LMNP ou LMP : Comment faire le bon choix ?

Dans un précédent article, nous avons évoqué la particularité de la fiscalité de l’activité de location saisonnière et les optimisations fiscales qui sont souvent, à tort, négligées par certains propriétaires. Dans ce nouvel article, nous allons nous intéresser au choix du statut de loueur de meublé de tourisme.

Dans le but d’aider nos membres, notre association de propriétaires indépendants a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable “ComptaCom” et son cabinet spécialisé dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP). Les conseils d’un expert-comptable permettent de sécuriser les démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable, en fonction de la situation de chacun.

Thierry GENDRON, directeur du cabinet spécialisé dans la Location Meublée, nous rappel l’essentiel de ce qu’il faut savoir concernant le choix de son statut de loueur lorsqu’on propose une location saisonnière.

Deux statuts possibles pour les loueurs de meublés de tourisme

La location saisonnière, par principe meublée, n’obéit pas aux mêmes règles fiscales  que la location d’un bien vide. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l’activité du loueur.

Avant tout, rappelons qu’un logement est considéré comme étant un meublé lorsque le mobilier disponible dans ce dernier, permet au locataire d’y vivre normalement en apportant que ses effets personnels. Un décret fixe d’ailleurs (depuis la loi Alur) la liste des équipements devant obligatoirement être fournis. Bref, c’est le cas de toutes les locations saisonnières et locations de vacances qui sont mécaniquement considérées comme des meublés de tourisme !

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée (de tourisme ou de longue durée) entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Deux statuts de loueurs en meublé sont possibles : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP)

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP), le bailleur doit réunir deux conditions. Depuis le 1er janvier 2020, l’administration fiscale* considère qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce (RCS). Le statut de LMP s’applique automatiquement pour les loueurs dont les recettes annuelles tirées de cette activité :

👉 dépassent 23.000 euros,

👉 représentent plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal

Important : Ces 2 conditions du statut de LMP sont cumulatives, ainsi, si le loueur ne remplit pas l’une d’elles, il est automatiquement considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP).

* Le Conseil Constitutionnel a rendu une décision le 8 février 2018 impliquant qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Cependant le code général des impôts n’avait pas été mis à jour et l’Urssaf continuait à exiger cette inscription. La loi de finances de 2020 a supprimé cette condition de l’article 155 du Code général des impôts avec un effet au 01.01.2020.
L’effet n’est donc pas rétroactif, mais il est fort probable qu’un loueur pourrait faire valoir un effet rétroactif si tel était son intérêt…

Les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le régime LMNP peut être très avantageux dans le cadre de la location saisonnière notamment d’un point de vue fiscal, pour réaliser un investissement en immobilier locatif.

Pour ce  statut de LMNP, aucune inscription au registre du commerce n’est requise. Cependant il faut enregistrer une déclaration d’existence dans les 15 premiers jours du début de l’activité, auprès du greffe du tribunal de commerce. 

Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent prétendre à l’exonération de l’IFI au titre de leurs biens loués meublés, s’ils réunissent les conditions suivantes :

• • Exercer l’activité de location meublée à titre d’activité principale
  • Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles
  • Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal (les revenus de location meublée doivent  être positifs pour permettre l’exonération).

Attention, on parle ici de revenus (résultat après déduction des charges) et non de recettes locatives !

Déficit sur l’activité de location de meublés

👉 En LMNP, le déficit s’impute uniquement sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle jusqu’à l’année N+10.

👉 En LMP, pour rappel, un déficit correspond à la différence entre les recettes et les charges. En location meublée, la question du déficit ne se pose que rarement car les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal. Aussi, si le résultat fiscal est négatif du fait des amortissements, le résultat sera mis à 0 et l’excédent d’amortissements non consommés sera mis en réserve d’amortissement. Dans de rares cas (travaux, frais importants …) il peut exister un déficit lié à la différence entre les recettes et les charges de natures autres que les amortissements. Dans ce cas, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable.

Quel que soit le régime, cette question du déficit ne se pose pas en pratique, du fait de la règle de plafonnement des amortissements. Les amortissements des biens loués ne peuvent en effet pas générer de déficit fiscal.

Adhésion au CGA

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP) peuvent bénéficier d’avantages fiscaux en adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA). L’adhésion doit intervenir dans un délai de 5 mois maximum après le début de l’activité ou de l’exercice comptable.

CGA : Définition

Le Centre de Gestion Agréé est un organisme indépendant qui a pour rôle de vérifier les liasses fiscales des adhérents.

L’adhésion à cet organisme est facultative et sujette à une cotisation annuelle dont le coût est de l’ordre de 100 à 150€/an.

Quels sont les avantages que procure l’adhésion à un CGA ?

L’inscription au CGA en LMNP ou LMP permet principalement d’accéder à 2 avantages fiscaux supplémentaires:

• Non majoration du résultat fiscal de 25%. Cet avantage n’intervient que lorsque le résultat est positif, notamment pour les bénéficiaires du régime CENSI BOUVARD, ou en cas de résultat exceptionnel (lié à des indemnités d’assurance, par exemple)…
• Réduction d’impôts pour frais de comptabilité et d’adhésion de 2/3 des dépenses payées,  la réduction étant plafonnée à 915 €/an (à condition de faire moins de 72.500€ de recettes/an et de ne pas exercer l’activité de location en indivision).

En conclusion

Nous ne pouvons que fortement vous conseiller d’étudier votre situation personnelle avec un expert comptable spécialisé dans l’activité de location saisonnière. Dans ce but, notre association LVP a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinets d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. 

L’objectif de ce partenariat n’est pas de faire la promotion commerciale d’un cabinet ou d’un autre, mais de s’appuyer sur l’expérience de plusieurs de nos  membres qui font déjà appel à leurs services. Ils nous  ont motivés dans cette démarche. Bien entendu, chacun  reste libre de son choix mais, sachez que “ComptaCom” au delà de ses compétences reconnues, propose des tarifs avantageux pour les membres de LVP :

• • Une étude gratuite de votre situation et des optimisations fiscales possibles
  • Des frais de création de dossier de 50€ au lieu de 150€
  • Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ au lieu de 450€ 

Bonnes locations !

Benoît VRANCKEN (Président de l’association LVP)
en partenariat avec Thierry GENDRON (Directeur du réseau ComptaCom)