Est-il normal de recevoir une Taxe d’Habitation (TH) en plus de la Taxe Foncière des Entreprise (CFE) ?
Nous recevons actuellement nos avis d’impositions et certains propriétaires de locations saisonnières sont surpris de devoir payer une taxe d’habitation (TH) en plus de la taxe foncière des Entreprise (CFE)… Avec l’aide de notre partenaire ComptaCom, nous faisons le point sur cette situation.
Rappelons tout d’abord que la détention de tout bien immobilier en France implique de s’acquitter de certaines taxes, calculées notamment sur la valeur locative cadastrale du bien. Certaines d’entre elles sont à la charge du propriétaire (notamment la taxe foncière), d’autres à la charge de l’occupant principal du logement (notamment la taxe d’habitation).
L’activité de location meublée de courte durée soulève, quant à elle, la question du paiement de la taxe d’habitation et/ou de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Sommaire
Qui est encore concerné par la taxe d’habitation ?
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables. Elle est cependant maintenue sur les résidences secondaires. [source : economie.gouv.com]
A la même date, le législateur a introduit une nouvelle obligation déclarative en ligne pour les propriétaires et usufruitiers pour les biens démembrés : renseigner chaque année les informations relatives aux modes d’occupation et occupants de tous les biens immobiliers détenus (biens occupés à titre de résidence principale, de résidence secondaire, location vide ou meublée à l’année, location meublée de courte durée, …).
Ces déclarations de vos différents biens immobiliers doivent se faire directement sur votre espace “impots.gouv.fr” en stipulant le type d’occupation “Location saisonnière” :
À la lumière de ces déclarations, l’administration fiscale détermine ensuite les taxes dûes : taxe foncière pour tous les biens, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, taxe sur les locaux vacants, cotisation foncière des entreprises, etc.
Les investissements locatifs peuvent donc être concernés par la taxe d’habitation puisqu’ils n’ont pas, de ce fait, la qualité de résidence principale pour leurs propriétaires.
Le cas particulier de la location meublée de courte durée
La location meublée à l’année d’un logement constituant la résidence principale d’un locataire, échappe de facto au paiement de la taxe d’habitation par le propriétaire.
En revanche, s’agissant de la location meublée de courte durée [1], plusieurs situations sont possibles et peuvent se superposer :
- Vous louez un logement meublé :
➜ vous êtes alors assujetti à la cotisation foncière des entreprises et a priori non concerné par la taxe d’habitation - Vous louez un logement meublé pour de courtes durées et ce logement est déclaré comme une de vos résidences secondaires :
➜ l’administration considère alors que vous êtes concerné par la taxe d’habitation car vous êtes susceptible d’utiliser périodiquement ce logement à titre personnel.
En effet, dans le cadre de la location meublée de courte durée ou saisonnière, le logement n’est pas considéré comme la résidence principale de l’occupant (cf. la définition de la location meublée de courte durée). L’administration va dès lors considérer que vous avez la jouissance théorique de votre bien pendant les périodes inoccupées et va considérer le logement comme votre résidence secondaire effective. Vous devenez alors redevable de la taxe d’habitation ainsi que de la CFE.
[1] Location meublée de courte durée : C’est le fait de louer un local meublé pour l’habitation dès lors que cette location est faite de manière répétée pour de courtes durées (90 jours max.) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
⚠️ L’administration précise ces règles dans une note mise à jour le 19/07/2023 sur le site www.impots.gouv.fr :
Une alternative est possible
En principe, si le logement loué pour de courtes durées est exclusivement dédié à cette activité, alors la taxe d’habitation ne sera pas due par le propriétaire pour un bien loué en location saisonnière si l’usage est exclusivement dédié à la location. Il faudra ainsi que le bien n’autorise aucune jouissance personnelle du propriétaire, même si le logement n’est pas loué à 100% toute l’année (il est possible d’avoir des périodes inoccupées, à partir du moment où le bien est malgré tout ouvert à la location meublée de courte durée).
Néanmoins, la charge de la preuve de cette absence de jouissance personnelle incombe au propriétaire.
Selon Maître Paul DUVAUX, avocat spécialiste de la fiscalité immobilière, « le seul moyen de prouver selon l’administration, l’absence d’usage personnel, est de conclure un mandat avec un agent immobilier ou une conciergerie professionnelle excluant l’usage personnel sur toute l’année de mise en location ». Ainsi, lors de la déclaration annuelle en ligne du bien immobilier, l’existence de ce mandat devra être signalée avec production du numéro SIREN de l’agent en charge de la location du bien.
Maître DUVAUX précise enfin : « Selon moi, le fait de faire valoir l’existence d’un mandat excluant l’usage personnel n’est pas suffisant s’il présente une sincérité douteuse ».
Que faire si vous avez reçu, à tort, un avis de taxe d’habitation ?
Si vous pensez avoir reçu à tort un avis de taxe d’habitation, vérifiez sans tarder les informations déclaratives de vos biens immobiliers sur votre espace “impots.gouv.fr”, il se peut que certaines d’entre elles soient manquantes ou erronées.
Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez contester cette taxation :
- L’administration recommande d’utiliser la messagerie de votre espace fiscal,
- N’oubliez pas que votre réclamation ne vous dispense pas du paiement préalable de la taxe. Si besoin, demandez un sursis de paiement,
- Apportez toute preuve utile ou pièce pertinente qui prouvera un usage exclusivement dédié à la location meublée de courte durée (assurance couvrant uniquement un usage locatif, immeuble locatif, mandat d’agent, …) ou bien un usage à titre de résidence principale par votre locataire.
L’administration étudiera chaque situation au cas par cas. Sachez également qu’une décision de l’administration fiscale prise dans un département X n’engage en aucun cas les services fiscaux du département voisin pour un cas identique…
La taxe de séjour
Rappelons qu’en tant que propriétaire d’une location saisonnière, considérée juridiquement et fiscalement comme un « meublé de tourisme », il est fort probable que vous devez également collecter la taxe de séjour due au titre de l’hébergement touristique de vos vacanciers.
Ce sujet étant assez complexe, nous vous invitons à consulter notre dossier spécifique :
Comment fonctionne la taxe de séjour pour les locations de vacances ?
Qu’en est-il de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) ?
En plus de la TH, la CFE et la Taxe de Séjour, certains propriétaires de locations saisonnières reçoivent également un avis d’imposition pour la Taxe pour les Logements Vacants (TLV)… 😳 !
D’après les informations indiquées sur le site officiel du gouvernement (economie.gouv.fr) :
- La TLV est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
- Les logements imposables à la TLV sont les locaux à usage d’habitation non meublés (appartements ou maisons) et vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit donc des logements qui ne sont pas soumis à la taxe d’habitation au titre de la même année.
- Les logements exclus du champ d’application de la TLV sont, entre autres, les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation.
À la lecture de ces éléments officiels, il semble clair que la TLV ne devrait pas s’appliquer si votre logement est déclaré comme une location saisonnière et donc déjà imposable à la CFE et la TH.
Si vous avez reçu cette Taxe sur les Logements Vacants en plus de votre TH et CFE, vous êtes en droit de demander son annulation, puisque le logement n’est pas vacant compte tenu de l’activité saisonnière. Si, en plus, votre location saisonnière est soumise à la taxe de séjour, c’est un argument supplémentaire que l’administration fiscale aura du mal à ignorer.
Si c’est votre cas, vous devez contacter rapidement votre centre des impôts (cela peut se faire depuis la messagerie de votre espace fiscal) pour leur demander des explications et une annulation de cette TLV en citant en référence les informations présentes sur le site officiel cité plus haut.
En conclusion
On voit bien qu’en sus de l’assujettissement à la CFE, l’administration fiscale tend à soumettre systématiquement les locations meublées de courte durée au paiement de la taxe d’habitation. Cette imposition de principe est dictée par la possible et théorique jouissance du bien par le propriétaire pendant les périodes non louées ; elle ne distingue pas les résidences secondaires réelles et habituelles de celles qui sont destinées à une activité locative (sauf si un mandat de gestion locative à 100% du temps est fourni en ce sens).
La taxe d’habitation reste donc un sujet délicat pour les loueurs de meublés de courte durée, bien que la réclamation reste possible pour faire valoir ses droits.
N’hésitez pas à partager dans les commentaires votre propre expérience concernant les taxes récemment reçues, liées à la location saisonnière ! 👇👇
Nous espérons que ce dossier vous aura aidé. Si c’est le cas, n’oubliez pas d’adhérer à notre association de propriétaires indépendants 😉 :
Bonnes locations !
Dominique, au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.
Images & illustrations ©Depositphoto
Bonjour, je viens seulement de découvrir l’avis de TH (près de 900 € pour un 33 m2 à Strasbourg, y compris une surtaxe de 60% !). Même réponse sèche du fisc à mes protestations. Jusqu’alors, j’avais toujours échappé à la TH car le logement était déclaré en location saisonnière et je payais la CFE. En ce qui me concerne, je n’occupe jamais l’appartement (habitant à 15 km…) mais selon l’administration, je ne suis pas en mesure de le prouver car je n’ai pas mandaté de conciergerie…. C’est une manoeuvre claire du gouvernement pour racketter les locations saisonnières, vues comme le… Lire la suite »
Bonjour, Je suis propriétaire d’un studio dans une ville thermale que je loue par le biais d’une agence immobilière. Le studio est classé meublé de tourisme 3* depuis 2018. Le classement a été renouvelé en 2023. D’un point de vue fiscal, je suis déclarée LMNP. En 2018 et 2019, j’ai été exonéré de la TH à ma demande car soumis à la CFE et ne règle depuis 2018 que la CFE. Le contrat de l’agence date de 2017 : il est reconductible annuellement et il n’est pas précisé qu’il est exclusif. Lorsque je l’occupe pour ma cure, je comptabilise depuis… Lire la suite »
Bonjour à tous, Je suis dans le même cas ; double taxation (CFE + Taxe d’habitation) depuis cette année. Les recours amiables ont été rejetés (assez sèchement). Les impôts exigent d’apporter la preuve via une agence que le bien est loué de telle à telle période, ou, de communiquer les contrats de location sur 365 jours (A mon avis, ces injonctions ne sont pas légales). Quoi qu’il en soit, je loue principalement à la belle saison et je n’ai pas les moyens de confier la gestion de mon bien à une agence. Je ne peux donc pas répondre à leurs… Lire la suite »
Je suis également dans le cas d’une double taxation cfe et th depuis quelques années … j’ai effectué un recours qui a été rejeté .. avec une réponse alambiqué.. » il faut donner à gérer a pierre et vacances » .. du grand n’importe quoi ! Un collectif pour recourir serait il possible ? De plus le droit français prévoit l’équité et une application de la fiscalité pour tous identique. Or on lit dans votre article et je l’ai constaté en interrogeant autour de moi que d’un département à l’autre voir d’un contribuable à l’autre le traitement n’est pas le même. J’ai… Lire la suite »
J’ai été il y a 2 ans confronté à cette situation et j’ai du payer la TH. Malgré ma demande en recours (avec aide avocat…)le fisc a jugé que je ne n’apportais pas la preuve que je ne profitais pas du bien et donc j’ai été contraint de payer…
Confronté au même cas, la charge de la preuve incombe aux impôts, selon clévacances qui a mené une étude la-dessus . J’ai bataillé dur pour obtenir un remboursement avec l’aide de ma députée qui a enregistré une question écrite au gouvernement. Il faut tenir bon
Merci pour ce dossier clair et bien ficelé. Sur trois meublés donnés en location, j’ai reçu pour la première fois un avis de TH pour deux d’entre eux en novembre. Je suis en réclamation pour les deux, car: 1. Quand je jouis en tant que vacancier de l’un deux, je paye un loyer comme les locataires tiers. 2. S’il y a effectivement jouissance sans contrepartie financière, il me semblerait équitable que la TH ne s’applique que sur un seul bien (le plus cher?), car elle compense une jouissance à 100% sur un an, me semble-t’il. Et sauf pour ceux qui ont le… Lire la suite »
Merci pour ces renseignements..j’ai été effectivement très surprise de payer la Cfe et maintenant taxe d’habitation.Ayant 6 locations saisonnières ,je suis taxée sur les 6 alors que je n’en occupe qu’une quelques semaines dans l’année mais je les gère moi même .je ne fais plus appel à une conciergerie car j’ai été très déçue…Je vais donc payer!
Merci pour ces renseignements complets et précises
je comprend pourquoi je paye les deux, car je loue ,mais j’en profite aussi
Merci pour ces informations très claires et précises. Je suis dans ce cas, le fisc me réclame la TH+CFE+TS+TLV (plus de 45000€ au total!) ce qui est totalement abusif. Mon beau frère, avocat fiscaliste, m’a conseillé comme vous de dénoncer cette accumulation de taxation car c’est clairement pas conforme. Concernant la TH+CFE, je dois en effet pouvoir prouver que je n’utilise absolument pas cette résidence a titre personnel. C’est prévue n’est pas évidente à apporter mais on va monter un dossier pour prouver ma présence à plus de 800km de cette résidence toute l’année (justificatif d’achats, de taxes d’habitation de… Lire la suite »
Merci pour ce dossier très clair et très complet, qui a répondu à toutes mes questions sur cette juxtaposition TH/CFE.