LA LOCATION SAISONNIÈRE ET LES COTISATIONS SOCIALES

Ce qui faut savoir concernant les cotisations sociales des revenus provenant de la location saisonnière :

En complément de notre dossier consacré aux différentes obligations des propriétaires de locations saisonnières, nous allons traiter ici de l’impact des charges sociales sur les loyers perçus, en fonction de votre statut fiscal.

La location saisonnière (ou location meublée de courte durée) désigne la mise à disposition temporaire d’un logement meublé de tourisme à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Elle se distingue de la location meublée classique par sa durée limitée et sa vocation touristique.

Le statut juridique et fiscal du loueur dépend de 3 critères :

• la nature de l’activité (occasionnelle ou habituelle) ;
• le montant des recettes des loyers perçus ;
• et le type de logement (résidence principale, secondaire, local commercial, etc.).

Ces éléments déterminent l’assujettissement du loueur aux cotisations sociales. 

⚠️ Attention : le projet de budget 2026, actuellement débattu à l’Assemblée nationale, risque une nouvelle fois de modifier les conditions fiscales de la location saisonnière. Il faut donc rester prudent et suivre les éventuelles nouvelles mesures qui pourraient être votées d’ici la fin de l’année. L’objectif affiché du gouvernement est de libérer le marché de la location nue à l’année, en prenant des mesures fiscales coercitives contre la prolifération des loueurs de meublés saisonniers…

1. Cadre légal applicable

Les textes de référence :

• Code de la Sécurité sociale, articles L.611-1, L.613-1, D.613-1 et suivants.
• Code général des impôts, articles 155, 261 D, 35, et 50-0.
• Décret n°2017-858 du 9 mai 2017 relatif au seuil d’affiliation au régime social des indépendants pour les loueurs en meublé.
• Loi de finances 2021, Loi ESSOC, et réforme de l’Urssaf 2023 sur les plateformes collaboratives (Airbnb, Abritel, Booking…). 

2. Distinction entre activité professionnelle et non professionnelle

La distinction entre activité professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) est déterminée par certains critères très précis dictés par l’administration fiscale. Ces critères sont détaillés sous chaque paragraphe. Un dernier régime, celui du micro-entrepreneur, est également possible.

2.1. Location meublée non professionnelle (LMNP)

Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles sont modifiées à partir des revenus perçus en 2025. Nous vous présentons les informations à connaître.

Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des 2 conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23.000€
• Les recettes (loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

En fonction des revenus locatifs obtenus, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d’imposition applicable de plein droit dit de bénéfice réel :

• Le micro-BIC vous donne droit à un abattement. 
• Le régime réel vous permet de déduire vos frais et charges. Le mode d’imposition varie selon le type de logement meublé.

Le mode d’imposition varie selon que le meublé de tourisme est classé ou non, puis en fonction du montant des recettes brutes de l’année.

2.1.1. Si le meublé de tourisme n’est pas classé :

👉 Si les revenus bruts sont inférieurs à 15.000€, le régime de micro-BIC s’applique d’office et vous permet un abattement forfaitaire pour frais de 30%. Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime du bénéfice réel (dans des délais stricts).

👉 Si les revenus bruts sont supérieurs à 15.000€, le régime du bénéfice réel s’applique obligatoirement.

Ce régime au réel vous permet de déduire vos charges et d’amortir chaque année le bien et le matériel. Bien que nécessitant la tenue d’une comptabilité stricte, ce mécanisme est intéressant car il permet de réduire la portion de revenus nets, voire de la supprimer comptablement avec un résultat fiscal de l’activité à 0.

2.1.2. Si le meublé de tourisme est classé :

(Peu importe le niveau de classement obtenu)

👉 Si les revenus bruts sont inférieurs à 77.700€, le régime micro-BIC s’applique d’office et vous permet un abattement forfaitaire de 50%. Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime du bénéfice réel (dans des délais stricts).

👉 Si les revenus bruts sont supérieurs à 77.700€, le régime du bénéfice réel s’applique obligatoirement.

Ce régime vous permet de déduire vos charges et d’amortir chaque année le bien et le matériel. Bien que nécessitant la tenue d’une comptabilité stricte, ce mécanisme est intéressant car il permet de réduire la portion de revenus nets, voire de la supprimer comptablement avec un résultat fiscal de l’activité à 0.

2.2. Location meublée professionnelle (LMP)

Le loueur est professionnel s’il remplit au moins deux des trois conditions suivantes :

• Recettes annuelles supérieures à 23.000€ ;
• Recettes annuelles supérieures aux autres revenus du foyer fiscal ;
• Inscription au RCS en tant que loueur professionnel.

👉 Conséquence du passage au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) :

Le loueur professionnel relève du régime social des indépendants (SSI ex-RSI).
Il doit donc s’acquitter de cotisations sociales (environ 35 à 40 % du bénéfice), couvrant :

• maladie-maternité,
• allocations familiales,
• CSG/CRDS,
• retraite de base et complémentaire,
• invalidité-décès.

2.3. Régime micro-entrepreneur

Le loueur peut aussi décider d’opter pour le régime micro-entreprise :

• Cotisations sociales forfaitaires :
  • 21,2 % des recettes pour la location meublée classique ;
  • 6 % pour les meublés de tourisme classés,
• Déclaration mensuelle ou trimestrielle via autoentrepreneur.urssaf.fr

Ce régime simplifie le calcul et le paiement des cotisations, mais ne permet pas de déduire les charges réelles. 

3. Impact des services para-hôteliers sur la location saisonnière

Nous évoquons rapidement dans ce dossier le cas spécifique des services de para-hôtellerie dans le cadre d’une location meublée de tourisme. Si vous pensez être impacté par cette spécificité, nous vous recommandons de consulter notre dossier dédié à ce sujet : Les services de para-hôtellerie dans une location saisonnière.

3.1. Principe général des services para-hôteliers

Dans une location saisonnière, la simple mise à disposition d’un logement meublé constitue une activité civile (location meublée), généralement exonérée de TVA et non soumise aux cotisations sociales sauf si dépassement de seuils (voir plus bas).

👉 Mais dès lors que le loueur propose des prestations assimilables à des services hôteliers, l’activité devient para-hôtelière, c’est-à-dire commerciale.

Pour faire simple, lorsqu’un loueur propose au moins trois des quatre services suivants ( prestations généralement proposées dans un hôtel) l’activité devient para-hôtelière, c’est-à-dire commerciale et non plus civile :

• Accueil de la clientèle personnalisé (même par un tiers),
• Fourniture du linge (serviettes, draps, etc.), en début de séjour et/ou renouvelée en cours de séjour
• Nettoyage régulier pendant le séjour (et pas seulement entre 2 locations),
• Petit-déjeuner

Il n’est pas nécessaire que le locataire opte pour l’un ou l’autre de ces services, il suffit qu’ils soient proposés à la clientèle pour que l’activité para-hôtelière soit retenue.

🚨Ce sont d’ailleurs ces critères qui pourraient impacter un assujettissement à la TVA pour les locations saisonnières qui proposent des séjours de plus de 6 nuits. Sujet, que nous avons évoqué dans ce dossier spécifique : La location saisonnière est-elle imposée à la TVA ?

3.2. Conséquences fiscales des services para-hôteliers

Voici une synthèse des impacts fiscaux du basculement en activité para-hôtelière d’une location saisonnière :

4. Cas particulier : location saisonnière via les plateformes (Airbnb, Abritel, Booking, etc.)

Si vous exploitez votre meublé saisonnier au travers d’annonces publiées sur les plateformes des OTA, ces dernières sont soumises à certaines déclarations auprès des services des impôts pour le chiffre d’affaires que vous réalisez par leur intermédiaire.

Depuis 2021, les plateformes collaboratives (OTA) transmettent automatiquement les revenus de location à l’administration fiscale et sociale.

Si les recettes excèdent 23.000€ par an, le loueur est automatiquement affilié au régime social.

En conséquence, afin de vérifier si vous êtes concerné par les cotisations sociales, pensez à bien compiler les revenus de tous vos différents canaux de recettes (OTA + autres sites en direct).

5. Cotisations sociales selon la nature du bien

Les cotisations sociales s’appliquent en cas de résultat fiscal bénéficiaire. Voici un résumé en fonction de chaque situation fiscale possible :

* Concernant le taux du régime social SSI (Sécurité Sociale des indépendants) :

👉 Le taux global des cotisations sociales SSI pour un LMP est généralement situé entre 30 % et 45 % du bénéfice net de l’activité. Dans notre simulation “§ 5.2”, nous avons pris un taux moyen de 35%.

👉 Important à prendre en compte : Dans le régime social SSI, il existe également un forfait minimum de cotisations sociales d’environ 1.145€ même si l’activité affiche un résultat fiscal nul.

5.1 Quel est l’impact du dépassement de 23.000€ de revenus locatifs ?

Si vous déclarez vos revenus locatifs en micro-BIC ou au réel simplifié, en plus de l’impôt sur le revenu des loyers, (calculé sur la base des recettes ou des bénéfices annuels), vous devez aussi vous acquitter de contributions sociales qui s’élèvent à 17,2% du revenu imposable des loyers perçus (en LMNP).

⚠️ Attention si vos revenus locatifs dépassent les 23.000€ :

• Cela peut être lourd de conséquence avec un risque de  basculement au régime professionnel (LMP) qui impose alors le régime SSI (Sécurité Sociale des Indépendants)
• D’autant plus que L’URSSAF semble considérer que toute affiliation au SSI est définitive !
  En clair, un propriétaire dont les loyers annuels repassent sous le plancher des 23.000€ les années suivantes, resterait redevable des cotisations SSI à vie. Un léger dépassement sur une année exceptionnelle est donc clairement défavorable pour l’avenir de votre activité !

5.2 Prenons les exemples concrets de 4 profils de propriétaires :

(1) Marie a des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière est à 0 € en raison du montant de ses charges (amortissements, intérêts bancaires…), ce qui est souvent le cas avec le choix du régime d’imposition au réel.

(2) Alain a des revenus locatifs qui dépassent les 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière est lui aussi à 0 € en raison du montant de ses charges (amortissements, intérêts bancaires…) et de son statut d’imposition au réel.

(3) Françoise a des revenus locatifs inférieurs à 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière est de 6.000 €.

(4) Marc a des revenus locatifs qui dépassent les 23.000 € et le résultat fiscal de son activité de location saisonnière a un résultat fiscal de 6.000 €.

Pour faciliter la lecture nous avons volontairement simplifié les calculs. Les approximations retenues ne modifient pas les principes généraux expliqués dans ce dossier.

Dans ces exemples, le dépassement du plafond de 23.000 € aura un impact pour Alain et Marc :

👉 Pour Marc, l’affiliation au SSI, induira une charge supplémentaire d’environ 438 € (3.270 – 2.832)* par rapport à Françoise, pour un bilan fiscal identique.

* l’impact de l’affiliation au SSI sera différent en fonction de la tranche marginale d’imposition sur laquelle vous êtes imposé.

👉 Pour Alain, l’affiliation au SSI, induira une charge supplémentaire forfaitaire de 1.145 €

Il est à noter que les propriétaires qui ont déjà un statut de travailleur non salarié (TNS) au titre de leur activité principale, payent déjà des cotisations SSI. Ils ne seront donc pas assujettis à la base minimale si leur résultat de location meublée est à zéro.

6. Obligations déclaratives

Comme nous le rappelons dans notre dossier “les obligations du loueur de meublé saisonnier”, certaines déclarations administratives sont à réaliser avant de proposer un bien en location saisonnière :

• Déclaration de début d’activité (formulaire P0i ou autoentrepreneur.fr).
• Immatriculation auprès de l’INSEE (obtention d’un SIRET).
• Déclaration annuelle de revenus locatifs (formulaire 2042 C PRO).
• Paiement trimestriel ou mensuel des cotisations sociales à l’URSSAF.
• Classement préfectoral obligatoire pour bénéficier du taux réduit (meublés de tourisme).
• Numéro d’enregistrement municipal sur certaines communes (NB : cet enregistrement va être généralisé en mai 2026)

7. Sanctions en cas d’omission

• Redressement URSSAF sur 3 ans ;
• Majoration de 10 % pour retard de paiement ;
• Amende pour défaut de déclaration (jusqu’à 1 500 € par logement).

8. Cas particuliers et exonérations

Comme pour tout règlement, certains cas particuliers ouvrent droit à des dégrèvement et/ou exonération:

• Micro-entrepreneurs débutants : exonération partielle de début d’activité (ACRE).
• Zones de revitalisation rurale (ZRR) : exonération partielle d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales pendant 5 ans.
• Personnes retraitées louant une partie de leur résidence principale : exonération si les loyers sont « raisonnables » (CGI, art. 35 bis). 

9. En résumé

Conclusion

Face à une telle complexité, il est souvent préférable d’être accompagné. Si le premier réflexe est de vouloir à tout prix échapper aux cotisations SSI, il est important de bien comprendre les mécanismes afin d’adapter la meilleure stratégie dans la gestion de son bien. Pour cela, l’analyse de votre situation personnelle par un cabinet d’experts en fiscalité locative meublée, peut s’avérer très judicieuse ! 

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Nous espérons que ces informations vous seront utiles pour faire le meilleur choix sur la fiscalité de vos revenus en provenance de votre location saisonnière.

⚠️ Dans ce contexte de transformation réglementaire, ce dossier est proposé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Il est vivement recommandé de consulter un professionnel pour bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle. Pour cela, nous vous recommandons de contacter de notre part, notre partenaire ComptaCom, pour leur demander une étude gratuite :

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Bonnes locations !

Benoit / Dominique.
au nom de l’équipe d’administration de LVP-DIRECT.