MODIFICATION DE LA FISCALITÉ DES LOCATIONS SAISONNIÈRES

Ce qui devrait changer en 2024

L’abattement fiscal appliqué jusqu’à présent aux meublés de tourisme est réduit à 30% et le choix du régime micro-BIC ne devient possible que si le chiffre d’affaires de chacune des deux dernières années ne dépasse pas, avant déduction des commissions éventuellement appliquées par les plateformes :

• 15.000 € brut pour les meublés de tourisme non classés
• 30.000 € brut pour les meublés de tourisme classés  

En clair, le nouveau taux d’abattement de 30% est harmonisé pour tous les meublés de tourisme, classés ou non (on parle ici du classement préfectoral “Meublé de tourisme” exclusivement). Une exception a tout de même été accordée aux locations classées et situées en stations de montagne ou dans des zones rurales “très peu denses” : elles garderont un abattement de 71% avec un plafond de revenus locatifs annuel de 50.000 €.

👉 Pour plus d’informations sur le classement “Meublé de tourisme”, vous pouvez consulter notre dossier : Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

Jusqu’à présent, l’abattement pour les meublés de tourisme était de 50% (ou 71% si le logement était classé) et le plafond de 77.700 € par an (ou 188.700 € si le logement était classé). 

À noter que les chambres d’hôtes gardent, quant à elles, leur abattement de 71% historique et l’accès au régime micro-BIC, jusqu’à un chiffre d’affaires brut de 188.700 €.

Taux d’abattement avant/après réforme et nouveaux plafonds :

La petite histoire concernant l’évolution de ces taux d’abattement…

Initialement, le souhait du gouvernement était de passer le taux de 71% à 50% pour les locations en zones très tendues et de maintenir le taux de 71% pour les locations en zones non tendues. Finalement une « coquille » se serait glissée dans le texte voté le 21 décembre dernier, et un taux de 30% a été inscrit à la place du 50% prévu initialement… 😳

Alors que le gouvernement souhaitait temporiser cette réforme fiscale le temps de recevoir les conclusions d’une commission parlementaire, les députés sont passés en force le 29 janvier pour faire voter dans la précipitation, cette loi, dite “anti-airbnb”, dans le but de « remédier rapidement” aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue.

Il est également à noter qu’une distinction involontaire a été faite puisque le texte voté parle de « classement meublé de tourisme » à un endroit et de « meublé de tourisme classé » à un autre. Les puristes considèrent donc que le classement en meublé de tourisme est le fait qu’un bien passe du statut de « bien annuel » à « bien meublé de tourisme » et que cela fait une différence avec un meublé de tourisme classé. 🧐 Visiblement nos députés ont confondu vitesse et précipitation, ce qui pourrait juridiquement bloquer l’application de cette loi en l’état…

Dans tous les cas, on s’oriente clairement vers une forte réduction de l’abattement qui va avoir un impact négatif direct et très important sur la fiscalité de revenus locatifs de la location saisonnière. Il sera donc important de faire le point sur la situation dès qu’elle sera clarifiée, et peut-être d’envisager un changement de statut fiscal pour passer au régime réel.

Comment rester au régime micro-BIC ?

Si vous souhaitez rester au régime micro-BIC à l’avenir, il faudra alors bien surveiller vos revenus locatifs en 2024 pour ne pas dépasser ce seuil fatidique des 15.000 € pour les meublés non classés, ou 30.000 € pour les meublés classés, ou 50.000 € pour les meublés classés à la montagne ou en zones rurales très peu tendues. Ces plafonds des revenus locatifs s’appliquent au niveau du foyer fiscal.

Quel est l’impact du passage au réel ?

Le régime micro-BIC, présente l’avantage de la simplicité déclarative, mais conduit systématiquement à constater un revenu imposable. 

Le régime réel, souvent ignoré par les propriétaires, peut s’avérer plus avantageux car il permet de prendre en compte les charges comptables réelles liées au bien loué. Ces charges comprennent l’amortissement du bien et toutes les charges courantes du bien. Il conduit, dans la majorité des cas, à constater un résultat fiscal nul et donc d’échapper à l’imposition de ses revenus locatifs. En revanche, le régime réel nécessite une gestion plus rigoureuse et bien souvent les services d’un expert comptable pour réaliser un bilan annuel (le coût final de cette prestation est généralement inférieur à 400€/an). Il est également important de considérer l’avenir de votre bien car, en cas de revente, la nouvelle loi votée prévoit la réintégration des amortissements précédemment déduits également pour les LMNP (Loueurs en Meublés Non Professionnel).

Les cotisations sociales

La baisse de l’abattement des revenus locatifs en meublé de tourisme va également  provoquer mécaniquement une hausse des cotisations sociales pour certains propriétaires. En effet l’article 613-7 du Code de la Sécurité Sociale prévoit que les micro-entrepreneurs et entrepreneurs individuels classiques doivent cotiser à des niveaux équivalents. En conséquence, les micro-entrepreneurs qui gèrent des meublés de tourisme non classés verront leur taux de cotisation passer de 21,2% à 29,7%. Rappelons que les loueurs de meublés classés cotisent à un taux dérogatoire de 6%, calculé à partir d’un abattement spécifique de 87%.

De nouvelles contraintes pour les locations saisonnières

Le texte adopté par les députés en première lecture le 29 janvier 2024 prévoit également de nouvelles mesures plus contraignantes pour pouvoir proposer un logement à la location saisonnière :

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique devient également obligatoire pour les locations saisonnières dans le but d’interdire la location de “passoires thermiques”, au même titre que la location de longue durée. Il s’agit là d’une nouvelle contrainte que tout propriétaire devra respecter pour pouvoir proposer son bien à la location saisonnière.

Parallèlement, le Premier Ministre M. Attal a annoncé le 30 janvier 2024 vouloir une nouvelle fois réformer les exigences administratives du DPE et le simplifier. Nul doute que le contenu du DPE va encore évoluer dans les mois à venir.

La déclaration préalable de mise en location saisonnière

Le projet de loi prévoit également que la déclaration préalable en mairie de mise en location et l’obtention d’un numéro d’enregistrement sera imposé dans toutes les communes. Il est donc fort à parier que ce numéro d’enregistrement va rapidement devenir obligatoire pour pouvoir publier une annonce de location sur internet.

La règle des “120 jours” pourrait passer à “90 jours” dans certaines communes

Le projet de loi prévoit de donner de nouveaux outils de régulation aux mairies, en particulier la possibilité d’abaisser de 120 jours à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale.

Possibilité pour les communes d’imposer des quotas

Les communes (comme Saint-Malo), où l’accès au logement est très tendu, pourront légalement imposer des quotas d’autorisations de changement d’usage d’un bâtiment vers la location meublée, sans risquer de se faire attaquer en justice.

Ce qui peut encore changer…

Comme nous l’avons évoqué tout au long de ce dossier, il existe de très nombreuses zones de flou concernant le périmètre et l’application de cette nouvelle loi qui a visiblement été votée par nos députés dans la précipitation… 

Il faut également préciser que certains députés voulaient que cette réforme de la fiscalité des revenus de la location saisonnière, s’applique sur les revenus de 2023 (à déclarer en 2024). Une option qui avait été initialement écartée par le gouvernement, mais là encore, ce point d’application reste à confirmer car en l’état, la loi de finance 2024, s’applique sur les revenus de 2023…

Il est donc fort à parier que dans quelques mois, de nouvelles évolutions viendront encore modifier la fiscalité de la location saisonnière… et, espérons-le, clarifier l’application de cette nouvelle loi.

Ce qu’il faut retenir

Pour certains élus et collectifs locaux, les locations dites “AirBnb” seraient grandement responsables de la pénurie de logements dans certaines régions touristiques. La nouvelle loi de finances 2024 veut modifier en profondeur la fiscalité et, par voie de conséquence, la rentabilité de la location saisonnière. L’objectif recherché par nos députés est de motiver certains propriétaires à louer à l’année plutôt qu’en saisonnier. L’avenir nous dira si ces nouvelles contraintes, associées à l’augmentation des taxes d’habitation et taxes de séjour, vont décourager ou non la majorité des loueurs de résidence secondaires…

Nos députés ont également oublié de prendre en compte le fait que la réduction de l’offre de logements saisonniers va impacter fortement le budget “Vacances” de leurs électeurs. Il sera encore plus difficile de trouver un logement accessible pour partager de bons moments en famille ou entre amis… sans compter que l’offre hôtelière ne suffira pas pour couvrir la demande en période de vacances. L’économie locale, boostée par le tourisme, sera donc mécaniquement impactée par cette nouvelle loi.  

En tout état de cause, il sera nécessaire d’analyser sa situation personnelle et d’anticiper l’impact de cette loi de finances sur ses revenus locatifs. Pour pallier cette baisse de revenus après imposition, une hausse des loyers ou un changement de statut fiscal pourrait être indispensable. Cela se justifie particulièrement pour les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent le plafond de CA de 15.000 €/an puisqu’ils devront obligatoirement basculer au régime réel ; sachant qu’il est possible de changer de régime fiscal jusqu’à la déclaration de ses revenus de l’année suivante.

L’avis de notre partenaire COMPTACOM, Expert Comptable LMP/LMNP

Pour nous aider à clarifier cette évolution fiscale de la location saisonnière suite à la nouvelle loi de finances 2024, nous avons sollicité Thierry GENDRON, Directeur du réseau ComptaCom, expert comptable spécialisé dans la Location de Meublés Professionnelle (LMP) et Non Professionnelle (LMNP). Nous lui avons posé les questions envoyées par plusieurs de nos membres ces dernières semaines. Voici ses réponses :

(LVPDIRECT) Que pouvez-vous ajouter à l’analyse que nous faisons dans ce dossier ?

(Thierry GENDRON) Comme vous l’évoquez, il y a une distorsion entre l’intention initiale du gouvernement qui était de supprimer le taux de 71% pour le passer à 50%, et le texte final qui évoque un taux de 30%. Cette « erreur », ainsi qu’une rédaction approximative du texte laissent énormément de zones d’ombres. Une nouvelle proposition a fait l’objet d’un vote en 1ère lecture le 29/01/2024 par l’Assemblée Nationale. Elle est maintenant soumise au vote du Sénat.

En l’état actuel de cette proposition de loi :

Les dispositions de la loi de finances 2024 s’appliqueraient pour les revenus 2023. Sous réserve du décret d’application, nous aurions :

• Meublé de tourisme non classé : abattement de 30% (seuil 15 000€).
• Meublé de tourisme classé : maintien du taux de 71% (seuil 177 700€)
• Meublé classique (longue durée) : abattement 50% (seuil 77 700 €)

En effet, compte tenu de la rédaction approximative, les meublés classés qu’ils soient en zones tendues ou non, pourraient continuer à bénéficier du taux de 71%. Seuls les meublés non classés seraient impactés. La baisse significative du seuil imposerait également à beaucoup de passer au régime réel, et ce dès 2023.

Nous attendons donc avec impatience le décret d’application.

La proposition du 29/01/2024, si elle est adoptée par le Sénat, ne s’appliquera qu’aux revenus 2024 et nous aurions alors :

• Meublé de tourisme classé : abattement 30% jusqu’à 30 000 €
• Meublé de tourisme classé en zone très peu dense et station de sports d’hiver : abattement de 71% (=30%+41%) jusqu’à 50 K€
• Meublé classique (longue durée) : abattement 50% jusqu’à 77 700 €
• Para-hôtellerie et chambre d’hôtes : abattement de 71% jusqu’à 188 700 €

(LVPDIRECT) Dans tous les cas, quel conseil pourriez-vous donner aux propriétaires inquiets de la hausse de l’imposition de leurs revenus locatifs en 2024, et donc de leur rentabilité ?

(Thierry GENDRON) Si le régime micro-BIC connaît une zone de turbulences et d’incertitudes, le régime réel n’est pour l’instant pas impacté. Cela renforce donc l’intérêt de ce régime qui ne faut pas négliger.

(LVPDIRECT) Dans ce nouveau contexte, le régime micro-BIC reste-t-il intéressant dans certains cas ?

(Thierry GENDRON) Certainement de moins en moins. Nos simulateurs permettent aux propriétaires d’analyser leur situation personnelle en comparant les 2 régimes. Cela permet de répondre rapidement à cette question, au cas par cas.

(LVPDIRECT) La principale réticence de certains propriétaires pour passer au réel vient de l’impact fiscal de la réintégration des amortissements précédemment déduits.  Pouvez-vous clarifier ce point ?

(Thierry GENDRON) A l’heure actuelle, les LMNP bénéficient du régime des particuliers lors de la revente. Les amortissements pratiqués ne sont donc pas réintégrés lors de la revente. C’est d’ailleurs ce qui fait l’intérêt de ce statut. 

Cette exception ne s’applique pas aux LMP (loueurs en meublés professionnels) qui connaissent une taxation des plus-values selon le régime des professionnels, avec une réintégration des amortissements à la revente. En revanche, il existe d’autres exonérations pour les professionnels. 

Le sujet de la réintégration des amortissements pour les LMNP revient régulièrement sur le devant de la scène. Si toutefois cela devenait effectif, nous serions dans une situation similaire au LMP. Cela reviendrait donc à payer, au moment de la revente, des impôts sur des amortissements qui ont permis de ne pas en payer pendant 20 ans. Il s’agirait donc en résumé, d’un report de l’impôt au moment où le propriétaire a de la liquidité. C’est certes, moins avantageux que de ne pas en payer ! Pour autant, en optimisant la gestion de ces biens, le statut professionnel (LMP) peut parfois être plus intéressant que celui de non professionnel (LMNP). C’est déjà la fiscalité qui s’applique aux SCI : si la fiscalité était si désavantageuse, il n’y aurait pas autant de SCI… 

Dans tous les cas, nous accompagnons au cas par cas nos propriétaires au quotidien dans cette gestion. 

(LVPDIRECT) Est-il envisageable pour un propriétaire de faire lui-même la déclaration de ses revenus locatifs au régime réel ? 

(Thierry GENDRON) Si c’est techniquement possible, ce n’est pas recommandé. 

(LVPDIRECT) Il est vrai que la déclaration des revenus locatifs au régime réel nécessite forcément une certaine disponibilité et une bonne connaissance des règles fiscales et de leurs évolutions. Faire appel à un expert comptable peut alors être une solution pour les propriétaires qui souhaitent se faciliter la tâche. Mais les frais de gestion annuels d’un expert comptable ne seront-il pas finalement plus onéreux que l’économie d’impôts, si nous restons au régime micro-BIC ?

(Thierry GENDRON) Effectivement, compte tenu de toutes les spécificités fiscales, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé. J’ajouterai même : à un cabinet comptable dont c’est la spécialité. En effet, un cabinet généraliste pourra faire un bilan mais aura rarement connaissance de toutes les spécificités fiscales liées à l’immobilier de la location saisonnière.  

Nos honoraires, qui sont calculés au plus juste, sont une charge déductible et peuvent également faire l’objet d’une réduction d’impôts (sur vos autres revenus) à hauteur de ⅔. 

De plus, en l’état actuel, la loi de finances 2024 limite les revenus micro-BIC à 15.000€ et rend donc le régime réel obligatoire au-dessus de ce seuil.

(LVPDIRECT) Au-delà de la comptabilité et de l’établissement d’un bilan financier annuel, apportez-vous également une analyse et des recommandations sur l’activité locative de vos clients ?

(Thierry GENDRON) Notre cœur de métier et nos honoraires couvrent l’établissement de la liasse fiscale et les formalités administratives.

Nous accompagnons également nos clients sur des problématiques annexes (Taxe habitation, CFE…) tant que celles-ci ne relèvent pas d’un contentieux avec l’administration fiscale. Dans ce cas, nous pouvons passer la relève auprès d’avocats avec qui nous collaborons. 

Nous pouvons également faire du “sur-mesure” dans l’analyse de la situation des clients, leurs objectifs et projets. Ces rendez-vous conseil font alors l’objet d’une facturation complémentaire en fonction des attentes et besoins du client. 

(LVPDIRECT) Dans le cadre du partenariat LVP-DIRECT / COMPTACOM, quels avantages et accompagnements personnalisés proposez-vous à nos membres adhérents ?

(Thierry GENDRON) Nous proposons à vos adhérents une étude de leur situation personnelle totalement gratuite et sans engagement. Elle leur permettra de comparer le régime réel et micro-BIC, de comprendre l’impact de la fiscalité par rapport à leur situation personnelle et, éventuellement de rester au régime micro-BIC si ce régime s’avère le plus adapté.

(LVPDIRECT) Comment vous contacter pour faire une demande d’étude personnalisée ?

(Thierry GENDRON) Vous trouverez (à la fin de ce dossier) un lien direct pour nous contacter et ainsi bénéficier des avantages accordés aux membres adhérents à LVP Direct : 

• Une étude personnalisée gratuite
• Frais de création de dossier à 50€ HT au lieu de 150€ HT
• Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ HT au lieu de 450€ HT (soit un coût réel de 192€ TTC (tout inclus après réduction d’impôts en adhérant à un centre de gestion).

(LVPDIRECT) Merci Thierry pour ces précisions.

Dominique et Benoît,
au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.

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