Que vous déclariez vos revenus locatifs en micro-BIC ou au réel simplifié, en plus de l’impôt sur le revenu des loyers, calculé sur la base des recettes ou des bénéfices annuels, les propriétaires de meublés de tourisme doivent aussi s’acquitter de contributions sociales qui s’élèvent à 17,2% du revenu imposable des loyers perçus.
Nous allons voir dans ce dossier que si vos revenus locatifs dépassent les 23.000 €, cela peut être lourd de conséquence…
Rappelons en introduction que, dans la majorité des cas, le choix du régime fiscal au Réel Simplifié conduit à constater un résultat fiscal nul, compte tenu de la charge des amortissements et donc d’éviter l’imposition sur les revenus et la CSG.
Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles de location meublée dépassent 23.000 €, sont assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (SSI), anciennement RSI.
En d’autres mots, quel que soit le régime fiscal utilisé (micro-BIC ou Réel simplifié), si vos revenus locatifs dépassent le plafond de 23.000 €, vous êtes obligatoirement assujettis aux cotisations sociales SSI… même si votre résultat fiscal est à 0 !
Cette affiliation au régime SSI est souvent synonyme de stress pour certains propriétaires car les conséquences financières sont parfois méconnues. Pour éviter cette affiliation au SSI, ou adapter sa stratégie de gestion en fonction de sa situation personnelle, il est important d’intégrer certaines notions fiscales.
Les conseils d’un expert-comptable permettent de sécuriser les démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable, en fonction de chaque situation personnelle. Dans ce but, LVP Direct a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable « ComptaCom ».
Avec l’aide de Thierry GENDRON, directeur du département “Location Meublée”, nous faisons le point sur l’impact de cette limite des 23.000 € des revenus locatifs.
Sommaire
- Imposition du résultat fiscal
- Quel est l’impact fiscal quand les revenus locatifs restent sous le plafond des 23.000 € ?
- Quel est l’impact fiscal quand les revenus locatifs dépassent le plafond des 23.000 € ?
- Prenons des exemples concrets
- Est-il possible d’éviter l’assujettissement au SSI lorsqu’on dépasse les 23.000 € ?
- Dois-je absolument éviter de dépasser le seuil des 23.000 € ?
- Attention, l’URSSAF semble considérer que toute affiliation au SSI est définitive !
- Puis-je m’affilier au régime général plutôt qu’au SSI ?
- En conclusion
- DEMANDEZ UNE ÉTUDE PERSONNALISÉE
Imposition du résultat fiscal
Pour les propriétaires qui ont opté pour le régime “réel simplifié”, les conséquences sont limitées : le résultat fiscal issu de l’activité de location saisonnière reste généralement faible ou à 0, en raison de la déduction de toutes leurs charges, y compris les amortissements et les intérêts d’emprunts. Pour en savoir plus sur cet avantage, n’hésitez pas à consulter notre dossier sur la déclaration des revenus locatifs.
Quel est l’impact fiscal quand les revenus locatifs restent sous le plafond des 23.000 € ?
👉 Si le résultat fiscal n’est pas bénéficiaire, le propriétaire ne sera pas imposé sur les revenus de son activité locative saisonnière.
👉 Si le résultat fiscal fait ressortir un bénéfice, le propriétaire sera redevable de l’impôt sur les revenus et de la CSG (17,2%) sur le résultat de son activité locative saisonnière.
Quel est l’impact fiscal quand les revenus locatifs dépassent le plafond des 23.000 € ?
👉 Si le résultat fiscal n’est pas bénéficiaire, le propriétaire devra malgré tout s’acquitter du forfait minimum de 1.145 € de cotisations sociales.
👉 Si le résultat fiscal est positif, le propriétaire sera affilié au régime SSI (environ 32 % à 24 % du résultat brut, avec un taux variable et dégressif en fonction du revenu) et ses cotisations seront majoritairement déductibles de l’assiette fiscale ainsi que de leur propre assiette pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR).
Prenons des exemples concrets
(1) Marie a des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière est à 0 € en raison du montant de ses charges (amortissements, intérêts bancaires…)
(2) Alain a des revenus locatifs qui dépassent les 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière est à 0 € en raison du montant de ses charges (amortissements, intérêts bancaires…)
(3) Françoise a des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière est de 6.000 €.
(4) Marc a des revenus locatifs qui dépassent les 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière a un résultat fiscal de 6.000 €.
Pour faciliter la lecture nous avons volontairement simplifié les calculs. Les approximations retenues ne modifient pas les principes généraux expliqués dans ce dossier.
Dans ces exemples, le dépassement du plafond de 23.000 € aura un impact pour Alain et Marc :
👉 Pour Marc, l’affiliation au SSI, induira une charge supplémentaire d’environ 300 € (3.144-2.832)* par rapport à Françoise, pour un bilan fiscal identique.
* l’impact de l’affiliation au SSI sera différent en fonction de la tranche marginale sur laquelle vous êtes imposé.
👉 Pour Alain, l’affiliation au SSI, induira une charge supplémentaire forfaitaire de 1.145 €
Il est à noter que les propriétaires qui ont déjà un statut de travailleur non salarié (TNS), au titre de leur activité principale, payent déjà des cotisations SSI, ils ne seront donc pas assujettis à la base minimale si leur résultat de location meublée est à zéro.
Est-il possible d’éviter l’assujettissement au SSI lorsqu’on dépasse les 23.000 € ?
La réponse ministérielle PELLOIS précise les dispositions du code de la Sécurité Sociale et écarte de l’assujettissement aux cotisations sociales SSI, les LMNP qui exercent cette activité par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandatée pour la gestion des logements proposés à la location saisonnière. Ces loueurs se trouvent alors placés dans la situation des LMNP classiques : c’est à dire pas de cotisations SSI mais le paiement des contributions sociales à 17,2%. Mais attention, les plateformes numériques (Airbnb, Booking…) ne sont pas considérées comme des agences professionnelles : le particulier qui les utilise et dépasse les 23.000 € de plafond annuel sera alors redevable des cotisations sociales.
Dois-je absolument éviter de dépasser le seuil des 23.000 € ?
Comme nous l’avons constaté dans nos exemples, l’impact de l’affiliation au SSI sera différent en fonction de la tranche marginale sur laquelle vous êtes imposé mais surtout du résultat fiscal de votre activité de location saisonnière :
Ainsi, pour les propriétaires dont le résultat fiscal est nul, un dépassement du seuil de 23 000 € induira une charge supplémentaire forfaitaire de 1.145 €. Techniquement, le fait de réaliser 23.100 € sera très désavantageux puisque les recettes supplémentaires (100 €) ne suffiront pas à couvrir ce forfait minimum lorsqu’on dépasse ce plancher des 23.000 €. Lorsqu’on le dépasse, il est donc nécessaire de réaliser un chiffre d’affaires significatif permettant de dégager le bénéfice nécessaire pour couvrir au minimum ces cotisations sociales forfaitaires !
👉 Pour les loueurs ayant un résultat fiscal positif, ce calcul dépend de la tranche marginale sur laquelle ils sont imposés au niveau de leur foyer fiscal.
Attention, l’URSSAF semble considérer que toute affiliation au SSI est définitive !
En clair, un propriétaire dont les loyers annuels repassent sous le plancher des 23.000€ les années suivantes, resterait redevable des cotisations SSI à vie. Un léger dépassement sur une année exceptionnelle est donc clairement défavorable pour l’avenir de votre activité !
Puis-je m’affilier au régime général plutôt qu’au SSI ?
Les loueurs en “location saisonnière” ou “courte durée” peuvent également opter pour une cotisation au régime général de la sécurité sociale (régime des salariés). Cette option est possible pour les loueurs dont les recettes annuelles sont inférieures à 85.800 €.
Mais attention, contrairement à une erreur d’interprétation très courante, ce n’est pas parce que le propriétaire est déjà salarié et qu’il cotise au régime général, qu’il évitera les cotisations sociales ! Dans l’hypothèse où le propriétaire retient le régime général pour ses locations meublées saisonnières, les cotisations (d’environ 47.5%) seront calculées sur le montant des recettes, diminuées d’un abattement de 60% pour un meublé ordinaire et de 87% pour un meublé de tourisme classé. Le montant des cotisations sera ainsi d’environ 19% des recettes pour un meublé ordinaire et 6% des recettes pour un meublé de tourisme. Il convient de noter que dans cette situation les cotisations s’appuient sur le chiffre d’affaires du loueur et non sur son résultat. Ce choix n’est donc que rarement avantageux pour le propriétaire et est fortement déconseillé pour les loueurs ayant un résultat fiscal égal à 0 € ou très faible.
En conclusion
Face à une telle complexité, il est souvent préférable d’être accompagné. Si le 1er réflexe est de vouloir à tout prix échapper aux cotisations SSI, il est important de bien comprendre les mécanismes afin d’adapter la meilleure stratégie dans la gestion de son bien. Pour cela, l’analyse de votre situation personnelle par un cabinet d’experts en fiscalité locative meublée, peut s’avérer très judicieuse !
ComptaCom, au delà de ses compétences éprouvées, propose des tarifs avantageux pour les membres de notre association LVP Direct :
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Nous espérons que ces informations vous seront utiles pour faire le bon choix sur la fiscalité de vos revenus en provenance de votre location saisonnière.
Benoît Vrancken (Président de l’association LVP)
en partenariat avec Thierry GENDRON (Directeur du réseau ComptaCom)
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Vous pouvez utiliser ce formulaire en ligne ou contacter directement notre partenaire en précisant que vous venez de la part de LVP Direct :
Thierry GENDRON
lmnp@compta.com / 02.43.64.17.27
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Bonjour J’ai demandé l’aide de compta.com, mais ils ont refusé de me renseigner car nous ne sommes pas au réel, et que nous avons fait donation de notre location à nos enfants. Propriétaires de maisons pour lesquelles nous n’avons plus beaucoup de remboursements (encore environ 200€), nous avons choisi dès le départ (il y a 20 ans) le régime microbic, plus facile! Nos gîtes sont classés meublés de tourismes, et les revenus qu’ils nous rapportent maintenant sont supérieurs à 23000€ et donc à nos retraites. Nous nous retrouvons donc, contre notre gré, professionnels!! Je me suis trompée de case dans… Lire la suite »
Bonjour, Merci pour le traitement de cette question qui m’a toujours taraudée, parce que tout ce que j’ai pu lire à ce propos ne m’a jamais paru très clair ni évident . Malheureusement, je suis toujours dans le brouillard après avoir lu cet article… 🙁 Il y est fait essentiellement mention du SSI (notamment dans le comparatif), ce qui part du postulat que l’on aurait choisi cet organisme plutôt que de s’affilier au régime général via l’URSSAF. Je croyais jusqu’alors qu’il ne s’agissait que d’un choix d’organisme, mais que les règles applicables étaient les mêmes quel que soit le régime… Lire la suite »