CONTRAT DE LOCATION DE VACANCES

Peut-on louer un meublé de tourisme sans contrat de location ?

Depuis la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (art. 55), le Code du Tourisme, dans son article L324-2 précise clairement l’obligation de formaliser un contrat écrit pour les locations saisonnières : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ».

Nous vous conseillons donc vivement de rédiger un contrat de location pour chaque séjour. Selon l’adage habituel « les paroles s’envolent ; les écrits restent », rédiger un contrat en bonne et due forme est contraignant mais comporte néanmoins de nombreux avantages auxquels nous souhaitons vous sensibiliser dans ce dossier.

Pourquoi rédiger un contrat de location ?

5 raisons de rédiger un contrat de location personnalisé

Le contrat de location :

• Sécurise la relation entre vous le propriétaire et le locataire vacancier : S’il est bien construit, il va passer en revue les principaux éléments de la transaction entre les parties et va donner confiance au locataire, par rapport à un simple échange d’appels téléphoniques ou de courriels : à ses yeux, cela l’engage et vous engage.
• Constitue la preuve juridique (s’il est signé du locataire bien entendu) de l’existence d’une relation entre les parties et vous pourrez vous y référer en cas de problème survenu pendant le temps du séjour, ou constaté après le départ de votre locataire.
• Autorise vos locataires à obtenir une Attestation Villégiature auprès de son assureur Habitation pour sécuriser son séjour dans votre location et les dommages qu’il pourrait y causer (cf. notre dossier sur les assurances pour les locations saisonnières).
• Pérennise la traçabilité de votre activité dans le temps et concentre, dans un seul document, toutes les informations utiles du passage de votre locataire. Il est donc important que votre contrat de location soit personnalisé pour chaque séjour (nom, adresse, mail, téléphone, dates de séjour, prix, etc.). Un contrat généraliste n’aura pas le même poids juridique car il sera incomplet donc potentiellement contestable.
• Permet  (et c’est LA bonne raison pour rédiger systématiquement un contrat avec vos locataires) de conserver la qualification de « location meublée » de votre logement (cf. articles 1713 et suivants du Code civil régissant le contrat de louage de choses, permetant de relever du régime d’imposition BIC et de profiter des avantages fiscaux de la location meublée, CQFD !).

Le contrat de location est donc un élément indispensable à la prestation proposée. Sa rédaction doit obéir à plusieurs règles juridiques (notamment au décret du 14 février 1967 du Code du Tourisme) : identification précise des parties, du bien, objet de la location, de la durée de la location, du prix convenu et quelques autres clauses nécessaires pour sécuriser la location.

Dans ce dossier proposé par notre association de propriétaires indépendants LVP DIRECT, nous vous proposons un tour d’horizon des éléments essentiels que doit contenir un contrat de location saisonnière.

Les éléments indispensables d’un Contrat de Location

1 – Informations concernant les contractants

Le contrat de location doit obligatoirement préciser :

• le nom du propriétaire et ses coordonnées complètes
• le nom du locataire et ses coordonnées complètes, sachant que c’est le signataire qui est juridiquement responsable du groupe dans le cas d’une location à plusieurs familles ou entre amis.
• la date de prise d’effet et la durée de la location (généralement exprimée en nuitées)

👉 Nous vous recommandons de mentionner dans le contrat le nombre maximum d’occupants autorisé, ainsi que la répartition adultes/enfants (en précisant les âges pour la taxe de séjour) et la présence éventuelle d’animaux de compagnie. En cas de dépassement du nombre d’occupants ou l’arrivée imprévu d’un quadrupède, vous serez ainsi juridiquement couvert.

 👉 Rappelons que le contrat conclu avec le client locataire ne peut excéder une durée de 90 jours consécutifs pour une location de courte durée.

2 – Informations concernant le logement

Le contrat de location doit préciser :

• L’adresse du logement,
• La catégorie de classement (si le meublé est classé vous devez obligatoirement indiquer son niveau de classement),
• La superficie habitable,
• La description succincte de l’agencement intérieur et du mobilier avec un renvoi à l’inventaire (ou à la fiche descriptive) joint(e) au contrat – (inspirez-vous du décret du 31 juillet 2015),
• Les équipements et services à disposition (par exemple : garage, parking, jeux d’enfants). En cas de présence d’une piscine privative, le loueur doit démontrer qu’il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles (présence d’au moins un des 4 dispositifs de sécurité prévus par la loi), 

👉  Nous attirons votre attention sur la responsabilité exclusive du propriétaire en cas d’accident avec la piscine, même si le contrat ou le règlement intérieur prévoit que la piscine est soumise à la surveillance des parents ou adultes présents dans la location. Il est donc obligatoire qu’un dispositif de sécurité prévu par la loi soit mis en place, et qu’il soit en bon état et opérationnel !

• Les restrictions éventuelles (fumeurs, animaux, …), et l’usage des parties communes partagées avec d’autres occupants sur place (buanderie, lave-linge, terrasse, piscine, …)

👉 Le propriétaire a le droit d’interdire la présence de tout animal dans un logement de courte durée (à l’exception des chiens guides d’aveugle ou d’assistance : admis dans tous les lieux ouverts au public). Il est donc important de le préciser noir sur blanc dans le contrat de location. Même remarque pour l’interdiction des fumeurs, ou l’organisation de fêtes nocturnes et soirées bruyantes.

• Votre politique personnelle en ce qui concerne l’état des lieux. Rappelons qu’il est juridiquement obligatoire.

👉 Pour vous éviter d’avoir à compter toutes les petites cuillères en présence de votre locataire à chaque début de séjour, contentez-vous de lui fournir en amont, un état des lieux exhaustif (l’inventaire dans l’annexe du contrat). Si ce document est signé par votre locataire et en l’absence de réclamation de sa part, un conflit sur ce point aurait peu de chances de prospérer contre vous.

L’usage des voitures électriques ou hybrides rechargeables se développant très rapidement, votre règlement intérieur ou votre contrat, devra statuer sur ce point pour éviter les abus et les mauvaises surprises de consommation sur votre facture annuelle. 

En effet, si votre logement est équipé d’une borne ou d’une prise ad hoc, vous autorisez les recharges (payantes ou gracieuses, à vous de décider). Si vous n’êtes pas équipé et que vous ne souhaitez pas que des recharges soient faites par vos locataires pour des raisons de sécurité électrique du bâtiment, alors il convient de mentionner ce point dans votre contrat. Il est clair que cela n’empêchera pas certains indélicats de recharger illicitement leur véhicule malgré cette interdiction. Cependant, en cas de sinistre (incendie ou dommage sur le circuit électrique du bâtiment), leur responsabilité sera recherchée et retenue, car le contrat de location signé s’avérera sans équivoque sur ce point.

3 – Informations concernant le paiement de la location

Le contrat de location doit préciser :

• Le prix de la location et les conditions de paiement (dont l’acompte ou les arrhes),
• Le dépôt de garantie éventuel ainsi que les conditions de sa restitution,
• L’éventuel échéancier de versement du prix de la location, des éventuelles options (linge de maison, ménage de fin de séjour, consommations, etc.), et le mode de règlement,
• Le montant prévisionnel de la taxe de séjour (joindre le barème fourni par la commune).

👉 Depuis janvier 2020, lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un site de réservation en ligne (OTA), la loi oblige ces plateformes à collecter la taxe de séjour au nom des hôtes non professionnels, pour toutes les réservations effectuées par leur intermédiaire, et de la reverser à la commune concernée.

Acompte ou arrhes ?

Voici deux termes qui sont souvent mal utilisés. Leur périmètre d’engagement étant très différent, il est important de bien identifier celui qui vous souhaitez utiliser :

L’acompte est un premier versement à valoir sur un achat. Il implique un engagement ferme des deux parties. Par conséquent, l’obligation d’acheter son séjour pour le locataire et celle de mettre son logement à disposition pour le propriétaire. Il n’y a aucune possibilité de dédit et le locataire peut être condamné à payer des dommages-intérêts s’il se rétracte. Le propriétaire lui-même ne peut se raviser, même en remboursant l’acompte au locataire. Il pourrait être contraint, lui aussi, à verser des dommages-intérêts.

Les arrhes sont perdues, sauf dispositions contraires prévues au contrat, si le locataire annule son séjour ou se désiste, il ne peut être contraint à l’exécution du contrat. Cependant, un accord amiable est toujours possible afin de récupérer tout ou partie de la somme. Si le propriétaire n’exécute pas la prestation sur laquelle il s’est engagé, il doit rembourser au locataire le double des arrhes versées.

Faut-il demander une attestation d’assurance ?

Pour couvrir certains risques de dégradations, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il lui fournisse une attestation d’assurance « responsabilité civile spéciale villégiature », souvent inclue dans le contrat « Multirisques Habitation » de ce dernier. Cette attestation doit en revanche être spécifiquement demandée avant chaque séjour, et être établie au même nom que le signataire du contrat de location.

Attention : il serait illusoire de croire que l’assurance Villégiature couvre tous les risques de dégradations faites par les locataires. En effet, si ce type d’assurances « Multirisques Habitation » prend en charge majoritairement les dégâts des eaux, incendies et parfois bris de glaces, il ne fonctionnera pas pour un volet endommagé, un lit cassé, une dégradation sur la piscine, etc.

Pour les locataires étrangers, les pratiques en matière d’assurance peuvent différer et ne pas pouvoir s’exercer dans les mêmes conditions. Dans ce cas, mieux vaut vous rapprocher de votre assureur pour étudier, avec lui, une extension de garantie pour couvrir votre activité de location saisonnière. 

👉 Dans les faits, la caution reste la meilleure assurance contre les risques de dégradations durant un séjour. Plus elle est importante, plus elle sera sécurisante. Libre ensuite au locataire d’essayer de faire jouer son assurance pour se faire rembourser.

Le cas des locations via une plateforme de réservation

Le fait d’obtenir des réservations par l’intermédiaire d’un tiers, en l’occurrence un OTA (site de réservation en ligne comme Airbnb, Abritel, Booking…), ne vous dispense pas de contractualiser avec vos locataires, bien au contraire !

Même si cela n’est pas prévu dans le processus de réservation des OTA, vous pouvez et devez imposer la contractualisation d’un contrat de location lors de l’acceptation d’une réservation. Une fois la demande de réservation acceptée, vous devez alors faire parvenir votre contrat à votre locataire qui devra vous le retourner signé pour confirmer son séjour.

Cependant, les conditions de paiement ou d’annulation et remboursement peuvent être différentes dans les choix d’options proposées par les plateformes OTA. Dans ce cas, veillez à harmoniser complètement les conditions de votre contrat avec celles affichées dans vos annonces sur les plateformes que vous utilisez.

👉 Précisons qu’en cas de litige avec un locataire sur des conditions différentes entre votre contrat de location et les conditions de la centrale de réservation à l’origine de la réservation, juridiquement, ce sont toujours les conditions de l’OTA qui seront retenues !

Pour éviter les discussions désagréables sur les montants versés par le locataire lors d’une réservation par une plateforme, nous recommandons de détailler clairement la nature des différents montants dans votre contrat de location :

Autres clauses et précisions d’un contrat de location

Un dépôt de garantie (ou caution), peut être exigé par le propriétaire.

Nous avons vu plus haut l’importance de la caution pour responsabiliser les locataires et sécuriser son bien durant la période de location. Cette caution peut être simplement consignée par le propriétaire pendant toute la durée du séjour et restituée en fin de séjour, ou encaissée par le propriétaire puis remboursée après le départ du locataire.

Dans la pratique, le dépôt de garantie associé à l’attestation d’assurance permet au propriétaire de se prémunir des conséquences des éventuelles dégradations faites au logement par un locataire. Dans tous les cas, les conditions de versement et de restitution de la caution doivent être clairement indiquées dans votre contrat de location.

La réservation peut être annulée par le locataire ou par le loueur, pour diverses raisons.

La force majeure est très encadrée par la loi et doit être justifiée. Pour autant, si un locataire soulève un tel cas d’annulation, il peut être délicat de contester ou d’exiger des justificatifs probants de l’incapacité dans laquelle se trouve le locataire d’honorer sa partie de contrat.

Pour se couvrir de ce risque d’annulation, le propriétaire a tout intérêt à inviter le locataire à souscrire une assurance annulation lors de la réservation : Si le vacancier a refusé cette option pour économiser quelques dizaines d’euros, il sera beaucoup plus difficile à ce dernier d’en vouloir au propriétaire.

Définition juridique de la force majeure

Charte informatique (accès internet)

Si vous mettez une connexion internet à disposition de vos locataires (ce qui de nos jours est quasiment indispensable pour louer), soyez prudents ! Aux yeux de la loi, vous devenez fournisseur d’accès et êtes seul responsable en cas de téléchargements illégaux. Un petit rappel des bonnes pratiques en la matière ne peut pas faire de mal à vos locataires, de préférence dans le contrat de location ou dans une charte WiFI à leur faire signer.

👉 Seule solution fiable : Il est possible (moyennant abonnement) de faire installer un hotspot WiFi identifiant les adresses IP connectées et conservant les échanges de données pendant 12 mois pour vous garantir juridiquement contre les foudres de l’Arcom (ex-Hadopi) !

Lieu de juridiction et droit applicable

Loin d’être anodine, cette clause dans un contrat permet de dissuader un locataire d’entamer une procédure judiciaire contre vous et vous donnera l’avantage en cas de conflit.

👉 Dans le cas de la location saisonnière en France, le droit français s’applique bien évidemment. Préférez le lieu de l’exécution de la prestation locative, c’est-à-dire le tribunal du ressort duquel dépend votre logement. A défaut et en cas de procédure judiciaire contre vous, vous pourriez avoir à vous défendre devant un tribunal éloigné de votre lieu de résidence entraînant notamment des frais de déplacement, voire devant un tribunal étranger… !

Le contrat doit être signé en 2 exemplaires

Un des deux exemplaires doit être conservé par le loueur.

👉 Il est recommandé de l’accompagner de l’inventaire en annexe et de demander au locataire de parapher également cette annexe.

Fiche individuelle de police

Depuis un décret de 2015, toute personne qui donne en location un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes, doit faire remplir une fiche individuelle de police aux occupants de nationalité étrangère, y compris aux ressortissants de l’Union européenne. Vous pouvez télécharger ce modèle sur internet. Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie.

👉 Cette obligation n’est assortie d’aucune sanction si elle n’est pas respectée…

Références : Code du Tourisme, articles L324-1 à L324-2-1, L324-2 ; décret n°67-128 du 14 février 1967 réprimant les renseignements inexacts en cas d’offre ou de contrat de location saisonnière en meublé ; Loi du 9 juillet 1970 sur les rapports des bailleurs et locataires, article 10

Conclusion

Même si l’exercice vous paraît long et fastidieux, prenez le temps de rédiger un contrat pour chaque séjour réservé, vous serez ainsi en conformité avec la réglementation !

Le contrat de location vous permet de sécuriser vos échanges avec vos locataires de passage (ils vous en seront reconnaissants !), de sécuriser votre statut de loueur de meublé (professionnel ou non), de prévenir les risques et dommages éventuels et de centraliser toutes les données utiles sur un seul document.

👉 Pour faciliter cette gestion chronophage, avec un minimum de connaissances informatiques, il est possible de créer facilement un publipostage avec une suite bureautique (par exemple Word/Excel), qui permet de générer automatiquement vos contrats personnalisés. Un dossier tutoriel permettant de gérer cet outil vous sera prochainement proposé. Il sera accessible uniquement aux membres adhérents de notre association LVP Direct.

👉 Pour compléter ces informations sur l’importance d’avoir un bon contrat de location, nous vous recommandons aussi la lecture de notre dossier : Les obligations du propriétaire de location de vacances

Dominique, au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.

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