La loi “Anti-Airbnb” :
Ce qu’il faut savoir sur cette réforme de régulation des meublés de tourisme !
La loi n° 2024-1039, adoptée le 19 novembre 2024 et communément appelée loi “Le Meur” ou loi “anti-Airbnb”, a été conçue pour encadrer les locations meublées touristiques, particulièrement celles proposées via des plateformes comme Airbnb, Abritel et Booking. Elle est censée répondre à l’explosion de ce type de locations, qui perturberait l’équilibre du marché immobilier et accentuerait les tensions en zones résidentielles…
D’une manière générale, le gouvernement préfère généraliser et punir tout le monde que de sanctionner ceux qui ne respectent déjà pas les règles en vigueur. L’Etat, qui cherche à faire des économies, va prendre l’argent partout où cela est possible sans étudier les impacts sur l’économie locale où de nombreuses résidences secondaires risquent d’avoir leurs volets fermés 50 semaines par an…
Avec l’aide de notre partenaire ComptaCom, nous avons réalisé cette synthèse pour vous aider à mieux comprendre ce qui risque de se passer sur vos revenus locatifs en 2025.
Sommaire
Objectifs et portée de la loi “Anti-Airbnb”
Proposée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, cette réforme vise à :
- Réduire les avantages fiscaux des locations saisonnières.
- Rendre obligatoire l’enregistrement des locations saisonnières.
- Donner plus de leviers aux collectivités pour encadrer localement ces locations.
- Protéger l’accès au logement résidentiel, particulièrement dans les zones tendues.
Entrant en vigueur le 1er janvier 2025, la loi impose des changements majeurs qui affectent tant les revenus des propriétaires que les modalités administratives des locations meublées touristiques…
Mme Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République)
1ère circonscription du Finistère
M. Inaki Echaniz (Socialistes et apparentés)
4ème circonscription des Pyrénées-Atlantiques
Les principales dispositions de la loi
Révision des avantages fiscaux
Un des axes majeurs de la réforme est la réduction des abattements fiscaux pour les loueurs relevant du régime « micro-BIC ».
- Pour les meublés non classés :
L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, avec un plafond annuel de 15 000 € de recettes locatives (contre 77 700 € auparavant). Ce nouveau seuil alignera ces biens sur la fiscalité des locations nues, incitant ainsi les propriétaires à privilégier la location longue durée. - Pour les meublés classés :
L’abattement est abaissé de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € (au lieu de 188 700 €).
| Location de tourisme | Location de tourisme | Location meublées destinée à l'habitation | ||
| NON CLASSÉES | CLASSÉES | |||
| Avant la loi "Le Meur" | Plafond Micro-BIC | 77.700 € | 188.700 € | 77.700 € |
| Abattement | 50% | 71% | 50% | |
| A partir du 01/01/2025 | Plafond Micro-BIC | 15.000 € | 77.700 € | 77.700 € |
| Abattement | 30 % | 50 % | 50% |
Ces nouveaux plafonds s’appliqueront dès 2025 sur vos revenus locatifs. Les propriétaires qui dépasseront ces seuils devront obligatoirement passer au régime réel d’imposition, ce qui permet de déduire les charges réelles (conciergerie, travaux, etc.).
🚨 Il est important de bien prendre en compte le nouveau plafond très bas (15.000€) en micro-BIC pour les meublés de tourismes non classés…
Enregistrement obligatoire de toutes les locations saisonnières
Afin de mieux contrôler les locations de courte durée, le numéro d’enregistrement deviendra obligatoire pour tous les biens et sur tout le territoire à partir du 20 mai 2026, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires. Les propriétaires devront désormais fournir un justificatif de domicile pour les déclarations liées à leur résidence principale. Cette déclaration devra se faire de préférence auprès d’un téléservice national (par internet) et devra être mise à jour en cas de changement des informations. La déclaration sera à renouveler au terme d’un délai qui reste à préciser.
Très prochainement, ce numéro d’enregistrement devra obligatoirement être indiqué sur toutes les annonces. En cas de refus ou d’absence, les sites devront désactiver les annonces non conformes.
🚨 Dès que nous aurons plus d’informations sur la procédure, nous vous tiendrons informé. Pour le moment, ce sont toujours les Mairies qui délivrent ce numéro d’enregistrement.
Pouvoirs renforcés pour les communes en zones tendues
Dans les secteurs où le marché immobilier est sous pression, les collectivités se voient attribuer de nouveaux outils quelles peuvent décider de mettre en place par un vote en Conseil Municipal :
- Limitation des durées et quotas : possibilité de réduire la durée annuelle de location des résidences principales à 90 jours (au lieu de 120 jours actuellement) et de fixer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques dans certaines zones.
- Réserves pour les résidences principales : dans les communes où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires, de nouvelles constructions pourront être réservées uniquement à l’habitat principal.
🚨 Renseignez-vous si votre commune est susceptible d’enclencher ces nouvelles mesures : Les ordres du jour et les comptes rendus des conseils municipaux pourront vous donner cette information (ils sont disponibles sur le site internet de votre commune).
Mise en sécurité ou insalubrité des logements
Actuellement, les biens loués en meublé de tourisme, même s’ils sont insalubres ou nécessitent des travaux de mise en sécurité, échappent malheureusement au contrôle des autorités. Désormais, lors de la déclaration, la mairie sera immédiatement informée de l’adresse du bien et pourra demander aux plateformes de location de courte durée, de retirer ou désactiver les annonces des logements concernés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement d’insalubrité.
Le cas des gites de plus de 15 couchages (ERP)
Il est probable que, grâce aux informations recueillies lors de l’enregistrement, les mairies auront une meilleure visibilité sur les établissements recevant du public (ERP) ayant une capacité supérieure à 15 couchages. Rappelons que ces établissements ERP doivent respecter des règles spécifiques applicables aux hôtels, ainsi que des normes d’accessibilité pour les personnes handicapées.
🚨 Les gîtes de grande capacité (> à 15 personnes, bébés compris) devront s’assurer de respecter ces règles ERP (sécurité incendie, accessibilité,…) avec déclarations, autorisations et contrôles périodiques.
Exigences énergétiques renforcées
Les meublés touristiques devront également se conformer à des critères énergétiques plus stricts. Dès 2025, tous les nouveaux meublés de tourismes proposés en zones tendues, et soumis à autorisation de changement d’usage, devront attester d’un DPE :
- entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
- entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).
À partir du 1er janvier 2034, les maires pourront demander à tous les propriétaires de fournir un DPE valide pour tous les meublés de tourisme.
L’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra est une amende administrative de 5 000 € maximum.
🚨 Il est donc dès à présent recommandé de faire réaliser ce DPE pour s’assurer d’être en conformité et de prévoir certains travaux le cas échéant.
Impacts pour les propriétaires
Cette réforme impose aux propriétaires de repenser leurs stratégies locatives et de s’adapter rapidement. La baisse des abattements pourrait rendre le régime d’imposition au réel plus avantageux pour certains, mais cela nécessitera une gestion plus rigoureuse. Une simulation fiscale entre les deux régimes (Bic ou Réel) pourra vous aider dans ce choix.
Les collectivités locales disposeront rapidement d’outils leur permettant d’accéder aux déclarations, ainsi qu’aux informations et pièces justificatives. Elles pourront ainsi surveiller les locations saisonnières sur leurs communes et espérer pouvoir offrir un meilleur accès aux logements “longue durée” sur leur territoire, en s’assurant du respect de leurs quotas.
🚨 Les fausses déclarations, ou absence de déclaration, pourront faire l’objet d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 20.000€ (le décret d’application devrait prochainement être publié au Journal Officiel)…
Conclusion
La loi “Le Meur” marque un tournant dans la gestion des meublés touristiques en France. En essayant de favoriser un équilibre entre tourisme et accès au logement, cette loi vise à répondre aux défis posés par la montée en puissance des plateformes de location saisonnière.
En tant qu’association de propriétaires indépendants, nous doutons fortement que l’objectif recherché par cette loi soit au rendez-vous :
👉 Combien de propriétaires de résidences secondaires vont décider d’arrêter la location saisonnière pour mettre en location à l’année leur maison de vacances ?
👉 Quel va être l’impact économique pour de nombreux foyers qui ne pourront plus partir en vacances à des prix raisonnables ? La rareté des locations saisonnières va mécaniquement faire monter les loyers…
Pour les propriétaires, il est important d’anticiper ces changements et si besoin de consulter un expert fiscal pour maximiser leur conformité et leurs avantages. Contrairement à ce qu’on peut penser, le statut au réel de l’imposition pourrait finalement s’avérer bien plus intéressant, surtout avec cette nouvelle loi “Anti-Airbnb” !
Si vous avez un doute concernant votre activité locative, nous vous recommandons de contacter de notre part notre partenaire ComptaCom (ou un autre) pour demander une étude gratuite de votre situation personnelle :
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Benoit / Dominique.
Au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.
Bonjour, je n’ai plus d’annonces car j’ai vendu en 2023, mais je pense à ouvrir une ou deux chambres en 2025 dans ma nouvelle résidence, et peut-être louer quand je pars en vacances. Mais j’hésite à me relancer ne sachant quel statut prendre. Pourtant, dans ce constat, il est surtout question des locations de gîtes et pas de chambres d’hôtes ni de location de la résidence principale quelques semaines par an. J’ai été de 2009 à 2012 en auto-entrepreneur. je me suis remise ensuite en micro-bic avec les 71% d’abattement et moins de 15000€ de CA pour ne plus payer… Lire la suite »
Un grand merci pour cet article. La loi ” LE MEUR” porte bien son nom ….. Car c’est la location saisonnière qui se meurt.
Bonjour,
Comme toujours, un article clair, précis et très utile. Merci !
Je partage votre avis sur le peu d’impact d’une telle mesure (si ce n’est augmenter les impôts des petits loueurs au micro-BIC) sur le parc locatif de longue durée… Pour inciter les propriétaires à louer à l’année, il faudrait plutôt mieux les protéger en cas d’impayés, de dégâts, d’occupation sans droit ni titre… Bref…
Bravo pour votre implication et le temps consacré à LVP, on se sent bien accompagnés dans cette grande aventure de la location saisonnière !
Bonjour, Félicitations pour ce suivi juridico-fiscal. S’agissant toutefois de la rubrique “Exigences énergétiques renforcées” le libellé de l’article ne correspond pas tout à fait à la traduction régulièrement diffusée. L’obligation à partir du 01/01/2025 de mettre à disposition un DPE de classe E maximum ne concerne que les nouveaux meublés de tourisme créés à compter de cette date. Ceux qui existent déjà auront jusqu’en 2034 pour se mettre en conformité avec un classement non supérieur à la classe D. Nous ne sommes pas en Corée du Nord et les pouvoirs publics ne peuvent du jour au lendemain mettre en place… Lire la suite »
j’ai des chambres d’hotes en dordogne au régime micro, nous sommes ataché a quel type de fiscalité, merci de votre réponse, cordialement
Bonjour, pouvez-vous préciser si une résidence secondaire, proposée à la location saisonnière (sans classement particulier) pour 15 personnes est considérée comme ERP (dans le titre du paragraphe on parle de plus de 15 et dans le texte de 15 et plus)?
D’avance merci.
Franchement, ras le bol de me faire braquer avec toutes ses nouvelles mesures. Ils auront qu’a me trouver pour me réclamer ce numéro obligatoire qui sera fictif sur mes annonces !