MODIFICATION DE LA FISCALITÉ DES LOCATIONS SAISONNIÈRES

La fiscalité des revenus de location saisonnière pour 2024

Fin 2023, lors de l’adoption de la loi de finances pour 2024, la fiscalité applicable aux loueurs de meublés de tourisme soumis au régime micro-BIC devait être modifiée. Après quelques péripéties rédactionnelles, un nouveau barème pour le régime micro-BIC avait été imposé pour les revenus générés en 2024. Le vote intervenu le 7 novembre dernier ne vient donc pas modifier ce barème qui s’appliquera bien pour les revenus locatifs de 2024.

Voici un tableau récapitulatif et comparatif de ces règles présentant les pourcentages d’abattement ainsi que les plafonds de recettes annuelles en dessous desquels s’applique d’office le régime micro-BIC :

Ce que la loi “anti AirBnb” va changer en 2025 sur les revenus de la location saisonnière

Loi de finance 2025, suite et fin… de la location saisonnière… ?

On l’attendait en courbant l’échine, c’est arrivé comme prévu : le rabotage des avantages fiscaux de la location saisonnière se poursuit, après le vote de l’Assemblée Nationale le 7 novembre 2024.

Même si certains leviers peuvent encore être actionnés pour modifier le texte, il est fort probable que cette loi soit promulguée telle quelle dans les jours qui viennent.

Voici un tableau comparatif des règles présentant les pourcentages d’abattement ainsi que les plafonds de recettes annuelles en dessous desquels s’appliquera le nouveau régime micro-BIC à compter des revenus générés en 2025 (et déclarés en 2026) :

👉 L’objectif avoué des élus portant cette réforme est d’aligner les dispositions fiscales appliquées à la location à l’année aux locations saisonnières, afin de décourager la location de courte durée au profit du marché locatif classique et dégonfler la bulle “AirBnb”.

Déduction des amortissements dans le calcul de la plus-value lors d’une revente

Le nouveau gouvernement Barnier, dans le cadre du projet de loi de finances 2025, prévoit également une mesure spécifique concernant tous les loueurs de meublés non professionnels (LMNP) relevant du régime du bénéfice réel : À compter du 1er janvier 2025, les amortissements déduits seraient réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente du bien. Ils étaient jusqu’à maintenant ignorés, bien que déduits dans la comptabilité annuelle. A noter que cette nouvelle mesure affecterait tous les loueurs de meublés non professionnels (LMNP) au réel et pas uniquement la location saisonnière. Les locations meublées à l’année seraient également impactées.

Comment rester au régime micro-BIC ?

Si vous souhaitez rester au régime micro-BIC à l’avenir, il faudra alors bien surveiller vos revenus locatifs en 2024 et les années suivantes, pour ne pas dépasser le seuil fatidique des 15.000€ pour les meublés non classés, ou 77.700€ pour les meublés classés. Ces plafonds de revenus locatifs s’appliquent au niveau du foyer fiscal, il est donc indépendant du nombre de biens loués de cette manière.

Un moment évoqué, le plafond de revenus locatifs de 50.000€ pour les meublés classés à la montagne ou en zones rurales très peu tendues n’a finalement pas été retenu dans le projet de loi voté le 7/11/24.

🚨 Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil de 15.000€ vous devez impérativement faire classer votre logement dans l’année à venir pour pouvoir continuer à bénéficier du régime micro-BIC. Dans le cas contraire vous devrez passer au régime réel, qui peut dans certains cas être plus favorable. 

Quel est l’impact du passage au réel ?

• Le régime micro-BIC présente l’avantage de la simplicité déclarative mais conduit systématiquement à constater un revenu imposable qui sera mécaniquement plus important avec cette réforme fiscale qui réduit l’abattement… 
• Le régime réel, souvent ignoré par les propriétaires, peut s’avérer plus avantageux car il permet de prendre en compte les charges comptables réelles liées au bien loué. Ces charges comprennent l’amortissement du bien et toutes les charges courantes du bien. Il conduit, dans la majorité des cas, à constater un résultat fiscal nul et donc à échapper à l’imposition des revenus locatifs. En revanche, le régime réel nécessite une gestion plus rigoureuse et bien souvent les services d’un expert comptable pour réaliser un bilan annuel (le coût final de cette prestation est généralement inférieur à 400€/an). Il est également important de considérer l’avenir de votre bien car, en cas de revente dans les prochaines années, la nouvelle loi votée prévoit la réintégration des amortissements précédemment déduits également pour les LMNP (Loueurs en Meublés Non Professionnels). Une étude personnalisée (souvent gratuite) par un cabinet comptable spécialisé en LMNP/LMP devrait vous aider à définir le régime fiscal le plus avantageux.

Les cotisations sociales

La baisse de l’abattement des revenus locatifs en meublé de tourisme va également  provoquer mécaniquement une hausse des cotisations sociales pour certains propriétaires. En effet l’article 613-7 du Code de la Sécurité Sociale prévoit que les micro-entrepreneurs et entrepreneurs individuels classiques doivent cotiser à des niveaux équivalents. En conséquence, les micro-entrepreneurs qui gèrent des meublés de tourisme non classés verront leur taux de cotisation passer de 21,2% à 29,7%. Rappelons que les loueurs de meublés classés cotisent à un taux dérogatoire de 6%, calculé à partir d’un abattement spécifique de 87%. Sera-t-il lui aussi remis en question ?…

De nouvelles contraintes pour les locations saisonnières

Le texte voté le 7/11/24 prévoit également de nouvelles mesures plus contraignantes pour pouvoir proposer un logement à la location saisonnière :

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique devient également obligatoire pour les locations saisonnières dans le but d’interdire la location de “passoires thermiques”, au même titre que la location de longue durée. Il s’agit là d’une nouvelle contrainte que tout propriétaire devra respecter pour pouvoir proposer son bien à la location saisonnière. Ainsi, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.

A partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est donc laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité avec la loi “Climat et Résilience” de 2021.

Les résidences principales et l’Outre-mer ne sont pas concernés par ce DPE..

🚨 Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire, de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. Faute de réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire risquera une astreinte de 100€ par jour de retard .

🚨 Le propriétaire qui loue son meublé de tourisme en violation des règles sur le DPE encourt une amende administrative de 5.000€ maximum. 

La déclaration préalable de mise en location saisonnière

Le projet de loi prévoit également que la déclaration préalable en mairie de mise en location avec obtention d’un numéro d’enregistrement sera imposé dans toutes les communes. Ce numéro d’enregistrement va rapidement se généraliser et devenir obligatoire pour publier une annonce de location sur internet. Il ne sera donc plus possible de louer un logement sans la présentation de ce numéro au risque d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5.000€.

Ce numéro sera fourni par la collectivité locale (mairie ou communauté de communes) dans le cadre de la déclaration préalable obligatoire à toute activité de location saisonnière. 

Possibilité pour les communes d’imposer des quotas et de sectoriser le PLU

De nombreuses communes, principalement dans les zones touristiques où l’accès au logement à l’année est très tendu, pourront légalement imposer des quotas d’autorisations de changement d’usage d’un bâtiment vers la location meublée. Généralement, l’option retenue par les collectivités locales est de limiter le changement d’usage à un seul meublé de tourisme par foyer fiscal. Mais certaines communes vont encore plus loin en imposant d’avoir déjà un logement en location à l’année pour pouvoir proposer un meublé de tourisme de location de courte durée ou bien encore imposent des quotas de locations saisonnières différents selon les quartiers de la ville (cas de Saint-Malo depuis 3 ans).

Une récente décision du Tribunal Administratif de Rennes a validé le critère de conformité à l’intérêt général du système malouin. Cependant, les propriétaires qui avaient intenté l’action contre la mairie de St-Malo ont fait appel.

Les mairies auront également la possibilité de délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs exclusivement réservés à la construction de résidences principales. Cette dernière disposition pourrait concerner les communes situées en zone tendue, ainsi que celles ayant plus de 20 % de résidences secondaires sur leur territoire.

La règle des “120 jours” pourrait passer à “90 jours” dans certaines communes

Le projet de loi prévoit de donner de nouveaux outils de régulation aux mairies, en particulier la possibilité d’abaisser de 120 jours à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale.

🚨 En cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur une commune concernée par cette restriction, le propriétaire encourt une amende civile de 15.000€.

Régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés

De nouvelles règles vont également s’appliquer dans les copropriétés ! 

La nouvelle loi permettra aux copropriétés (Associations Syndicales Libres) qui le souhaitent de modifier à la majorité simple – à savoir à la majorité des deux tiers des copropriétaires – les règlements de copropriété pour interdire la location de logements en meublé de tourisme (contre l’unanimité aujourd’hui). Cette possibilité ne concerne toutefois que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite “d’habitation bourgeoise”. Cette clause autorise l’habitation et des activités libérales (cabinets de médecins…) dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés (par exemple commerces en rez-de -chaussée).  

En outre, tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir de l’entrée en vigueur de la loi) devra obligatoirement se prononcer sur la possibilité ou non, de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront obligatoirement informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme. Le syndic devra alors inscrire un point d’information sur les meublés de tourisme à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle des copropriétaires pour les informer. Cette disposition vise à limiter les conflits entre copropriétaires en levant l’anonymat du loueur, qui sera dès lors incité à prendre toutes les mesures nécessaires pour limiter les nuisances de sa location touristique.

Hausse de la taxe d’habitation

Le projet de loi prévoit également la possibilité pour les collectivités locales d’augmenter à l’avenir la taxe d’habitation jusqu’à 60% pour les résidences secondaires. Cela est déjà le cas dans certaines communes des zones tendues (notamment le littoral breton). Avec ce nouvel outil, les communes pourront décider de taxer encore plus fortement les locations saisonnières qui sont généralement des résidences secondaires… 

TVA pour les locations saisonnières

Les mauvaises nouvelles pleuvent sur les loueurs de meublés touristiques…. Après l’alourdissement de la fiscalité sur les plus-values de cession, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté, jeudi 17 octobre, un amendement au projet de loi de finances (PLF) pour 2025, qui assujettit les locations de type Airbnb au paiement de la TVA. Concrètement, si vous possédez un logement que vous louez pour de courtes durées, vous devrez, si cet amendement demeure dans la version finale du PLF, facturer la TVA au taux de 10% à vos locataires. Un renchérissement des tarifs, susceptible de rendre les meublés touristiques moins intéressants que les hôtels.

Actuellement, les meublés touristiques ne sont soumis à la TVA que s’ils assurent trois des prestations hôtelières suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle. Or il est très rare que les loueurs de location saisonnière assurent ne serait-ce que deux de ces services. Leurs prestations se limitent généralement au nettoyage des locaux. La réception des locataires n’est pas systématique, comme en témoignent les nombreuses boîtes à clé permettant une arrivée «en toute autonomie». La fourniture de linge est souvent en option. Quant au petit-déjeuner, il est tout simplement inexistant. L’immense majorité des loueurs de meublés ne facturent donc pas de TVA à leurs locataires, contrairement aux hôtels. Assujettir les loueurs de meublés touristiques à la TVA, même à 10%, serait un revirement contraire à l’esprit de la loi antérieure…

👉 A ce stade des informations connues, il est difficile de savoir comment cette TVA va pouvoir s’appliquer, en particulier pour les propriétaires qui sont sous le régime fiscal micro-BIC. En effet, la gestion et la déclaration d’une TVA nécessitent de tenir une comptabilité spécifique. D’un autre côté, cela voudrait également dire qu’il serait possible de récupérer la TVA sur tous les achats liés au bien mis en location. L’impact fiscal, pour les propriétaires, sera donc réduit mais les vacanciers se verront tout de même infliger une hausse mécanique de tous les loyers sur leur budget vacances….

Ce qui peut encore changer…

Comme nous l’avons évoqué tout au long de ce dossier, il existe encore quelques zones floues concernant le périmètre et l’application de cette nouvelle loi. En particulier l’application d’une TVA de 10% sur les loyers de la location saisonnière… Espérons que dans les prochaines semaines, des précisions seront apportées pour clarifier son application.

Cette loi, adoptée par le Parlement, doit encore être promulguée par le Président de la République d’ici fin novembre pour entrer en vigueur avec une publication au Journal Officiel. Durant cette période, le Président peut demander un nouvel examen et le Conseil constitutionnel peut être saisi pour vérifier que cette loi n’est pas contraire à la Constitution.

Les discussions sur le projet de loi de finances pour 2025 doivent reprendre au Sénat et des amendements sur le sujet fiscal ont été déposés, ce qui signifie que même si le texte négocié par les membres de la CMP (Commission Mixte Paritaire) est voté, le volet fiscal risque encore d’évoluer d’ici fin décembre. Il est donc prudent de suivre les débats et votes à venir avant de prendre une quelconque décision.

Conclusion

Il faut reconnaître qu’une régularisation des meublés de tourisme était certainement nécessaire. La concurrence était devenue bien trop forte et certainement déséquilibrée face aux problématiques de manque de logements dans certaines régions. Comme l’indique le député PS Enaki ECHANIZ, l’un des co-auteurs de cette loi, le nombre de meublés de tourisme est passé de 300.000 à 1,2 million en 8 ans, créant une sorte de bulle immobilière qui avait comme conséquence de déséquilibrer le marché du tourisme et de raréfier les biens à la location annuelle, tout en faisant flamber les prix de l’immobilier, rendant l’accession aux logements de plus en plus difficile pour les locaux.

Pour certains élus et collectifs locaux, les locations dites “AirBnb” seraient grandement responsables de la pénurie de logements offerts en location à l’année, notamment dans certaines régions touristiques. La nouvelle loi de finances veut modifier en profondeur la fiscalité et, par voie de conséquence, la rentabilité de la location saisonnière. L’objectif recherché par nos députés est de motiver certains propriétaires à louer à l’année plutôt qu’en saisonnier. L’avenir nous dira si ces nouvelles contraintes, associées à l’augmentation des taxes d’habitation et taxes de séjour, vont décourager ou non la majorité des loueurs de résidences secondaires à partager leur lieu de villégiature…

Nos députés ont également oublié de prendre en compte le fait que la réduction de l’offre de logements saisonniers va impacter fortement le budget “Vacances” de leurs électeurs. En effet, il sera encore plus difficile de trouver un logement accessible pour partager de bons moments en famille ou entre amis durant les vacances… sans compter que l’offre hôtelière ne suffira pas pour couvrir la demande en période estivale et qu’elle n’est pas toujours adaptée à des séjours familiaux de plusieurs jours. L’économie locale, boostée par le tourisme, sera elle aussi mécaniquement impactée par cette nouvelle loi. En effet, un logement occupé plusieurs mois dans l’année génère des revenus sur le territoire tout au long de l’année, alors qu’une résidence secondaire occupée par ses propriétaires un seul mois par an réduit mécaniquement l’activité économique du quartier. 

👉 Dans les zones touristiques, nous risquons de revoir de nombreux volets fermés en période estivale alors que de nombreux vacanciers rêveraient de pouvoir partir en vacances avec un budget maîtrisé. En effet, de nombreux propriétaires louent leur résidence secondaire pour compléter leurs revenus ou amortir le coût de l’entretien de ce bien, très généralement en micro-BIC pour des raisons de simplicité. Il n’est pas certain qu’ils continuent dans ces nouvelles conditions : soit ils loueront moins, soit ils subiront un alourdissement de leur fiscalité. Les investisseurs en société, de leur côté, vont pouvoir continuer à spéculer car ils sont très peu impactés par la réforme. La nouvelle loi va-t-elle vraiment permettre d’ouvrir le marché locatif à l’année ?… 

En tout état de cause, il est nécessaire d’analyser sa situation personnelle et d’anticiper l’impact de cette loi de finances sur ses revenus locatifs pour 2025. Pour pallier cette baisse de revenus après imposition, une hausse des loyers ou un changement de statut fiscal pourrait être indispensable. Cela se justifie particulièrement pour les propriétaires de locations non classées dont les revenus locatifs dépassent le plafond de revenus de 15.000 €/an puisqu’ils devront obligatoirement basculer au régime réel ; sachant qu’il est possible de changer de régime fiscal jusqu’à la déclaration de ses revenus de l’année suivante.

Pour en savoir plus sur les 3 régimes fiscaux possibles pour les revenus issus de la location saisonnière : Le Micro-BIC, le LMNP (location meublé non professionnelle) et le LMP (location meublé professionnelle), nous vous invitons à consulter notre dossier : LMNP-LMP, comment bien choisir son statut fiscal ? 

Dans les prochaines semaines, nous prévoyons de solliciter notre partenaire COMPTACOM pour lui poser toutes nos questions concernant cette réforme fiscale. N’hésitez donc pas à déposer vos questions dans les commentaires de ce dossier. D’ici là, vous pouvez les contacter de notre part pour demander une étude gratuite de votre situation personnelle :

Dominique et Benoît,
au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.

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