STATUT PARA-HÔTELIER EN LOCATION SAISONNIÈRE

Le statut para-hôtelier en location saisonnière

Comprendre, choisir et maîtriser ce régime spécifique (version 2025)

La location saisonnière peut être exercée sous différents statuts, avec des implications fiscales, sociales et administratives très variées. Les deux régimes les plus connus sont :

• LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel
• LMP – Loueur Meublé Professionnel

Ces deux statuts reposent sur une logique simple : vous louez un logement meublé, à court ou moyen terme, sans fournir de services comparables à ceux d’un hôtel. La fiscalité reste alors relativement souple et avantageuse.

Vous retrouverez dans ces deux dossiers des précisions sur ces 2 régimes les plus courants :

 🔗 Comment déclarer ses revenus de la location saisonnière en LMNP/LMP

🔗 Les obligations des propriétaires de locations saisonnières

Cependant, il existe une troisième voie, beaucoup moins connue, mais fiscalement intéressante lorsqu’elle est maîtrisée :

👉 le statut para-hôtelier, qui consiste à exploiter un hébergement meublé avec des services similaires à ceux d’un hôtel.

Ce dossier a pour objectif d’expliquer ce régime spécifique, son fonctionnement, ses avantages, ses contraintes, ses impacts fiscaux (notamment la TVA) et les évolutions apportées par le BOFiP du 26 mars 2025.

1. Qu’est-ce que le statut para-hôtelier ?

L’activité para-hôtelière consiste à exploiter un logement meublé en fournissant des prestations similaires à celles d’un hôtel, au sens de l’article 261D, 4° du Code Général des Impôts (CGI). Selon ce texte, il  y a activité para-hôtelière lorsque le loueur “fournit, en plus de l’hébergement, au moins 3 des 4 prestations suivantes, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers”.

Les 4 prestations visées sont :

1. Accueil de la clientèle (même si délégué à un prestataire sur place) ;
2. Fourniture du linge de maison (draps, serviettes, etc.) en début de séjour, ou renouvelé en cours de séjour ;
3. Nettoyage régulier des locaux (pendant le séjour et pas seulement entre deux locataires) ;
4. Petit-déjeuner.

Si au moins 3 de ces 4 services sont proposés, l’activité devient para-hôtelière.

Il s’agit donc d’une activité de prestations de services, et non plus seulement de location d’un meublé de tourisme.

Cette distinction change tout :

• régime fiscal différent
• TVA applicable (sous conditions)
• cotisations sociales
• obligations renforcées
• gestion plus exigeante

1.1. LMNP / LMP vs para-hôtelier : une différence fondamentale

1.2. Les quatre services para-hôteliers officiels

L’activité est considérée comme para-hôtelière si au moins 3 des 4 services suivants sont fournis ou proposés régulièrement :

1. Accueil personnalisé des vacanciers
2. Fourniture du linge de maison
3. Nettoyage régulier en cours de séjour
4. Fourniture des petits-déjeuners

Ces services doivent être organisés, récurrents et proposés pendant le séjour. Le seul fait de proposer 3 des 4 services cités suffit à caractériser l’activité para-hôtelière, même si le client ne consomme pas le service.

2. Obligations administratives et opérationnelles

2.1. Obligations administratives

Exercer une activité para-hôtelière implique :

• une déclaration d’activité
• une immatriculation (activité commerciale)
• une assurance spécifique RC Professionnelle
• une tenue comptable renforcée

2.3. Obligations de services

Contrairement au LMNP/LMP, vous devez :

• offrir une disponibilité renforcée auprès des locataires
• organiser les prestations
• garantir la régularité du service
• maintenir un niveau de qualité constant.

Le statut para-hôtelier impose des obligations supplémentaires aux règles déjà applicables aux loueurs de meublés (LMNP/LMP).

En plus des obligations classiques — logement conforme, sécurité, entretien, accueil correct du locataire — le para-hôtelier doit assurer de véritables prestations de services, notamment :

• disponibilité accrue,
• gestion structurée du ménage en cours de séjour,
• renouvellements de linge,
• préparation des petits-déjeuners,
• contrôle de la qualité des services rendus.

L’objectif est de garantir une expérience proche de l’hôtellerie, ce qui distingue ce statut des locations meublées classiques.

3. Les impacts fiscaux du statut para-hôtelier

3.1. Le régime fiscal applicable : BIC “prestations de services”

Le para-hôtelier relève du régime fiscal BIC, mais dans sa version prestations de services, impliquant :

• impossibilité d’opter pour le régime micro-BIC (seul le régime réel est autorisé)
• déduction des charges réelles
• amortissements comptables
• obligations déclaratives renforcées
• organisation comptable stricte.

3.2. TVA : un volet majeur du statut para-hôtelier

L’activité para-hôtelière étant commerciale, est en principe soumise à la TVA, ce qui signifie :

• TVA collectée sur les revenus locatifs
• TVA récupérable sur :
  • travaux
  • mobilier
  • charges
  • dépenses d’exploitation
• déclarations TVA mensuelles ou trimestrielles

La TVA applicable en 2025 est de 10% (taux applicable à l’hébergement hôtelier).

Ce point constitue l’un des principaux atouts du statut.

Mais attention : l’assujettissement à la TVA ne dépend pas du simple choix du propriétaire.
Il dépend de critères précis, détaillés dans la doctrine administrative dont voici les critères et conditions :

👉 Critères d’assujettissement à la TVA (mise à jour BOFiP 26 mars 2025)

L’administration fiscale a clarifié les règles en 2025. Deux conditions strictes doivent être cumulées pour que la TVA s’applique.

Condition n°1 : la durée du séjour

Le séjour du client doit être supérieur à 6 nuitées consécutives.

Ce critère exclut toutes les locations de très courte durée :

• si séjour ≤ 6 nuits → Jamais de TVA
• si séjour ≥ 7 nuits → Condition remplie (TVA applicable)

Exemple :
Vous proposez linge + ménage + petit-déjeuner.
Si vos clients restent 3 nuits, l’activité reste exonérée de TVA.

⚠️ Précision importante car c’est le point le plus piégeux en fiscalité des locations meublées en para-hôtelier : La distinction de la TVA se fait par séjour !
Vous pouvez donc vous retrouvez avec des séjours avec TVA (≥ 7 nuits) et avec des séjours exonérés de TVA car ils ne rentrent pas dans les critères de durée (< 6 nuits).

Condition n°2 : au moins 3 services para-hôteliers

Pour être en para-hôtelier, il faut fournir au moins trois des quatre prestations suivantes :

• accueil personnalisé des clients
• linge de maison
• ménage en cours de séjour
• petits-déjeuners

👉 Mise à jour 2025 : une boîte à clés ne suffit plus !

Point crucial apporté par le BOFiP du 26 mars 2025 :

La remise des clés via une boîte à clés ne constitue plus une prestation d’accueil.

Pour que l’accueil soit reconnu, il doit exister une possibilité réelle d’accueil physique, assurée par le propriétaire, un prestataire ou une conciergerie agissant pour ordre.

Cette évolution vise à distinguer clairement les locations de type Airbnb “autonomes” des véritables prestations hôtelières.

👉 Exemples pratiques, clairs et concrets

Exemple 1 — Linge + ménage + boîte à clés
→ Sans accueil physique
→ 2 prestations seulement
→ Pas de TVA

Exemple 2 — Linge + ménage + accueil proposé via une conciergerie
→ 3 prestations validées
→ séjour > 6 nuits
→ TVA applicable sur ce séjour.

Exemple 3 — Linge + ménage + petit-déjeuner
→ 3 prestations
→ séjour > 6 nuits
→ TVA applicable sur ce séjour, même sans accueil

4. Les cotisations sociales : un impact majeur

Le système para-hôtelier implique des cotisations sociales, contrairement au LMNP.

4.1. Pourquoi des cotisations sociales ?

Parce qu’il s’agit d’une activité commerciale de services, assimilée à une activité professionnelle.

4.2. Régime social applicable

Le para-hôtelier relève du régime des indépendants (SSI) :

• taux global : 30 à 45 %
• assiette = bénéfice BIC
• cotisations minimales
• appels provisionnels

4.3. Comparatif social

4.4. Exploitation via une société

Selon la structure :

• SAS : président affilié au régime général → cotisations élevées
• SARL : gérant majoritaire → SSI
• SARL de famille : compatible para-hôtelier + BIC

4.5. Impact sur la rentabilité

Les cotisations sociales influencent fortement :

• le bénéfice net
• le rendement final
• l’intérêt global du statut

👉 Un accompagnement comptable est indispensable pour simuler la situation.

5. Cotisations sociales en LMNP : dans quels cas ?

Le statut LMNP est souvent présenté comme totalement exempt de cotisations sociales.

En réalité, c’est vrai dans la majorité des cas, mais pas toujours !

5.1. LMNP “classique” (cas le plus fréquent)

• Aucune cotisation sociale
• Seulement les prélèvements sociaux (17,2 %)
• Applicable si : 
  • revenus < 23 000 € / an, ou
  • activité considérée comme patrimoniale (faible niveau de services, gestion simple, location meublée).

👉 Ce cas concerne l’immense majorité des propriétaires.

5.2. LMNP avec cotisations sociales (cas moins fréquent)

• Cotisations sociales SSI dues à l’URSSAF
• Applicable si :
  • revenus > 23 000 € / an, et
  • l’activité est assimilée à une activité commerciale non patrimoniale (forte récurrence des locations, services nombreux, logique d’exploitation professionnelle).

👉 C’est souvent le cas des loueurs très actifs sur les OTA (Airbnb, Abritel, Booking).

5.3. LMNP qui bascule automatiquement en LMP

Cotisations sociales obligatoires si :

• revenus > 23 000 €, et
• 50 % des revenus du foyer fiscal

👉 Dès ce moment, le LMNP devient LMP, avec cotisations sociales sur les bénéfices.

5.4. Résumons de la façon la plus simple possible les cas en LMNP :

Pour en savoir plus : consultez notre dossier “Les cotisations sociales de la location saisonnière”

6. Obligations comptables

Le para-hôtelier implique une comptabilité digne d’une petite structure hôtelière :

• comptabilité commerciale complète
• amortissements
• déclarations TVA
• bilan
• liasse fiscale
• justificatifs
• gestion analytique parfois utile

👉 L’accompagnement d’un expert-comptable n’est pas une option : c’est une nécessité.

7. Implications opérationnelles

7.1. Gestion des prestations

Vous devez être en mesure d’assurer :

• l’accueil
• le ménage en cours de séjour
• la gestion du linge
• la fourniture des petits-déjeuners

7.2. Sous-traitance

Vous pouvez déléguer, mais :

• les prestations doivent être réelles
• régulières
• traçables
• de qualité constante

7.3 Disponibilité et niveau de service

Le para-hôtelier implique un niveau de service proche de celui d’un hôtel, même pour un logement individuel.

8. Avantages du statut para-hôtelier

Malgré sa complexité, ce statut offre des avantages puissants :

• récupération de la TVA sur travaux (impact énorme sur projets de rénovation)
• positionnement premium
• différenciation forte
• modèle rentable en multi-logements
• attractivité accrue pour des séjours haut de gamme

9. Inconvénients et risques

• cotisations sociales élevées
• TVA complexe à gérer
• obligations spécifiques
• niveau de gestion exigeant
• risque de requalification si les services ne sont pas fournis régulièrement
• modèle plus coûteux

10. Scénarios d’usage

✔️ Le para-hôtelier est pertinent si :

• vous avez des travaux importants (TVA récupérable)
• vous ciblez une clientèle haut de gamme exigeante
• vous exploitez plusieurs logements
• vous pouvez assurer les services (voire 24h/24 – 7j/7)

❌ Ce statut est déconseillé si :

• vous ne pouvez pas assurer l’accueil
• vous n’avez que des séjours courts
• vous ne souhaitez pas gérer la TVA (ou TVA récupérable faible)
• vous préférez une gestion simple

11. Comparatif LMNP / LMP / Para-hôtelier

12. Conclusion

Le statut para-hôtelier est une opportunité puissante, souvent sous-estimée.
Il peut transformer la rentabilité d’un projet, notamment grâce à la TVA récupérable sur les travaux, mais il implique des obligations précises et une gestion exigeante, se rapprochant de l’hôtellerie.

👉 Recommandation LVP-DIRECT :

En raison de la complexité fiscale et sociale du statut de Para-hôtelier, LVP-DIRECT recommande de prendre conseil auprès d’un expert comptable qui maîtrise parfaitement le sujet. il pourra étudier votre situation personnelle et vous accompagner dans cette réflexion. Dans ce but, notre association a lié un partenariat avec le cabinet d’expertise comptable ComptaCom qui propose des conditions exclusives à nos membres adhérents :

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Bonnes locations !

Benoit / Dominique.
au nom de l’équipe d’administration de LVP-DIRECT.