Peut-on louer un meublé de tourisme sans contrat de location ?

Depuis la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (art. 55), le Code du Tourisme, dans son article L324-2 précise clairement l’obligation de formaliser un contrat écrit pour les locations saisonnières : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ».

Nous vous conseillons donc vivement de rédiger un contrat de location pour chaque séjour. Selon l’adage habituel « les paroles s’envolent ; les écrits restent », rédiger un contrat en bonne et due forme est contraignant mais comporte néanmoins de nombreux avantages auxquels nous souhaitons vous sensibiliser.

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• Je loue sans contrat de location, c’est bien plus simple
• Je rédige un contrat de location pour chaque séjour
• Un contrat de location ? pour quoi faire ?

Pourquoi rédiger un contrat de location ?

4 raisons de rédiger un contrat de location personnalisé :

• Il sécurise la relation entre vous le propriétaire, et le locataire vacancier : s’il est bien construit, il va passer en revue les principaux éléments de la transaction entre les parties et va donner confiance au locataire, par rapport à un simple échange d’appels téléphoniques ou de courriels : à ses yeux, cela l’engage et fait plus sérieux.
• Il constitue la preuve juridique (s’il est signé du locataire bien entendu) de l’existence d’une relation entre les parties et vous pourrez facilement vous y référer en cas de problème survenu pendant le temps du séjour, ou constaté après le départ de votre locataire.
• Il constitue également la traçabilité de votre activité dans le temps et concentre dans un seul document toutes les informations utiles du passage de votre locataire (nom, adresse, téléphone, dates de séjour, prix, etc.).
• Enfin (et cela constitue LA bonne raison pour rédiger systématiquement un contrat avec vos locataires), le contrat est essentiel pour conserver la qualification de « location meublée » de votre logement (cf. articles 1713 et suivants du Code civil régissant le contrat de louage de choses, qui permet de relever du régime d’imposition BIC et de profiter des avantages fiscaux de la location meublée, CQFD !).

Le contrat de location est donc un élément essentiel à la prestation qui va se dérouler. Sa rédaction doit obéir à plusieurs règles juridiques, même si la loi ALUR n’est pas applicable aux locations de courte durée stricto sensu : identification précise des parties, du bien objet de la location, de la durée de la location, du prix convenu et quelques autres clauses bienvenues pour sécuriser la relation.

Nous vous proposons un tour d’horizon des éléments essentiels que doit contenir un contrat de location saisonnière.

Informations concernant les contractants

Le contrat de location doit préciser :

• le nom du propriétaire et ses coordonnées complètes
• le nom du locataire et ses coordonnées complètes
• la date de prise d’effet et la durée de la location (généralement exprimée en nuitées)

Informations concernant le logement

Le contrat de location doit préciser :

• L’adresse du logement,
• La catégorie de classement (si le meublé est classé),
• La superficie habitable,
• La description succincte de l’agencement intérieur et du mobilier (avec renvoi à l’inventaire joint au contrat – inspirez-vous du décret du 31 juillet 2015),
• Les équipements et services à disposition (par exemple : garage, parking, jeux d’enfants). En cas de présence d’une piscine privative, le loueur doit démontrer qu’il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles,
• Les restrictions éventuelles (fumeurs, animaux, …) ou parties communes partagées avec d’autres occupants sur place (buanderie, lave-linge, terrasse, piscine, …)

• Votre politique personnelle en ce qui concerne l’état des lieux. Rappelons qu’il est juridiquement obligatoire.

Informations concernant le paiement de la location

Le contrat de location doit préciser :

• Le prix de la location et les conditions de paiement (dont l’acompte ou les arrhes et le dépôt de garantie éventuel ainsi que les conditions de sa restitution),
• L’éventuel échéancier de versement du prix de la location et des éventuelles options (linge de maison, ménage de fin de séjour, etc.) et le mode de règlement,
• Le montant prévisionnel de la taxe de séjour (joindre le barème fourni par la commune).

Lire : « La taxe de séjour sur les locations saisonnières »

Acompte ou arrhes ?

• L’acompte est un premier versement à valoir sur un achat. Il implique un engagement ferme des deux parties. Par conséquent, l’obligation d’acheter son séjour pour le locataire et celle de mettre son logement à disposition pour le propriétaire. Il n’y a aucune possibilité de dédit et le locataire peut être condamné à payer des dommages-intérêts s’il se rétracte. Le propriétaire lui-même ne peut se raviser, même en remboursant l’acompte au locataire. Il pourrait être contraint lui aussi à verser des dommages-intérêts.

• Les arrhes sont perdues, sauf dispositions contraires prévues au contrat, si le locataire annule son séjour ou se désiste, il ne peut être contraint à l’exécution du contrat. Cependant, un accord amiable est toujours possible afin de récupérer toute ou partie de la somme. Si le propriétaire n’exécute pas la prestation sur laquelle il s’est engagé, il peut être condamné à rembourser au locataire le double des arrhes versées.

Attestation d’assurance ?

Le propriétaire peut exiger du locataire qu’il lui fournisse une attestation d’assurance « responsabilité civile spéciale villégiature » obtenue gracieusement auprès de son assureur Habitation.

Pour les locataires étrangers, les pratiques en matière d’assurance peuvent différer et ne pas pouvoir s’exercer dans les mêmes conditions. Dans ce cas, mieux vaut vous rapprocher de votre assureur pour étudier avec lui une extension de garantie pour couvrir votre activité de location saisonnière.

En cas de location via une plateforme de réservation

Le fait d’obtenir des réservations par l’intermédiaire d’un tiers, en l’occurrence un OTA (site de réservation en ligne comme Airbnb, HomeAway, Tripadvisor, Booking…), ne vous dispense pas de contractualiser avec vos locataires, bien au contraire !

Cependant, les conditions de paiement ou d’annulation/remboursement peuvent être différentes dans les choix d’options proposées par les plateformes. Dans ce cas, veillez à harmoniser le plus possible les conditions de votre contrat avec celles affichées dans vos annonces sur les plateformes que vous utilisez.

Pour éviter les discussions désagréables sur les montants versés par le locataire lors d’une réservation par une plateforme, nous recommandons de détailler la nature des montants dans votre contrat de location :

• Acompte sur location =  x€,
• Solde de la location = x€
• Frais de service facturés par la plateforme = x€,
• Provision sur taxe de séjour = x€,
• Options et autres frais…

Cela permet de clarifier les choses et de faire œuvre de pédagogie auprès des locataires pour qu’ils louent leurs prochains séjours directement auprès des propriétaires !

Autres clauses

Un dépôt de garantie ou caution peut être exigé par le propriétaire.

Cette caution peut être simplement consignée par le propriétaire pendant toute la durée du séjour et restituée en fin de séjour, ou encaissée par le propriétaire puis remboursée après le départ du locataire. Dans la pratique, le dépôt de garantie associé à l’attestation d’assurance permet au propriétaire de se prémunir des conséquences des éventuelles dégradations faites au logement par un locataire.

La réservation peut être annulée par le locataire ou par le loueur pour diverses raisons.

Par exemple : imprévus familiaux, accident. Il s’agit alors d’un cas de force majeure (attention ! la force majeure est très encadrée par la loi et doit être justifiée). Pour autant, si un locataire soulève un tel cas d’annulation, il peut être difficile de contester ou d’exiger des justificatifs probants de l’incapacité dans laquelle se trouve le locataire d’honorer sa partie de contrat.

Définition juridique de la force majeure

Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s’exonérer d’une obligation, d’un engagement ou d’une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d’assurance, décès pour un contrat de travail…)

Si votre contrat de location prévoit les conséquences d’une telle annulation, il faut les appliquer. Si vous préférez que votre contrat reste silencieux en la matière, les conséquences sont les suivantes :

1 – Le locataire qui annule la réservation, sauf en cas de force majeure, doit soit abandonner les arrhes qu’il a versées, soit, s’il a réglé un acompte au loueur, payer la totalité de la location (sauf si le bien a pu être reloué). On voit ici tout l’intérêt de demander un acompte plutôt que des arrhes…

2 – Le loueur qui annule la réservation, sauf en cas de force majeure, doit soit restituer le double des arrhes au locataire, soit rembourser l’acompte versé par le locataire et l’indemniser de son éventuel préjudice moral.

Charte informatique (accès internet)

Si vous mettez une connexion internet à disposition de vos locataires, soyez prudents ! Aux yeux de la loi, vous devenez fournisseur d’accès et êtes seul responsable en cas de téléchargements illégaux. Un petit rappel des bonnes pratiques en la matière ne peut pas faire de mal à vos locataires, de préférence dans le contrat de location.

Lieu de juridiction et droit applicable

Loin d’être anodine, cette clause permet de dissuader un locataire d’entamer une procédure judiciaire contre vous et vous donnera l’avantage en cas de conflit.

Le contrat doit être signé en 2 exemplaires

Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire.

Fiche individuelle de police

Depuis un décret de 2015, toute personne qui donne en location un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes doit faire remplir une fiche individuelle de police aux occupants de nationalité étrangère, y compris aux ressortissants de l’Union européenne. Vous pouvez télécharger ce modèle sur internet. Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie.

Références : Code du Tourisme, articles L324-1 à L324-2-1, L324-2 ; décret n°67-128 du 14 février 1967 réprimant les renseignements inexacts en cas d’offre ou de contrat de location saisonnière en meublé ; Loi du 9 juillet 1970 sur les rapports des bailleurs et locataires, article 10

Conclusion

Même si l’exercice vous paraît fastidieux et chronophage, prenez le temps de rédiger un contrat pour chaque séjour réservé, vous serez ainsi conforme à la réglementation !

Le contrat de location vous permet de sécuriser vos échanges avec vos locataires de passage (ils vous en seront reconnaissants !), de sécuriser votre statut de loueur de meublé (professionnel ou non), de prévenir les risques éventuels et de centraliser toutes les données utiles sur un seul document.

Exemple de contrat de Location

Pour vous aider dans cette bonne pratique, LVP met gracieusement à votre disposition un modèle de contrat de location en version française ainsi que sa traduction en anglais pour faciliter vos échanges avec vos locataires étrangers. Dans tous les cas, nous vous recommandons de toujours rédiger votre contrat en Français mais libre à vous de fournir en plus une traduction.

Vous pouvez librement vous inspirer de ce document pour personnaliser et adapter plus finement votre propre contrat de location.

Perfectible et évolutif, ce contrat-type ne saurait engager la responsabilité de LVP en cas de contestation. N’oublions pas que le risque zéro n’existe pas, surtout en matière de location saisonnière… !

Téléchargez notre exemple de contrat de location (Français/Anglais)

Dominique

A lire: « Les Obligations du propriétaire de location de vacances »