L’assurance annulation Location de Vacances
👍 Une sécurité pour les locataires ET pour les propriétaires
L’assurance annulation, qu’elle soit proposée seule ou qu’elle soit incluse dans un package “Assurance voyage”, est pensée à l’origine pour donner une certaine flexibilité au vacancier lorsqu’il réserve un séjour longtemps à l’avance.
Nous verrons dans ce dossier que cette sécurisation apportée au locataire de votre hébergement, peut aussi être un très bon atout promotionnel et une composante déterminante de l’offre du propriétaire.
Sommaire
- L’assurance annulation : Permet au Locataire de rester serein !
- L’assurance annulation : Permet au Propriétaire de sécuriser son locataire mais aussi son activité d’hébergeur !
- Combien coûte une Assurance Annulation ?
- Conclusion / Nos conseils
- Rappel des couvertures assurances liées à l’occupation des locaux dans le cadre de la location saisonnière.
L’assurance annulation :
Permet au Locataire de rester serein !
Réserver un séjour à l’autre bout de la France, ou même à l’étranger, peut quelquefois être source d’inquiétude.
Comment savoir si, plusieurs semaines, voire quelques mois avant la date prévue, un événement de dernière minute ne viendra pas bouleverser nos plans : une maladie, une intervention médicale, un changement professionnel soudain… Certains événements ne peuvent pas être anticipés.
Et pourtant, la superbe maison que je viens de repérer pour réunir ma famille coche toutes les cases : région magnifique, équipements au top, avis clients dithyrambiques, possibilité de louer en direct au meilleur prix et en plus, le propriétaire que j’ai eu au téléphone, est particulièrement sympathique ! Si je ne réserve pas dès maintenant, je suis sûr qu’elle va me passer sous le nez…
J’ai bien lu le contrat de location de vacances, le propriétaire demande une garantie financière pour bloquer la réservation du gîte ; acompte ou arrhes, dans les 2 cas, je dois donc m’engager. C’est normal, mon hôte doit lui aussi pouvoir compter sur moi.
👍 La solution est donc l’Assurance Annulation. Pour un léger surcoût, je vais pouvoir complètement sécuriser ma réservation. C’est un tiers qui assurera le risque financier d’un aléa de dernière minute.
Les vacances, ce ne doit être que du plaisir : on ne va pas commencer par stresser quatre mois à l’avance…
L’assurance annulation :
Permet au Propriétaire de sécuriser son locataire mais aussi son activité d’hébergeur !
Recevoir une famille dans sa maison, lui donner l’occasion de découvrir les beautés de sa région, c’est souvent un plaisir ; cela permet en outre de générer un revenu. Cette démarche n’est toutefois pas exempte de risques.
En premier lieu, les risques liés à l’occupation des locaux par vos clients. Les risques de type “responsabilité civile”, doivent être couverts par des assurances spécifiques. Nous vous les rappelons à la fin de ce dossier.
Le deuxième risque pour le propriétaire est que son locataire, quelques jours avant le début du séjour, demande à annuler pour une raison qu’il juge légitime mais dont le propriétaire n’est en aucun cas responsable.
Commence alors une phase de négociation, bien sûr encadrée par les termes du contrat, mais qui laissera l’une ou l’autre des parties insatisfaite, voire mécontente… avec toutes les conséquences possibles en termes de e-réputation (avis négatifs vengeurs…) difficilement rattrapables.
👉 Proposer une assurance Annulation à son locataire devient donc pour le propriétaire un moyen de sécuriser son activité vis-à-vis de ces potentiels conflits futurs.
L’assurance Annulation, pour quoi faire ?
En complément de la couverture des risques liés à l’occupation des locaux, le locataire souhaite souvent se prémunir d’un aléa qui remettrait en cause sa disponibilité au moment du séjour.
C’est dans ce cadre que sont apparus les contrats d’assurance “ Annulation / Interruption / Arrivée tardive “, qui font l’objet principal de ce dossier.
Pour le locataire : Intérêt et démarche de l’assurance Annulation
La location saisonnière est devenue au fil des ans, une manière de partir en vacances plébiscitée par les français. Selon les dernières estimations, c’est ainsi plus de 700.000 logements meublés qui sont ainsi proposés à la location sur tout le territoire français !
Dans cette offre multiple et variée mais aussi inégale, le vacancier doit faire son choix dans le maquis des OTA (Airbnb, Abritel, Booking…) ou, de plus en plus souvent, utiliser les canaux de location en direct des propriétaires comme LVPDIRECT.
Trouver la pépite où réunir sa famille pour un séjour idyllique au meilleur prix, demande organisation et célérité !
La concurrence est là (environ 80 millions de nuitées en « hébergement marchand [1] » en France pendant chaque mois d’été) ; il y a donc souvent urgence à détecter son lieu de vacances et à le réserver le plus tôt possible…
[1] Hébergement marchand : hôtels, campings, autres hébergements touristiques, notamment locations auprès de particuliers.
(source : Site internet Insee)
La pertinence de se sécuriser vis-à-vis des aléas en cas de réservation anticipée se pose donc avec de plus en plus d’acuité.
Réserver 6, 8 voire 10 mois à l’avance pour pouvoir réunir sa famille, c’est aussi anticiper les risques médicaux de chacun de ses membres (problème de santé de nos anciens, maladie du petit dernier, grossesse non prévue…), mais aussi les risques professionnels (dates de congés non confirmées, mutations, changement d’employeur…). 😱
À ce stade, 4 possibilités s’offrent au candidat vacancier pour couvrir ce risque d’annulation anticipée :
1 – Sélectionner une location dont le propriétaire propose des conditions d’annulation les plus flexibles possibles. Ces conditions deviennent alors un critère prioritaire de sélection du logement.
Toutefois, dans cet équilibre de l’offre et de la demande, la priorité sur ce critère se fera bien sûr au détriment des autres attraits de la location : un propriétaire proposant un bien sans défaut n’a aucun intérêt à favoriser les locataires incertains ou versatiles.
2 – Utiliser pour le règlement, un moyen de paiement incluant des garanties Annulation. Certaines cartes bancaires haut de gamme offrent cette possibilité. Il faut toutefois avoir conscience que la nature de la protection incluse ne peut jamais rivaliser avec celle d’une assurance spécifique. L’examen détaillé du contrat de la carte bancaire est alors incontournable pour détecter les très nombreuses clauses d’exclusion. Notez également que le règlement par carte bancaire n’est pas toujours possible auprès d’un propriétaire qui ne dispose pas de terminal CB.
3 – Souscrire au contrat d’assurance Annulation souvent proposé par l’OTA (Airbnb, Abritel, Booking…) ou la plateforme de location que vous utilisez pour réserver votre hébergement. Vous n’avez alors pas le choix du contrat et donc la couverture dépend des contrats proposés.
Elle peut aller dans certains cas, jusqu’à des contrats très haut de gamme, permettant une annulation jusqu’au dernier moment sans aucun justificatif.
Mais cela a un coût (entre 5% et jusqu’à 10% du prix du séjour), d’autant plus que l’OTA, en tant qu’intermédiaire, prélève aussi sa commission.
Dans tous les cas, il est indispensable de détailler les clauses d’exclusion de ces contrats avant toute signature, auprès de la plateforme de location. Dès que vous aurez validé votre réservation, aucune discussion sur les conditions de couverture ne sera plus possible.
4 – Souscrire un contrat d’assurance Annulation en direct auprès d’une assurance Voyage [2]. Il en existe un certain nombre sur le marché. Certains peuvent vous être conseillés par le propriétaire au vu de l’expérience qu’il a acquise. A titre informatif, nous vous donnons quelques noms d’assurances un peu plus bas dans ce dossier
[2] L’Assurance Voyage est un ensemble de garanties qui couvre le souscripteur avant, pendant et après son séjour. Elle inclut, entre autres, une garantie Annulation.
Dans tous les cas, le vacancier a intérêt à privilégier les contrats qui ne passent pas directement par le propriétaire afin d’éviter les conflits d’intérêt. Comme dans les autres cas, ne vous contentez pas de lire la brochure commerciale mais examinez dans le détail les différents paragraphes des CGV, surtout les petits caractères…
Pour le propriétaire qui loue en direct : Intérêt et solutions
Le propriétaire qui souhaite promouvoir sa location en direct se doit de proposer à ses hôtes des services de même niveau que celui des OTA.
Ceux-ci, dans leur démarche commerciale, mettent en avant la sécurisation soi-disant garantie au locataire dans son processus de réservation.
Pour cela, l’OTA ne néglige aucun axe :
- Publicitaire : le logement que vous proposez devient une « maison ABRITEL » ou un « AirBnB ». Tout est conçu pour faire oublier au candidat vacancier que le contrat de location qu’il va signer ne sera pas avec elle, grande entreprise sécurisante car connue de tous, mais avec le véritable propriétaire, dont il ne connaîtra le nom et les coordonnées qu’après la signature du contrat. Tout ceci est bien sûr notifié en tous petits caractères dans les CGV de ces OTA, mais qui les consulte vraiment avant de sortir sa carte bancaire ?
- Contractuel : Imposer au propriétaire la plus grande flexibilité des conditions d‘annulation consenties. Il conditionne en effet la visibilité de votre annonce à l’acceptation de conditions d’annulation non équilibrées et de conditions de réservation «instantanées», interdisant le moindre échange réel entre propriétaire et candidat vacancier avant la réservation.
- Packaging : L’offre mise en ligne sur le site de l’OTA comprend la location proprement dite, mais aussi différents services annexes proposés par l’OTA ; parmi ceux-ci, les contrats d’assurance Annulation « maison » négociés par sa centrale d’achat dont les primes, commissionnées, contribuent à alimenter son chiffre d’affaires.
Il n’en reste pas moins que ces offres « complètes » constituent, du point de vue du client, une simplification bien agréable et, au moins en première approche, « sécurisante ». Dans les faits, en cas de litige, la mise en œuvre de ces assurances sera souvent très compliquée car il faudra passer par l’OTA qui n’est que l’intermédiaire d’une compagnie d’assurance potentiellement non basée en France.
Le challenge du propriétaire qui souhaite promouvoir sa location en direct est donc de proposer à ses hôtes une vraie sécurisation tout en garantissant simplicité d’accès et transparence.
Pour cela, il a des atouts majeurs : par son expérience, il a une bonne connaissance des différents acteurs du marché assurantiel et par son indépendance, il n’est pas pollué par les problématiques de commission ou d’accord financier.
Il a donc potentiellement une offre très attractive à construire pour ses hôtes.
En sécurisant les vacanciers, la valorisation d’une assurance Annulation par le propriétaire permet, en outre, de favoriser les réservations anticipées pour des séjours soigneusement sélectionnés.
Un locataire qui réserve à l’avance après avoir pris le temps soin d’étudier et de sélectionner votre bien aura toutes les chances d’être satisfait de son choix.
Un vacancier heureux de son séjour, c’est aussi un propriétaire satisfait.
Autre point important : cette offre, faite en amont, permet d’éviter toute incompréhension ou litige dans le futur.
Un vacancier de bonne foi qui subit un aléa remettant en cause son séjour, attendra naturellement du propriétaire un geste commercial. La plupart du temps, ce dernier fera bien sûr ce qu’il peut (remboursement au moins partiel en cas de relocation…) mais cela n’est pas toujours possible.
Dans le cas où le propriétaire a proposé, dès la signature du contrat, la possibilité d’une couverture Annulation que le client a refusée pour économiser quelques dizaines d’euros, il sera beaucoup plus difficile à ce dernier d’en vouloir au propriétaire.
Solutions possibles :
Le propriétaire qui désire valoriser auprès de ses locataires ce type de couverture aura donc 2 possibilités :
1 – Recommandation de courtiers en assurance sur ce type de couverture
Dans cette solution, le propriétaire reste indépendant des prestataires proposés et se limite au conseil. Cette indépendance offre une garantie d’impartialité. Le contrat se prend directement par le vacancier sur le site de l’assurance sans intermédiaire financier.
Le bénéfice pour le locataire est le conseil apporté par le propriétaire tout en conservant une totale liberté sur le choix de son prestataire.
2 – Souscription par le propriétaire d’un contrat Annulation à son nom
Dans cette solution, c’est donc le propriétaire qui contractualise l’assurance. Les clauses de ce contrat sont alors intégrées dans les conditions générales de location et le coût de la prime intégrée dans le montant du loyer.
L’avantage pour le locataire, est de bénéficier d’un processus totalement transparent ; cela se traduit dans le contrat de location par des conditions d’annulation très favorables, mais entraîne aussi un surcoût systématique pour le client qui ne le souhaite pas.
Combien coûte une Assurance Annulation ?
La fourchette des primes constatée sur le marché est assez large (de 2,8% à plus de 10%) et varie fortement en fonction des garanties proposées, sans pour autant que les prix les plus élevés garantissent les couvertures les meilleures (et inversement).
Liste de quelques montants de prime constatés actuellement (15/03/2023) :
👉 Cette liste n’est pas exhaustive et l’évolution des prix sera à vérifier dans le temps.
En direct :
- CHAPKA ASSURANCE : Contrat TRANQUILOC
- Option 1 (Annulation seule) : 2,8%
- Option 2 (Annulation + RC) : 3,6%
- GRITCHEN : Contrat ASSURLODGE : (Annulation + RC) : 4,25%
D’autres organismes proposent ce type d’assurance annulation comme option lors de la réservation. A titre indicatif voici le coût chez “Gîtes de France” :
- Option 1 (Annulation : avec justificatifs) : 5,5 %
- Option 2 (Annulation : sans motif, sans justificatif) : 9,5%
Conclusion / Nos conseils
Proposer une assurance annulation à vos hôtes constitue un véritable moyen de différenciation et de promotion de votre location. Malheureusement cela est souvent ignoré par les propriétaires.
Dans le paysage mouvant et évolutif de notre activité de propriétaire, les vacanciers recherchent une réelle sécurisation pour des réservations qui ont lieu de plus en plus tôt.
En multipliant les offres « annulables » à volonté, les OTA essayent de mettre en place des habitudes clientèle, valorisant la versatilité et favorable à leur “business model” : que les vacanciers s’engagent vite, tout de suite et souvent. Cela pousse certains vacanciers peu scrupuleux à multiplier leurs réservations pour pouvoir choisir au dernier moment…
Le client vacancier croyant acquérir une liberté nouvelle, oublie de lire les « petits caractères » des contrats et découvre trop tard que la sécurisation dont il pensait bénéficier est en fait un leurre (cf. les différents forums sur le sujet).
La démarche du loueur en direct se doit d’être différente. Transparent, libre, désintéressé, le service apporté par ces contrats Annulation peut devenir un vrai atout pour l’offre de location de vacances en direct.
Cette sécurisation client ainsi apportée, chacun pourra se concentrer sur le cœur de son activité, les prestations proposées et l’accueil de ses hôtes.
Astuce 😉 :
Cette couverture assurantielle constituant un bénéfice mutuel, certains propriétaires ont fait le choix d’en partager la charge en remboursant partiellement la prime à leurs hôtes. Étonnant non ?
BONUS :
Rappel des couvertures assurances liées à l’occupation des locaux dans le cadre de la location saisonnière.
ℹ️ Ce contenu sur les assurances spécifiques à la location saisonnière sera détaillé dans un futur dossier spécifique.
👉 Contrats d’assurance contractés par le Propriétaire :
En plus de l’assurance annulation, le propriétaire d’une location saisonnière ne doit pas négliger les autres assurances qui permettent de couvrir tous les risques liés à l’occupation des locaux par des locataires vacanciers.
💬
“ La plancha a pris feu ”
“ Mon locataire a occasionné un dégât des eaux chez le voisin ”
“ Le petit garçon de nos hôtes est tombé en courant au bord de la piscine ”
“ Mes visiteurs ont mal évalué la largeur du parking de la propriété et ont embouti notre parapet en garant leur voiture ”
“ La fête organisée par mes locataires a dégénéré et les dégâts excèdent largement le montant de la caution ”
…
Il faut tout d’abord savoir qu’il n’existe aucune obligation légale d’assurance pour un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière. Pour autant, les risques liés à l’occupation des locaux peuvent être couverts par différents contrats. Le propriétaire du bien peut couvrir ses risques propres, mais il peut aussi imposer à son locataire de souscrire une assurance spécifique. (Source : Site Service-Public.fr)
Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
Ce contrat, complémentaire à l’assurance Multirisques Habitation (voir ci-dessous) permet de couvrir les risques non couverts par ce dernier, comme les dégradations dans le logement, le vol ou la destruction des objets et du mobilier par vos locataires.
Assurance Multirisques Habitation (MRH) avec 2 options
- Clause « Abandon de recours » ou « Renonciation à recours » : ne couvre que les sinistres causés à votre logement par les locataires : le bien est protégé contre les incendies couverts par l’assurance habitation et les dégâts des eaux. Le locataire reste responsable des dommages causés aux tiers, même s’ils découlent d’un sinistre.
- Clause « Pour le compte de qui il appartiendra » : plus étendue que la précédente, elle permet aussi de couvrir la responsabilité du locataire à l’égard des tiers. Le locataire reste en revanche tenu responsable des dégâts qu’il a directement causés (objets détruits, dégradations, vols…).
👉 Contrats d’assurance contractés par le Locataire :
Sur demande du propriétaire, ou simplement pour se sécuriser, le locataire a intérêt à couvrir le risque « villégiature ». Les personnes occupant un logement en villégiature restent en effet responsables des dommages occasionnés dans le cadre de l’habitation, même temporaire.
Assurance villégiature
La plupart des contrats MRH de l’habitation principale comprennent automatiquement une clause « villégiature » ; il est donc aisé pour le locataire, de demander une attestation à remettre au propriétaire de sa location de vacances.
En l’absence de cette clause dans son contrat d’assurance de son habitation principale, le vacancier a toujours la possibilité d’y adhérer au moyen d’une extension de garantie ponctuelle. Cela concerne en particulier les locataires étrangers dont les contrats d’assurance ne contiennent pas systématiquement cette clause.
A Noter : Certains contrats d’assurances annulation proposent également la couverture “villégiature” pour quelques euros de plus.
Attention : l’attestation d’assurance Villégiature devra être impérativement au nom du signataire du contrat de location. A défaut, l’assureur ayant fourni l’attestation se défaussera en cas de sinistre.
Comme pour une assurance habitation classique, il existe plusieurs niveaux de protection garantis par l’assurance villégiature. La garantie responsabilité civile représente le niveau minimum mais ce contrat peut aussi permettre d’indemniser le bien immobilier lui-même, voire les biens mobiliers présents dans le logement.
👉 Le compromis le plus courant reste le suivant :
- pour le propriétaire : PNO + MRH / Abandon de recours
- pour le locataire : extension villégiature du contrat MRH de son habitation principale
Pour sécuriser totalement l’engagement contractuel, le propriétaire a toujours la possibilité de prendre à sa charge dans ses propres contrats, la partie “Villégiature”, afin de pouvoir définir exactement le niveau de couverture qu’il souhaite garantir ; les surcoûts correspondants pouvant alors être intégrés dans le montant de la location. (Dossier complémentaire : Comment définir les tarifs de son gîte).
À savoir :
Contrairement à ce que l’on peut lire sur internet, le propriétaire garde toujours la possibilité d’imposer l’assurance villégiature à son locataire mais dans ce cas, il doit le notifier dans le contrat de location remis au locataire.
Nous espérons que ce dossier consacré aux assurances pour les locations saisonnières vous aura aidé et qu’il vous permettra d’offrir à vos vacanciers de nouvelles opportunités pour réserver en direct. Si c’est le cas, n’oubliez pas d’adhérer à notre association de propriétaires indépendants 😉 :
Bonnes locations !
Pascal, au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.
Images & illustrations ©Depositphotos
bonjour. Un article parfait qui couvre bien toutes les facettes de l’assurance liée à la location saisonnière. Pour ma part je demande systematiquement une assurance “villégiature” à mes vacanciers et je n’ai jamais eu de souci ni la moindre réflexion.
Par ailleurs j’ai convenu un “partenariat” avec Chapka mais heureusement je n’ai jamais eu à m’en servir. Bonnes locations à tous
Encore un excellent dossier, merci LVP !
Au delà de l’intérêt de proposer une assurance annulation à mes locataires en direct, je viens de contacter mon assureur pour vérifier mon contrat d’assurance habitation.Et en effet, mon assureur vient de me dire que n’avais pas pris l’option “Propriétaire Non Occupant” avec abandon de recours ! Je viens de l’ajouter pour 48€/an en plus ! MERCI de m’avoir alerté sur ce point.
Excellent article. Il y a effectivement ici un super levier de différenciation et de sécurisation. Bravo pour le détail de votre étude.