Airbnb change ses frais de service : quel impact sur vos tarifs et vos revenus ?
Airbnb a annoncé un changement majeur dans la structure de ses frais de service. À partir du 13 octobre 2026, les propriétaires encore au système de frais partagés passeront à des frais de service uniques annoncés à 15,5 %, directement déduits du versement de l’hôte. À ces frais peut s’ajouter la TVA applicable, ce qui augmente le coût réellement supporté par certains propriétaires.
Pour les propriétaires, cette évolution ne se résume pas à une nouvelle présentation des frais : elle oblige à repenser les tarifs affichés sur Airbnb, recalculer le montant réellement perçu et, dans certains cas, évaluer les conséquences fiscales de cette hausse du chiffre d’affaires brut.
L’objectif de ce dossier n’est pas de vous dire quel tarif appliquer. Notre groupement associatif LVP-DIRECT vous donne les éléments nécessaires pour comprendre ce changement, comparer les différentes stratégies possibles et décider en connaissance de cause selon votre logement, votre marché et vos objectifs.
Ce qu’il faut retenir
➜ Dans l’ancien système Airbnb le plus courant, la plupart des hôtes payaient environ 3 % de frais de service, auxquels pouvait s’ajouter la TVA, tandis que le voyageur payait généralement 14,1 % à 16,5 % de frais de service supplémentaires.
➜ À partir du 13 octobre 2026, les hôtes Airbnb encore au système de frais partagés passeront à des frais uniques annoncés à 15,5 %, déduits du versement du propriétaire. Lorsque 20 % de TVA sont facturés sur ces frais et ne sont pas récupérables, leur coût réel atteint 18,6 %.
➜ Ne rien faire n’est pas neutre : dans notre cas de référence avec 20 % de TVA non récupérable, un tarif Airbnb de 100 € qui laissait auparavant environ 96,40 € au propriétaire ne lui laissera plus qu’environ 81,40 € si le tarif reste inchangé.
➜ Pour conserver le même revenu net qu’avec l’ancien système, dans ce même cas de référence, l’augmentation théorique du tarif Airbnb est d’environ 18,43 %.
➜ Pour percevoir sur Airbnb l’équivalent d’un tarif direct de 100 € sans commission, la majoration théorique atteint environ 22,85 %.
➜ Ces pourcentages sont des repères de construction tarifaire, non des obligations commerciales :e coût réellement supporté dépend notamment de la TVA applicable à votre situation, et le bon tarif dépend aussi de la concurrence, de la demande, du taux d’occupation et de votre situation fiscale.
Sommaire
- 1. Qu’est-ce qui change ?
- 2. Qu’est-ce que cela change concrètement dans mes prix et mes revenus en provenance d’Airbnb ?
- 3. Quelles conséquences indirectes faut-il vérifier ?
- Votre net peut rester stable alors que votre chiffre d’affaires augmente
- Micro-BIC : surveiller le seuil de 15 000 € sans tirer de conclusion trop vite
- Le seuil de 23 000 € : distinguer fiscalité et cotisations sociales
- Au régime réel, la commission est mieux individualisée, mais la vigilance reste nécessaire
- Avant de valider l’ajustement Airbnb : six vérifications simples
- Conclusion : reprendre la maîtrise de sa stratégie tarifaire
1. Qu’est-ce qui change ?
À partir du 13 octobre 2026, Airbnb fera évoluer la répartition de ses frais de service. Pour les hôtes encore au système de frais partagés, les frais jusqu’ici répartis entre l’hôte et le voyageur seront regroupés dans des frais uniques annoncés à 15,5 %, directement déduits du versement du propriétaire. À ce taux s’ajoute la TVA applicable sur les frais de service. Le coût de la plateforme ne disparaîtra donc pas : il changera de place et pourra également être supérieur aux seuls 15,5 % annoncés.
Avant : les frais étaient partagés entre l’hôte et le voyageur
Dans le système le plus courant jusqu’alors, la plupart des hôtes payaient environ 3 % de frais de service Airbnb, auxquels s’ajoutait la TVA applicable sur ces frais. Pour un propriétaire supportant une TVA de 20 % sans la récupérer, le coût réel était donc de 3,6 %. De son côté, le voyageur payait généralement entre 14,1 % et 16,5 % de frais de service supplémentaires sur le sous-total de la réservation.
Le tarif configuré par le propriétaire n’était donc ni le montant net qu’il percevait, ni le prix final réellement payé par le vacancier.
Airbnb confirme lui-même ce changement dans le message adressé aux propriétaires qui sont encore au système de frais partagés. La plateforme annonce qu’à partir du 13 octobre, les deux types de frais seront regroupés en un seul pourcentage fixé à 15,5 %. Elle invite également les hôtes à ajuster leurs prix s’ils souhaitent continuer à percevoir les mêmes versements.
Ce message ne précise toutefois pas l’incidence de la TVA sur ces frais. Or, nos vérifications sur une annonce Airbnb concernée par la nouvelle tarification montrent qu’aux 15,5 % s’ajoute bien la TVA applicable : avec une TVA de 20 %, le prélèvement total atteint 18,6 %.
Si vous n’avez pas vu ce message, pensez à vérifier les communications reçues d’Airbnb, y compris éventuellement vos courriers indésirables.
➜ Ce message confirme surtout un point essentiel : le changement de structure des frais s’appliquera même si le propriétaire ne modifie pas ses tarifs.
Pour mesurer concrètement l’impact de cette évolution, le tableau ci-dessous compare l’ancienne répartition des frais, la nouvelle formule avec ajustement et le scénario où aucun ajustement n’est effectué.
| Situation | Frais de service côté propriétaire | Frais de service côté voyageur | Conséquence pour le propriétaire |
| Ancienne formule partagée | Environ 3 % + TVA applicable pour la plupart des hôtes (soit 3,6 % avec une TVA de 20 % non récupérable) | Généralement 14,1 % à 16,5 % du sous-total | Les frais sont répartis entre l’hôte et le voyageur |
| Nouvelle formule à frais uniques pour l’hôte ➜ tarif ajusté | 15,5 % + TVA applicable (soit 18,6 % avec une TVA de 20 % non récupérable) | Plus de frais de service séparés pour le vacancier | Le propriétaire ajuste son tarif selon l’objectif retenu afin de compenser tout ou partie des nouveaux frais |
| Nouvelle formule à frais uniques pour l'hôte ➜ sans ajustement des tarifs | 15,5 % + TVA applicable (soit 18,6 % avec une TVA de 20 % non récupérable) | Plus de frais de service séparés pour le vacancier | Le tarif reste inchangé, mais le nouveau prélèvement réduit directement le revenu net du propriétaire |
À partir du 13 octobre 2026 : l’hôte supportera les frais uniques
Avec le nouveau système, Airbnb prélèvera des frais de service de 15,5 % auxquels s’ajoute la TVA applicable. Pour un propriétaire supportant une TVA de 20 % sur ces frais sans pouvoir la récupérer, le coût réellement prélevé atteint donc 18,6 % du montant soumis aux frais Airbnb. Si l’hôte ne modifie pas ses prix, son versement diminuera mécaniquement.
Et si vous ne faites rien ?
Le passage aux frais uniques ne dépend pas de l’utilisation de l’outil d’ajustement proposé par Airbnb. À partir du 13 octobre 2026, la nouvelle structure de frais s’appliquera en France et dans l’Espace économique européen aux hôtes encore soumis au système de frais partagés.
Si vous ne modifiez ni automatiquement ni manuellement vos tarifs, vos prix resteront inchangés mais Airbnb appliquera les nouveaux frais de 15,5 % auxquels s’ajoute la TVA applicable.
Dans notre cas de référence, avec une TVA de 20 % non récupérable, le coût total passe ainsi de 3,6 % auparavant à 18,6 % avec la nouvelle formule.
Avec un tarif Airbnb de 100 €, un propriétaire qui percevait auparavant environ 96,40 € ne percevra plus qu’environ 81,40 € s’il laisse son tarif inchangé. Son versement net diminuerait donc d’environ 15,6 % par rapport à ce qu’il percevait auparavant.
Ne pas se positionner peut donc entraîner une baisse importante des revenus locatifs perçus via Airbnb.
Cette évolution ne signifie pas pour autant que le vacancier paiera automatiquement 15,5 % ou 18,6 % de plus. Les frais de service qui lui étaient auparavant ajoutés séparément disparaîtront dans le système à frais uniques. Le prix final dépendra donc surtout de la façon dont le propriétaire répercutera, totalement ou partiellement, le nouveau coût supporté côté hôte. Il faut ainsi distinguer le tarif configuré par le propriétaire, le montant net versé à l’hôte et le prix final proposé au voyageur.
TVA : raisonner sur le coût réellement supporté. Airbnb annonce des frais de service de 15,5 %, mais la TVA applicable à ces frais peut venir s’y ajouter. Pour un propriétaire auquel Airbnb facture une TVA de 20 % et qui ne peut pas la récupérer, les frais de 15,5 % représentent ainsi un coût total de 18,6 %.
Nous avons pu le vérifier directement sur une annonce Airbnb concernée par la nouvelle tarification : pour 1 132 € de prix de séjour et de frais de ménage soumis aux frais Airbnb, la plateforme affiche un versement de 921,45 € au propriétaire, soit un prélèvement total d’environ 18,6 %.
La situation peut toutefois différer selon le statut du propriétaire et le traitement de la TVA applicable à son compte Airbnb. Il est donc important de vérifier le montant réellement prélevé dans le détail de vos revenus.
L’outil d’ajustement Airbnb facilite la bascule, mais ne décide pas à votre place
Airbnb met à disposition des hôtes encore au système de frais partagés et n’utilisant pas de logiciel de gestion locative un outil permettant d’ajuster en une seule fois les prix de leurs annonces. Airbnb précise que le ratio d’ajustement proposé par cet outil tient compte des taxes applicables, notamment de la TVA, selon la situation de l’hôte.
L’outil peut modifier les prix de base, les prix personnalisés, les tarifs de week-end, certains réglages de tarification intelligente ainsi que les frais supplémentaires configurés par l’hôte. Les réductions constituent une exception.
La mise à jour porte sur les prix du calendrier pour les deux prochaines années. Les réservations effectuées avant l’ajustement ne sont pas concernées et, après la bascule, le propriétaire peut toujours modifier ses prix manuellement depuis son calendrier.
En revanche, une fois le passage aux frais uniques validé via l’outil, l’hôte ne peut plus revenir à la structure avec partage des frais. L’outil simplifie donc l’opération technique, mais il ne remplace pas la réflexion commerciale qui doit précéder l’ajustement.
⚠️ Ne pas utiliser l’outil ne permet pas de conserver l’ancienne formule : cela signifie simplement que vos tarifs ne seront pas ajustés automatiquement. Dans notre cas de référence, avec une TVA de 20 % non récupérable, le coût supporté par l’hôte passe de 3,6 % à 18,6 %. Laisser ses tarifs inchangés ferait alors passer un versement de 96,40 € à 81,40 € pour 100 € de tarif Airbnb, soit une baisse d’environ 15,6 % du versement net précédemment perçu.
2. Qu’est-ce que cela change concrètement dans mes prix et mes revenus en provenance d’Airbnb ?
Il faut éviter une confusion fréquente. Il n’existe pas un seul « bon » pourcentage d’augmentation : tout dépend de ce que le propriétaire cherche à préserver.
Trois situations sont particulièrement utiles à comparer :
- laisser son tarif inchangé et accepter la baisse de revenu,
- conserver le même montant net qu’avant le changement Airbnb,
- ou percevoir sur Airbnb le même montant qu’avec une réservation directe.
Deux objectifs d’ajustement, deux taux à ne pas confondre
Prenons un exemple volontairement simple avec un tarif de référence de 100 €.
Dans notre cas de référence, avec une TVA de 20 % appliquée aux frais Airbnb et non récupérable, l’ancien système représentait un coût réel de 3,6 % : un tarif Airbnb de 100 € laissait donc environ 96,40 € au propriétaire. Avec les nouveaux frais de 15,5 % auxquels s’ajoute cette TVA, soit un coût total de 18,6 %, il faut afficher environ 118,43 € pour retrouver le même versement net de 96,40 €.
Mais si le propriétaire considère que son logement doit lui rapporter un revenu net de 100 € en direct et souhaite réellement percevoir ces mêmes 100 € via Airbnb, le tarif doit alors atteindre environ 122,85 €.
| Situation | Tarif à afficher / configurer | Net propriétaire | Écart / conséquence |
| Réservation directe, hors frais éventuels propres au canal direct | 100,00 € | 100,00 € | Référence |
| Ancienne formule Airbnb avec 3 % de frais hôte + TVA de 20 % | 100,00 € | 96,40 € | Tarif Airbnb de référence |
| Nouvelle formule Airbnb sans ajustement du tarif | 100,00 € | 81,40 € | Tarif Airbnb configuré inchangé, mais net propriétaire ramené à 81,40 € |
| Tarif à afficher sur Airbnb pour conserver le même net qu'avant | 118,43 € | 96,40 € | Tarif affiché sur Airbnb +18,43 % |
| Tarif à afficher sur Airbnb pour conserver l'équivalent des 100 € en direct | 122,85 € | 100,00 € | Tarif affiché sur Airbnb +22,85 % |
Deux taux, deux objectifs :
➜ Environ +18,43 % : pour conserver le même versement qu’avec l’ancien système Airbnb, dans notre cas de référence avec 3 % de frais auxquels s’ajoutait une TVA de 20 % non récupérable.
➜ Environ +22,85 % : pour percevoir sur Airbnb le même montant qu’avec une réservation directe sans commission, dans ce même cas de référence.
Ces taux sont des repères théoriques. Ils ne tiennent pas compte d’éventuels coûts propres à la réservation directe : frais de paiement, publicité, assurance, outils de réservation ou autres services.
Le calcul de 22,85 % peut surprendre : des frais représentant un coût total de 18,6 % ne se compensent pas par une hausse de 18,6 %, puisque les frais sont prélevés sur le nouveau tarif augmenté. Pour conserver un revenu net de 100 €, il faut donc facturer 100 € ÷ 0,814, soit environ 122,85 €.
Ce que voit le vacancier : l’autre moitié du raisonnement
Le propriétaire ne doit pas analyser son revenu sans regarder le prix final présenté au voyageur. Dans l’ancien système partagé, un tarif de base de 100 € pouvait conduire le vacancier à payer environ 114,10 € à 116,50 € avant taxes, puisque des frais de service de 14,1 % à 16,5 % étaient ajoutés de son côté.
Avec les frais uniques, ces frais ne seront plus ajoutés séparément au voyageur. Le nouveau tarif configuré par l’hôte deviendra donc beaucoup plus proche du prix de référence visible côté vacancier, hors taxes et autres éléments éventuels.
| Scénario simplifié | Tarif configuré par l'hôte | Net propriétaire | Prix payé par le voyageur avant taxes |
| Ancienne formule Airbnb (frais partagés) | 100,00 € | Environ 96,40 € | Environ 114,10 € à 116,50 € |
| Nouvelle formule Airbnb sans ajustement des tarifs | 100,00 € | 81,40 € | Environ 100,00 € |
| Nouvelle formule Airbnb avec ajustement pour conserver un net de 96,40 € | 118,43 € | 96,40 € | Environ 118,43 € |
| Nouvelle formule Airbnb pour viser un revenu net de 100 € comme en direct | 122,85 € | 100,00 € | Environ 122,85 € |
Cet exemple montre pourquoi il serait trompeur de dire qu’une hausse de 22,85 % du tarif configuré entraîne automatiquement 22,85 % de hausse pour le vacancier. Une partie de cette hausse remplace les frais de service qui lui étaient auparavant facturés séparément.
En revanche, le choix du propriétaire influence directement la compétitivité de son annonce. Un hôte qui ne corrige pas ses tarifs peut apparaître moins cher, mais il accepte une baisse de revenu. À l’inverse, un propriétaire qui cherche à percevoir exactement le même montant qu’en direct peut afficher un tarif supérieur à celui de concurrents qui absorbent tout ou partie des frais.
Le bon tarif n’est pas un calcul figé une fois pour toutes
Les pourcentages de 18,43 % et 22,85 %, calculés dans notre cas de référence avec une TVA de 20 % non récupérable sur les frais Airbnb, donnent des points de repère. Ils ne remplacent pas une véritable politique tarifaire.
Un propriétaire peut parfaitement choisir un tarif cible élevé plusieurs mois à l’avance, puis l’ajuster si une semaine intéressante reste libre à l’approche du séjour. À J-30 ou J-15, mieux vaut parfois accepter une marge plus faible ou absorber une partie des frais Airbnb plutôt que de conserver un tarif trop ambitieux et laisser la période vide.
| Situation | Logique possible |
| Période très demandée et peu de disponibilités | Défendre son tarif et sa marge |
| Période encore lointaine avec de nombreuses disponibilités | Conserver son tarif cible et observer la demande |
| Semaine toujours libre peu avant la date | Réévaluer le prix et éventuellement absorber une partie des frais, notamment via une promotion |
| Très courte échéance | Privilégier éventuellement le taux d’occupation plutôt que le revenu maximal, si besoin avec une promotion de dernière minute |
| Réservation directe possible | Comparer le net propriétaire et le prix proposé au vacancier sur chaque canal |
Une semaine vide ne rapporte rien.
Une baisse de 10 ou 15 % peut parfois permettre de louer une période qui, sinon, resterait disponible. Dans ce cas, perdre une partie de sa marge peut être préférable à perdre 100 % du revenu de la semaine. Cette logique commerciale doit toutefois rester compatible avec votre situation fiscale et sociale, notamment lorsque vos recettes annuelles approchent d’un seuil.
Combien êtes-vous prêt à laisser à Airbnb pour le service proposé ?
Airbnb apporte une visibilité importante, une audience internationale, des outils de réservation et de paiement ainsi que différents services et garanties. Le sujet n’est donc pas de considérer toute commission comme inutile ou injustifiée.
La vraie question est de savoir quelle part de votre revenu vous êtes prêt à consacrer à ce canal en échange du service rendu. Certains propriétaires chercheront à répercuter presque totalement le coût de la plateforme. D’autres accepteront volontairement d’en absorber une partie pour rester plus compétitifs, en considérant qu’il est logique de conserver à leur charge une part du coût du service rendu par la plateforme.
L’important est que ce choix soit conscient. Le nouveau système Airbnb doit être l’occasion de définir plus clairement ce que vous souhaitez réellement percevoir, le prix que le marché peut accepter et la valeur que vous attribuez à chaque canal de réservation.
3. Quelles conséquences indirectes faut-il vérifier ?
L’ajustement des tarifs ne concerne pas seulement le prix affiché. Il peut aussi modifier le montant brut généré par l’activité, alors même que le revenu réellement conservé par le propriétaire reste presque identique.
C’est ce décalage qui mérite une vérification fiscale et sociale, sans pour autant transformer chaque propriétaire en spécialiste de la fiscalité.
Votre net peut rester stable alors que votre chiffre d’affaires augmente
Reprenons le même raisonnement sur une base annuelle simplifiée de 10 000 € de montant brut Airbnb avant changement.
| Situation | Montant brut avant commission | Net propriétaire approximatif | Évolution du brut |
| Ancienne formule Airbnb avec 3 % de frais hôte + TVA de 20 % | 10 000 € | 9 640 € | Référence |
| Nouvelle formule Airbnb sans ajustement des tarifs | 10 000 € | 8 140 € | Brut inchangé, net en baisse |
| Nouvelle formule Airbnb pour conserver un net de 9 640 € | 11 843 € | 9 640 € | +18,43 % |
| Nouvelle formule Airbnb pour viser un net de 10 000 € | 12 285 € | 10 000 € | +22,85 % |
Dans notre exemple, on peut voir que le propriétaire peut maintenir son revenu net tout en générant un montant brut sensiblement supérieur. Or, au régime micro-BIC, les charges réelles ne sont pas déduites une par une : l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir les charges de l’activité.
La hausse du coût des frais Airbnb peut ainsi consommer une part plus importante de cet abattement sans procurer davantage de revenu disponible au propriétaire. C’est particulièrement important lorsque l’activité se rapproche d’un seuil fiscal ou social.
Micro-BIC : surveiller le seuil de 15 000 € sans tirer de conclusion trop vite
Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du régime micro-BIC est fixé à 15 000 € de recettes. Un propriétaire proche de ce niveau doit donc vérifier l’effet d’une hausse de ses tarifs Airbnb sur ses recettes annuelles.
Mais un premier dépassement ne signifie pas automatiquement un passage immédiat au régime réel. Les règles du micro-BIC tiennent compte des recettes des années précédentes et le passage obligatoire au réel intervient notamment lorsque le seuil est dépassé deux années consécutives. Vous avez donc le temps de réagir si c’est le cas.
Les règles diffèrent par ailleurs pour les meublés de tourisme classés, les chambres d’hôtes et les autres locations meublées. Il est donc préférable de raisonner à partir de la situation exacte du logement.
À proximité d’un seuil, ne validez pas une hausse généralisée sans simulation.
Calculez vos recettes prévisionnelles sur l’année entière et vérifiez les règles correspondant à votre type de location. Un ajustement tarifaire destiné à préserver votre net peut modifier votre trajectoire fiscale sans augmenter réellement votre revenu disponible.
Le seuil de 23 000 € est souvent cité, mais il ne faut pas lui attribuer une seule conséquence automatique.
Sur le plan fiscal, le statut de loueur en meublé professionnel suppose notamment que deux conditions soient réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et elles dépassent également les autres revenus d’activité du foyer pris en compte par les règles fiscales. Dépasser 23 000 € ne suffit donc pas, à lui seul, à faire basculer automatiquement tous les propriétaires vers le même statut fiscal.
Sur le plan social, le seuil de 23 000 € peut également entraîner une affiliation et des cotisations pour certaines activités de location meublée touristique. Les modalités dépendent notamment du type de location et du statut retenu. Pour les meublés de tourisme non classés, les règles sociales évoluent encore en 2026.
| Sujet | Ce qu'il faut retenir |
| Statut fiscal LMP | Dépasser 23 000 € de recettes est une condition, mais une seconde condition liée aux autres revenus d’activité du foyer doit également être remplie. |
| Cotisations sociales | Le franchissement de 23 000 € de recettes peut avoir des conséquences sociales en location touristique ; les modalités dépendent de la situation. |
L’objectif n’est pas de détailler ici tous les régimes possibles, mais d’alerter les propriétaires proches de ce seuil : avant d’augmenter leurs tarifs sur toute l’année, ils ont intérêt à simuler l’impact et, si nécessaire, à demander confirmation à leur expert-comptable ou à l’administration compétente.
Au régime réel, la commission est mieux individualisée, mais la vigilance reste nécessaire
Au régime réel, les charges réellement supportées dans le cadre de l’activité peuvent en principe être comptabilisées et déduites lorsqu’elles remplissent les conditions requises. Les commissions versées à une plateforme peuvent donc être traitées comme une charge de l’activité, sous réserve d’une comptabilité et de justificatifs adaptés.
Le nouveau système Airbnb sera alors moins pénalisant que dans un régime où les charges sont couvertes uniquement par un abattement forfaitaire. Mais l’augmentation des montants bruts et l’éventuel franchissement de certains seuils resteront à surveiller.
Avant de valider l’ajustement Airbnb : six vérifications simples
Avant de modifier l’ensemble de votre calendrier, prenez quelques minutes pour vérifier les points suivants :
➜ Quel montant net percevez-vous aujourd’hui avec les anciens frais Airbnb ?
➜ Souhaitez-vous laisser vos tarifs inchangés en acceptant la baisse du revenu net, conserver votre net actuel, viser le même revenu qu’en direct ou adopter une solution intermédiaire ?
➜ Quel sera le prix final présenté au vacancier et comment se situe-t-il face aux annonces concurrentes ?
➜ Vos périodes les plus proches nécessitent-elles déjà une stratégie différente de vos périodes lointaines ?
➜ Quel sera l’effet de cette hausse sur vos recettes annuelles et sur les seuils fiscaux ou sociaux qui vous concernent ?
➜ Avez-vous vérifié les autres éléments ajustés par l’outil Airbnb : frais de ménage, suppléments, tarifs de week-end, tarification intelligente et prix personnalisés ?
Airbnb automatisera, à partir du 13 octobre, le prélèvement de ses nouveaux frais et facilite déjà l’ajustement technique des prix. Mais la plateforme ne peut pas décider à votre place du revenu que vous souhaitez conserver, de la marge que vous êtes prêt à sacrifier ni du tarif que votre marché peut accepter. Ce dossier est donc là pour vous y aider.
Conclusion : reprendre la maîtrise de sa stratégie tarifaire
Le passage aux frais uniques annoncés à 15,5 %, auxquels s’ajoute la TVA applicable, ne doit pas conduire à appliquer mécaniquement le même pourcentage à toutes les annonces et à toutes les périodes. Il doit surtout être l’occasion de reprendre le contrôle de sa stratégie tarifaire.
Ne rien faire n’est donc pas une option neutre. Si vous laissez vos tarifs inchangés, la nouvelle structure de frais s’appliquera malgré tout et votre versement net diminuera. Il est donc important de vous positionner avant le 13 octobre : conserver votre net actuel, viser l’équivalent d’un tarif direct, absorber une partie des frais pour rester compétitif ou adopter une stratégie intermédiaire selon les périodes.
Deux repères permettent de commencer la réflexion dans notre cas de référence, avec une TVA de 20 % non récupérable sur les frais Airbnb : environ +18,43 % pour conserver le même net qu’avec l’ancien système, et environ +22,85 % pour percevoir sur Airbnb l’équivalent d’un tarif direct sans commission. Mais aucun de ces deux taux n’est une règle universelle : le coût réellement supporté dépend notamment du traitement de la TVA applicable à votre situation.
Le bon tarif est celui qui trouve un équilibre entre quatre éléments : le revenu réellement souhaité par le propriétaire, le prix acceptable pour le vacancier, la compétitivité de l’annonce et le taux d’occupation recherché. À cela s’ajoutent les conséquences fiscales ou sociales lorsque les recettes se rapprochent de certains seuils.
Airbnb et les autres OTA restent des canaux importants, et parfois nécessaires, pour gagner en visibilité et obtenir des réservations. Le risque apparaît surtout lorsque le propriétaire en dépend au point de subir une évolution de leurs conditions sans disposer d’alternative.
Développer parallèlement la réservation directe, fidéliser ses anciens vacanciers et diversifier ses sources de demandes permettent de comparer les coûts réels de chaque canal et de garder davantage de liberté. La réservation directe n’a pas nécessairement vocation à remplacer Airbnb : elle donne au propriétaire un point de comparaison et un levier supplémentaire pour décider ce qu’il est prêt à payer pour chaque réservation.
Dans cette nouvelle configuration, il peut également être utile d’indiquer clairement sur son annonce Airbnb que le tarif proposé intègre le coût des frais de service supportés par le propriétaire. Cela permet aux vacanciers de mieux comprendre pourquoi le tarif peut être différent de celui proposé en direct et l’inviter à comparer les différents modes de réservation en connaissance de cause.
C’est aussi tout l’intérêt de disposer d’une annonce sur LVP-DIRECT. Elle permet aux vacanciers qui souhaitent réserver en direct de retrouver plus facilement le propriétaire et son logement, puis de le contacter sans passer par une plateforme à commission. Le propriétaire peut ainsi proposer son tarif direct, sans avoir à intégrer les frais de service d’une OTA, tandis que le vacancier bénéficie d’un prix qui n’est pas alourdi par ces frais intermédiaires.
Dans un contexte où les commissions des plateformes évoluent régulièrement, rendre son offre directe facilement identifiable devient donc un véritable levier pour conserver davantage de liberté tarifaire.
La position de LVP-DIRECT
Notre rôle n’est pas de vous suggérer de quitter Airbnb ni de vous imposer un nouveau tarif : nous vous informons sur les changements à venir sur cette plateforme, nous vous donnons les éléments pour comparer leur impact sur vos revenus, vos prix et votre situation. Ensuite, chacun reste libre de choisir la stratégie la plus adaptée à son activité.
Merci encore une fois pour votre alerte et cet excellente analyse ! J’avais bien reçu cette information de Airbnb mais j’avais cru comprendre que si on ne faisait rien on resterait sur les frais partagés !
Je trouve ça gonflé de venir cacher les frais sur le dos des hôtes!
Personnellement je vais augmenter mes tarifs de 18% et indiquer clairement sur mon annonce que mes tarifs inclut les 18,6% de frais d’Airbnb. En espérant que les voyageurs seront assez intelligents pour me retrouver en direct depuis mon site personnel 😉
Merci pour toutes des informations, une chose est certaines plus nous serons nombreux a proposer des locations en direct , plus la visibilité de nos annonces sera accrue.
La force réside dans la diversité a offrir aux vacanciers et cela a moindre cout.
A bon entendeur …
Comme beaucoup de propriétaires, j’ai tenté l’aventure sur Booking et Airbnb, mais j’en suis vite revenu. Leur seule priorité est financière. On m’a demandé d’abandonner la location à la semaine (du samedi au samedi, qui est pourtant ma règle depuis le début) pour accepter des séjours de 3 à 4 jours, tout en m’incitant à faire des promotions sur la longue durée. Mais de leur côté, la commission baisse-t-elle ? Absolument pas. J’ai donc préféré supprimer mes annonces. Quant à Abritel, ils ont instauré un système de réductions quasi obligatoires de 12 à 20 % pour certains membres. On touche… Lire la suite »
Bonjour à tous
Bravo pour ce dossier très complet. Attention toutefois les frais de services annoncés par Airbnb sont H.T. Ils ne sont de facto pas de 15.5% mais de 18,6%. Les quanta de 114,79 pour retrouver le même versement qu’auparavant (la déduction étant jusqu’alors de 3,6% TTC) et de 118,34 pour réellement viser un net sans frais de services, doivent être ajustés. Bonne journée
Merci pour cet article aussi complet qu’éclairant.
Il confirme ce que je constate également : la majorité des locataires ignorent les frais cachés des OTAs.
Votre analyse est une magnifique ressource pour les propriétaires soucieux de transparence et de … rentabilité.
Bravo pour ce travail rigoureux !
pour etre bailleur chez airbnb j’ai pu constater depuis plus de 10 ans que la grande majorité des vacanciers n ont absolument pas conscience qu’ils payent des frais de service ..souvent nous leur demandons de regarder leur facture …quelle va être leur réaction a ce changement ….?