LMNP ou LMP : COMMENT CHOISIR ?

Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), comment faire le bon choix ?

Dans un précédent dossier, nous avons évoqué la particularité de la fiscalité de l’activité de location saisonnière et les optimisations fiscales qui sont souvent, à tort, négligées par certains propriétaires. Dans ce dossier, nous allons nous intéresser au choix du statut de loueur de meublé de tourisme.

Dans le but d’aider nos membres, notre association de propriétaires indépendants a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinets d’expertise comptable “ComptaCom”, dont l’un d’eux est spécialisé dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP). Les conseils d’un expert-comptable permettent de sécuriser les démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable, en fonction de la situation de chacun.

Thierry GENDRON, directeur du cabinet spécialisé dans la Location Meublée, nous rappelle l’essentiel de ce qu’il faut savoir concernant le choix de son statut de loueur lorsqu’on propose une location saisonnière.

Deux statuts possibles pour les loueurs de meublés de tourisme

La location saisonnière, par principe meublée, n’obéit pas aux mêmes règles fiscales que la location d’un bien vide. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l’activité du loueur. Notons que le critère “professionnel” n’apporte pas obligatoirement une notion d’entité juridique spécifique, il s’agit d’un critère apprécié par l’administration fiscale exclusivement.

Avant tout, rappelons qu’un logement est considéré comme étant un meublé lorsque le mobilier disponible dans ce dernier permet au locataire d’y vivre normalement en apportant uniquement ses effets personnels. Un décret fixe d’ailleurs (depuis la loi Alur) la liste des équipements devant obligatoirement être fournis. Bref, c’est le cas de toutes les locations saisonnières et locations de vacances qui sont mécaniquement considérées comme des meublés de tourisme !

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée (de tourisme ou de longue durée) entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Deux statuts de loueurs en meublé sont possibles : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP)

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP), le bailleur doit réunir deux conditions. Jusqu’au 31 décembre 2019, l’administration fiscale* considérait qu’il était obligatoire d’être inscrit au  Registre du Commerce (RCS) pour avoir le statut de LMP*.  Depuis janvier 2020, le statut de LMP s’applique automatiquement pour les loueurs dont les recettes annuelles tirées de cette activité :

👉 dépassent 23.000 euros,

👉 sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

Important : Ces 2 conditions du statut de LMP sont cumulatives, donc si le loueur ne remplit pas l’une d’elles, il est automatiquement considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP).

👉 Lien du texte officiel sur le site Service-Public-Legifrance

* Le Conseil Constitutionnel a rendu une décision le 8 février 2018 impliquant qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). 

Les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le régime LMNP peut être très avantageux dans le cadre de la location saisonnière, notamment d’un point de vue fiscal, pour réaliser un investissement en immobilier locatif.

Pour ce  statut de LMNP, aucune inscription au registre du commerce n’est requise. Cependant, vous devez, dans les 15 premiers jours qui suivent le début de votre activité, souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) : formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr. Cela vous permettra d’obtenir un numéro SIREN qui sera nécessaire pour déclarer vos loyers sur votre déclaration annuelle de revenus.

Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent prétendre à l’exonération de l’IFI au titre de leurs biens loués meublés, s’ils réunissent les conditions suivantes :

• Exercer l’activité de location meublée à titre d’activité principale
• Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles
• Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal (les revenus de location meublée doivent  être positifs pour permettre l’exonération).

Attention, on parle ici de revenus (résultat après déduction des charges) et non de recettes locatives !

Déficit sur l’activité de location de meublés

👉 En LMNP, le déficit s’impute uniquement sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle jusqu’à l’année N+10.

👉 En LMP, pour rappel, un déficit correspond à la différence entre les recettes et les charges. En location meublée, la question du déficit ne se pose que rarement car les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal. Aussi, si le résultat fiscal est négatif du fait des amortissements, le résultat sera mis à 0 et l’excédent d’amortissements non consommés sera mis en réserve d’amortissement. Dans de rares cas (travaux, frais importants …) il peut exister un déficit lié à la différence entre les recettes et les charges de natures autres que les amortissements. Dans ce cas, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable.

Quel que soit le régime, cette question du déficit ne se pose pas en pratique, du fait de la règle de plafonnement des amortissements. Les amortissements des biens loués ne peuvent en effet pas générer de déficit fiscal.

Adhésion au CGA

Depuis la loi Le Meur du 19/11/24 (dite « loi anti-Airbnb »), les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP) ne peuvent plus bénéficier d’avantages fiscaux en adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA). Il n’y a donc plus d’intérêt fiscal à y adhérer.

Conclusion

Nous ne pouvons que fortement vous conseiller d’étudier votre situation personnelle avec un expert comptable spécialisé dans l’activité de location saisonnière. Dans ce but, notre association LVP-DIRECT a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinets d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. 

L’objectif de ce partenariat n’est pas de faire la promotion commerciale d’un cabinet ou d’un autre, mais de s’appuyer sur l’expérience de plusieurs de nos  membres qui font déjà appel à leurs services. Ils nous  ont motivés dans cette démarche. Bien entendu, chacun  reste libre de son choix mais, sachez que “ComptaCom” au delà de ses compétences reconnues, propose des tarifs avantageux pour les membres de LVP-DIRECT :

• Une étude gratuite de votre situation et des optimisations fiscales possibles
• Des frais de création de dossier de 50€ au lieu de 150€
• Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ au lieu de 450€ 

⚠️ Dans ce contexte de transformation réglementaire, ce dossier est proposé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Il est vivement recommandé de consulter un professionnel pour bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle. Pour cela, nous vous recommandons de contacter, de notre part, notre partenaire ComptaCom pour demander une étude gratuite :

DEMANDEZ UNE ÉTUDE PERSONNALISÉE

Bonnes locations !

Benoit / Dominique.
au nom de l’équipe d’administration de LVP-DIRECT.