FAUT-IL DEMANDER DES ARRHES OU UN ACOMPTE ?

Lors de l’établissement d’un contrat de location, faut-il demander des arrhes ou un acompte ?

Cette question peut sembler anodine, pourtant elle est loin d’être sans conséquence en cas d’annulation de l’une des deux parties…

Malgré leurs similitudes, il ne faut surtout pas confondre arrhes et acompte. Dans les  deux cas, il s’agit de sommes versées par le vacancier lors de la réservation d’une location saisonnière, mais ces avances n’impliquent pas le même niveau d’engagement de ces deux parties.

Afin d’y voir plus clair et de faire le bon choix, nous vous proposons de revenir sur les définitions de ces deux termes juridiques.

Dans notre précédent dossier consacré à l’importance de rédiger un contrat de location en bonne et due forme, nous avons présenté les éléments indispensables que doit contenir un contrat de location saisonnière. Parmi ces informations, les conditions de paiement doivent clairement être précisées. Se pose alors la question de la définition de la somme réclamée lors de la réservation. 

Pour faire simple :

👉  Un vacancier qui verse un acompte s’engage à louer, donc à régler le montant total du loyer. En contrepartie, le propriétaire s’engage fermement à louer son logement. Une annulation est donc en théorie impossible et les deux parties doivent honorer leur engagement.

👉  A l’inverse, si un vacancier verse des arrhes lors de sa réservation, l’article 1590 du code civil autorise l’acheteur ou le vendeur à annuler la réservation. Dans ce cas, si c’est le vacancier qui annule sa réservation, il perd ses arrhes (son avance). Si c’est le propriétaire qui annule la réservation, il devra rembourser au vacancier le double des sommes versées au titre de l’avance.

Sauf mention contraire clairement indiquée dans votre contrat de location, en cas d’une annulation, le vacancier perd l’intégralité de ses arrhes s’il se rétracte. En contrepartie, le vacancier ne peut pas être légalement contraint de régler le solde du loyer s’il décide d’annuler son séjour.

• Lors d’un versement d’arrhes, un vacancier peut renoncer à louer votre logement mais il perd la totalité de la somme déjà versée lors de sa réservation.

• En contrepartie, si l’annulation est le fait du propriétaire, le vacancier sera en droit de lui réclamer un remboursement du double des arrhes versées (article 1590 du code civil).

Le versement d’un acompte implique un engagement ferme mutuel du vacancier et du propriétaire. Il implique pour le propriétaire l’obligation de fournir le logement et pour le vacancier l’obligation de régler en totalité son loyer. Il n’existe aucune possibilité d’annulation sauf en cas d’un accord à l’amiable, ou de précisions des conditions d’annulation dans le contrat de location.

• Juridiquement, la partie qui demande l’annulation (le vacancier ou le propriétaire) peut être condamnée à verser des dommages et intérêts si elle se rétracte de son engagement de louer.
• Dans les faits, sauf à engager des démarches juridiques, il sera très difficile pour un propriétaire d’obtenir d’un vacancier qui veut annuler son séjour, qu’il lui règle le solde de son loyer !

👉  Vous louez un gîte d’un loyer de 1.000€ pour lequel vous demandez le versement d’une somme de 250€ (25%) lors de la réservation.

Conséquences pour le vacancier :

• Si vous avez indiqué que cette somme constitue un acompte : en cas d’annulation par le vacancier, celui-ci sera tenu légalement de régler au propriétaire le solde du loyer (soit 800€), sauf si des conditions d’annulation plus avantageuses sont indiquées dans le contrat de location ou si vous décidez d’une condition plus avantageuse pour le locataire défaillant ;
• Si vous avez indiqué que cette somme constitue des arrhes : En cas d’annulation par le vacancier, il perdra légalement ses 250€ et l’affaire en reste là, sauf accord complémentaire décidé à l’amiable.

Conséquences pour le propriétaire :

• Si vous avez indiqué que cette somme constitue un acompte : En cas d’annulation par le propriétaire, ce dernier est tenu légalement de rembourser en totalité le montant versé, soit les 250€ et d’indemniser le vacancier du préjudice subi (versement de dommages-intérêts pour réparation des torts causés). 
• Si vous avez indiqué que cette somme constitue des arrhes : En cas d’annulation par le propriétaire, ce dernier sera tenu légalement de rembourser le double du montant perçu, soit 500€ au vacancier et rien d’autre.

C’est avant tout un choix personnel que chaque propriétaire devra analyser en fonction de sa situation particulière et des conséquences que nous venons d’évoquer.

Dans les faits, nous avons pu constater que l’acompte est la formule privilégiée par les propriétaires de locations saisonnières. De même, le montant de l’avance demandé à la réservation couvre généralement 25 à 30% du montant du loyer, afin d’engager le vacancier dans l’acte de location et de sécuriser le propriétaire sur son planning de réservation.

De son côté, le principal intérêt du recours aux arrhes est de clarifier le montant maximum du dédommagement versé au vacancier pénalisé si le propriétaire doit annuler la réservation : le propriétaire devra alors verser au vacancier le double du montant des arrhes versés et l’affaire en restera là.

Il n’existe aucune règle ni obligation concernant le montant à demander lors de la réservation et de la signature du contrat. Toutefois, nous ne pouvons que recommander de demander le versement d’une avance à la réservation, condition de l’engagement ferme du locataire et du propriétaire. Nous avons constaté qu’il est courant de demander 25% ou 30% du montant total du loyer à titre d’avance.

Si vous souhaitez minimiser le risque financier d’avoir à gérer une annulation, il est alors possible de demander jusqu’à 50% du tarif à la réservation, mais cette avance importante peut s’avérer être un frein à la réservation pour certains vacanciers :

• S’il s’agit d’arrhes, cela permet au propriétaire d’être déjà crédité de ce montant quoi qu’il advienne. 
• S’il s’agit d’un acompte – même si les conditions d’annulation permettent au propriétaire de réclamer le solde de la réservation – sa mise en œuvre risque d’être délicate, d’où l’intérêt de réclamer un acompte important dès la réservation. En  effet, si l’hébergement ne trouve pas de nouveau locataire aux mêmes dates, la perte sèche pour le propriétaire ne sera que de 50%, au lieu de 70-75% (en cas de versement d’acompte de 25-30%).

Concernant les centrales de réservation (Airbnb, Abritel, Booking…), les montants versés lors de la réservation sont très majoritairement des acomptes. Il est donc important de veiller à harmoniser le plus possible les conditions de votre contrat de location avec celles imposées par les plateformes que vous utilisez.

Pour se couvrir du risque d’annulation, le propriétaire a tout intérêt à inviter le locataire à souscrire une assurance Annulation lors de la réservation : Si le vacancier a refusé cette option pour économiser quelques dizaines d’euros, il sera beaucoup plus difficile à ce dernier d’en vouloir au propriétaire ensuite. 😉

Nous parlons ici des obligations légales mais la location saisonnière entre particuliers doit surtout faire appel au bon sens !

Si un vacancier vous demande d’annuler sa réservation dans un délai tout à fait acceptable permettant de relouer votre logement sur cette période, il est logique et courant de lui proposer un remboursement total de son avance. Nous vous conseillons d’indiquer clairement cette notion de “délai raisonnable pour annuler” dans votre contrat de location. Cette notion de souplesse sur l’annulation pourra rassurer vos vacanciers et les motiver à réserver chez vous, plutôt que chez un autre…

En cas d’un délai d’annulation court, vous pouvez refuser le remboursement de l’avance perçue ou encore proposer un remboursement si l’hébergement parvient à être loué à la même période et au même tarif.

Nous espérons que ce dossier consacré à la différence de traitement juridique entre les arrhes et l’acompte vous aura aidé et qu’il vous permettra d’offrir à vos vacanciers de nouvelles opportunités pour réserver en direct. Dans tous les cas, n’oubliez pas d’adhérer à notre association de propriétaires indépendants 😉 :

Bonnes locations !

Dominique, au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.

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