Les avantages et les inconvénients d’Airbnb pour les propriétaires : une analyse comparée
Depuis son lancement en 2008, Airbnb s’est imposé comme un acteur majeur de la location de courte durée. Mais pour les propriétaires, choisir entre Airbnb et d’autres plateformes comme Abritel, Booking.com, ou encore des sites de mise en relation directe comme LVP DIRECT, PAP Vacances et Cybevasion n’est pas une décision anodine. Ce dossier présente les avantages et les inconvénients d’Airbnb et les compare à ces alternatives pour aider les propriétaires à faire un choix éclairé en fonction de leurs besoins et contraintes.
Initialement rédigé en janvier 2025, ce dossier a été mis à jour le 12/02/2025.
1. Une visibilité internationale et une large audience
Airbnb est présent dans plus de 190 pays et attire des millions de voyageurs chaque jour. Cette audience massive permet aux propriétaires d’atteindre un large public, ce qui peut augmenter les chances de remplir leur calendrier de réservations. La diversité des utilisateurs d’Airbnb inclut aussi bien des familles que des voyageurs d’affaires ou des groupes d’amis, ce qui élargit encore les opportunités pour les propriétaires.
De plus, Airbnb bénéficie d’un excellent référencement sur Google. Lorsqu’un vacancier recherche un logement sur internet, les résultats issus d’Airbnb apparaissent forcément parmi les premiers liens proposés. Cela incite un grand nombre de voyageurs à commencer leur recherche directement depuis cette plateforme, augmentant ainsi les chances de visibilité pour les propriétaires.
Ces visibilité et notoriété mondiales font qu’Airbnb est quasiment devenu un incontournable de la location saisonnière. D’ailleurs, le terme de “location Airbnb” est souvent utilisé pour définir les locations saisonnières.
2. Une diffusion d’annonce gratuite
La création et la diffusion d’une annonce sur Airbnb sont totalement gratuites pour les propriétaires, contrairement à certaines plateformes qui demandent un abonnement généralement annuel, ou facturent des frais de service plus élevés si le propriétaire fait le choix de l’annonce gratuite. Cela en fait un outil simple et sans risque pour un propriétaire débutant.
3. Une plateforme conviviale avec des outils innovants
Airbnb offre une interface utilisateur moderne et intuitive, tant pour les propriétaires que pour les voyageurs. La gestion des réservations, la communication avec les clients et les outils pour fixer les tarifs ou synchroniser les calendriers sont simplifiés. Cette simplicité d’utilisation attire même des propriétaires novices dans le domaine de la location saisonnière. On peut donc dire qu’Airbnb est souvent précurseur concernant les évolutions des différentes habitudes d’utilisation des sites de locations de vacances. Même si d’autres plateformes OTA présentent des fonctionnalités similaires et une convivialité comparable, elles sont généralement suiveuses des évolutions d’Airbnb.
La plateforme propose des fonctionnalités comme l’ajustement automatique des prix en fonction de la demande, ou des recommandations basées sur des données locales et des calendriers synchronisés avec d’autres plateformes. Les propriétaires peuvent aussi accéder aux statistiques détaillées de leurs performances, comme le taux d’occupation, le revenu moyen, ou les périodes les plus demandées dans leur secteur géographique.
De plus, Airbnb a introduit un programme de protection appelé “AirCover”, qui offre une couverture pour les dommages matériels et la responsabilité civile jusqu’à 1 million de dollars, renforçant ainsi la confiance des propriétaires.
4. Des options de personnalisation pour les annonces
Airbnb permet aux propriétaires de personnaliser leurs annonces en mettant en avant des points distinctifs tels que des équipements spécifiques (piscine, jacuzzi, vue panoramique), ou des expériences locales. Cette possibilité aide à mieux attirer des voyageurs ciblés et à se démarquer dans une concurrence accrue.
5. Une forte communauté et des récompenses pour les propriétaires fidèles
Airbnb a créé une véritable communauté autour de la location. Même s’il est difficile de parler d’un véritable affectio societatis – cela reste une communauté très virtuelle -, les propriétaires peuvent, dans une certaine mesure, bénéficier de retours d’expériences et de formations gratuites pour améliorer leurs performances. La plateforme propose également un système de parrainage qui permet aux propriétaires d’inviter d’autres hôtes et de recevoir des avantages financiers.
Airbnb récompense les propriétaires les plus performants. En effet, si les critères de performance fixés par la plateforme sont remplis pendant plusieurs mois, le propriétaire obtient un statut de “superhost”, visible par tous les vacanciers potentiels. Ce statut, remis en question périodiquement par Airbnb, permet d’informer les futurs vacanciers, que ce propriétaire propose une expérience d’excellence à ses locataires en termes d’accueil et de qualité de son logement. A titre subsidiaire, le propriétaire reçoit également un bon d’achat Airbnb d’une valeur de 100 USD à chaque période de 12 mois sous statut “superhost” et la possibilité, pour son annonce, d’être mieux valorisée auprès des locataires potentiels.
Les 5 principaux inconvénients d’Airbnb 👎
1. Les frais de service élevés
L’un des principaux inconvénients d’Airbnb est le coût des frais de service. Airbnb prélève une commission allant de 3,6 % à 17 % (ttc) pour les propriétaires, et jusqu’à 18 % (ttc) pour les voyageurs, en fonction de la formule choisie concernant le partage des frais. Cela peut rendre les locations moins attractives pour les deux parties.
Exemple comparatif des frais :
- Airbnb : Pour une location à 100 € par nuit, les frais peuvent atteindre 18 € pour le voyageur et 4 € pour le propriétaire, soit un coût total d’environ 122 € (+22% au total).
- Réservation en direct : Le propriétaire fixe son tarif à 100 €, et le voyageur lui paie exactement cette somme.
Précisons également que sur Airbnb le linge de maison doit obligatoirement être inclus dans le tarif, contrairement à d’autres sites où cette prestation peut être proposée en option. Cela peut également faire grimper vos frais et vos tarifs qui seront affichés sur ce site.
2. La concurrence accrue
Avec la popularité d’Airbnb, le nombre de propriétés listées sur la plateforme a explosé. Les propriétaires doivent se démarquer par des tarifs compétitifs et des services de qualité pour se détacher du lot et attirer les réservations. Cela peut nécessiter des investissements supplémentaires pour améliorer le logement, ou offrir des extras comme des paniers d’accueil ou des équipements haut de gamme.
De plus, Airbnb insiste lourdement auprès des propriétaires pour leur faire accepter la réservation immédiate sans accord préalable : les annonces qui adoptent cette condition bénéficient alors d’un meilleur positionnement dans les résultats de recherche des vacanciers, ce qui met une pression supplémentaire sur les propriétaires, au risque de perdre la main sur la gestion de leur bien.
3. Des politiques d’annulation pénalisantes
Les règles d’annulation sur Airbnb peuvent parfois pénaliser les propriétaires. Par exemple, en cas d’annulation par le voyageur, les remboursements dépendent des politiques choisies, ce qui peut réduire la sécurité financière. La pression d’Airbnb sur les propriétaires est également importante, car pour être mieux positionnés dans les résultats de recherche et réduire les frais de commission, ils doivent souvent adopter les conditions d’annulation les plus souples. De plus, les propriétaires doivent maintenir un historique sans problème d’annulation pour préserver leur visibilité, ce qui peut représenter un stress supplémentaire et une contrainte sur leur gestion. Par ailleurs, en cas de litige, Airbnb tend généralement à privilégier les voyageurs lors de sa médiation, ce qui peut accentuer le sentiment d’injustice chez les propriétaires et fragiliser leur position en cas de contestation.
4. Une dépendance à la plateforme
Les propriétaires qui dépendent exclusivement d’Airbnb pour leurs réservations sont exposés à des changements de politiques ou à des fermetures de compte en cas de litiges avec un vacancier, ce qui peut mettre en péril leur activité. La plateforme peut également imposer des règles strictes, comme des exigences de réponse rapide ou des suggestions sur les prix, parfois biaisées en période de forte demande. Par ailleurs, pour être bien référencée sur Airbnb, une annonce doit quasiment bénéficier d’une exclusivité à la plateforme : si le nombre de réservations est jugé insuffisant, cela pénalise son classement dans les recherches des vacanciers, ce qui constitue encore une contrainte supplémentaire pour les propriétaires.
Enfin, même si l’identité de l’annonceur est assez bien vérifiée et authentifiée sur Airbnb, aucune garantie d’existence réelle du bien n’est attestée par Airbnb. En effet, à aucun moment, la plateforme n’exige la production d’un titre de propriété ou du paiement d’une taxe fiscale par le propriétaire. De ce fait, l’annonce peut être fausse ou erronée.
Comme chez tous les OTA, dans ses CGU, Airbnb n’engage pas sa responsabilité concernant la véracité des annonces de son site.
5. Une perception différente selon les marchés
Airbnb est davantage perçu comme une plateforme pour des escapades citadines de quelques jours dans les logements atypiques. Cela peut donc limiter son attractivité pour les locations à la semaine ou la location de grandes propriétés. De plus, dans certaines régions, les réglementations locales sur la location saisonnière via Airbnb peuvent compliquer la gestion pour les propriétaires (ex. limitation du nombre de nuits sur ces plateformes). Les locations listées sur Airbnb sont souvent les premières dans le collimateur des collectivités locales et des médias. En témoigne la nouvelle loi dite “anti-Airbnb”, qui vise à encadrer plus strictement cette activité dans les grandes villes et les zones touristiques où les locations Airbnb sont citées comme responsables de la pénurie de logements…
Comparaison avec d’autres plateformes
1. Abritel (Vrbo)
Abritel, appartenant au groupe Vrbo (Expedia), est une alternative intéressante pour les propriétaires. Les frais de service d’Abritel sont légèrement supérieurs à Airbnb (en moyenne 24% vs 22% pour Airbnb).
- Avantages : Moins de concurrence qu’Airbnb, bonne présence internationale au travers des différentes filiales d’Expedia, visibilité ciblée sur les familles, des outils similaires, et une orientation favorable pour les séjours à la semaine. Contrairement à Airbnb, souvent utilisé pour des courts séjours, Abritel met en avant des locations plus longues, ce qui attire des clients cherchant des vacances prolongées dans des logements plus grands, rendant la gestion plus stable et prévisible pour les propriétaires. Côté transparence, les montants facturés aux locataires apparaissent clairement au propriétaire sur les fiches de réservation. En termes de flexibilité, 2 types de diffusion d’annonces sont proposées chez Abritel contrairement à Airbnb : l’une gratuite avec des frais de service plus importants mais une visibilité plus faible, l’autre avec un abonnement annuel et des frais de service réduits ainsi qu’une meilleure visibilité.
- Inconvénients : Abritel est plutôt un suiveur d’Airbnb : les outils à disposition des propriétaires ainsi que la convivialité d’utilisation du site sont généralement moins appréciés que sur Airbnb.
2. Booking.com
Booking.com se distingue par sa spécialisation historique dans l’hôtellerie, ce qui en fait une plateforme moins dédiée à la location saisonnière qu’Airbnb. Cette orientation peut se traduire par des fonctionnalités et des services moins adaptés aux besoins spécifiques des propriétaires et des vacanciers de locations de vacances.
- Avantages :Une audience énorme et une commission uniquement prélevée sur le propriétaire (15 %), ce qui peut représenter, in fine, un coût moindre.
- Inconvénients : Absence de communauté et interface moins intuitive. De plus, les propriétaires doivent souvent aligner leurs politiques d’annulation sur des conditions plus favorables aux voyageurs que sur d’autres OTA. Par exemple, les remboursements flexibles imposés par la plateforme peuvent entraîner des pertes financières pour les propriétaires en cas d’annulations de dernière minute, ce qui limite leur marge de manœuvre pour garantir des revenus stables. Enfin, une fois votre annonce publiée sur ce site, Booking a tendance à détourner les recherches à partir du nom de votre location vers d’autres annonces plus rentables.
3. LVP DIRECT, PAP Vacances, Cybevasion, …
À la différence des OTA comme Airbnb, ces plateformes alternatives se concentrent sur la mise en relation directe entre propriétaires et voyageurs, sans intervenir sur le processus de la réservation.
- Avantages : Aucune commission ni pour le propriétaire ni pour le voyageur. Elles permettent aux propriétaires une gestion totalement libre de leurs tarifs et de leurs conditions de location en offrant aux vacanciers la garantie du meilleur tarif possible. Les annonces postées sur ces sites bénéficient ainsi d’une visibilité sur internet, sans que les propriétaires aient besoin pour autant d’un site personnel.
- Inconvénients : Une visibilité et une notoriété bien moindre par rapport à Airbnb, Abritel ou Booking.com, ce qui peut susciter un manque de confiance de la part des vacanciers. Ces plateformes, moins connues et moins standardisées, amènent parfois des voyageurs à craindre un manque de garanties en termes de sécurité, de réservations fiables ou de qualité des hébergements. Ce facteur peut freiner certaines réservations et nécessite un travail supplémentaire de la part des propriétaires pour inspirer confiance et rassurer ces locataires, comme par exemple leur proposer de souscrire, à titre personnel, des assurances annulation complémentaires, disponibles auprès de nombreuses compagnies d’assurances pour quelques euros.
Exemple de tarification sur les sites de réservation en direct
👉 La même location, à la même période, réservée en direct coûtera 720 € de moins au vacancier qu’une réservation depuis Airbnb. En parallèle, le propriétaire touchera 153 € de plus qu’une réservation faite depuis Airbnb :
Le même séjour réservé sur Airbnb vs en direct :
Réservation via Airbnb :
- La vacancier paiera : 5.182 €
- Le propriétaire touchera : 4.099 € (une fois déduit la taxe de séjour et les 3,6% de frais propriétaire)
- Airbnb touchera 873 € de commission (720 € frais vacancier + 153 € frais propriétaire)
Réservation faite en direct :
- La vacancier paiera : 4.462 €
- Le propriétaire touchera : 4.252 € (une fois déduit la taxe de séjour)
Le surcoût/manque à gagner sur Airbnb, est donc de 873 € au total :
- 720 € de surcoût pour le vacancier
- 153 € de manque à gagner pour le propriétaire
Ce que pensent les propriétaires d’Airbnb :
En septembre 2021, notre association de propriétaires (LVP DIRECT) avait mené une grande enquête sur les principaux sites de location de vacances.
Voici la synthèse des avis des propriétaires qui utilisent la plateforme Airbnb :
% d'avis "très positif" à l'enquête de perception LVP DIRECT de septembre 2021 | |||
Coût 16% [0-100%] | Performance (Nbre de résa/an) 4,9 [0-15] | ||
Qualité des réservations 51% [0-100%] | Possibilité de garder la main 15% [0-100%] | ||
Service client 17% [0-100%] | Prise en compte des remarques 0% [0-100%] | ||
Perception globale : 3,2/5 | |||
ℹ️ Note de perception globale : il s’agit d’une note générale donnée par les propriétaires. Cette note est ensuite détaillée suivant plusieurs thématiques, dont les principales figurent dans le tableau de synthèse.
Airbnb sur Trustpilot :
Nous pouvons également préciser que ce site ne bénéficie pas d’une bonne expérience de ses utilisateurs, comme peut en témoigner leur note de 1,2/5 sur le site Trustpilot (à la date de rédaction de ce dossier). Les principales critiques portent sur les difficultés des relations entre les vacanciers et les propriétaires lors des différents litiges qui peuvent survenir à la réservation…
Comme très souvent sur ces plateformes numériques, cette mauvaise note est à prendre avec précaution, car tout va bien jusqu’au moment où certains propriétaires et vacanciers rencontrent un souci avec leur réservation… Et c’est visiblement là que cela se complique et que l’on découvre les limites des garanties dans les petites lignes de leurs Conditions Générales d’Utilisation…
Conclusion : quel choix pour les propriétaires ?
Le choix de la plateforme dépend des priorités du propriétaire. Airbnb offre une excellente visibilité mondiale et des outils innovants, mais les frais de service élevés peuvent limiter la rentabilité.
Pour ceux qui préfèrent maximiser leurs revenus et garder leur indépendance, les plateformes de mise en relation directe comme LVP DIRECT, PAP Vacances ou Cybevasion constituent une excellente alternative. Cependant, elles nécessitent davantage d’efforts en termes de marketing et de gestion pour compenser leur visibilité plus faible que les OTA comme Airbnb.
En fin de compte, une stratégie mixte, combinant plusieurs plateformes, peut offrir le meilleur équilibre entre visibilité, contrôle et rentabilité.
Rappelez-vous que quels que soient les sites d’annonces que vous utilisez, il faut toujours rester vigilant et s’assurer du sérieux des demandes de réservation que l’on peut recevoir et faire un contrat de location en bonne et due forme.
N’hésitez pas à partager vos avis et votre expérience d’Airbnb dans les commentaires de ce dossier… 👇👇👇
Bonnes locations !
Benoit / Nathalie.
Au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct
