LMNP ou LMP : COMMENT CHOISIR ?

LMNP ou LMP : Comment faire le bon choix ?

Dans un précédent article, nous avons évoqué la particularité de la fiscalité de l’activité de location saisonnière et les optimisations fiscales qui sont souvent, à tort, négligées par certains propriétaires. Dans ce nouvel article, nous allons nous intéresser au choix du statut de loueur de meublé de tourisme.

👉 Le statut LMNP ou LMP s’applique à tous les loueurs de meublés, y compris ceux qui n’ont pas le statut de “meublé de tourisme”.

Dans le but d’aider nos membres, notre association de propriétaires indépendants a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinet d’expertise comptable ComptaCom et son cabinet spécialisé dans la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP). Les conseils d’un expert-comptable permettent de sécuriser les démarches et de faire le choix de la fiscalité la plus favorable, en fonction de la situation de chacun.

Thierry GENDRON, directeur du cabinet spécialisé dans la Location Meublée, nous rappel l’essentiel de ce qu’il faut savoir concernant le choix de son statut de loueur lorsque qu’on propose une location saisonnière.

La location saisonnière, par principe meublée, n’obéit pas aux mêmes règles fiscales  que la location d’un bien vide. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l’activité du loueur.

Avant tout, rappelons qu’un logement est considéré comme étant un meublé lorsque le mobilier disponible dans ce dernier, permet au locataire d’y vivre normalement en apportant que ses effets personnels. Un décret fixe d’ailleurs (depuis la loi Alur) la liste des équipements devant obligatoirement être fournis. Bref, c’est le cas de toutes les locations saisonnières et locations de vacances qui sont mécaniquement considérées comme des meublés de tourisme !

En lire plus…

Faut-il faire classer son logement ? 

Si la classification en meublé de tourisme d’une location saisonnière est optionnelle, sa déclaration en mairie en début d’activité est obligatoire !

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée (de tourisme ou de longue durée) entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Deux statuts de loueurs en meublé sont possibles : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP)

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP), le bailleur doit réunir deux conditions. Depuis le 1er janvier 2020, l’administration fiscale* considère qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce (RCS). Le statut de LMP s’applique automatiquement pour les loueurs dont les recettes annuelles tirées de cette activité :

👉 dépassent 23.000 euros,

👉 représentent plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal

Important : Ces 2 conditions du statut de LMP sont cumulatives, ainsi, si le loueur ne remplit pas l’une d’elles, il est automatiquement considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP).

* Le Conseil Constitutionnel a rendu une décision le 8 février 2018 impliquant qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Cependant le code général des impôts n’avait pas été mis à jour et l’Urssaf continuait à exiger cette inscription. La loi de finances de 2020 a supprimé cette condition de l’article 155 du Code général des impôts avec un effet au 01.01.2020.
L’effet n’est donc pas rétroactif, mais il est fort probable qu’un loueur pourrait faire valoir un effet rétroactif si tel était son intérêt…

Les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le régime LMNP peut être très avantageux dans le cadre de la location saisonnière notamment d’un point de vue fiscal, pour réaliser un investissement en immobilier locatif.

Pour ce  statut de LMNP, aucune inscription au registre du commerce n’est requise. Cependant il faut enregistrer une déclaration d’existence dans les 15 premiers jours du début de l’activité, auprès du greffe du tribunal de commerce. 

Rappel : Une location saisonnière doit aussi être déclarée en mairie. Certaines communes délivrent parfois en retour un numéro d’enregistrement, qu’il faudra alors obligatoirement faire figurer sur toutes vos annonces.

Tableau comparatif entre les 2 régimes pour l’impôt sur le revenu

LMPLMNP
Le régime d’impositionBIC professionnelsBIC non professionnels
Conditions requisesLes deux conditions suivantes doivent être remplies :

👉 Les recettes issues de la location > 23 000€/an

👉 Les recettes issues de la location > aux autres revenus d’activité du foyer
L’une de ces condtions doit être remplie :

👉 Les recettes issues de la location < 23 000€/an

👉 Les recettes issues de la location < aux autres revenus d’activité du foyer

Plus-valuesPour être exonéré d’impôt sur les plus-values en LMP il est nécessaire :

👉 D’être en LMP depuis plus de 5 ans

👉 Que la moyenne des recettes locatives des 2 années précédant l’année de la cession soient inférieures à 90 000€

L’exonération est partielle si la moyenne des recettes n-1 et n-2 de la location est comprise entre 90 000 et 126 000€.

Pour rappel, même dans le cas d’une exonération, les cotisations sociales (Ex RSI) restent dues sur une partie de la plus-value. (plus-value à court terme)

Par ailleurs les plus-values à long terme des LMP (Prix de vente – prix d’achat des biens cédés) sont éligibles à une exonération partielle après 5 ans de location LMP du bien, et d’une exonération totale après 15 ans de location LMP.

👉 Après 5 ans : exonération partielle d’impôts et de prélèvements sociaux.

👉 Après 22 ans : exonération d’impôts sur le revenu sur les plus-values, les prélèvements sociaux sont eux, imposés

👉 Après 30 ans : exonération totale.

Précision : Après les dernières décisions  du Conseil Constitutionnel sur ces statuts, et le changement d’interprétation de l’Administration, il est fort probable que ces régimes soient prochainement réécrit sur le plan légal. Il faut donc s’attendre à des évolutions du Code Général des Impôts. Les informations communiquées dans cet article sont donc susceptibles d’être modifiées à brève échéance.

Impôt sur la Fortune Immobilière

Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent prétendre à l’exonération de l’IFI au titre de leurs biens loués meublés, s’ils réunissent les conditions suivantes :

    • Exercer l’activité de location meublée à titre d’activité principale
    • Réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles
    • Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal (les revenus de location meublée doivent  être positifs pour permettre l’exonération).

Attention, on parle ici de revenus (résultat après déduction des charges) et non de recettes locatives !

Déficit sur l’activité de location de meublés

👉 En LMNP, le déficit s’impute uniquement sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle jusqu’à l’année N+10.

👉 En LMP, pour rappel, un déficit correspond à la différence entre les recettes et les charges. En location meublée, la question du déficit ne se pose que rarement car les amortissements ne peuvent pas générer de déficit fiscal. Aussi, si le résultat fiscal est négatif du fait des amortissements, le résultat sera mis à 0 et l’excédent d’amortissements non consommés sera mis en réserve d’amortissement. Dans de rares cas (travaux, frais importants …) il peut exister un déficit lié à la différence entre les recettes et les charges de natures autres que les amortissements. Dans ce cas, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable.

Quel que soit le régime, cette question du déficit ne se pose pas en pratique, du fait de la règle de plafonnement des amortissements. Les amortissements des biens loués ne peuvent en effet pas générer de déficit fiscal.

Adhésion au CGA

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP) peuvent bénéficier d’avantages fiscaux en adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA). L’adhésion doit intervenir dans un délai de 5 mois maximum après le début de l’activité ou de l’exercice comptable.

CGA : Définition

Le Centre de Gestion Agréé est un organisme indépendant qui a pour rôle de vérifier les liasses fiscales des adhérents.

L’adhésion à cet organisme est facultative et sujette à une cotisation annuelle dont le coût est de l’ordre de 100 à 150€/an.

Quels sont les avantages que procure l’adhésion à un CGA ?

L’inscription au CGA en LMNP ou LMP permet principalement d’accéder à 2 avantages fiscaux supplémentaires:

  • Non majoration du résultat fiscal de 25%. Cet avantage n’intervient que lorsque le résultat est positif, notamment pour les bénéficiaires du régime CENSI BOUVARD, ou en cas de résultat exceptionnel (lié à des indemnités d’assurance, par exemple)…
  • Réduction d’impôts pour frais de comptabilité et d’adhésion de 2/3 des dépenses payées,  la réduction étant plafonnée à 915 €/an (à condition de faire moins de 72.500€ de recettes/an et de ne pas exercer l’activité de location en indivision).

Précision : L’adhésion au CGA est intéressante pour tous ceux qui payent de l’impôt sur le revenu. En effet cette réduction vient directement se déduire de leur impôt. Aussi, même si le résultat fiscal est à 0, le fait d’adhérer au CGA permet de réduire 372€ de l’imposition. Mais attention, ce n’est pas un crédit d’impôt donc si vous n’êtes pas imposable vous ne pourrez pas récupérer cette réduction.

Pour en savoir plus…

Nous vous invitons à consulter cette vidéo partagée par l’un de nos membres, qui résume assez bien le sujet du choix du statut LMP et LMNP :

LMNP-LMP-video

En conclusion

Nous ne pouvons que fortement vous conseiller d’étudier votre situation personnelle avec un expert comptable spécialisé dans l’activité de location saisonnière. Dans ce but, notre association LVP a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinets d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. 

L’objectif de ce partenariat n’est pas de faire la promotion commerciale d’un cabinet ou d’un autre, mais de s’appuyer sur l’expérience de plusieurs de nos  membres qui font déjà appel à leurs services. Ils nous  ont motivés dans cette démarche. Bien entendu, chacun  reste libre de son choix mais, sachez que “ComptaCom” au delà de ses compétences reconnues, propose des tarifs avantageux pour les membres de LVP :

    • Une étude gratuite de votre situation et des optimisations fiscales possibles
    • Des frais de création de dossier de 50€ au lieu de 150€
    • Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ au lieu de 450€ 

Bonnes locations !

Benoît VRANCKEN (Président de l’association LVP)
en partenariat avec Thierry GENDRON (Directeur du réseau ComptaCom)

ComptaCom-LVP

Partenaire de LVP

Notre partenaire, ComptaCom, vous propose d’analyser gratuitement votre situation personnelle.

Une étude d’optimisation fiscale vous sera envoyée avec un comparatif entre le régime Micro-BIC et le régime au Réel.

👉 Téléchargez la plaquette de présentation
👉 Téléchargez la plaquette de présentation

DEMANDEZ UNE ÉTUDE PERSONNALISÉE

Vous pouvez pouvez utiliser ce simulateur en ligne ou contacter directement Lucile Pavageau :
Lucile.PAVAGEAU@compta.com / 02.43.64.36.45

En lire plus…

Le saviez-vous ? En tant que loueur d’un meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition différents : Le Réel et le micro-BIC.

Si le régime micro BIC paraît plus simple, il est bien souvent désavantageux pour de nombreux propriétaires…

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VerninLVPfanch Auteurs de commentaires récents
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Vernin
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Vernin

Je ne trouve nulle part ce que je cherche:
– par exemple, je crée une piscine. Son coût est-il déductible, amortissable (et sur combien).
– Idem pour des travaux d’améliorations;
– Pour des travaux d’entretien (toiture par exemple), amortissable?
– J’imagine que les déductions (impôts, assurances, menus travaux, …) se font au prorata de la durée de lamies en location de la maison (et pas selon le temps réellement loué)
Voilà quelques questions, qui devraient intéresser plus ou moins tout le monde.
Merci à la perdsonnei qui voudra bien m’éclairer.

Salut à tous.

fanch
Membre Argent
fanch

Bonjour
vous dites “choisir son statut”, mais sauf erreur de ma part, à partir du moment où on dépasse 23000€(et le revenu principal, dans mon cas la pension de mon mari)on est d’office considéré LMP !
Fanch

NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVP

C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVP est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVP n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

SIGNALER UNE ANNONCE

Nous attachons une grande importance à la qualité des annonces proposées sur notre site. Si malgré notre vigilance vous estimez que cette annonce n’est pas légitime, merci de nous le signaler en précisant les raisons. Nous contacterons directement son propriétaire pour étudier avec lui les raisons de vos doutes.

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BESOIN D’AIDE

Avez-vous consulté la rubrique « Besoin d’aide » dans le menu « Propriétaires » ?
La réponse à votre question attend surement votre lecture…

Si malgré tous nos efforts dans la rédaction de ces guides vous n’avez pas trouvé de solution, contactez-vous. Nous vous aiderons à en trouver une adaptée à votre situation.

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MODIFIER MON ANNONCE

Pour modifier les paramètres de votre annonce, vous devez déplacer votre souris sur l’information que vous souhaitez corriger pour faire apparaitre une icône en forme de crayon qui vous permettra d’accéder aux différents choix possibles.

Important, Il faut être en mode d’affichage “Propriétaire” :

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Nous attachons une grande importance à la qualité de nos plaquettes de promotion qui représente l’image de notre association de propriétaires. La qualité d’impression de votre plaquette est proportionnelle à la définition (la taille) de votre fichier photo envoyé.

 

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