La location saisonnière est-elle imposée à la TVA ?

La location saisonnière est-elle soumise à la TVA en 2025 ?​

La fiscalité des locations saisonnières en France a connu d’importants changements en 2025, suite au vote de la loi n° 2024-1039 adoptée le 19 novembre 2024, communément appelée loi “Le Meur” ou, loi “anti-Airbnb”. Cette loi a été conçue pour mieux encadrer les locations meublées touristiques. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre dossier sur les principales dispositions de la loi Le Meur. 

Le dernier rebondissement de la fiscalité des locations saisonnières concerne  l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui connaît également des ajustements fiscaux liés aux divergences entre les textes européens et le droit français. Cette évolution de l’application de la TVA pour les locations saisonnières vise à aligner le régime fiscal des locations meublées de courte durée (moins de 30 jours consécutifs pour un même client) sur celui des établissements hôteliers, en fonction des services proposés. 

Mais rassurez-vous, la très grande majorité des propriétaires de locations saisonnières ne sera pas impactée par ce nouveau régime de TVA, à condition de respecter certaines nouvelles règles en vigueur, que nous détaillons pour vous dans ce dossier spécifique.​

Les critères d’assujettissement à la TVA pour les locations saisonnières

Historiquement, la location de logements en meublés de tourisme était exonérée de TVA. Cependant, cette exonération ne s’appliquait pas lorsque le loueur fournissait des prestations similaires à celles proposées par les hôtels, ce qui qualifiait alors son activité de “para-hôtellerie” et la soumettait de fait à la TVA, si deux conditions étaient réunies :​

• Durée de la location : le séjour, pour un même client, est supérieur à 6 nuitées. 
• Prestations de services : le loueur propose de manière régulière au moins trois des quatre services suivants :​
  • Accueil des vacanciers (même non personnalisé avec une boite à clés)​
  • Fourniture de linge de maison
  • Nettoyage régulier des locaux (en cours de séjour)
  • Fourniture de petits-déjeuners

Mais depuis la mise à jour de la doctrine fiscale du 26 mars 2025, des précisions ont été apportées à ces règles, qui détaillent « qu’une boîte à clés ne suffit plus pour caractériser une réception, même non personnalisée, si elle ne s’accompagne pas d’une alternative d’accueil physique ». Autrement dit, si l’accueil se limite à une boîte à clés sans possibilité d’accueil physique, les locations saisonnières ne sont pas assujetties à la TVA, dans la mesure où seulement deux conditions sont remplies : la fourniture du linge de maison et le ménage. Ces critères sont précisés dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP).

La franchise en base de TVA

Un autre critère à prendre en compte pour être assujetti à la TVA est  la franchise de TVA.

Historiquement, les propriétaires assimilés à une activité de para-hôtellerie bénéficiaient d’une franchise en base de TVA s’ils réalisaient moins de 91.900 € de recettes locatives annuelles. De fait, très peu de propriétaires de locations saisonnières étaient impactés par la TVA…

Cependant, la loi de finances 2023 avait abaissé ce seuil à 85.000 €. Puis, le 14 février 2025, une nouvelle loi de finances précise que le plafond de la franchise de TVA sera finalement ramené à 25.000 € à partir du 1er mars 2025, avec une mise en application repoussée au 1er juin 2025. Mais bonne nouvelle :

👉 Bonne nouvelle : Ce 30 avril 2025, le ministre de l’Économie, Éric Lombard, a annoncé la suspension de cette réforme de la TVA pour les micro-entrepreneurs et donc, par ricochet, également sur les revenus de la location de meublé de tourisme exerçant une activité para-hôtelière. Le seuil de franchise restera donc bien à 85.000€, au moins pour les revenus locatifs générés en 2025.

La limite de franchise en base de TVA

La franchise en base de TVA permet aux loueurs de meublés de tourisme de ne pas facturer la TVA à leurs clients tant que leur chiffre d’affaires reste inférieur à 85.000 €.

Ce seuil de franchise de TVA, actualisé au 1er janvier 2025, restera donc en vigueur au moins jusqu’à fin 2025.

Précision concernant le seuil majoré de 93.500 €

• Tant que votre chiffre d’affaires HT reste en dessous du seuil de 85.000 €, vous bénéficiez de la franchise en base, ce qui signifie que vous n’avez pas à facturer la TVA sur vos loyers.

• Lorsque votre chiffre d’affaires se situe entre le seuil limite (85.000 €) et le seuil majoré (93.500 €), vous continuerez à profiter de la franchise durant l’année en cours, mais vous serez redevable de la TVA à partir du 1er janvier de l’année suivante.

• Dès que votre chiffre d’affaires dépasse le seuil majoré, la TVA s’applique immédiatement à votre activité, ce qui vous oblige à facturer la TVA dès le premier jour du mois du dépassement.

Précautions à prendre pour éviter l’assujettissement à la TVA

Si vous accueillez des voyageurs pour des séjours inférieurs à une semaine (par exemple un week-end) et que vos revenus locatifs dépassent le seuil de franchise de TVA de 85.000 € annuels (ce qui est assez rare), pour ne pas être soumis à la la TVA, vous devez au choix :

1- Proposer des séjours obligatoirement supérieurs à 6 nuitées

2- Ne pas proposer plus de 2 services para-hôteliers parmi :

• • l’accueil personnalisé, 
  • la fourniture du linge de maison, 
  • le ménage de fin de séjour (et non plus seulement un ménage pendant le séjour)
  • des petits-déjeuners.

⚠️ L’administration fiscale précise qu’un loueur qui se contente de recommander des prestataires extérieurs pour le ménage, le linge ou le petit-déjeuner reste considéré comme simple bailleur et n’est donc pas assujetti à la TVA. Cela signifie que vous pouvez orienter vos locataires vers des professionnels indépendants sans risquer une requalification en activité para-hôtelière. En revanche, si ces services sont assurés par un tiers agissant en votre nom et pour votre compte – comme une conciergerie mandatée – vous serez réputé fournir directement ces prestations. Dans ce cas, votre activité sera considérée comme para-hôtelière et donc potentiellement soumise à la TVA.

Si malgré tout, vous remplissez les conditions de la para-hôtellerie, vous pourrez éventuellement bénéficier du régime de la franchise en base de TVA, tant que votre chiffre d’affaires reste en dessous du seuil en vigueur de 85.000 € de revenus locatifs annuels. Attention toutefois : cette stratégie peut s’avérer peu rentable, car vouloir rester en dessous des seuils peut entraîner une perte de marge supérieure à l’économie de TVA réalisée. Une surveillance et des calculs rigoureux de vos revenus potentiels sont alors indispensables !

Conséquences pour les loueurs considérés en para-hôtellerie

Si vous dépassez le seuil de franchise, vous devez facturer la TVA à 10 % à vos locataires, ce qui va mécaniquement faire augmenter vos tarifs à moins d’en prendre une partie ou la totalité à votre seule charge.

En contrepartie de devoir facturer et payer une TVA, vous pourrez ainsi récupérer la TVA sur toutes vos dépenses d’investissement (travaux, mobilier, achats…) amorties sur 20 ans, ce qui, dans de nombreux cas, pourrait finalement revenir à son annulation.

La TVA sera à déclarer chaque trimestre.

Les contrôles opérés par le fisc pour vérifier qu’un propriétaire est bien assujetti à la TVA ou non (séjours inférieurs à la semaine, proposition d’options Linge et/ou Ménage) seront réalisés sur les plateformes utilisées par ledit propriétaire pour diffuser son offre. Sans doute également par la vérification des déclarations de taxes de séjour.

TVA en 2026 : une application sur le chiffre d’affaires 2025 à surveiller !

Le report de la réforme du seuil de franchise de TVA constitue un sursis temporaire, pas une exonération définitive…

Même si la réforme est suspendue, elle n’est pas abandonnée. Si le seuil venait effectivement à être abaissé dans la loi de finances pour 2026, le chiffre d’affaires de l’année 2025 servirait de référence pour déterminer l’assujettissement à la TVA dès janvier 2026.

👉 En pratique : si vous bénéficiez de la franchise en 2025 et que votre chiffre d’affaires se situe entre 25.000 € et 85.000 €, vous n’êtes pas encore concerné… mais vous pourriez l’être dès 2026, en fonction des décisions gouvernementales. Nous surveillerons cette évolution et vous tiendrons informés, le cas échéant, des conséquences et des solutions possibles pour y remédier.

Conclusion : quel choix pour les propriétaires ?

Anticipez dès maintenant si votre activité flirte avec le seuil de franchise de 25.000€ qui a été évoqué par certains députés : mieux vaut adapter vos pratiques que subir un assujettissement TVA inattendu en 2026. Pour cela, il suffit d’éviter de rentrer dans les critères d’une activité relevant de la para-hôtellerie.

Rappelons au passage, que ces évolutions législatives répondent à une nécessité d’alignement avec le droit européen. Elles apportent une clarification attendue sur les loueurs en meublé saisonnier : pour nombre d’entre eux, la location de courte durée constitue une activité accessoire et une application systématique de la TVA aurait engendré une charge financière conséquente ainsi qu’un traitement fastidieux par l’administration. 

En clarifiant sa position, l’administration réaffirme l’intention première du dispositif : réserver l’assujettissement à la TVA aux seuls loueurs exerçant une activité professionnelle comparable à celle de l’hôtellerie.

Ainsi, le statut de para-hôtelier reste, fort heureusement, un choix et non une contrainte. Étant maintenant bien informés, vous avez la liberté d’adapter votre stratégie locative pour y échapper.

Le mois prochain, nous évoquerons une autre évolution de la loi de finances pour les propriétaires LMNP qui déclarent leurs revenus au réel : la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus value, en cas de revente… Là encore, il faut temporiser l’impact négatif de cette nouvelle mesure.

⚠️ Dans ce contexte de changements de la réglementation fiscale, ce dossier est proposé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Il est vivement recommandé de consulter un professionnel pour bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle. À cet effet, nous vous recommandons de contacter, de notre part, notre partenaire ComptaCom, pour demander une étude gratuite :

Un tarif préférentiel pour les membres * LVP Direct :
*  La cotisation annuelle de 35€ à LVP DIRECT est largement rentabilisée !

👉 Étude d’optimisation de votre situation personnelle gratuite
👉 Frais de création de dossier à 50€ HT au lieu de 150€ HT
👉 Frais d’honoraires annuels forfaitaires de 375€ HT au lieu de 450€ HT

Bonnes locations !

Benoit et Dominique
au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.