ARTICLE SUR LA FISCALITE LMNP
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Vous trouverez sur notre blog, un article rédigé par Bernard (Sigonniere) qui a pour objet de synthétiser ce que devrait faire un loueur de logement de vacances pour se conformer à la réglementation en vigueur.
Je vous invite a le consulter, c’est une très bonne entrée en matière…
Benoit.
villamenerbellec.com
location-vacances-vista.com
La location meublée fin de la cohabitation ?
L’activité de location meublée qu’elle soit qualifiée de professionnelle ou de non professionnelle n’est décidément pas une activité comme les autres.Depuis très longtemps, trop peut-être, elle bénéficie d’une situation hybride où coexistent 2 statuts que tout sépare :
D’un point de vie juridique la location en meublé est une activité civile. Sa justification, jusqu’à aujourd’hui incontestable, trouve son fondement dans l’application de l’art L110-1 du Code de Commerce qui répute actes de commerce une série d’activités dont la location de biens meubles ( à ne pas confondre avec la locations de meublés). A contrario en application de la théorie dite de l’accessoire la location de maisons, appartements… reste civile même en présence de meubles meublants.
Le Code de Commerce ne fait ici qu’exprimer la position de la Cour de Cassation laquelle dans une arrêt très ancien du 30.04.1862 édicte que : celui qui loue en garni des appartements dont il est propriétaire ne devient pas commerçant par le seul fait de cette location, alors même qu’il serait assujetti à la patente de logeur en garni.D’un point de vue fiscal il en va tout autrement.
La location meublée est imposée dans la catégorie des BIC et non dans la catégorie des revenus fonciers comme son caractère civil pourrait le laisser penser. C’est ce que l’on appelle la commercialité fiscale en application pure et simple du principe de l’autonomie du droit fiscal français.
Pour simplifier encore le Code Général des Impôts propose 2 statuts aux loueurs en meublés : la location en meublé professionnelle (LMP) ou la location en meublé non professionnelle (LMNP).La location en meublé s’accommode donc depuis des décennies du mariage contre nature du droit civil et du droit fiscal.
Cette cohabitation peut-elle encore perdurer face à la concurrence déloyale reprochée aux plateformes de l’économie collaborative et au lobbying des hôteliers ?
Le projet de loi de finances de la Sécurité Sociale pour 2017 sème le trouble et modifie la donne. Seront désormais assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (régime RSI) les LMNP dont les recettes excèdent 23000€ dans l’année.
En clair les LMNP déjà redevables de la Contribution Foncière des Entreprises deviendraient des commerçants à part entière. l’effet de seuil de 23000€ constitue un garde fou pour nombre de loueurs, mais jusqu’à quand ? Force est de constater qu’un premier coin vient d’être enfoncé dans cette bancale cohabitation.Dans la revue de droit fiscal du 30.06.2016 un éminent expert en gestion de patrimoine propose une remise à plat totale de l’approche de la location meublée,l’abandon des critères de distinction entre LMP et LMNP au profit du concept de la commercialité fiscale qui fait de la location meublée une activité commerciale.
Avec la commercialité fiscale comme point de départ serait prise en compte la participation personnelle, continue et directe dans l’activité de location meublée comme critère de différenciation pour définir le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée.
Il ne s’agit ni plus ni moins que de l’application de l’art. L121-1 du Code de Commerce qui stipule en substance ; sont commerçants ceux qui font des actes de commerce (voir L110-1 évoqué supra) de manière habituelle.
Sauf ceux qui louent de manière exceptionnelle et discontinue, alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers, tous les autres seraient soumis au statut unique du Travailleur Non Salarié. Dès lors fini le seuil des 23000€ de recettes, finie l’exception fiscale accordée à la location meublée.Le régime de la location meublée est en train de connaître une véritable révolution. Cette volonté déjà affichée par la loi de finances de la S.S pour 2017 ouvre une boite de pandore. Il est à craindre, comme à parier, que demain l’affiliation au RSI de tous les LMNP ne devienne la règle, voire que le législateur ne remette conjointement en cause l’abattement de 71% réservé aux locations saisonnières classées.
A suivre…très attentivement.
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