• Françoise a fait classer son logement en “meublé de tourisme” (peu importe le nombre d’étoiles obtenues) : en régime Micro BIC elle peut donc bénéficier d’un abattement de ses charges à hauteur de 71% de ses revenus locatifs.

• Marc, a fait le choix du régime Réel. Il n’a pas besoin de faire classer son logement car cela ne lui apporte aucun avantage fiscal sur ce type de régime…

Comparons l’impact fiscal de nos 3 propriétaires :

👉 Dans le Régime Micro BIC, nous voyons de suite  l’intérêt de faire classer son logement pour pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de ses charges plus important (71% vs 50%) : Cela permet à Françoise de payer 1.090 € d’impôts de moins qu’Alain…

• Dans le cas du régime Micro BIC, Alain devra déclarer 5.500 € de revenu fiscal supplémentaire et régler 2.596 € d’impôts et CSG

• Dans le cas du régime Micro BIC, Françoise devra déclarer 3.190 € de revenu fiscal supplémentaire et régler 1.506 € d’impôts et CSG

👉 Avec le Régime au Réel, nous voyons que Marc est le grand gagnant : Ce régime fiscal lui permet de déduire toutes ses charges mais aussi ses intérêts d’emprunts et ses amortissements pour dégager un résultat fiscal “négatif” lui permettant de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs…

Bien entendu, ces chiffres et cette analyse peuvent varier d’une situation à une autre mais cela permet de faire rapidement une première comparaison entre le régime Micro BIC et le régime RÉEL. Le régime réel, est souvent ignoré par de nombreux propriétaires, pourtant il est bien souvent plus avantageux !

Depuis le 1er janvier 2017…

La loi de finance de 2017 impose aux loueurs de meublés non professionnels dont les recettes annuelles de location meublée dépassent 23.000 €, d’être assujettis au RSI lorsque les locaux qu’ils exploitent sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n’y élisant pas domicile. Nous reviendrons prochainement sur ce sujet dans un prochain article.

En conclusion…

Lorsque qu’un propriétaire envisage de mettre son bien en location saisonnière, il est indispensable de déterminer au plus vite la fiscalité la mieux adaptée à son projet…

Malheureusement, de nombreux propriétaires se focalisent sur leur rentabilité et oublient souvent d’optimiser leur imposition… Une simulation par un expert-comptable spécialisé dans la location meublée permet de choisir le statut le mieux adapté à chaque situation. Cet accompagnement permet également de valider dans la durée, la pertinence de ses choix fiscaux et de les ajuster ou de les modifier si besoin.

Comme évoqué en introduction de cet article, notre association LVP a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisée dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. 

L’objectif de ce partenariat n’est pas de faire la promotion commerciale d’un cabinet plus qu’un autre mais de s’appuyer sur l’expérience de plusieurs membres qui font déjà appel à leurs services et qui nous ont motivés dans cette démarche. Bien entendu, chaque membre reste libre de faire appel à ce cabinet partenaire mais sachez que “ComptaCom” au delà de ses compétences éprouvées, propose des tarifs avantageux pour les membres de notre association LVP :

• Une étude gratuite de votre situation et des optimisations fiscales possibles
• Des frais de création de dossier à  50€ au lieu de 150€
• Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ au lieu de 450€ 

Bonnes locations !

Benoît Vrancken (Président de l’association LVP)
en partenariat avec Thierry GENDRON (Directeur du réseau ComptaCom)