AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS D’ABRITEL

ABRITEL : Opportunité ou contrainte pour les propriétaires de locations saisonnières ?

La location saisonnière a explosé ces dix dernières années grâce aux plateformes de réservation en ligne comme Abritel, Airbnb ou Booking.com. 

ABRITEL est un leader historique de la location saisonnière en France. Mais pour les propriétaires, choisir entre Abritel et d’autres plateformes comme AirBnb, Booking.com, ou encore des sites de mise en relation directe comme LVP DIRECT, PAP Vacances et Cybevasion n’est pas une décision anodine. 

Pour les propriétaires, Abritel représente une opportunité d’optimiser le taux d’occupation de leur bien, mais comporte également certains défis… Dans ce dossier, nous allons analyser les principaux avantages et inconvénients d’Abritel et faire une comparaison avec d’autres plateformes de location de vacances.

L’historique et l’évolution d’Abritel

Fondée en 1979, Abritel est l’une des premières plateformes françaises de location de vacances. À l’origine, il s’agissait d’un annuaire papier répertoriant des offres de locations saisonnières en France. Avec l’essor d’Internet dans les années 2000, Abritel a évolué pour devenir une plateforme de réservation en ligne (OTA – Online Travel Agency) mettant en relation les vacanciers et les propriétaires, moyennant des frais de service facturés aux 2 parties. 

L’histoire d’Abritel est marquée par plusieurs fusions et acquisitions qui ont renforcé son positionnement international :

• 2007 : Abritel est rachetée par HomeAway, une entreprise américaine spécialisée dans la location saisonnière.
• 2009 : Pour se renforcer sur le marché européen, HomeAway fait l’acquisition du site Homelidays, un autre gros acteur de la location de vacances en France. En 2010, le site Homelidays fusionne avec le site Abritel.
• 2015 : HomeAway (et donc Abritel) est acquis par Expedia Group, l’un des leaders mondiaux du voyage en ligne.
• 2019 : HomeAway disparaît progressivement au profit de Vrbo (Vacation Rentals by Owner), qui devient la marque internationale du groupe. Cependant, en France, Abritel-Vrbo reste le nom commercial utilisé.

Aujourd’hui, Abritel-Vrbo bénéficie de la puissance d’Expedia Group et offre aux propriétaires une visibilité accrue grâce à un réseau mondial de plateformes affiliées (Vrbo, FeWo-direkt, Stayz, etc.).

Les 5 principaux avantages d’Abritel pour les propriétaires 👍

1. Une visibilité Internationale et une large audience

Abritel appartient au groupe Expedia, ce qui lui confère une audience internationale considérable. En effet, la déclinaison du modèle Abritel dans de nombreux pays étrangers offre une couverture internationale avantageuse aux offres de location saisonnière (avec traductions dans différentes langues) grâce à la fusion des annonces sur tous les sites du groupe sous différentes marques (Vrbo ; FeWo-Direkt ; Holiday-Rentals aux UK ; Toprural ; Homeaway …).

Pourquoi est-ce un avantage ?

Les annonces sont visibles sur toutes les plateformes partenaires d’Expedia Group et bénéficient d’un fort trafic mensuel. De plus, Expédia dépense un énorme budget publicitaire en achetant des espaces sur les recherches Google, ce qui assure aux propriétaires une large exposition, combinée à une forte attraction de la clientèle étrangère toute l’année.

2. Une plateforme conviviale et innovante

L’interface d’Abritel est pensée pour être intuitive et facile à utiliser.

Les fonctionnalités clés d’Abritel :

• Création et gestion rapide des annonces. A noter : l’espace dédié au texte libre de descriptif du logement est bien plus important que sur AirBnb, son principal concurrent.
• Possibilité d’ajouter de nombreuses photos et vidéos pour rendre son annonce plus attractive.
• Modification en temps réel des prix et des disponibilités.
• Messagerie intégrée pour échanger avec les voyageurs (mais sans possibilité de voir leurs coordonnées avant la réservation effective).

3. Des outils de gestion performants

Abritel propose des outils avancés pour gérer efficacement ses réservations et optimiser sa rentabilité.

Outils disponibles :

• Calendrier synchronisable avec d’autres plateformes (Airbnb, Booking, …) grâce aux liens “iCal”.
• Tarification dynamique qui ajuste les prix selon la demande (mais également les frais de service).
• Tarifs promotionnels sur des périodes précises avec un badge “promo” sur l’annonce.
• Tableau de bord détaillé pour suivre ses performances et se comparer à la concurrence locale (pratique pour ajuster ses tarifs).
• Gestion sécurisée des paiements : les propriétaires reçoivent le montant de la location (déduction faite de la commission prélevée) 24h après l’arrivée des voyageurs.
• Un statut Premium pour les annonces les plus performantes : un badge de recommandation s’affiche sur l’annonce pour se démarquer des autres offres.

4. Un service client dédié

En cas de litige ou problème avec une réservation, Abritel propose un service client pour accompagner le loueur. Par ailleurs, les propriétaires ayant un statut Premium bénéficient d’un accompagnement personnalisé avec un agent Abritel dédié, dans le but d’optimiser leur annonce.

5. Des options de personnalisation des annonces et de la politique d’annulation

Il est possible de faire une description détaillée et personnalisée (plus aboutie que sur Airbnb), d’apporter des offres spéciales comme des réductions sur les longs séjours et de définir des critères spécifiques (animaux acceptés, équipements proposés etc). 

La politique d’annulation est également personnalisable avec plusieurs niveaux possibles :

• Souple (14 jours) : Avec un remboursement des vacanciers à hauteur de 100% pour toutes les annulations, 14 jours minimum avant leur arrivée. Remboursement de 50% entre 7 et 14 jours. Aucun remboursement passé ce délai.
• Modérée (30 jours ) : Avec un remboursement des vacanciers à hauteur de 100% pour toutes les annulations, 30 jours minimum avant leur arrivée. Remboursement de 50% entre 14 et 30 jours. Aucun remboursement passé ce délai.
• Ferme (60 jours) : Avec un remboursement des vacanciers à hauteur de 100% pour toutes les annulations, 60 jours minimum avant leur arrivée. Remboursement de 50% entre 30 et 60 jours. Aucun remboursement passé ce délai.
• Stricte  (60 jours) : Avec un remboursement des vacanciers à hauteur de 100% pour toutes les annulations, 60 jours minimum avant leur arrivée. Aucun remboursement passé ce délai.

Aucun remboursement : Les réservations sont fermes et définitives.

Les 5 principaux inconvénients d’Abritel pour les propriétaires 👎

1. Des frais de service élevés

Comme tous les OTA, le principal inconvénient d’Abritel sont les frais de services importants qui font rapidement grimper les tarifs affichés pour les vacanciers. 

Contrairement à son principal concurrent AirBnb, Abritel propose deux modèles de tarifications pour les propriétaires :

• Formule avec un abonnement : 349 €/an + 3,6% de commission pour les propriétaires
• Formule à la commission : de 8 % à 10 % par réservation pour les propriétaires.

Le choix de l’abonnement est préférable lorsque les réservations sont assez nombreuses sur l’année. Néanmoins, il faut tenir compte du coût de l’abonnement dans la rentabilité finale de l’annonce. La formule à la commission, quant à elle, peut suffire pour des réservations occasionnelles. Il faut néanmoins préciser que dans ce dernier cas, l’annonce ne sera pas placée en haut des résultats de recherche des voyageurs.

Mais ce n’est pas tout, les vacanciers doivent aussi payer des frais de service :

• Entre 8% et 12% du montant total de la réservation, calculés en fonction du prix du séjour, des services inclus et taxes du pays d’origine du vacancier. 

Impact négatif :

Certains voyageurs abandonnent leur réservation en voyant ces frais s’ajouter à leur devis. Comparé à un contact direct, le prix total est bien plus élevé, (en moyenne +20%) ce qui peut réduire le nombre de réservations.

2. Une concurrence accrue

Entre des milliers d’annonces disponibles, se démarquer sur Abritel est devenu très compliqué.

Au-delà de l’importance d’investir dans des photos de qualité professionnelle, il est difficile d’attirer des locataires sur son annonce sans mettre en place une politique de tarifs attractifs et d’accepter une politique d’annulation souple, ainsi que l’activation de la réservation immédiate.

3. Des politiques d’annulation contraignantes

Abritel privilégie généralement les voyageurs en cas d’annulation, ce qui pénalise les propriétaires : une annulation déclenchée par le propriétaire impactera immédiatement son classement d’annonce et sa performance globale pour de longs mois, allant jusqu’à la perte du statut Hôte Premium ! En revanche, l’annulation déclenchée par le vacancier suivra les règles choisies par le propriétaire pour ce risque sur la plateforme. Plus les règles choisies par le propriétaire sont contraignantes pour le vacancier, plus l’algorithme de classement de l’annonce sera défavorable au propriétaire. Cercle vicieux ou vertueux ?…

Il est important de considérer ce critère lors de son inscription sur le site, car les annulations de dernière minute minimisent la possibilité de relouer dans la foulée. Qui plus est, à la compensation financière insuffisante de la part du vacancier qui annule, s’ajoute un délai long pour récupérer les fonds en cas de litige.

4. Une dépendance à la plateforme

Comme toute OTA, Abritel impose ses propres règles et elles évoluent très régulièrement. Les propriétaires qui utilisent cette plateforme se plaignent principalement des :

• Changements réguliers de l’algorithme impactant la visibilité de leur annonce.
• Modifications des conditions de paiement et des pourcentages des frais de service.
• Difficultés à capter une clientèle sans passer par la plateforme.
• Difficultés à formaliser un contrat de location écrit avec les vacanciers. Mais sur ce point, Abritel permet encore d’inclure la validation de son propre contrat de location type lors des demandes de réservations depuis la plateforme. Contrairement à Airbnb où la réservation se fait sans validation de contrat de location 😳!).

5. Une perception variable selon les marchés

Bien qu’Abritel soit une référence en France, elle est moins connue sur certains marchés internationaux. Même si les annonces sont présentes sur les différents sites du groupe, chaque filiale locale décline les offres de location sous un nom de site différent (Vrbo aux US ; FeWo-Direkt en Allemagne, Holiday-Rentals aux UK ; Toprural en Espagne ; etc.). Au final, le risque est une dilution de la marque au niveau international. Certains voyageurs étrangers préfèrent des marques plus mondiales à l’image d’Airbnb ou Booking.com.

Comparaison avec d’autres plateformes

Comme nous l’avons évoqué plus haut, il est difficile de connaître précisément les pourcentages des frais de services des propriétaires et des vacanciers, pratiqués par Abritel. En effet, ces commissions varient en fonction du niveau de la TVA du pays où se fait la réservation, mais également du montant du loyer et du moment de la journée (Abritel utilise un tarif dynamique comme pour les billets d’avion). Nous avons malgré tout essayé de résumer les tarifs appliqués par Abritel dans ce tableau comparatif avec les autres principales OTA :

1 – Airbnb

Airbnb est le concurrent direct d’Abritel. Voici leurs principales différences notables :

Types de logements et positionnement :

Abritel : Abritel est historiquement plus orienté vers les locations de vacances traditionnelles (maisons, villas, appartements), pour des séjours de plusieurs jours à plusieurs semaines.

👉 Airbnb cible un marché plus large qu’Abritel, incluant à la fois les locations de vacances à la semaine et les courts séjours urbains. Il propose aussi des chambres chez l’habitant et des logements atypiques (cabanes, tiny houses, etc.), ce qui en fait d’ailleurs sa marque de fabrique.

Types de clientèle :

Abritel  est majoritairement utilisé pour des vacances en famille ou en groupe, avec des locations adaptées aux longs séjours.

👉 Airbnb attire une clientèle plus variée, donc plus large, incluant les voyageurs d’affaires, les city-breakers (voyageurs jeunes pour des séjours week-end en milieu urbain) et les backpackers (routard, bourlingueur) qui cherchent un logement à la dernière minute.

A ce titre, Airbnb s’inscrit souvent comme une alternative aux hôtels, ce qui est moins le cas sur Abritel. De fait, les vacanciers Airbnb ont davantage tendance à éviter les relations avec le propriétaire durant leur séjour. D’ailleurs, l’utilisation d’une boîte à clés est souvent recommandée par Airbnb pour faciliter les arrivées des vacanciers.

Nous pouvons également noter que pour rassurer les propriétaires sur la qualité de leurs futurs locataires, Abritel donne une note générique sur le profil des vacanciers, quand ils ont un historique sur la plateforme. Cette note est globale et non détaillée. A contrario, Airbnb donne accès aux commentaires des propriétaires sur les précédents séjours des vacanciers. La méthode AirBnb est donc bien plus efficace et sécurisante car elle permet de mieux savoir à qui on a affaire, même si parfois les avis ne reflètent pas exactement la vérité.

Frais et modèle économique :

Abritel fonctionne historiquement avec un abonnement annuel pour les propriétaires ce qui permet de réduire les commissions propriétaires à environ 3,6% ttc. Ce à quoi il faut ajouter la commission payée par les vacanciers (entre 8 et 12% ttc). Soit au total entre 16% et 20% selon la formule choisie (abonnement ou commission).

👉 Airbnb propose uniquement une formule à la commission avec 3,6% de frais de service ttc pour les propriétaires et 12 à 15% ttc pour les vacanciers. Soit au total entre 16% et 20%.

Au final il est généralement plus onéreux pour un vacancier de réserver sur Abritel que sur Airbnb, sauf si le propriétaire a pris la formule abonnement chez Abritel. Cet argument à lui seul permet à AirBnb d’être placé devant Abritel en termes de parts de marché.

Politique d’annulation :

Abritel a généralement une clientèle plus orientée vers des séjours planifiés bien à l’avance avec un risque plus faible d’annulation que son concurrent Airbnb.

👉 Airbnb propose un choix de politiques d’annulation moins souple : Leur politique la plus stricte offre un remboursement total pour les annulations à plus de 30 jours, contrairement à 60 jours chez Abritel.

Profils des propriétaires annonceurs :

Abritel attire plutôt des propriétaires de gîtes professionnels, ou des propriétaires de résidence secondaires habitués à la location saisonnière.

👉 Airbnb mélange des propriétaires amateurs et professionnels, incluant des particuliers louant leur logement principal de manière ponctuelle durant leurs absences.

En résumé, Abritel est plus axé sur les locations de vacances longue durée, tandis qu’Airbnb est plus flexible et urbain. Le choix entre les deux dépend du type de séjour recherché !

2 – Booking

Types de logements et positionnement :

Abritel : Abritel est historiquement plus orienté vers les locations de vacances traditionnelles (maisons, villas, appartements) pour des séjours de plusieurs jours à plusieurs semaines.

👉 Booking propose une large gamme d’hébergements, y compris des hôtels, des chambres d’hôtes, des auberges de jeunesse et des locations de vacances, ce qui peut porter à confusion…

Types de clientèle :

Abritel  est majoritairement utilisé pour des vacances en famille ou en groupe, avec des locations adaptées aux longs séjours (souvent une semaine).

👉 Booking attire une clientèle plus variée, qui va des voyageurs d’affaires aux touristes étrangers. Ceux-ci sont extrêmement fidèles à cette plateforme pour organiser leurs séjours, car elle leur permet des réservations de dernière minute avec de grandes flexibilités d’annulation.

Nous pouvons préciser que Booking, arrivé bien plus tard sur le marché de la location saisonnière essaie de rattraper son retard en s’appuyant sur sa très grande notoriété dans l’hôtellerie et profite des moyens financiers publicitaires très importants sur les moteurs de recherche.

Frais et modèle économique :

Abritel fonctionne historiquement avec un abonnement annuel pour les propriétaires, ce qui permet de réduire les commissions à environ 3,6%. À celà, il faut ajouter la commission payée par les vacanciers (entre 8 et 12%).

👉 Booking propose uniquement une formule à la commission d’environ  20%, à la charge des propriétaires.

Politique d’annulation :

Abritel a globalement une clientèle plus orientée vers des séjours planifiés bien à l’avance, avec un risque plus faible d’annulation que son concurrent Booking.

👉 Booking rend quasiment obligatoire l’annulation gratuite jusqu’à 1 ou 2 jours avant les arrivées. Mais moyennant des frais de service plus importants, il est également possible d’opter pour des conditions non remboursables au risque d’être totalement décalé du reste de l’offre des logements proposés par la plateforme.

Profils des propriétaires annonceurs :

Abritel attire plutôt des propriétaires de gîtes professionnels ou des propriétaires de résidence secondaires, habitués à la location saisonnière.

👉 Booking marque une forte présence de propriétaires professionnels, de gestionnaires de locations saisonnières et de quelques particuliers expérimentés.

En résumé, Abritel est plus axé sur les locations de vacances longue durée, tandis que Booking est un site plus généraliste qui mélange tous les types d’hébergements possibles. Là encore, le choix entre les deux dépend du type de clientèle que vous recherchez !

En résumé, Abritel attire surtout des propriétaires particuliers qui louent leur résidence secondaire ou un bien spécifique en mode saisonnier. À l’inverse, Booking est plus orienté vers les professionnels. Les propriétaires sur Booking.com doivent s’adapter aux règles strictes de la plateforme, notamment la réservation instantanée et les conditions d’annulation moins avantageuses.

3 – LVP DIRECT, PAP Vacances, Cybevasion…

À la différence des OTA comme Abritel, ces plateformes alternatives se concentrent sur la mise en relation directe entre propriétaires et voyageurs, sans intervenir dans le processus de réservation.

Avantages : Aucune commission ni pour le propriétaire ni pour le voyageur. Elles permettent aux propriétaires une gestion totalement libre de leurs tarifs et de leurs conditions de location en offrant aux vacanciers la garantie du meilleur tarif possible. Les annonces postées sur ces sites bénéficient ainsi d’une visibilité sur internet, sans que les propriétaires aient besoin pour autant d’un site personnel. De plus, les échanges avant-pendant-après le séjour sont orientés vers la relation directe entre les personnes, rendant l’expérience du séjour plus humaine et personnalisée.

Inconvénients : Une visibilité et une notoriété bien moindre par rapport à Airbnb, Abritel ou Booking.com qui peut susciter un manque de confiance de la part des vacanciers. Ces plateformes, moins connues et moins standardisées, amènent parfois des voyageurs à craindre un manque de garanties en termes de sécurité, de réservations fiables ou de qualité des hébergements. Ce facteur peut freiner certaines réservations et nécessite un travail supplémentaire de la part des propriétaires pour inspirer confiance et rassurer les locataires, comme par exemple leur proposer de souscrire, à titre personnel, des assurances annulation complémentaires, disponibles auprès de nombreuses compagnies d’assurances pour quelques euros.

Exemple de tarification sur les sites de réservation en direct

👉 La même location avec un loyer de 4.100€, à la même période, réservée en direct coûtera 625 € de moins au vacancier qu’une réservation depuis Abritel. En parallèle, le propriétaire touchera entre 153 € et 425€ de plus qu’une réservation faite depuis Abritel en fonction de la formule choisie (abonnement ou commission)  :

Le même séjour réservé sur Abritel vs en direct : 

Réservation via Abritel :

• La vacancier paiera : 5.086€
• Le propriétaire touchera : entre 3.827€ et 4.099€  (une fois déduits la taxe de séjour et les frais propriétaire en fonction de l’option abonnement ou commission).
• Abritel touchera entre 778€ et 1050€ de commission (625€ frais vacancier + 153€ à 425€ frais propriétaire). 

Réservation faite en direct :

La vacancier paiera : 4.462 €

Le propriétaire touchera : 4.252 € (une fois déduite la taxe de séjour).

Le surcoût/manque à gagner sur Abritel, est entre 778€ et 1050€ au total :

• pour le vacancier : 625€ de surcoût 
• pour le propriétaire : 425€ de manque à gagner si formule à la commission, ou 153€ de manque à gagner si formule avec abonnement.

Ce que pensent les propriétaires d’Abritel

En septembre 2021, notre association de propriétaires (LVP DIRECT) avait mené une grande enquête sur les principaux sites de location de vacances.

Voici la synthèse des avis des propriétaires utilisant la plateforme Abritel :

ℹ️ Note de perception globale : il s’agit d’une note générale donnée par les propriétaires. Cette note est ensuite détaillée suivant plusieurs thématiques, dont les principales figurent dans le tableau de synthèse.

Abritel sur Trustpilot :

Nous pouvons également préciser que ce site ne bénéficie pas d’une bonne expérience de ses utilisateurs, comme en témoigne leur note de 1,2/5 sur le site Trustpilot (à la date de rédaction de ce dossier). Les principales critiques portent sur les difficultés des relations entre les vacanciers et les propriétaires, lors des différents litiges qui peuvent survenir à la réservation… 

Comme très souvent sur ces plateformes numériques, cette mauvaise note est  à prendre avec précaution, car tout va bien jusqu’au moment où certains propriétaires et vacanciers rencontrent un souci avec leur réservation… Et c’est visiblement là que cela se complique quand on découvre les limites des garanties dans les petites lignes de leurs Conditions Générales d’Utilisation…

🔗 Lien vers les avis Abritel de Truspilot

Conclusion : Abritel est-il un bon choix pour les Propriétaires ?

Abritel reste une option intéressante pour les propriétaires souhaitant toucher un large public, notamment en France.

Sans pour autant disposer de statistiques véritables sur ce point, on peut noter que les voyageurs qui réservent via Abritel sont majoritairement des familles ou des groupes.

Comme toutes les OTA, la visibilité internationale offerte par Abritel est un réel atout pour se constituer une vitrine sur la toile. En parallèle, les frais de service, les règles d’annulation souples ou de réservation instantanée, constituent un frein à l’usage pour les propriétaires : rien ne vaut la liberté de choix et l’indépendance !

Le choix de la plateforme dépendra donc des priorités de chaque propriétaire. Abritel offre une excellente visibilité mondiale et des outils innovants, mais les frais de service élevés peuvent limiter la rentabilité.

Pour ceux qui préfèrent maximiser leurs revenus et garder leur indépendance, les plateformes de mise en relation directe comme LVP DIRECT, PAP Vacances ou Cybevasion constituent une excellente alternative. Cependant, elles nécessitent davantage d’efforts en termes de marketing et de gestion pour compenser leur visibilité plus faible qu’avec les OTA comme Abritel. 

En fin de compte, une stratégie mixte, combinant plusieurs plateformes, peut offrir le meilleur équilibre entre visibilité, contrôle et rentabilité. Dans ce but, nous vous recommandons la lecture de notre dossier :
👉 Comment favoriser les réservations en direct depuis Abritel ?

Rappelez-vous que quels que soient les sites d’annonces que vous utilisez, il faut toujours rester vigilant et s’assurer du sérieux des demandes de réservation reçues, et faire un contrat de location en bonne et due forme.

N’hésitez pas à partager vos avis et votre expérience avec Abritel dans les commentaires de ce dossier… 👇👇👇

Bonnes locations !

Dominique / Nathalie / Benoit
au nom de l’équipe d’administration de LVP Direct.