LOCATION SAISONNIÈRE ET ACTIVITÉS ILLICITES

Location saisonnière et activités illicites : Nouveau fléau ?

La crise sanitaire des deux dernières années a profondément marqué le monde du tourisme : les confinements successifs et les fermetures des hôtels, bars et discothèques pendant de longs mois, ont favorisé le déplacement de certaines activités illicites sur le marché des locations de courte durée…

Ainsi, les propriétaires doivent plus que jamais rester vigilants et aiguiser leur sixième sens pour débusquer les éventuels locataires de ce type.

Sans tomber dans le dramatisme, rappelons que ces agissements de certains locataires restent très rares mais qu’il vaut mieux être informé pour s’en prémunir.

Activités illicites, définition
Activités illicites, la définition

Juridiquement, est considérée comme activité illicite “celle qui est contraire à l’ordre public, qui ne respecte pas la loi”.

En matière de location de logements, une activité illicite sera, notamment :

  • La sous-location non déclarée et acceptée par le bailleur,
  • La communication de fausses informations (usurpation d’identité, mensonges sur le nombre de personnes hébergées, etc.),
  • La vente de produits illicites : stupéfiants, drogues, trafic d’armes,
  • La cyber-prostitution, le terrorisme,
  • Les fêtes privées non déclarées et non acceptées par le bailleur,
  • L’utilisation frauduleuse de la connexion internet mise à la disposition du locataire.

En droit, un propriétaire bailleur ou un copropriétaire bailleur est directement responsable des agissements fautifs de son locataire vis-à-vis des tiers ou de la copropriété dans le cas d’un immeuble en lots. S’il laisse les agissements se répéter sans agir, il augmente de facto le préjudice subi par les tiers ou la copropriété et sera suspecté d’être lui-même l’organisateur du trafic.

Activités illicites, les moyens pour agir

Comment se prémunir des activités illicites de ses locataires ?
Comment se protéger ?

En dehors des éventuelles dégradations qui pourraient survenir dans votre hébergement locatif, vous êtes – en tant que propriétaire – en partie responsable devant la loi, si votre locataire exerce une activité illicite dans ce logement, d’autant plus si ce dernier a usurpé l’identité de quelqu’un d’autre ou demeure introuvable…

C’est dire s’il est important de pouvoir détecter en amont les signes qui pourraient conduire à ce genre de mésaventure !

1) Echangez avec vos futurs locataires

Bien échanger avant de louer sa location de vacances
Toujours communiquer avant d'accepter une réservation !

Nous ne le répéterons jamais assez : échanger avec ses futurs locataires avant la conclusion de la location est primordial !

Les attentes des locataires doivent être claires, la communication fluide et l’échange d’informations d’identité non forcé. Par exemple :

une personne qui ne connaît pas la ville d’implantation de votre location et demande si l’accès est discret, autonome et tranquille et souhaite également vous régler en espèces sans laisser de coordonnées d’identité doit susciter votre méfiance… (prostitution, drogue)

2) Sécurisez la relation avec un contrat de location

contrat de location saisonnière
Un contrat formalise les conditions de la location

Le Code du Tourisme exige la conclusion d’un contrat écrit pour toute location saisonnière (article L.324-2). En dehors de l’aspect juridique de ce document, il peut vous permettre de vous prémunir de certains désagréments.

En effet, malgré votre vigilance au moment de la réservation, vos locataires peuvent se livrer à des activités illicites (car non-déclarées) comme la sous-location, l’exercice d’une activité professionnelle ou l’organisation de fêtes privées, l’utilisation frauduleuse de la connexion internet mise à leur disposition (achat en ligne, VOD, images à caractère pédopornographique). Il convient alors, pour faire cesser le trouble et ses conséquences parfois désastreuses sur le logement ou le voisinage, d’agir a posteriori.

Ainsi, dans votre contrat, nous vous conseillons d’insérer des clauses vous permettant d’agir comme :

  • Rappeler que les activités illicites sont interdites dans votre logement (c’est logique, mais ça va mieux en le disant),
  • Indiquer les coordonnées d’identité de la personne locataire (demander une copie d’un document officiel est un plus. S’il est volé, votre responsabilité devra être réduite à la bonne foi),
  • Indiquer précisément le nombre de personnes hébergées pendant le séjour, avec répartition adultes/enfants (si ce nombre est dépassé en cas de fête privée par exemple, vous êtes dans votre droit d’agir),
  • Indiquer que vous pourrez visiter le logement en cours de séjour en présence du locataire et avec son accord (ainsi, un locataire récalcitrant n’aura pas le droit de s’y opposer).

Un groupe d’amis de la région souhaitant venir passer un week-end dans votre villa avec piscine et jardin peut cacher l’organisation d’une fête privée payante véhiculée sur les réseaux sociaux et ouverte à tous, gare aux dégradations et aux nuisances sur le voisinage !

3) Rédigez un règlement intérieur de votre logement

Règlement intérieur d'une location saisonnière
Affichez votre règlement intérieur

Généralement inséré dans le « manuel d’usage du logement », le règlement intérieur permet d’autoriser ou d’interdire certaines pratiques par vos locataires pendant leur séjour.

Ainsi, il peut être précisé dans ce règlement :

  • Qu’il est interdit d’y fumer, vapoter, etc.
  • Qu’il convient de protéger les fauteuils du salon avec un plaid s’il y a un animal de compagnie,
  • Que les fêtes nocturnes et l’accueil de personnes étrangères à celles déclarées dans le contrat sont prohibées (à l’exception des membres de la famille du locataire hébergés à titre gratuit, c’est la loi !).

Bien entendu, il va de soi que le règlement intérieur doit avoir été porté à la connaissance de votre locataire : Au mieux, une signature en bas de page ou joint à l’état des lieux d’entrée, à tout le moins la trace d’un envoi électronique avant le séjour.

Le simple fait d’écrire ces clauses dans votre contrat ou votre règlement intérieur ne garantit pas que vos locataires s’y conformeront. Néanmoins, elles peuvent en dissuader certains et surtout, elles vous donnent le droit d’agir si vous constatez des manquements, y compris avec le renfort des forces de l’ordre. Elles vous permettent également de poursuivre vos locataires s’ils commettent des dégradations, car les règles ont été clairement exprimées au départ et validées par eux.

La loi prévoit qu’en cas d’activité ou d’acte illicite non conforme à la destination du bien mis en location, le propriétaire peut résilier le bail à tout moment. En matière de location de courte durée, il est toutefois difficile, en pratique, d’en arriver là, car le contrat de location a bien souvent pris fin avant…

4) Exigez une attestation d’assurance Villégiature

Assurance villégiature pour location de vacances
Exigez une assurance villégiature...

En tant que propriétaire, vous avez contracté une assurance dite « propriétaire non occupant » pour garantir les dommages que votre logement pourrait occasionner aux tiers. De la même façon, vous devez vous assurer que votre locataire est bien couvert pour les dommages qu’il pourrait causer à votre logement pendant son séjour [1].

Si votre locataire est déjà bénéficiaire d’une assurance Habitation pour son propre compte, ce qui est largement le cas, il lui suffit de demander une attestation Villégiature à son assureur. En France, le contrat multirisques Habitation couvre, sans cotisation supplémentaire, les séjours dans un logement temporaire pour une durée n’excédant pas 90 jours/an.

Ainsi, propriétaire et locataire sont couverts pendant le séjour.

Si un locataire refuse de produire cette attestation (les malfaiteurs rencontreront des difficultés à fournir un tel document), vous pouvez refuser la location ou résilier le bail conformément à la loi.

[1] Cette disposition est bien différente des garanties que promeuvent les plateformes de réservation en ligne, et surtout plus sécure : les assurances sont contractuelles et appliquent un barème, les plateformes agissent en conciliation et favorisent leurs clients vacanciers.

5) Signalez les comportements douteux, faites remplir une fiche de police aux étrangers

signalez les activités illicites de vos locataires
Signalez au plus vite les activités illicites

👉   En cas de réservation en direct, sollicitez les forces de l’ordre si vous ne pouvez agir vous-même.

👉  En cas de réservation via une plateforme OTA, type Airbnb ou HomeAway, en plus de déclaration aux forces de l’ordre, n’hésitez pas à signaler à la centrale de réservation le locataire indélicat : Récemment, Airbnb a été reconnu responsable des activités illicites de ses hôtes et condamné.

Enfin, en cas d’accueil d’étrangers (la majorité de ces trafics sont pilotés ou exécutés par des étrangers), la loi vous oblige à renseigner une fiche de police. Il va sans dire que les malfaiteurs refuseront de s’y plier…

6) Augmentez votre tarif de location, la durée locative et l’âge minimum pour pouvoir réserver

hausse de tarif, la bonne solution
Augmenter ses tarifs...

Certains lieux sont plus propices que d’autres pour les activités illicites. Un tarif de location plus élevé, ou une durée de location minimale peut rebuter certains indélicats.

Tout dépend de la typicité de votre logement : une petite maison à la campagne dans une région peu fréquentée attirera généralement moins les activités de trafic qu’un modeste souplex dans une ville moyenne. En augmentant le tarif à la nuitée de votre petit appartement, vous découragerez les trafiquants…

Enfin, une grande villa avec piscine en bord de mer sera susceptible d’attirer les organisateurs de fêtes privées… Pour contrer ce genre d’activités qui risquent de vite déborder, il est possible de demander à ce que le locataire occupant et signataire du contrat ait plus de 25 ou 30 ans. Mais attention, exiger un âge minimal pour louer doit répondre à un besoin de sécurisation pour le propriétaire. Pour ne pas tomber dans la discrimination, le plancher de l’âge doit être proportionnel à l’enjeu de la sécurisation de la location.  Sur les OTA comme Airbnb ou Abritel, il est possible de demander au locataire de fournir sa pièce d’identité mais aussi d’exiger dans les conditions de réservation, un âge minimal. L’âge minimal requis doit être apprécié au regard de la typicité de la location (dangerosité ou complexité de certains équipements par exemple).

Pour les réservations faites en direct, il suffit de demander une copie de la pièce d’identité en cours de validité avec photo, pour pouvoir vérifier l’âge du locataire. Cela fait partie des documents que le propriétaire a le droit d’exiger de son locataire.

7) Comptez sur une personne de confiance sur place

Personne de confiance pour sa location saisonnière

Votre femme de ménage : Votre super héros !

Si vos locataires arrivent et partent sans aucune interaction avec vous, entourez-vous d’une personne de confiance qui, sur place, pourra assurer un accueil physique et une surveillance éventuelle en cours de séjour. A défaut, vous pouvez vous adjoindre les services d’une conciergerie, à condition que cette dernière soit effectivement bien présente auprès des logements dont elle a la charge.   

8) Installez une vidéosurveillance ou un capteur de bruits

vidéo surveillance d'une location saisonnière
La vidéosurveillance ?

Tout en respectant les dispositions légales qui sont très sensibles pour ce type de dispositifs, vous pouvez équiper votre logement d’un système de vidéosurveillance pour garantir le respect de la destination de la location et conserver ainsi des preuves des agissements illicites.

Les capteurs de bruits (kits de station météo accessible à distance), quant à eux, permettent de vous alerter si le niveau sonore intérieur dépasse un certain seuil.

Là encore, pour vous conformer aux dispositions légales, vous devez informer vos locataires de l’installation de ce genre d’appareils, les disposer de manière à ne pas enfreindre leur intimité et leur usage ne doit pas être disproportionné par rapport à l’objectif recherché.

9) Sécurisez votre connexion internet

Sécurisez votre connexion internet
Sécurisez votre connexion internet

Si vous mettez à disposition de vos locataires votre connexion internet, méfiance !

En effet, vos locataires peuvent alors télécharger illégalement des contenus culturels, acheter de la VOD sur votre compte (et vous vous en apercevez à la fin du mois suivant, quand ils sont partis…), voire visionner des images à caractère pédopornographique…

En cas de contrôle des connexions, par exemple sur la protection de la création sur internet  (loi Hadopi), c’est le propriétaire qui sera recherché et non le locataire indélicat.

👉  En effet, au regard de l’ARCOM (organisme public issu de la fusion du Conseil Supérieur de l’Audiovisuel avec Hadopi au 1er janvier 2022), en mettant votre connexion à disposition, vous devenez alors un fournisseur d’accès internet et, à ce titre, vous êtes responsable de l’usage qui en est fait, même si vous prouvez par A+B que les téléchargements frauduleux ont été faits pendant le séjour de la famille X, contrat signé avec M. et Mme X à l’appui !

Le seul moyen de vous en prémunir et d’être tranquille vis-à-vis de la législation est de placer un portail sécurisé entre votre connexion et votre locataire.

Concrètement, plusieurs systèmes existent sur le marché, qui équipent déjà des chambres d’hôtes, des hôtels, etc. L’un des moyens consiste à faire appel à un prestataire qui prépare et configure pour vous ce genre d’équipement. Le locataire devra alors s’identifier pour surfer sur la toile, ses connexions seront tracées et conservées pendant 12 mois par le prestataire pour pouvoir répondre à toute demande de l’administration.

Cette solution comporte un coût matériel (environ 500-700€), puis une redevance mensuelle (moins de 15€). C’est le prix de la tranquillité et du “zéro risque”…

Conclusion

Vous l’aurez compris, les trafics en tout genre sont vieux comme le monde et si nous avions trouvé la recette pour les éradiquer, ça se saurait !

Aucune clause, aucun contrôle, aucun sixième sens ne saurait les éviter à 100%. Seule l’information partagée, la vigilance et le bon sens peuvent permettre de réduire leur propagation et leur impact sur notre activité.

Bonnes locations !

Dominique
au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.

5 6 votes
Noter l'article
S’abonner
Me notifier des
guest
0 Commentaires
Commentaires en ligne
Voir tous les commentaires

– NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVPDIRECT – 

C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVPDIRECT est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVPDIRECT n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

– SIGNALER UNE ANNONCE – 

 
👉 Nous attachons une grande importance à la qualité des annonces proposées sur notre site. Si malgré notre vigilance vous estimez que cette annonce n’est pas légitime, merci de nous le signaler en précisant les raisons. Nous contacterons directement son propriétaire pour étudier avec lui les raisons de vos doutes.

  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.

– BESOIN D’AIDE –

Avez-vous consulté la rubrique « Besoin d’aide » présente dans votre espace membre ?
👉 La réponse à votre question attend peut-être votre lecture…

Si malgré tous nos efforts dans la rédaction de ces guides vous n’avez pas trouvé la réponse à votre question, contactez-vous. Nous vous aiderons à trouver une solution adaptée à votre situation.

  • Hidden
  • Hidden
  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.

0
N'hésitez pas à partager votre avis sur cet article...x
()
x
Rapport de faute d’orthographe
Le texte suivant sera envoyé à nos rédacteurs :