LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE DE LOCATION DE VACANCES

Quelles sont les obligations légales pour faire de la location saisonnière ?

Voici une question importante que tout propriétaire de location saisonnière doit se poser puisque pour pouvoir louer un meublé de tourisme il y a certaines obligations à respecter ! Attention, depuis 2021 les contrôles s’amplifient… 

Afin de vous aider à y voir plus clair, nous venons de réactualiser cet article contenant des explications et des rappels sur les formalités indispensables à remplir quand vous proposez votre logement à la location saisonnière.

Certaines obligations pouvant être différentes d’une commune à une autre en fonction des délibérations votées par votre Conseil municipal (ou intercommunal), il est donc fortement conseillé de se renseigner auprès de votre Mairie pour s’assurer d’être en règle. Si vous n’avez qu’un point à retenir de cet article, c’est bien celui-ci !

🔺 Depuis le 1er janvier 2019, de nouvelles règles viennent renforcer les obligations de déclaration et de collecte de la taxe de séjour. Cela a amplifié les contrôles concernant les obligations des propriétaires. D’ailleurs, certaines sociétés proposent leurs services aux municipalités pour identifier sur les différents sites, les annonces qui ne respectent pas ces obligations… 

Définition d’un “Meublé de Tourisme »

Tout d’abord rappelons qu’est considéré comme un meublé de tourisme “tout logement meublé à l’usage exclusif de locataires de passage qui n’y élisent pas domicile et ce, pour une durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs. (Article L. 324-1-1 du code du tourisme).”

La location saisonnière est donc par définition une location d’un meublé de tourisme qui se distingue d’une location classique grâce à ces 2 critères différenciants :

👉  Le locataire n’y élit pas domicile. Il y réside principalement pour ses vacances.

👉  La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Obligation de déclarer votre location saisonnière en mairie

Nous venons de le voir, si vous proposez une location saisonnière, il s’agit forcément d’un meublé de tourisme. Qu’il soit classé ou non ! A ce titre vous devez obligatoirement le déclarer à la mairie de la commune où est situé le logement, au moyen du formulaire CERFA n°14004. Un accusé de réception vous sera adressé pour valider cette déclaration.

👉  Une exception à cette obligation de déclaration : votre résidence principale !

Il existe tout de même une exception à cette obligation de déclaration en mairie, si le meublé de tourisme est votre résidence principale. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de déclarer votre activité mais légalement vous ne pouvez pas proposer votre logement à la location plus de 120 jours par an. Rappelons qu’un logement est considéré comme votre « logement principal » si vous l’occupez physiquement au minimum 8 mois par an.

👉  Comment déclarer votre activité de meublé de tourisme :

Pour faciliter cette démarche, le site internet “ service-pulbic.fr ” permet de faire cette déclaration depuis ce lien : Déclarer en mairie un meublé de tourisme.

Si votre commune utilise ce service de télédéclaration, votre formulaire lui sera automatiquement transmis. Dans le cas contraire, vous pourrez le télécharger après l’avoir rempli en ligne, puis l’imprimer et l’envoyer à votre mairie par courrier recommandé (avec accusé de réception). Ou le déposer directement à votre mairie.

👉 Attention à ne pas confondre déclaration et classement !

👉  la déclaration en Mairie d’un meublé de tourisme, est obligatoire.

👉  son classement (en nombre d’étoiles), reste optionnel…

Pour en savoir plus sur la différence entre « déclaration » et « classement » d’un meublé de tourisme, vous pouvez consulter notre précédent article qui traite du sujet :

Lire : « Déclaration et classement en meublé de tourisme »

Demandez votre « Numéro d’enregistrement » à votre mairie

En plus de la déclaration de votre meublé de tourisme à votre Mairie, il est fort probable que vous deviez aussi demander son enregistrement.

Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal, les meublés de tourisme proposés sur leur commune, doivent disposer d’un numéro d’enregistrement qui doit être obligatoirement publié sur chacune de vos annonces. Le décret n°2017-678 du 28 avril 2017, relatif à la procédure du numéro d’enregistrement précise son champ d’application : il est obligatoire qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.

Pour être clair, cet enregistrement n’est donc pas rendu obligatoire dans toutes les communes mais il a tendance à se généraliser pour faciliter le recouvrement de la taxe de séjour et répondre à une pénurie de logements et/ou une tension sur l’offre de logements dans certaines communes.

Comment obtenir votre numéro d’enregistrement ?

Cette demande d’enregistrement (gratuite) doit se faire auprès de votre Mairie ou de votre Office de Tourisme Intercommunal. Suite à cette demande, vous recevrez un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement, composé de 13 caractères, que vous devrez afficher sur toutes vos annonces (décret n°2017-678 du 28 avril 2017).

Ce numéro d’enregistrement, constitué de 13 caractères répartis en 3 groupes séparés  se compose :

– du code géographique à 5 chiffres de la commune de localisation ;
– d’un identifiant unique à 6 chiffres, déterminé par la commune ;
– d’une clé de contrôle à 2 caractères alphanumériques, déterminée par la commune.

La création de ce numéro d’enregistrement étant récente, si vous avez fait votre déclaration de meublé de tourisme il y a quelques années, il est fort probable qu’à l’époque vous n’ayez pas reçu ce numéro d’enregistrement… Dans ce cas, vous devez le réclamer au plus vite à votre Mairie ou à votre Office du Tourisme Intercommunal, pour vous mettre en conformité avec la loi.

Quel impact pour les propriétaires ?

Les plateformes intermédiaires de location ont l’obligation de désactiver les annonces qui ne respectent pas cette obligation d’affichage du numéro d’enregistrement sur les communes concernées. Les propriétaires qui n’auront pas indiqué leur numéro d’enregistrement sur leur annonce risquent de les voir disparaître du jour au lendemain sur l’ensemble des sites utilisés, suite à des mises en demeure envoyées par les collectivités ou leur mandataires ! 

Cette mesure va clairement s’amplifier en 2021 avec l’arrivée de plusieurs sociétés privées qui proposent actuellement leurs services aux collectivités locales pour identifier les annonces qui ne respectent pas cette obligation…

Quel est l’impact pour les sites d’annonces ?

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme précise que tout service d’entremise est considéré comme un intermédiaire. A ce titre, tous les supports comme les sites d’annonces sont impactés par cette obligation légale d’afficher ces numéros d’enregistrement. Y compris LVPDIRECT qui est un site associatif ! 

D’après cet article de la loi, on peut même dire qu’une boulangerie qui offre la possibilité de déposer une petite annonce sur sa vitrine est aussi considérée comme un intermédiaire…

Même si vous avez publié une annonce sur des sites qui ne font que mettre en relation les vacanciers avec les propriétaires (sans réservation en ligne), votre numéro d’enregistrement doit aussi figurer sur votre annonce. 

Mais l’impact de cette loi est bien plus important pour les centrales de réservation, les OTA*, comme Airbnb, Abritel, Booking… Ces centrales ont, depuis le 1er janvier 2019, l’obligation de déconnecter toutes les annonces qui ne contiennent pas ce numéro d’enregistrement, mais plus important, elles ont aussi l’obligation de communiquer toutes les informations en leur possession concernant votre activité locative générée depuis leurs sites :

– le nom du propriétaire ;
– l’adresse précise du logement meublé ;
– s’il s’agit de sa résidence principale ou secondaire

En clair, cela veut dire que toute votre activité locative depuis ces centrales de réservation est automatiquement transmise aux collectivités locales qui pourront ainsi vérifier vos déclarations… On ne va pas s’étendre sur cette pratique des OTA*, c’est la loi qui les y oblige.

*OTA : Online Tourism Agency (en Français : site/agence de réservation en ligne)

Quel est l’avenir de ce nouveau “numéro d’enregistrement” ?

Vous l’avez certainement compris, il y a de fortes chances pour que ce numéro d’enregistrement se généralise très rapidement. Il permet aux administrations de contrôler les annonces publiées sur internet et de s’assurer que les propriétaires règlent bien les taxes de séjour dues mais aussi de suivre le développement de cette activité. La pression fiscale et la pénurie de logements dans certaines communes vont mécaniquement et rapidement amplifier l’application de ce numéro d’enregistrement et amener les propriétaires à respecter son utilisation.

Ce que vous devez retenir

Depuis le 1er janvier 2019, dans les communes qui ont voté l’application de ce numéro d’enregistrement, vous devez impérativement le demander à votre mairie et l’afficher sur toutes vos annonces qui concernent votre location saisonnière (même sur une petite annonce déposée chez vos commerçants). Son absence peut vous coûter cher en cas de contrôles.

A ce jour, il est vrai que sur la plupart des sites, très peu d’annonces affichent ce numéro mais méfiez-vous car cela devrait rapidement se mettre en place. C’est comme les impôts, c’est fait pour durer et se généraliser. 🙄
Ne vous dites pas que si vos voisins ne l’ont pas fait, c’est que ce n’est pas nécessaire !…

En tant qu’association de propriétaires indépendants, il est de notre devoir de vous alerter et vous rappeler cette obligation : Nous vous recommandons très fortement de rapidement vérifier auprès de votre commune si vous devez demander et afficher ce numéro sur toutes vos annonces, quel que soit le site où les supports que vous utilisez pour la promotion de votre location auprès des vacanciers !

Comment renseigner ce numéro sur votre annonce sur LVPDIRECT ?

LVPDIRECT.FR étant un site de mise en relation directe entre particuliers, nous sommes concernés par cette obligation d’afficher ce numéro d’enregistrement sur nos annonces sur les communes concernées.

Lors de la soumission de votre annonce, vous avez été invité à renseigner ce numéro d’enregistrement si votre commune l’a rendu obligatoire, et à cocher cette déclaration sur l’honneur :

“Je déclare sur l’honneur respecter mes obligations au titre du Code du Tourisme (article L.324-2-1) et du Code de la Construction de l’Habitation (article L.631-7)”

Dans ce cas, votre numéro d’enregistrement devrait déjà être affiché sur votre annonce dans la rubrique « labels » de votre annonce :

Si vous n’aviez pas renseigné ce numéro d’enregistrement sur votre annonce et que votre location est concernée par cette obligation, ou qu’entre temps votre commune a voté une délibération en Conseil municipal ou intercommunal, il est de votre responsabilité de mettre à jour rapidement ce numéro, directement depuis votre annonce.

Pour afficher ce numéro sur votre annonce, vous devez :

1 – Vous identifier sur le site (Menu Propriétaires / S’identifier)

2 – Consulter votre annonce (Menu Propriétaires / Mes Annonces)

3 – Passer en mode de modification de votre annonce depuis le menu “Gérer mon annonce” :

4 – Dans la rubrique « LABELS » de votre annonce, vous trouverez le champ « Numéro d’enregistrement délivré par l’administration » que vous pourrez renseigner en cliquant dans ce champ :

Pour vous aider à renseigner ce numéro d’enregistrement sur votre annonce LVPDIRECT, nous avons réalisé cette vidéo explicative : 

Changement d’usage pour les résidences secondaires dans certaines communes.

Dans certaines communes, une autorisation de changement d’usage de votre logement en meublé de tourisme, peut être nécessaire pour pouvoir procéder à sa déclaration en meublé de tourisme.

Cette obligation de changement d’usage est en application à Paris et sur sa petite couronne, (dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ainsi que dans 10 autres communes de plus de 200.000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon etc). Elle peut aussi être mise en place par certaines communes qui connaissent des tensions sur le marché du logement, dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal a délibéré dans ce sens.

Les conditions de cette autorisation de changement d’usage sont fixées par délibération du Conseil municipal ou intercommunal. Encore une fois, mieux vaut vérifier auprès de votre Mairie pour savoir si vous êtes concerné par cette obligation de changement d’usage de votre logement…

La règle des 120 jours…

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à l’évolution du logement et du numérique (ELAN) introduit une interdiction aux propriétaires de louer leur résidence principale plus de 120 jours par an.

Cette interdiction est valable pour les locations dans les communes qui ont mis en place la procédure du numéro d’enregistrement. Ce qui est logique pour permettre d’identifier les fraudeurs…

Les centrales de réservation en ligne (OTA) ont l’obligation de transmettre ces données aux services compétents… Je vous laisse imaginer la suite si vous êtes concerné par cette limite des « 120 jours »… En principe ces sites de réservation en ligne devraient bloquer vos réservations au-delà de ce quota mais cela reste de votre responsabilité si vous annoncez sur plusieurs sites différents et/ou en direct.

Demander l’accord de votre propriétaire en cas de « sous-location »

Dans le cas où vous n’êtes pas le propriétaire du logement proposé à la location saisonnière (si vous êtes locataire du logement) et que vous le proposez à la sous-location, vous devez obligatoirement obtenir un accord écrit de votre bailleur. Sans cet accord écrit, le propriétaire du logement pourrait vous demander de lui rembourser les loyers perçus sans son accord et vous demander des dédommagements.

Demander l’accord de votre copropriété

Si votre meublé de tourisme appartient à une copropriété, pensez à vérifier dans le règlement de la copropriété qu’aucune clause n’interdit ou limite cette activité de location saisonnière. 

C’est particulièrement dans les grandes agglomérations que cette clause est très courante dans les règlements de copropriété des immeubles à usage d’habitation, où toute activité professionnelle est interdite.

Certains membres nous ont fait savoir que c’était aussi le cas dans certaines zones touristiques. Pensez à bien vérifier votre règlement de copropriété avant de vous lancer dans l’activité et la location saisonnière et restez vigilant sur les ordres du jour proposés lors de vos assemblées générales de colotis…

La Taxe de Séjour !

Avec la pression des lobbies hôteliers et des difficultés pour les collectivités locales de compenser la perte de la taxe d’habitation, la taxe de séjour se généralise un peu partout et les contrôles vont s’amplifier… Mieux vaut éviter certaines déconvenues en s’assurant d’être en conformité.

C’est une délibération du Conseil municipal qui en fixe les modalités : période d’imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.

Depuis le 1er janvier 2019, le mode de calcul de la taxe de séjour et de son recouvrement par les plateformes de réservations en ligne type OTA (Airbnb, Abritel, Booking, Tripadvisor…) a évolué et l’impact est loin d’être négligeable !

Afin de traiter cette partie assez technique, nous avons rédigé un article dédié à cette évolution de la taxe de séjour en 2019 que je vous invite à consulter :

Lire : « Comment fonctionne la taxe de séjour pour les Meublés de Tourisme ? »

En quelques mots, ce qu’il faut retenir de la taxe de séjour :

👉  La taxe de séjour est à la charge des vacanciers qui doivent la régler en plus du prix du loyer,  mais c’est au propriétaire de se charger de son encaissement et de la restituer à sa collectivité locale. C’est donc le propriétaire qui est l’unique interlocuteur pour votre percepteur… En cas d’oubli d’encaissement de vos vacanciers, c’est à vous, propriétaire, de la régler !

👉  Un nouveau mode de calcul basé sur un pourcentage du coût de la nuitée est mis en place pour les meublés de tourisme non classés. A lui seul, ce pourcentage de taxe (entre 5 et 10%) peut vous motiver à demander très rapidement un classement pour éviter de faire supporter cette hausse indirecte du coût du séjour à vos vacanciers…

👉  Plusieurs modes de calculs existent. Chaque collectivité étant libre d’en définir les conditions et les montants. Généralement il s’agit de 1 à 2 € par nuit et par adulte. Mais là aussi, de nombreux cas différents existent et mieux vaut se renseigner auprès de votre Mairie.

👉  Depuis le 1er janvier 2019, les sites de réservation en ligne (OTA) ont l’obligation de collecter eux même la taxe de séjour lors de la réservation. Ils sont responsables du versement de cette taxe à votre collectivité locale, du moment où celle-ci a communiqué ses conditions et ses montants de taxe de séjour. S’ils ne le font pas, il en va de leur responsabilité et non de celle du propriétaire.

👉  Dans les faits, cette application au 1/1/19 est très chaotique. De très nombreux bugs sur les modes de calcul par les sites de réservations sont remontés par de nombreux propriétaires… Nous vous conseillons de bien vérifier son application sur vos annonces de ces sites de réservation en ligne.

Fiscalité sur les revenus locatifs

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires de locations saisonnières pensent, les revenus locatifs d’un meublé de tourisme ne sont pas nets d’impôts ! Désolé…

Tout propriétaire d’une location saisonnière a l’obligation de déclarer ses revenus locatifs dans sa déclaration annuelle de revenus. Libre à lui du choix de son régime fiscal : BIC ou Réel.

Lire : « Comment déclarer ses revenus de location saisonnière ? »

Depuis le 1er janvier 2017, la loi de financement impose une obligation de paiement de cotisations sociales sur les revenus locatifs de logements meublés, dès lors que le montant annuel des loyers dépasse le seuil de 23.000€. C’est un plafond par foyer qui regroupe l’ensemble de vos revenus locatifs si vous possédez plusieurs meublés de tourisme.

Attention si vous dépassez légèrement ce seuil de 23.000€ : l’impact peut vite être très négatif. Il est parfois judicieux de refuser (ou réduire le loyer) de la location de trop pour éviter de passer de l’autre côté de ce seuil limite… Avec l’aide de notre partenaire expert comptable, nous vous proposerons très prochainement un article sur le sujet.

Lire : « Impact de la loi des finances 2017 »

Autres obligations d’ordre général

On n’y pense pas toujours mais d’autres obligations existent lorsqu’on propose un logement à la location saisonnière. Afin de vous aider à les anticiper, voici quelques autres points à ne pas négliger :

👉  Il est évident que le logement proposé doit respecter les normes minimales relatives aux caractéristiques des logements décents… (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). 

👉  Il est à noter que depuis le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation doit obligatoirement être équipé au minimum d’un détecteur de fumée normalisé. Et pensez à vérifier régulièrement les piles en anticipant leur remplacement pour éviter de réveiller vos locataires en pleine nuit par un bip bien désagréable (un vécu de la saison dernière).

👉  Pensez à vérifier que votre contrat d’assurance habitation couvre la location saisonnière. Chez certaines compagnies, c’est une option supplémentaire de quelques euros par an qui n’est pas toujours bien expliquée lors de la souscription de votre contrat. Il serait dommage de découvrir cette clause le jour où vous aurez un dégât à déclarer…

👉  N’oubliez pas que depuis le 18 août 2015 (décret n°2015-1002) tout prestataire assurant un hébergement touristique a l’obligation de faire remplir et signer, dès son arrivée, à tout locataire de nationalité autre que Française, une fiche individuelle de police comportant : nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, domicile habituel, numéro de téléphone et email, dates du séjour. Dans les faits, cette fiche est difficile à gérer et à faire remplir par nos vacanciers locataires mais elle reste bel et bien une obligation encore aujourd’hui !…

Lien vers le site Service-Public  : « Fiche individuelle de police pour les touristes étrangers »

C’est avant tout une décision et un choix personnel de chaque propriétaire.

Rappelons que la déclaration en mairie d’une location saisonnière (qui est par définition un meublé de tourisme) est obligatoire. Par contre son classement en meublé de tourisme (qui se traduit en nombre d’étoiles) n’est pas obligatoire. 

Même si le classement en nombre d’étoiles peut se discuter, il y a tout de même un avantage marketing ! A partir de 3 étoiles, un classement peut être un gage de qualité pour certains vacanciers. Chacun est libre d’adhérer à cette approche commerciale ou pas.

Son coût moyen de 175 € en moyenne pour 5 ans (soit 35€/an) n’étant, à mon avis, pas une contrainte financière pour un propriétaire…

Au delà de ces considérations marketing, on ne va pas le cacher, faire classer sa location saisonnière est surtout intéressant financièrement :

👉  Cela permet de payer moins d’impôts dans le cadre d’un régime BIC avec un abattement de 71% au lieu de 50% pour les meublés non classés (loi de finances 2010).

👉  Depuis le 01/01/19, cela vous permet d’éviter de faire supporter aux vacanciers la taxe de séjour maximum de votre commune (voir article sur la taxe de séjour 2019).

En conclusion

Dans le contexte actuel concernant la pression fiscale, voici un nouveau sujet qui risque de faire couler beaucoup d’encre dans la communauté des propriétaires de location de vacances…

LVP Direct est une association de propriétaires indépendants, notre objectif n’est pas de vous démotiver à la lecture de ces obligations. Bien au contraire ! Nous sommes là pour vous donner les bonnes règles d’usage pour réussir dans cette aventure passionnante. La location saisonnière est très enrichissante financièrement et humainement mais elle demande un investissement personnel pour accueillir correctement ses hôtes en respectant la législation.

Pour ma part, il me semble normal que l’activité de la location saisonnière soit un minimum encadrée. Il s’agit de simples déclarations et d’une bonne gestion dans la déclaration de ses revenus locatifs.

Benoit.