LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE DE LOCATION DE VACANCES

Quelles sont les obligations légales pour faire de la location saisonnière ?

Voici une question importante que tout propriétaire de location saisonnière doit se poser avant de pouvoir louer un meublé de tourisme en toute légalité.

Certaines obligations pouvant être différentes d’une commune à une autre en fonction des délibérations votées par votre Conseil municipal (ou intercommunal), il est donc fortement conseillé de se renseigner auprès de votre mairie et de votre centre des impôts pour s’assurer d’être en conformité vis-à-vis de ces décisions locales.

🚨 Depuis le 1er janvier 2019, de nouvelles règles sont venues renforcer les obligations de déclaration et de collecte de la taxe de séjour des locations de vacances. Cela a amplifié les contrôles concernant les obligations des propriétaires. D’ailleurs, certaines sociétés proposent leurs services aux municipalités pour identifier sur les différents sites, les annonces qui ne respectent pas ces obligations…

Préambule :
Définition d’un Meublé de Tourisme

Pour bien clarifier les choses, retenez que toutes les locations de vacances et les gîtes sont considérés par l’administration fiscale comme une activité de location d’un meublé de tourisme : “tout logement meublé à l’usage exclusif de locataires de passage qui n’y élisent pas domicile et ce, pour une durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs. (Article L. 324-1-1 du code du tourisme).”

Cette activité locative peut se faire à titre non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Sources officielles (“impots.gouv.fr” et “entreprises.gouv.fr”) : 

• Définition de la location meublée 
• Mettre en location “meublé de tourisme” sa résidence secondaire
• Mettre en location “meublé de tourisme” sa résidence principale
• Les meublés de tourisme
• Décret relatif au numéro d’enregistrement des meublés de tourisme

La location saisonnière est donc, par définition, toujours une location d’un meublé de tourisme qui se distingue d’une location classique grâce à ces 2 critères différenciants :

• Le locataire n’y élit pas domicile. Il y réside principalement pour ses vacances ou un séjour professionnel.
• La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, à la même personne.

Ces locations de meublé de tourisme se  distinguent des autres types d’hébergements (hôtels et résidences de tourisme) car ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ils ne comportent ni accueil, ni réception, ni services et équipements communs. Ils se distinguent donc des chambres d’hôtes où le propriétaire est présent dans le logement pendant la location.

Dans la suite de ce dossier, nous utiliserons les intitulés “location de vacances”, “gîtes”, “location saisonnières” mais ils devront être interprétés comme “meublé de tourisme”.

1ère obligation :
Déclarer son activité de loueur en Meublé de Tourisme

Lorsqu’on débute une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), on doit obligatoirement déclarer son activité dans les 15 jours après la première location auprès du centre de formalités des entreprises (CFE).

Depuis le 01/01/2023, cette déclaration gratuite doit être obligatoirement faite par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) : formalites.entreprise.gouv.fr

Lors de votre première connexion, il vous sera demandé de créer un compte pour vous identifier et accéder à l’environnement sécurisé de dépôt mis en place par l’INPI qui est l’interlocuteur unique des déclarants. Pour réaliser cette formalité, il faut saisir en ligne les informations et joindre les pièces dématérialisées nécessaires.

Attention, la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de la première mise en location :

• si le bien est acquis dans l’année : c’est la date d’acquisition du bien ou la date de la première facture de charges qu’il faut indiquer.
• si le bien est déjà dans le patrimoine personnel : c’est la date où le bien est mis en location qu’il faut indiquer.

👉 Que faire en cas d’oubli ? 😱

Il est malheureusement courant que des propriétaires omettent de se soumettre à cette exigence. Certains ignorent même cette formalité et se contentent de déclarer leurs revenus. Pour être en règle, mieux vaut respecter cette étape car en cas d’oubli, vous vous exposez à une amende et à un rattrapage sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est due à partir de la seconde année d’activité.

Si vous n’avez pas réalisé cette déclaration dans les temps, pas de panique, il vous est toujours possible de transmettre le formulaire P0i (ou cerfa 11921*04) a posteriori. L’administration fiscale l’enregistrera à ce moment-là, en tenant compte de vos éventuels changements de régime.

👉 Obtenir un numéro SIRET

La déclaration obligatoire de toute activité de location d’un meublé de tourisme, permet d’obtenir un numéro SIRET qui sera nécessaire pour déclarer ses revenus locatifs sur la déclaration annuelle des revenus du foyer fiscal. Ce numéro permet également de faire connaître l’existence de votre activité et d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi (réel ou micro-entreprise). Nous reviendrons sur ce choix du régime fiscal un peu plus bas dans ce dossier.

👉 Quelle est la différence entre SIREN et SIRET ?

Le numéro Siren est composé de 9 chiffres. Il renvoie à l’immatriculation légale de l’activité. Ce numéro concerne aussi bien les propriétaires en LMNP qu’en LMP.

Le SIRET est composé du numéro Siren complété par 5 chiffres supplémentaires qui commencent toujours par 000. Ce numéro SIRET diffère pour chaque établissement dans le cas de plusieurs logements. Lorsque vous recevez votre immatriculation SIRET, vous connaissez donc automatiquement votre Siren.

2ème obligation :
Déclarer sa location saisonnière en mairie

Que votre location de vacances soit classée ou non, vous devez obligatoirement la déclarer à la mairie de la commune où est situé le logement, au moyen du formulaire CERFA n°14004. Un accusé de réception vous sera adressé pour valider cette déclaration.

👉 Une exception à cette obligation :
La résidence principale et la règle des 120 jours

Il existe tout de même une exception à cette obligation de déclaration en mairie pour les résidences principales. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de déclarer votre activité mais vous ne pouvez pas proposer votre logement principal à la location plus de 120 jours par an. Rappelons qu’un logement est considéré comme votre « logement principal » si vous l’occupez physiquement au minimum 8 mois par an (c’est-à-dire : 365-120= 245 jours par an).

Les centrales de réservation en ligne (OTA) ont l’obligation de transmettre ces données aux services compétents et en particulier le nombre de jours loués. En principe, les sites de réservation en ligne doivent bloquer automatiquement les réservations au-delà de ce quota mais cela reste de votre responsabilité si vous annoncez sur plusieurs sites différents et/ou en direct. Si vous êtes concerné par cette règle, sachez que votre commune peut vous demander un décompte du nombre de jours pendant lesquels vous avez loué votre résidence principale. En cas de non transmission ou de fausse déclaration, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 €…

👉 Le changement d’usage pour les résidences secondaires dans certaines communes

Dans certaines communes, une autorisation de changement d’usage de votre logement en meublé de tourisme peut être nécessaire pour pouvoir faire de la location saisonnière et procéder à sa déclaration.

Cette obligation de changement d’usage est en application à Paris et sur sa petite couronne, (dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ainsi que dans 10 autres communes de plus de 200.000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon etc). Elle peut aussi être mise en place par certaines communes qui connaissent des tensions sur le marché du logement, dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal a délibéré dans ce sens.

Les conditions de cette autorisation de changement d’usage sont fixées par délibération du Conseil municipal ou intercommunal. Encore une fois, mieux vaut vérifier auprès du service urbanisme de votre mairie pour savoir si vous êtes concerné par cette obligation de changement d’usage de votre logement.

👉 Comment déclarer son activité de meublé de tourisme à sa mairie ?

Pour faciliter cette démarche, le site internet “service-pulbic.fr” permet de faire cette déclaration depuis ce lien : Déclarer en mairie un meublé de tourisme.

Si votre commune utilise ce service de télédéclaration, votre formulaire lui sera automatiquement transmis. Dans le cas contraire, vous pourrez le télécharger après l’avoir rempli en ligne, puis l’imprimer et l’envoyer à votre mairie par courrier recommandé (avec accusé de réception), ou le déposer directement dans votre mairie.

👉 Attention à ne pas confondre déclaration et classement !

Attention à ne pas faire d’amalgame : La déclaration en mairie d’un meublé de tourisme est obligatoire, mais son classement (en nombre d’étoiles) est optionnel. Pour en savoir plus sur la différence entre « déclaration » et « classement » d’un meublé de tourisme, vous pouvez consulter notre dossier qui traite de ce sujet :

« Déclaration et classement en meublé de tourisme »

Au delà de ces 2 déclarations obligatoires distinctes, il est également important de respecter les points suivants :

Réclamez votre « Numéro d’enregistrement local » à la mairie

Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal, les meublés de tourisme proposés sur leur commune, doivent disposer d’un numéro d’enregistrement local qui doit être obligatoirement publié sur chacune de vos annonces. Le décret n°2017-678 du 28 avril 2017, relatif à la procédure du numéro d’enregistrement précise son champ d’application : il est obligatoire qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.

Pour être clair, cet enregistrement n’est donc pas rendu obligatoire dans toutes les communes mais il a tendance à se généraliser pour faciliter le recouvrement de la taxe de séjour et répondre à une pénurie de logements et/ou une tension sur l’offre de logements dans certaines communes.

👉 Comment obtenir votre numéro d’enregistrement local ?

Si vous n’avez pas en votre possession ce numéro d’enregistrement local, contactez votre mairie pour vous assurer qu’il n’est pas rendu obligatoire et qu’il ne s’agit pas d’un oubli. Certaines communes l’ont rendu obligatoire mais ne le fournissent pas automatiquement 🤪, il faut alors faire une demande en ligne séparément. Là encore, renseignez-vous auprès de votre mairie.

Cette demande d’enregistrement (gratuite) doit se faire auprès de votre mairie ou de votre Office de Tourisme Intercommunal. Suite à cette demande, vous recevrez un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement, composé de 13 caractères, que vous devrez afficher obligatoirement sur toutes vos annonces (décret n°2017-678 du 28 avril 2017).

Ce numéro d’enregistrement est constitué de 13 caractères, répartis en 3 groupes séparés, comprenant :

• du code géographique à 5 chiffres de la commune de localisation ;
• d’un identifiant unique à 6 chiffres, déterminé par la commune ;
• d’une clé de contrôle à 2 caractères alphanumériques, déterminée par la commune.

👉 Quel est l’impact de ce numéro d’enregistrement pour les propriétaires ?

Les plateformes intermédiaires de location ont l’obligation de désactiver les annonces qui ne respectent pas l’affichage du numéro d’enregistrement sur les communes concernées. Les propriétaires qui n’auront pas indiqué leur numéro d’enregistrement sur leur annonce risquent fortement de voir disparaître leur annonce du jour au lendemain sur les sites utilisés, en raison d’une mise en demeure envoyée par les collectivités ou leur mandataires ! 

Cette mesure s’est clairement amplifiée depuis 2021, avec l’arrivée de plusieurs sociétés privées qui proposent leurs services aux collectivités locales dans le but d’identifier les annonces  ne respectant pas cette obligation…

👉 Quel impact pour les sites d’annonces ?

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme précise que tout service d’entremise est considéré comme un intermédiaire. A ce titre, tous les supports comme les sites d’annonces sont impactés par cette obligation légale d’afficher ces numéros d’enregistrement. Y compris LVP Direct, qui est un site collaboratif et associatif ! 

D’après cet article de loi, si vous publiez une annonce sur des sites qui ne font que mettre en relation les vacanciers avec les propriétaires (sans réservation en ligne), votre numéro d’enregistrement doit obligatoirement figurer sur votre annonce. On peut même dire qu’une boulangerie qui offre la possibilité de déposer une petite annonce sur sa vitrine est aussi considérée comme un intermédiaire… 🤔

L’impact de cette loi est bien plus important pour les OTA*, centrales de réservation, comme Airbnb, Abritel, Booking… Ces centrales ont, depuis le 1er janvier 2019, l’obligation de déconnecter toutes les annonces qui ne contiennent pas ce numéro d’enregistrement, mais plus impactant, elles ont aussi l’obligation de communiquer toutes les informations en leur possession concernant votre activité locative, générée depuis leurs sites :

• le nom du propriétaire ;
• l’adresse précise du logement meublé ;
• s’il s’agit de sa résidence principale ou secondaire

En clair, cela veut dire que toute votre activité locative depuis ces centrales de réservation est automatiquement transmise aux collectivités locales et fiscales, qui pourront ainsi vérifier vos déclarations… On ne va pas s’étendre sur cette pratique des OTA*, c’est la loi qui les y oblige.

*OTA : Online Tourism Agency (en Français : site/agence de réservation en ligne)

👉 Quel est l’avenir de ce nouveau “numéro d’enregistrement” ?

Dans le contexte actuel de la crise du logement qui affecte nombre de grandes villes et de territoires touristiques, la location en meublé de tourisme est dans le collimateur du gouvernement et de nos politiques…

Vous l’avez certainement observé, la location saisonnière fait déjà l’objet depuis ces dernières années d’un encadrement législatif et règlementaire de plus en plus complexe. Une proposition de loi est actuellement à l’étude à l’Assemblée nationale, visant à encadrer encore davantage cette activité locative et probablement à réduire également l’abattement fiscal dont elle bénéficie actuellement. 

A ce stade nous pouvons dire qu’il y a de fortes chances pour que ce numéro d’enregistrement se généralise très rapidement. Sa généralisation obligatoire, au delà de mieux suivre le développement de cette activité locative, permettra aux administrations de contrôler les annonces publiées sur internet, de s’assurer que les propriétaires règlent bien les taxes de séjour dues et déclarent leurs revenus locatifs à l’administration fiscale. 

Demander l’accord de votre propriétaire en cas de sous-location.

Si vous n’êtes pas le propriétaire du logement proposé à la location saisonnière mais le locataire, vous le proposez alors à la sous-location. Pour cela, vous devez obligatoirement obtenir un accord écrit de votre bailleur. Sans cet accord écrit, le propriétaire du logement pourrait vous demander de lui rembourser les loyers perçus sans son accord et vous demander des dédommagements.

La Taxe de Séjour sur les meublés de tourisme

Avec la pression des lobbies hôteliers et les difficultés pour les collectivités locales de compenser la perte de la taxe d’habitation, la taxe de séjour pour les locations saisonnières se généralise et augmente un peu partout. Les contrôles s’amplifient… Mieux vaut éviter certaines déconvenues en s’assurant d’être en conformité.
C’est d’ailleurs l’objectif de la mise en place du numéro d’enregistrement évoqué en début de ce dossier…

C’est une délibération du Conseil municipal qui fixe les modalités de cette taxe de séjour en fonction : 

• de la période d’imposition (fixation des dates de la saison touristique)
• de la nature des hébergements touristiques
• des tarifs établis conformément à la législation et du niveau de classement ou pas.

La taxe de séjour est à la charge des vacanciers qui doivent la régler en plus du prix du loyer,  mais c’est au propriétaire de se charger de l’encaisser et de la restituer à sa collectivité locale. C’est donc le propriétaire qui est l’interlocuteur et le percepteur : En cas d’oubli d’encaissement près des vacanciers, c’est au propriétaire de la régler !

Depuis le 1er janvier 2019, le mode de calcul de la taxe de séjour et son recouvrement par les plateformes de réservations en ligne type OTA (Airbnb, Abritel, Booking, Tripadvisor…) a évolué et l’impact sur les tarifs est loin d’être négligeable !

Afin de traiter cette partie assez technique consacrée à la taxe de séjour, nous avons rédigé un dossier spécifique :

« Comment fonctionne la taxe de séjour pour les Meublés de Tourisme ? »

La fiscalité sur les revenus locatifs

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires de locations saisonnières pensent, les revenus locatifs d’un meublé de tourisme ne sont pas nets d’impôts ! Désolé…

👉 Déclaration des revenus locatifs

Tout propriétaire d’une location saisonnière a l’obligation de déclarer ses revenus locatifs dans sa déclaration annuelle de revenus. Libre à lui du choix de son régime fiscal : micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou Réel.

Il peut être très avantageux de faire appel à un expert comptable spécialisé en location meublé de tourisme (réel LMNP ou réel LMP). Dans un premier temps, il vous accompagnera gratuitement dans l’étude comparative de ces deux régimes (micro-BIC ou réel) par rapport à votre situation personnelle. Ensuite il pourra se charger d’établir votre bilan annuel et vous faire bénéficier du régime au réel si ce dernier est plus avantageux, ce qui est souvent le cas.

Dans ce but, notre association LVP Direct a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinets d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP :

« Comment déclarer ses revenus de location saisonnière ? »

👉 Les cotisations sociales des revenus locatifs

Depuis le 1er janvier 2017, la loi de financement impose également le paiement de cotisations sociales sur les revenus locatifs de logements meublés, dès lors que le montant annuel des loyers dépasse le seuil de 23.000€. Ce montant s’entend par foyer fiscal et non par meublé saisonnier, si vous en possédez plusieurs.

Il est donc important de surveiller ce seuil des 23.000€ de revenus locatifs. Si vous le dépassez légèrement, l’impact peut vite devenir négatif. Il peut même être judicieux de refuser (ou de réduire le loyer) des réservations, pour éviter de dépasser cette limite… Avec l’aide de notre partenaire expert comptable, nous avons rédigé un dossier spécifique à cette situation :

« La Location saisonnière et les cotisations sociales »

Autres obligations d’ordre général

👉 Toujours rédiger un contrat de location !

On n’y pense pas toujours, mais d’autres obligations existent lorsqu’on propose un logement à la location saisonnière. Afin de vous aider à les anticiper, voici quelques autres points à ne pas négliger :

Depuis la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (art. 55), le Code du Tourisme, dans son article L324-2 précise clairement l’obligation de formaliser un contrat écrit pour les locations saisonnières : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux».

La rédaction en bonne et due forme d’un contrat de location est contraignante mais comporte néanmoins de nombreux avantages auxquels nous vous sensibilisons dans ce dossier :

« Peut-on louer un meublé de tourisme sans contrat de location ? »

Les membres adhérents à notre association pourront trouver dans ce dossier des modèles de contrats à télécharger et à personnaliser, en fonction de leur situation.

👉 Respecter les normes en vigueur

Il est évident que le logement proposé doit respecter les normes minimales relatives aux caractéristiques des logements décents… (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). 

Notons que depuis le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation doit obligatoirement être équipé au minimum d’un détecteur de fumée normalisé. Il faut donc vérifier régulièrement les piles des détecteurs et anticiper leur remplacement pour éviter de réveiller vos locataires en pleine nuit par un bip bien désagréable 😱.

👉 S’assurer correctement

Pensez à vérifier que votre contrat d’assurance habitation bénéficie d’une option “Non Occupant” couvrant la location saisonnière. Chez certaines compagnies, c’est une option supplémentaire de quelques euros par an qui n’est pas toujours bien expliquée lors de la souscription de votre contrat. Il serait dommage de découvrir cette clause le jour où vous aurez un dégât à déclarer…

Sachant que la caution reste encore la meilleure assurance possible pour responsabiliser les locataires.

👉 Faire remplir une fiche de police aux locataires étrangers

Depuis le 18 août 2015 (décret n°2015-1002) tout prestataire assurant un hébergement touristique a l’obligation de faire remplir et signer, dès son arrivée, à tout locataire de nationalité autre que Française, une fiche individuelle de police comportant : nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, domicile habituel, numéro de téléphone et email, dates du séjour. Dans les faits, cette fiche est difficile à gérer et à faire remplir par nos vacanciers locataires mais elle reste bel et bien une obligation encore aujourd’hui !…

Lien vers le site Service-Public  : « Fiche individuelle de police pour les touristes étrangers »

Optionnel : Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

Rappelons que la déclaration en mairie d’une location saisonnière (qui est par définition un meublé de tourisme) est obligatoire. Par contre son classement en meublé de tourisme (qui se traduit en nombre d’étoiles) n’est pas obligatoire. C’est donc une décision et un choix personnel de chaque propriétaire.

Même si le classement en nombre d’étoiles peut se discuter, il y a tout de même un avantage marketing à avoir 3 étoiles ou plus. Un classement est un gage de qualité auquel de nombreux vacanciers sont sensibles. 

Le coût moyen d’un classement est de 175 € et il est valable 5 ans (soit 35€/an). Ce coût marginal n’est donc pas une grosse contrainte financière pour un propriétaire.

Au delà de ces considérations marketing, ne le cachons pas, faire classer sa location saisonnière est surtout intéressant financièrement même si cela pourrait bientôt être remis en cause lors de la prochaine loi de finance :

• Cela permet de payer moins d’impôts dans le cadre d’un régime micro-BIC avec un abattement de 71%, au lieu de 50% pour les meublés non classés.
• Depuis le 01/01/19, cela vous permet également d’éviter de faire supporter aux vacanciers, la taxe de séjour maximum de votre commune (voir article sur la taxe de séjour).

En conclusion

Dans le contexte actuel et la pénurie de l’offre locative à l’année en France, la pression fiscale va de nouveau faire couler beaucoup d’encre dans la communauté des propriétaires de location de vacances dans les prochains mois…

LVP Direct est une association de propriétaires indépendants, responsables et respectueux de la législation. Notre objectif n’est surtout pas de vous démotiver à la lecture de ces obligations. Bien au contraire, nous sommes là pour vous donner les bonnes règles d’usage afin de réussir au mieux dans cette aventure passionnante. 

La location saisonnière est très enrichissante financièrement et humainement mais elle demande un investissement personnel pour accueillir correctement ses hôtes en respectant la législation. Il nous semble normal que l’activité de location saisonnière soit un minimum encadrée. Il s’agit de simples déclarations, d’une bonne gestion de la déclaration de ses revenus locatifs et des rapports avec ses locataires.

N’hésitez pas à partager votre propre expérience dans les commentaires… 👇👇

Nous espérons que ce dossier vous aura aidé à mieux aborder les obligations de la location saisonnière et qu’il vous permettra d’offrir à vos vacanciers de nouvelles opportunités pour réserver en direct. Si c’est le cas, n’oubliez pas d’adhérer à notre association de propriétaires indépendants 😉 :

Bonnes locations !

Benoît & Dominique, au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.

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