LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE DE LOCATION DE VACANCES

Quelles sont les obligations administratives pour faire de la location saisonnière ?

Voici une question importante que tout propriétaire de location saisonnière doit se poser avant de pouvoir louer un meublé de tourisme en toute légalité.

Certaines obligations pouvant être différentes d’une commune à une autre en fonction des délibérations votées par votre Conseil municipal (ou intercommunal), il est donc fortement conseillé de se renseigner auprès de votre mairie et de votre centre des impôts pour s’assurer d’être en conformité vis-à-vis de ces décisions locales.

🚨IMPORTANT : Depuis le vote de la loi “Le Meur – anti Airbnb” du 19 novembre 2024, de nouvelles règles sont venues renforcer les obligations de déclaration et donnent plus de leviers aux collectivités pour encadrer localement le développement des locations touristiques. Cela a amplifié les contrôles concernant les obligations des propriétaires. D’ailleurs, certaines sociétés proposent leurs services aux municipalités pour identifier, sur les différents sites, les annonces qui ne respectent pas ces obligations… 

Dans le but de mieux vous informer, nous avons mis à jour ce dossier qui résume les principales obligations que tout propriétaire de location saisonnière doit respecter.

Préambule : Définition d’un Meublé de Tourisme

Pour bien clarifier les choses, retenez que toutes les locations de vacances et les gîtes sont considérés par l’administration fiscale comme une activité de location d’un meublé de tourisme : “Tout logement meublé à l’usage exclusif de locataires de passage qui n’y élisent pas domicile et ce, pour une durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs. (Article L. 324-1-1 du code du tourisme).”

Cette activité locative peut se faire à titre non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Sources officielles (“impots.gouv.fr” et “entreprises.gouv.fr”) : 

• Définition de la location meublée 
• Mettre en location “meublé de tourisme” sa résidence secondaire
• Mettre en location “meublé de tourisme” sa résidence principale
• Les meublés de tourisme
• Décret relatif au numéro d’enregistrement des meublés de tourisme

La location saisonnière est donc, par définition, toujours une location d’un meublé de tourisme qui se distingue d’une location classique, même meublée, par ces 2 critères différenciants :

• Le locataire n’y élit pas domicile. Il y réside principalement pour ses vacances ou un séjour professionnel.
• La location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Régime juridique applicable :

• Le Code du tourisme, art. L.324-1 et suivants, impose que « toute personne qui loue un meublé de tourisme doit en faire la déclaration ».
• L’article L.631-7 et suivants du CCH prévoit, dans les communes de plus de 200.000 habitants ou en zone tendue, l’obligation de changement d’usage quand une habitation est transformée en meublé touristique.
• La Loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé les obligations de déclaration et d’enregistrement des meublés de tourisme (art. L.324-1-1 C. tourisme).
• La Loi LE MEUR du 19 novembre 2024 a été conçue pour encadrer les locations meublées touristiques. Elle est censée répondre à l’explosion de ce type de locations, qui perturberait l’équilibre du marché immobilier et accentuerait les tensions en zones résidentielles.

Distinction importante :

• Location mobilité ou usage longue durée : la location saisonnière ne doit pas être confondue avec un bail meublé à usage de résidence principale du locataire, qui bénéficie d’un régime protecteur différent (loi du 6 juillet 1989).
• L’activité est réputée non-professionnelle ou professionnelle, selon l’ampleur et le statut fiscal et social qui en découle.
• Dans certaines communes, la location de la résidence principale est tolérée sous conditions (durée maximale, déclaration) ; celle de la résidence secondaire est soumise à des contraintes plus lourdes (changement d’usage, compensation).

Les locations de meublé de tourisme se distinguent des autres types d’hébergements (hôtels et résidences de tourisme) car ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ils ne comportent ni accueil, ni réception, ni services et équipements communs. Ils se distinguent donc des chambres d’hôtes où le propriétaire est présent dans le logement pendant la location.

Dans la suite de ce dossier, nous utiliserons les intitulés “location de vacances”, “gîtes”, “location saisonnières” mais ils devront être interprétés comme “meublé de tourisme”.

Les obligations administratives concernant l’activité de location saisonnière

Pour pouvoir proposer un logement à la location saisonnière, le propriétaire doit impérativement faire certaines déclarations administratives.

1ère obligation : Déclarer son activité de loueur en Meublé de Tourisme

Lorsqu’on débute une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), on doit obligatoirement déclarer son activité dans les 15 jours après la première location auprès du centre de formalités des entreprises (CFE).

Depuis le 01/01/2023, cette déclaration gratuite doit être obligatoirement faite par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE) : formalites.entreprise.gouv.fr

Lors de votre première connexion, il vous sera demandé de créer un compte pour vous identifier et accéder à l’environnement sécurisé de dépôt mis en place par l’INPI qui est l’interlocuteur unique des déclarants. Pour réaliser cette formalité, il faut saisir en ligne les informations et joindre les pièces dématérialisées nécessaires.

Attention, la date de début d’activité ne correspond pas toujours à la date de la première mise en location :

• si le bien est acquis dans l’année : c’est la date d’acquisition du bien ou la date de la première facture de charges qu’il faut indiquer.
• si le bien est déjà dans le patrimoine personnel : c’est la date où le bien est mis en location qu’il faut indiquer.

👉 Que faire en cas d’oubli ? 😱

Il est malheureusement courant que des propriétaires omettent de se soumettre à cette exigence. Certains ignorent même cette formalité et se contentent de déclarer leurs revenus. Pour être en règle, mieux vaut respecter cette étape car en cas d’oubli, vous vous exposez à une amende et à un rattrapage sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est due à partir de la seconde année d’activité.

Si vous n’avez pas réalisé cette déclaration dans les temps, pas de panique, il vous est toujours possible de transmettre le formulaire P0i (ou cerfa 11921*04) a posteriori. L’administration fiscale l’enregistrera à ce moment-là, en tenant compte de vos éventuels changements de régime.

👉 Obtenir un numéro SIRET

La déclaration obligatoire de toute activité de location d’un meublé de tourisme, permet d’obtenir un numéro SIRET qui sera nécessaire pour déclarer ses revenus locatifs sur la déclaration annuelle des revenus du foyer fiscal. Ce numéro permet également de faire connaître l’existence de votre activité et d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi (réel ou micro-entreprise). Nous reviendrons sur ce choix du régime fiscal un peu plus bas dans ce dossier.

👉 Quelle est la différence entre SIREN et SIRET ?

Le numéro Siren est composé de 9 chiffres. Il renvoie à l’immatriculation légale de l’activité. Ce numéro concerne aussi bien les propriétaires en LMNP qu’en LMP.

Le SIRET est composé du numéro Siren complété par 5 chiffres supplémentaires qui commencent toujours par 000. Ce numéro SIRET diffère pour chaque établissement dans le cas de plusieurs logements. Lorsque vous recevez votre immatriculation SIRET, vous connaissez donc automatiquement votre Siren.

2ème obligation : Déclarer sa location saisonnière en mairie

Que votre location de vacances soit classée ou non, vous devez obligatoirement la déclarer à la mairie de la commune où est situé le logement. Généralement cela s’effectue en ligne, ce téléservice permet d’effectuer la déclaration en mairie d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôtes (source : service-public.fr) : 

🔗 Déclarer en mairie un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes

En fonction des outils utilisés par chaque mairie, plusieurs façons d’effectuer la déclaration sont possibles. Ces différentes modalités sont les suivantes :

• Remplir le formulaire et le transmettre automatiquement à votre mairie grâce à la télétransmission si votre mairie est munie de ce téléservice
• Remplir le formulaire en ligne, le télécharger, l’imprimer puis l’envoyer à votre mairie, soit par courrier avec accusé de réception, soit en le déposant sur place

Utiliser la procédure d’enregistrement en ligne propre à votre mairie sur son site internet, si votre mairie a mis en place ce type de service en ligne. Vous devez créer un compte afin d’accéder à la procédure de déclaration. Votre meublé de tourisme ou votre chambre d’hôtes reçoit alors un numéro d’enregistrement que vous devez reporter sur vos annonces de location et sur vos réservations. Pour savoir si votre ville utilise ce téléservice, vous devez vous adresser à votre mairie ou consulter son site internet.

Depuis la loi Le Meur (dite “Anti-Airbnb”) de 2024, les communes doivent délivrer un numéro d’enregistrement. Son déploiement est en cours et sera obligatoire à partir du 20 mai 2026 sur tout le territoire français, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires. Pour les déclarations liées à leur résidence principale, les propriétaires devront désormais fournir un justificatif de domicile. Cette déclaration devra se faire de préférence auprès d’un téléservice national (par internet) et devra être mise à jour en cas de changement des informations. La déclaration sera à renouveler au terme d’un délai qui reste à préciser. Ce numéro d’enregistrement doit figurer sur toute publicité ou plateforme de location. Le non-respect peut entraîner des sanctions administratives pour le propriétaire et en cas de refus ou d’absence d’affichage, les sites devront désactiver les annonces non conformes.

👉 La résidence principale et la règle des 120 jours

La loi “Le Meur” du 19/11/24, rend obligatoire la déclaration de la location saisonnière de sa résidence principale, même pour quelques semaines louées en été, avec une limite maximale de 120 jours de location dans l’année.

Dans les secteurs où le marché immobilier est sous pression, les collectivités se voient attribuer de nouveaux outils quelles peuvent décider de mettre en place par un vote en Conseil Municipal :

• Limitation des durées et quotas : possibilité de réduire la durée annuelle de location des résidences principales à 90 jours (au lieu de 120 jours) et de fixer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques dans certaines zones.
• Réserves pour les résidences principales : dans les communes où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires, de nouvelles constructions pourront être réservées uniquement à l’habitat principal.

Les centrales de réservation en ligne (OTA) ont l’obligation de transmettre ces données aux services compétents et en particulier le nombre de jours loués. En principe, les sites de réservation en ligne doivent bloquer automatiquement les réservations au-delà de ce quota mais cela reste de votre responsabilité si vous annoncez sur plusieurs sites différents et/ou en direct. Si vous êtes concerné par cette règle, sachez que votre commune peut vous demander un décompte du nombre de jours pendant lesquels vous avez loué votre résidence principale, ce qui est d’ailleurs le cas avec la déclaration de la taxe de séjour (voir plus bas). En cas de non transmission ou de fausse déclaration, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 €.

👉 Le changement d’usage pour les résidences secondaires dans certaines communes

Dans certaines communes, une autorisation de changement d’usage de votre logement en meublé de tourisme peut être nécessaire pour pouvoir faire de la location saisonnière et procéder à sa déclaration (Code de la Construction et de l’Habitat, L.631-7 et suivants).

Cette obligation de changement d’usage est en application depuis plusieurs années à Paris et sur sa petite couronne, (dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ainsi que dans 10 autres communes de plus de 200.000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon etc).

Depuis la loi “Le Meur”, votée le 19/11/24, cette obligation tend à se généraliser sur les communes qui connaissent des tensions sur le marché du logement, dès lors que le Conseil municipal ou intercommunal a délibéré dans ce sens (zone littorales ou montagnardes très touristiques par exemple).

Les conditions de cette autorisation de changement d’usage sont fixées par délibération du Conseil municipal ou intercommunal. Dans certains cas, une compensation est exigée par la commune (achat et transformation d’un local commercial en logement).

Conseil LVP-DIRECT : Notez bien que certaines communes dans les zones tendues ont généralisé cette déclaration, y compris pour les résidences principales. Il est donc recommandé de contacter votre mairie afin de connaître la procédure administrative pour déclarer votre activité de location saisonnière en faisant référence à la loi “Le Meur” du 19/11/2024. Et ce, idéalement, par écrit, pour garder une trace de votre intention de respecter vos obligations.

👉 Ne pas confondre déclaration et classement !

Ne faites pas d’amalgame : La déclaration en mairie d’un meublé de tourisme est obligatoire, mais son classement (en nombre d’étoiles) est optionnel. Pour en savoir plus sur la différence entre « déclaration » et « classement » d’un meublé de tourisme, vous pouvez consulter notre dossier qui traite de ce sujet : Déclaration et classement en meublé de tourisme.

Au delà de ces 2 déclarations obligatoires distinctes, il est également important de respecter les points suivants :

👉 Réclamez votre “Numéro d’enregistrement local” à la mairie !

Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal, les meublés de tourisme proposés sur leur commune, doivent disposer d’un numéro d’enregistrement local qui doit être obligatoirement publié sur chacune de vos annonces. Le décret n°2017-678 du 28 avril 2017, relatif à la procédure du numéro d’enregistrement précise son champ d’application : il est obligatoire, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire.

Pour être clair : ce numéro d’enregistrement n’est donc pas rendu obligatoire à ce jour dans toutes les communes mais il le sera à partir du 20 mai 2026 sur tout le territoire français pour faciliter le recouvrement de la taxe de séjour et répondre à une pénurie de logements et/ou une tension sur l’offre de logements dans certaines communes.

👉 Comment obtenir votre numéro d’enregistrement local ?

Si vous n’avez pas en votre possession ce numéro d’enregistrement local, contactez votre mairie pour vous assurer qu’il n’est pas encore rendu obligatoire et qu’il ne s’agit pas d’un oubli. Certaines communes l’ont rendu obligatoire mais ne le fournissent pas automatiquement, il faut alors en faire la demande en ligne.

Cette demande d’enregistrement (gratuite) doit se faire auprès de votre mairie ou de votre Office de Tourisme Intercommunal. Suite à cette demande, vous recevrez un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement, composé de 13 caractères, que vous devrez afficher obligatoirement sur toutes vos annonces (décret n°2017-678 du 28 avril 2017).

Ce numéro d’enregistrement est constitué de 13 caractères, répartis en 3 groupes séparés, comprenant :

• du code géographique à 5 chiffres de la commune de localisation ;
• un identifiant unique à 6 chiffres, déterminé par la commune ;
• une clé de contrôle à 2 caractères alphanumériques, déterminée par la commune.

👉 Quel est l’impact de ce numéro d’enregistrement pour les propriétaires ?

Les plateformes intermédiaires de location ont l’obligation de désactiver les annonces qui ne respectent pas l’affichage du numéro d’enregistrement sur les communes concernées. Les propriétaires qui n’auront pas indiqué leur numéro d’enregistrement sur leur annonce risquent fortement de voir disparaître leur annonce du jour au lendemain sur les sites utilisés, suite à une mise en demeure envoyée par les collectivités ou leurs mandataires ! 

Cette mesure s’est clairement amplifiée depuis 2021, avec l’arrivée de plusieurs sociétés privées qui proposent leurs services aux collectivités locales dans le but d’identifier les annonces  ne respectant pas cette obligation…

👉 Quel est l’impact pour les sites d’annonce ?

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme précise que tout service d’entremise est considéré comme un intermédiaire. A ce titre, tous les supports comme les sites d’annonces sont impactés par cette obligation légale d’afficher ces numéros d’enregistrement. Y compris LVP-DIRECT, qui est un site collaboratif et associatif. 

D’après cet article de loi, même si vous publiez une annonce sur des sites qui ne font que mettre en relation les vacanciers avec les propriétaires (sans réservation en ligne), votre numéro d’enregistrement doit obligatoirement figurer sur votre annonce. On peut donc dire qu’une boulangerie qui offre la possibilité de déposer une petite annonce sur sa vitrine est aussi considérée comme un intermédiaire… 🤔

L’impact de cette loi est d’autant plus important pour les OTA*, centrales de réservation, comme Airbnb, Abritel, Booking… Ces centrales ont, depuis le 1er janvier 2019, l’obligation de déconnecter toutes les annonces qui ne contiennent pas ce numéro d’enregistrement, mais plus impactant, elles ont aussi l’obligation de communiquer toutes les informations en leur possession concernant votre activité locative, générée depuis leurs sites :

• le nom du propriétaire ;
• l’adresse précise du logement meublé ;
• s’il s’agit de sa résidence principale ou secondaire

En clair, cela veut dire que toute votre activité locative depuis ces centrales de réservation est automatiquement transmise aux collectivités locales et fiscales, qui pourront ainsi vérifier vos déclarations… On ne va pas s’étendre sur cette pratique des OTA*, c’est la loi qui les y oblige.

*OTA : Online Tourism Agency (en Français : site/agence de réservation en ligne)

2 – Les obligations administratives liées au logement (domicile & usage)

2.1 – Respect des critères de décence, sécurité et conformité

Le logement doit être décent (loi du 6 juillet 1989, art. 6) : hauteur sous plafond, absence de risques manifestes, équipements en bon état. 

Le logement meublé doit disposer des mobiliers et équipements nécessaires (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) : lit, rangements, table, chaises, luminaires, ustensiles…

Il doit également respecter les normes de sécurité : détecteur de fumée, installation électrique/gaz conforme, si piscine : dispositif de sécurité homologué.

Notons que depuis le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation doit obligatoirement être équipé au minimum d’un détecteur de fumée normalisé. Il faut donc vérifier régulièrement les piles des détecteurs et anticiper leur remplacement pour éviter de réveiller vos locataires en pleine nuit par un bip bien désagréable 😱.

2.2 – Diagnostics obligatoires

Depuis la loi Le Meur de 2024, les loueurs de meublés touristiques doivent fournir les diagnostics suivants pour les biens soumis à une autorisation de changement d’usage :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
• Plomb (CREP), amiante, électricité, gaz selon l’ancienneté du logement.

Concernant plus spécifiquement le DPE, il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

• entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
• entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander à tous les propriétaires de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L’absence de transmission du DPE est passible d’une astreinte administrative de 100€ par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra une amende administrative de 5.000€ maximum.

2.3 – Classement en meublé de tourisme (facultatif)

Le classement 1 à 5 étoiles en tant que “meublé de tourisme” est facultatif mais offre un avantage fiscal (abattement 50 % vs 30 % pour les logements non classés) et une visibilité accrue. Le propriétaire souhaitant en bénéficier doit s’engager à respecter un cahier des charges strict. Le classement obtenu est valable 5 ans, renouvelable.

Pour en savoir plus sur la procédure et l’intérêt de faire classer son logement en meublé de tourisme, vous pouvez consulter notre dossier : Faut-il faire classer sa location en meublé de tourisme ?

3 – Les obligations administratives vis-à-vis du locataire (durée, nature du contrat et relations)

On n’y pense pas toujours, mais d’autres obligations existent lorsqu’on propose un logement à la location saisonnière. Afin de vous aider à les anticiper, voici quelques autres points à ne pas négliger :

3.1 – Rédaction et contenu du contrat de location saisonnière

On n’y pense pas toujours, mais d’autres obligations existent lorsqu’on propose un logement à la location saisonnière. Afin de vous aider à les anticiper, voici quelques autres points à ne pas négliger :

Depuis la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (art. 55), le Code du Tourisme, dans son article L324-2 précise clairement l’obligation de formaliser un contrat écrit pour les locations saisonnières : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux».

Il doit indiquer la durée ferme non renouvelable (par exemple 90 jours max pour un même locataire) pour éviter la requalification en bail d’habitation.

Il est conseillé d’y annexer un état descriptif des lieux, un inventaire du mobilier, un règlement intérieur (calme, ménage, etc).

La rédaction en bonne et due forme d’un contrat de location est contraignante mais comporte néanmoins de nombreux avantages auxquels nous vous sensibilisons dans ce dossier : Peut-on louer un meublé de tourisme sans contrat de location ?

3.2 – Faire remplir une fiche de police aux locataires étrangers

Depuis le 18 août 2015 (décret n°2015-1002), tout prestataire assurant un hébergement touristique a l’obligation de faire remplir et signer, dès son arrivée, à tout locataire de nationalité autre que Française, une fiche individuelle de police comportant : nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, domicile habituel, numéro de téléphone et email, dates du séjour. Dans les faits, cette fiche reste délicate à gérer et à faire remplir par nos vacanciers locataires mais elle reste bel et bien une obligation encore aujourd’hui !…

Lien vers le site Service-Public  : « Fiche individuelle de police pour les touristes étrangers »

3.3 – La Taxe de Séjour sur les meublés de tourisme

Avec la pression des lobbies hôteliers et les difficultés pour les collectivités locales de compenser la perte de la taxe d’habitation, la taxe de séjour pour les locations saisonnières se généralise et augmente un peu partout chaque année. Les contrôles s’amplifient… Mieux vaut éviter certaines déconvenues en s’assurant d’être en conformité.

Notez que la mise en place du numéro d’enregistrement évoqué en début de ce dossier permet aux collectivités d’en faciliter et contrôler son recouvrement…

C’est une délibération du Conseil municipal qui fixe les modalités de cette taxe de séjour en fonction : 

• de la période d’imposition (fixation des dates de la saison touristique ou s’applique la taxe de séjour)
• de la nature des hébergements touristiques
• des tarifs établis conformément à la législation et du niveau de classement ou pas.

La taxe de séjour est à la charge des vacanciers qui doivent la régler en plus du prix du loyer,  mais c’est au propriétaire de se charger de l’encaisser et de la restituer à sa collectivité locale. C’est donc le propriétaire qui est l’interlocuteur et le percepteur : En cas d’oubli d’encaissement près des vacanciers, c’est au propriétaire de la régler.

Depuis le 1er janvier 2019, le mode de calcul de la taxe de séjour et son recouvrement par les plateformes de réservations en ligne type OTA (Airbnb, Abritel, Booking, Tripadvisor…) a évolué et l’impact sur les tarifs est loin d’être négligeable !

Afin de traiter cette partie assez technique consacrée à la taxe de séjour, nous avons rédigé un dossier spécifique : Comment fonctionne la taxe de séjour pour les meublés de tourisme ?

4 – Les obligations fiscales et sociales des revenus tirés de l’activité locative

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires de locations saisonnières pensent, les revenus locatifs d’un meublé de tourisme ne sont pas nets d’impôts ! Désolé de vous informer que vous ne pouvez pas y échapper, même si vous ne louez que quelques jours dans l’année à vos amis…🙁

4.1 – Déclaration des revenus locatifs

Tout propriétaire d’une location saisonnière a l’obligation de déclarer ses revenus locatifs dans sa déclaration annuelle de revenus. Libre à lui du choix de son régime fiscal : micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou Réel.

Il peut être très avantageux de faire appel à un expert comptable spécialisé en location meublé de tourisme (réel LMNP ou réel LMP). Dans un premier temps, il vous accompagnera gratuitement dans l’étude comparative de ces deux régimes (micro-BIC ou réel) par rapport à votre situation personnelle. Ensuite il pourra se charger d’établir votre bilan annuel et vous faire bénéficier du régime au réel si ce dernier est plus avantageux, ce qui est souvent le cas. Comptez généralement sur un budget à partir de 450€/an pour cet accompagnement.

Bonus pour nos membres adhérents : Notre association LVP-DIRECT a mis en place un partenariat avec le réseau de cabinets d’expertise comptable “ComptaCom”, spécialisé dans le traitement fiscal et comptable des LMP et LMNP. Vous trouverez la présentation de leurs services et leurs coordonnées dans notre dossier : Comment déclarer ses revenus de location saisonnière ?

4.2 – Les cotisations sociales des revenus locatifs

Depuis le 1er janvier 2017, la loi de finances impose également le paiement de cotisations sociales sur les revenus locatifs de logements meublés, dès lors que le montant brut annuel des loyers dépasse le seuil de 23.000€. Ce montant s’entend par foyer fiscal et non par meublé saisonnier, si vous en possédez plusieurs.

Il est donc important de surveiller ce seuil des 23.000€ de revenus locatifs. Si vous le dépassez légèrement, l’impact peut vite devenir négatif. Il peut même être judicieux de refuser ou de réduire le loyer, pour éviter de dépasser cette limite… Avec l’aide de notre partenaire expert comptable, nous avons rédigé un dossier spécifique à cette situation : La location saisonnière et les cotisations sociales ?

5 – Autres obligations à prendre en compte

5.1 – Respect du règlement de copropriété

À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d’un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu’aujourd’hui l’unanimité est requise.

5.2 – Formalités spécifiques

Dans certaines communes, le service des impôts ou la mairie peuvent exiger une transmission des jours de location. Il est donc important de tenir à jour un registre de vos locations.

Il est également conseillé d’informer votre assureur de l’usage en location saisonnière de votre logement. Pensez à vérifier que votre contrat d’assurance habitation bénéficie d’une option “Non Occupant” couvrant la location saisonnière.

Chez certaines compagnies d’assurances, c’est une option supplémentaire de quelques euros par an qui n’est pas toujours bien expliquée lors de la souscription de votre contrat. Il serait dommage de découvrir cette clause non prévue le jour où vous aurez un dégât à déclarer…

5.3 – Demander l’accord de votre propriétaire en cas de sous-location

Si vous n’êtes pas le propriétaire du logement proposé à la location saisonnière mais le locataire, vous le proposez alors à la sous-location. Cela n’est pas interdit mais vous devez obligatoirement obtenir un accord écrit de votre bailleur. Sans cet accord écrit, le propriétaire du logement pourrait annuler votre bail, vous demander de lui rembourser les loyers perçus sans son accord et vous demander des dédommagements.

6 – Optionnel : Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

Rappelons que la déclaration en mairie d’une location saisonnière (qui est par définition un meublé de tourisme) est obligatoire. En revanche, son classement en meublé de tourisme (qui se traduit en nombre d’étoiles) n’est pas obligatoire. C’est donc une décision et un choix personnel de chaque propriétaire.

Même si le classement en nombre d’étoiles peut se discuter, il y a tout de même un avantage marketing à avoir 3 étoiles ou plus : un bon classement est un gage de qualité auquel de nombreux vacanciers sont sensibles. 

Le coût moyen d’un classement est de 200 € en moyenne et il est valable 5 ans (soit 40€/an). Ce coût marginal n’est donc pas une grosse contrainte financière pour un propriétaire.

Au delà de ces considérations marketing, ne le cachons pas, faire classer sa location saisonnière est surtout intéressant financièrement même si l’avantage fiscal vient de subir un rabotage important  :

• Abattement de 50 % pour les biens classés et les chambres d’hôtes (avec un plafond de 77700€ de revenus locatifs annuels) ;
• Abattement de 30 % pour les biens non classés (avec un plafond de 15.000€ de revenus locatifs annuels).

Depuis le 01/01/19, cela vous permet également d’éviter de faire supporter aux vacanciers, la taxe de séjour maximum de votre commune (voir notre dossier sur la taxe de séjour).

Conclusion

Dans le contexte actuel et la pénurie de l’offre locative à l’année en France, la pression fiscale fait toujours autant couler d’encre dans la communauté des propriétaires de location de vacances…

Lancer une activité de location saisonnière peut être rentable, mais elle n’est pas “sans contraintes”. Le propriétaire doit respecter un ensemble dense et évolutif d’obligations administratives, fiscales, de sécurité, de conformité, de contrat et de durée. Leur non-respect expose à des sanctions lourdes, voire à la perte de l’activité. Il est donc fortement recommandé d’anticiper, de s’informer (notamment de la réglementation locale de la commune), de se faire accompagner (expert-comptable, avocat spécialisé, assurance) et de documenter soigneusement chaque étape.

LVP-DIRECT est une association de propriétaires indépendants, responsables et respectueux de la législation. Notre objectif n’est surtout pas de vous démotiver à la lecture de ces obligations. Bien au contraire, nous sommes là pour vous donner les bonnes règles d’usage afin de réussir au mieux dans cette aventure passionnante. 

La location saisonnière est très enrichissante financièrement et humainement mais elle demande un investissement personnel pour accueillir correctement ses hôtes en respectant la législation. Il nous semble normal que l’activité de location saisonnière soit un minimum encadrée. Il s’agit d’effectuer de simples déclarations, de bien gérer la déclaration de ses revenus locatifs et d’entretenir des rapports conviviaux et qualitatifs avec ses locataires.

N’hésitez pas à partager votre propre expérience dans les commentaires… 👇👇

Nous espérons que ce dossier vous aura aidé à mieux aborder les obligations de la location saisonnière et qu’il vous permettra d’offrir à vos vacanciers de nouvelles opportunités pour réserver en direct. Si c’est le cas, n’oubliez pas d’adhérer à notre association de propriétaires indépendants 😉 :

Bonnes locations !

Benoît & Dominique, au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.