Sommaire
- Doit-on continuer à annoncer sur Abritel, Homelidays, Airbnb, Tripadvisor Booking… ?
- Quelles sont les conséquences de l’urberisation dans la location saisonnière ?
- Doit-on en conclure que c’est la fin de la location de vacances entre particuliers ?
- Reste les propriétaires « opportunistes »
- Pour louer plus et mieux, il faut analyser et saisir toutes les opportunités. C’est là que les sites tentaculaires ont un intérêt…
- Pas besoin de forcer la main aux vacanciers…
Doit-on continuer à annoncer sur Abritel, Homelidays, Airbnb, Tripadvisor Booking… ?
Pour essayer de répondre à cette question, il me semble intéressant d’analyser l’évolution de la location saisonnière de ces dernières années.
« avant c’était simple et facile, mais ça c’était avant… »
Depuis 2015, nous assistons à l’explosion de l’offre de locations saisonnières. Les sites d’annonces se sont professionnalisés et les grands groupes de tourisme en ligne comme Expédia, Booking, Tripadvisor, n’ont pas voulu laisser Airbnb seul sur ce créneau profitable. Ils ont racheté une multitude de sites d’annonces classiques qu’ils ont fait évoluer en place de marché avec la fameuse « réservation en ligne »…
Ce n’est visiblement pas fini. D’autres « monstres » sont sur le point d’intervenir à leurs tours sur ce secteur très convoité. En particulier « Google » qui teste actuellement une nouvelle fonctionnalité sur son moteur de recherche… Quand on connaît les méthodes de ce géant de la Silicon Valley, on peut facilement en conclure que ce test sera vite mis en place et va encore bien changer les règles du jeu…
En juillet dernier, le groupe Allemand Axel Springer, qui possède « seLoger.com », a racheté le site Amivac qui avait besoin d’un bon coup de jeunesse, il faut bien l’avouer. Grace à cette acquisition, sa filiale « seLoger » va pouvoir compléter son offre après le rachat de a-gîtes.com réalisé en 2011 et de Vacances.com en 2012… Vont-ils eux aussi évoluer vers une réservation en ligne obligatoire ? Qui peut encore en douter…
En clair, on est qu’aux débuts de la mutation de la location saisonnière. C’est devenu une affaire de très gros sous : La relation « entre particuliers », qui a fait la richesse humaine de notre activité, ne sera plus la priorité de ces grands groupes…
C’est dans l’air du temps. Les économistes appellent cela l’uberisation de la société. Un terme qui vient du nom de l’entreprise « Uber » qui fait couler beaucoup d’encre sur le secteur des VTC et des taxis… C’est un phénomène récent qui consiste en l’utilisation de services permettant aux professionnels et aux clients de se mettre en relation de manière quasi instantanée, grâce aux nouvelles technologies. De l’immobilier à l’éducation en passant par la santé ou encore le financement… nombreux sont les secteurs touchés par l’ubérisation. La location de vacances n’y a pas échappée… Airbnb était un précurseur avec son modèle économique. Il est maintenant attaqué de tous les côtés mais visiblement cela n’a pas (encore ?) fait baissé le niveau de ses commissions.
Quelles sont les conséquences de l’urberisation dans la location saisonnière ?
L’uberisation est à l’origine du changement de la stratégie des sites d’annonces
Fini la simple « mise en relation » à partir d’un abonnement. Pour résister à la concurrence, les sites doivent devenir captifs pour garder leurs clients (les vacanciers) et imposer leurs règles à leurs annonceurs (les propriétaires). Le marketing est là pour faire passer la pilule en douceur…
Pour ceux qui me suivent depuis quelques années, en 2015 sur le forum communautaire de HomeAway, juste avant son rachat par Expedia, j’avais malheureusement prédit l’évolution de ce site qui était jadis un site presque parfait pour de nombreux propriétaires…
A l’époque, les modératrices de ce forum nous avait assurés qu’il serait toujours possible, pour les formules avec abonnement, de rester en contact direct avec les vacanciers avant leur réservation… Au fil du temps, on voit le résultat…
Il est fort à parier que leur prochaine étape sera de nous imposer la « réservation instantanée »… L’arme suprême pour tout maitriser et éviter la concurrence…
La réservation immédiate est la limite à ne pas franchir : Elle inscrirait la fin de la relation humaine dans le processus de la réservation d’une location de vacances. Pour ceux qui se rappellent de mon intervention sur le forum HomeAway, j’avais fait sourire beaucoup de propriétaires en disant qu’après cette ultime évolution il ne restera plus qu’à envoyer nos ordinateurs en vacances à notre place…
La seconde conséquence est l’impact fiscal
Tous les gouvernements veulent faire rentrer ce manque à gagner dans leurs recettes fiscales… De nombreuses lois sont votées et attendent leurs décrets d’application pour rendre obligatoire l’affichage de la déclaration d’activité sur toutes les annonces. Cela permettra au fisc de traquer les mauvais propriétaires qui ne respectent pas la législation en vigueur… Merci Uber diront certains 😉
Sur ce point, je pense qu’une législation est devenue nécessaire pour structurer cette activité grandissante. Reste à savoir avec quelle sauce elle sera servie et quel impact elle va avoir sur l’économie dans les régions touristiques où de nombreux logements risquent de fermer leurs volets 50 semaines par an si la fiscalité et la lourdeur administrative sont trop importante à supporter pour un simple particulier… Merci les lobbyistes hôteliers diront certains 😉
La troisième conséquence est la course effrénée des dépenses E-marketing
En plus des beaux spots TV à plusieurs millions pour vanter la qualité de leurs services, les sites d’annonces doivent investir des sommes vertigineuses pour rester en tête de liste dans les recherches Google…
Je veux parler du « Google Adwords », le programme de publicité sur l’incontournable moteur de recherche qui consiste à acheter des positions sur les requêtes Google.
D’après une étude de Médiamtérie/NetRating, réalisée en janvier 2016, on apprend que qu’en France, ce sont 45,5 millions de vacanciers qui se sont rendus sur internet pour réserver leur séjour. Soit 9 Français sur 10 de la population des 15 ans et plus. On comprend l’importance d’être visible sur Google…
Pour illustrer l’importance du positionnement, je vous partage cette étude qui montre l’impact du positionnement sur la probabilité de recevoir la visite d’un internaute sur son site : Prés de 60% du trafic se fait sur les 3 premières places… qui sont généralement des annonces « Google Adwords »…
source graph : Advanced Web Ranking
Pour acheter cette visibilité et épurer la concurrence, ce sont des millions de dollars qui sont dépensés tous les mois par les gros sites comme Booking, Tripadvisor, Airbnb, Expédia (propriétaire d’Abritel et de Homelidays en France)…
Il est difficile d’avoir des chiffres officiels sur les budgets alloués par ces sociétés mais d’après plusieurs recherches sur internet on peut estimer que Booking.com dépenserait entre 500 K€ et 1 millions de dollars tous les mois en « Google Adwords » ! Une notion de budget qu’on peut retrouver chez ses concurrents Expédia, Tripadvisor, Airbnb…
Les enchères n’ont pas finies de grimper car Google vend ses meilleures positions au mieux offrant. On parle d’un CPC (coût par clic) à plusieurs euros pour certains mots clefs stratégiques… Le coût d’acquisition du visiteur commence à faire cher.
Au final, il est clair que le grand gagnant du business des vacances c’est Google !
Pour financer ces dépenses, les grands groupes doivent trouver des ressources…
et « c’est qui qui paie ??? »
Doit-on en conclure que c’est la fin de la location de vacances entre particuliers ?
Se résigner, s’arrêter de louer sa résidence secondaire ou s’adapter à cette nouvelle tendance. C’est en gros les 3 options qui s’offrent aux propriétaires particuliers.
C’est un choix personnel que chacun doit faire en fonction de sa philosophie de la vie d’aujourd’hui…
Certains propriétaires ne souhaitent pas participer à cette fatalité de l’uberisation et sortent du circuit classique en louant qu’entre amis ou par connaissance ou préfèrent jeter l’éponge car finalement louer en saisonnier n’est pas une obligation financière pour eux…
Certains propriétaires voient en cette évolution un certain confort : On s’occupe de tout pour eux. Sur place, ils peuvent faire appel à une société de conciergerie qui s’occupe de la gestion de leurs locataires. Plus un seul contact avec les vacanciers mais cette gérance à un coût : entre 30 à 50% de leurs revenus locatifs en moins. A condition d’avoir trouvé des intermédiaires sérieux et de confiance… Un autre sujet pour un prochain article.
Reste les propriétaires « opportunistes »
Ce sont ceux qui veulent s’adapter mais pas se faire totalement plumer…
Etre « opportuniste » demande de consacrer beaucoup de temps à la gestion de sa location :
Il faut surveiller constamment les évolutions des sites d’annonces et s’adapter régulièrement. Il faut être présent sur de plus en plus de sites pour faire jouer la concurrence en sélectionnant ceux qui répondent le mieux à son profil. Dans la limite de l’acceptable, comme la fameuse « réservation immédiate » qui est la ligne rouge et une source de nombreux problèmes… La réservation immédiate est à laisser aux professionnels et aux propriétaires qui ne recherchent que le profit et un taux de remplissage maximum.
Pour louer plus et mieux, il faut analyser et saisir toutes les opportunités. C’est là que les sites tentaculaires ont un intérêt…
Après tout, il est normal qu’un site commercial soit là pour faire du commerce et gagner de l’argent ! A nous de faire jouer notre droit à la concurrence et apporter le choix à nos vacanciers de réserver en un clic avec des frais ou de garder un peu d’humanisme dans l’échange préalable à la réservation…
On choisit sa boulangerie parce qu’elle fait du bon pain, que la boulangère est sympa et qu’elle pratique des tarifs raisonnables. Il me semble que c’est exactement la même chose pour les sites d’annonces…
D’un coté, on a « les sites tentaculaires » qui interdisent la relation en directe et imposent des frais de service relativement importants…
De l’autre coté, on trouve « les sites classiques » qui résistent encore en proposant une relation en direct sans frais de réservation. Il est clair que ces sites ne jouent pas dans la même cours que les précédents mais ils peuvent jouer les intermédiaires pour les vacanciers qui veulent réserver au meilleur tarif et échapper aux « frais de service ». J’ai mis quelques exemples de sites mais intuitivement j’ai inclus le site LVP dans ce groupe… 😉
Au centre du jeu, on retrouve le propriétaire « opportuniste ». Dans cette configuration, il peut recevoir d’un coté des demandes de réservations en provenance des « sites tentaculaires » qu’il pourra accepter, refuser ou essayer de rediriger intelligemment sans se faire censurer. De l’autre coté, il reçoit des demandes de contacts en direct depuis les sites classiques qui lui permettent de rester visible sur internet pour récupérer les vacanciers qui veulent échapper aux commissions des « tentaculaires ».
Derrière lui, j’ai incrusté son site internet dédié à sa location. Un site personnel n’est pas obligatoire mais il facilite grandement la mise en relation en direct et lui permet de se démarquer de la concurrence de ses voisins.
Pour que ça fonctionne, notre propriétaire « opportuniste » doit créer un lien commun entre toutes ses annonces. Pour y arriver il doit donner un nom atypique à sa location. C’était ma suggestion du mois dernier… Si ce n’est pas déjà fait, je vous invite à la consulter : « pourquoi donner un nom à sa location ».
Pas besoin de forcer la main aux vacanciers…
Libre à eux de préférer une réservation via un des sites « tentaculaires » en leur apportant des moyens pour faire notre promotion… S’ils veulent éviter ces frais de réservation, ils peuvent facilement retrouver la location de leur choix via une rapide recherche Google. A condition que le propriétaire soit un « opportuniste » qui a pensé à indiquer correctement le nom de sa location sur toutes ses annonces… L’histoire du Petit Poucet dans l’immense forêt Google…
J’espère que cet article vous aidera à mieux comprendre comment on peut s’adapter aux évolutions des sites d’annonces que nous avons aimé et vu se transformer à nos dépens : Les vacanciers, comme les propriétaires ont le droit de faire leur choix en leur âme et conscience.
N’hésitez pas à réagir et à partager vos avis sur le sujet. Cela aidera les autres propriétaires de la communauté et ça me permettra de juger de l’intérêt de ce genre de recommandation pour l’avenir. A défaut de commentaire, un peu « like » (ou « don’t like ») fera l’affaire…
Benoit.
Bonsoir à tous.
Je vous fais part de ma première expérience avec Airbnb durant l’été 2021 avec mon appartement en bord de mer. Je voulais juste signaler qu’avec Airbnb il est tout a fait “encore” possible de désactiver la réservation instantanée et ainsi communiquer avec le(la) futur(e) locataire saisonnier(e). Cela m’a permis de converser avec eux et de demander des informations sur eux et réciproquement.
À vous ensuite de valider ou de refuser la réservation.
Bonjour, J’ai une merveilleuse expérience de la location en direct, et du contact humain essentiel qui va avec. Il y a quelques années, j’ai recherché une maison sur une île bretonne très chère à mon coeur. Je cherche sur le net, et tombe sur une annonce correspondant exactement à ce que j’espérais. J’appelle la propriétaire, qui pendant l’année vivait à Morlaix, une charmante dame, me disant que d’autres personnes sont déjà en attente, et qu’elle attend leur confirmation. Devant mon désaroi (trouver une location sur cette petite île était déjà à l’époque très difficile), elle commence à discuter, et me… Lire la suite »
Bonsoir à tous Que pensez-vous de Gites de France? Je suis assez désœuvrée face à toutes ces néfastes évolutions: Abritel je n’ai pas adhéré à la réservation et paiement immédiat, plus aucune demandes. Quand au site de l’office du tourisme depuis la fusion des communes en communauté de commune , pratiquement plus de réservation…si l’on n’adhère pas à leur système on va devoir fermer car malgré un important budget un site internet personnel, un nom et des chalets qui sont atypiques,Authentique et unique, je ne sais plus quoi faire!! les charges gonflent à vu d’œil et le bénéfice fond comme… Lire la suite »
Bonjour à vous tous, Merci Benoit pour tous ces éclaircissemts et de votre investissement. Comme vous dites : “se résigner, s’arrêter de louer sa résidence secondaire ou s’adapter à cette nouvelle tendance ” et en aucun cas j’envisage ces 3 solutions. Pourtant il me faut bien l’avouer à ce jour je reste assez désemparée. Depuis 2012 je suis sur Abritel et j’en ai toujours été très satisfaite avec un taux de remplissage tout à fait honorable. Mais leur nouvelle politique abject ne correspond plus du tout à ma philosophie de la location. J’aime avoir des échanges directes et privilégiées avec… Lire la suite »
Bonjour a tous, merci pour tous ces interessants commentaires. En Italie aussi , comme dans tout le monde, la uberisation fait des esclaves et le problème commence devenir important dans la société. Apres dix ans de presence d’un annonce sur Homelidays/Abritel J’ai laissé cette plateforme le mois passé.. Ci-dessous mon commentaire sur le forum ” Inserzionisti di Homelidays”, 79. Re: Inserzionisti di Homelidays 23 dicembre 2017, 21:55 Chiuso questa settimana con Homelidays, dopo dieci anni di proficuo rapporto. Senza rimpianti perchè sono approdato su un portale ( Mediavacanze) che fa il servizio che serve a me, cioè mettermi in contatto… Lire la suite »
bonjour merci pour ces articles et ces commentaires vous écrivez “Dans la limite de l’acceptable, comme la fameuse « réservation immédiate » qui est la ligne rouge et une source de nombreux problèmes… La réservation immédiate est à laisser aux professionnels et aux propriétaires qui ne recherchent que le profit et un taux de remplissage maximum”. je serais très intéressé par un article uniquement sur la réservations instantanée (immédiate) pour les gîtes ça me panique un peu de louer à des clients avec qui je n’ai eu aucun contact, dont je ne connais pas les motivations pour louer pouvez vous… Lire la suite »
A propos des Adwords, notre expérience : Nous sommes adhérents de Homeaway avec de bons résultats à l’international. Mais les changements récents ne nous plaisent pas ! Nous avons été adhérents, quelques temps, à France Randos (une association basée dans le Gers). Cotisation annuelle 30€. Pas de référencement Google. Aucune demande de location. Nous n’avons pas renouvelé. Nous sommes adhérents de l’Association des Loueurs de Calanques (ALC) depuis sa création en 2012. Elle est gérée par des bénévoles. Son but est la mise en relation des propriétaires et des vacanciers. Rien de plus. Cette association compte env 100 adhérents. Un… Lire la suite »
Je reprends la plume pour vous faire part d’une anecdote. Abritel depuis quelques jours a revisité son ergonomie, avec un onglet “performances”. Celui ci est bardé de camemberts qui vous indiquent la place ou vous êtes par rapport à la “concurrence” sur toute une séries d’indicateurs…rien à redire on est dans la logique de ce site…et en effet il y a tellement de concitoyens qui louent par nécessité leur bien que tout ceci devient une forme de concurrence puisque l’offre devient supérieure à la demande…le plus drôle et le plus scandaleux n’est pas là. Abritel qui a besoin de nous… Lire la suite »
Bonjour,
L’analyse est correcte, mais le seul problème est que je n’ai jamais loué mon bien avec les sites “traditionnels” LVP, Amivac etc… Juste une fois avec Le bon coin, mais se site est plutôt néfaste en termes d’escroquerie.
Pour les sites “tentaculaires” il est vrai qu’on est à la merci de ces financiers, mais comme David contre Goliath, on peut facilement s’en tirer à bon compte, je ne dicterai pas ici les ruses pour y arriver, juste un conseil, ne pas mettre en avant son site personnel, car celui-ci pourrai être bloqué dans les recherches Google.
Bonne continuation
Isabelle.
Bonjour à tous, Quelle analyse pertinente ! Merci pour cet article très complet. Moi je dis : Résistons, résistons à l’uberisation ! Oui je continue de rêver et de vouloir un monde où les gens se parlent, s’écoutent… Je suis annonceur sur Abritel et j’avoue que les changements (radicaux) opérés me laisse sans voix ! Les frais de service pour les locataires sont délirants ! Plus de contacts directs ! Jusqu’à présent j’ai résisté au paiement en ligne ! Abritel propose un paiement différé pour le solde (1 semaine minimum) et lors du virement bancaire des frais sont également retenus… Lire la suite »
Merci Benoit pour cette analyse fouillée et dans laquelle je me retrouve. Je me permet d’apporter ma pierre à l’édifice de cette analyse, par ces quelques commentaires. Une précision de taille : si en effet les sites de locations de vacances entre particuliers se sont ubérisés à ce point c’est que nous nous trouvons plus que jamais dans une époque sociétale ultra-libéralisée ou la moindre activité économique est épiée pour faire rapporter encore plus, aux plus gros. Il n’y pas lieu que nous nous en étonnions puisque c’est le modèle dominant contre lequel nous avons toutes et tous abdiqués…, tout… Lire la suite »
Comme le fait remarquer BEATRICE, je n’ai pas indiqué le site “PAP VACANCES”, c’est un oubli car effectivement ce site représente parfaitement la catégorie des “classiques”. De plus, il a l’avantage de bien travailler son référencement Google et arrive a se placer assez souvent en tête de liste devant les “tentaculaires”. Pour ce qui est de la création d’un énorme site comme LVP, qui regrouperait tous les loueurs voulant rester libres, c’est un peu l’idée dans un monde parfait mais ne rêvons pas tous les propriétaires ne sont pas tous disponible a investir de leur temps pour gérer la relation… Lire la suite »
Très bon article qui exprime mes pensées. J’ai arrêté avec Abritel dès qu’ils ont commencé avec leur nouvelle politique, désormais je ne suis plus que sur a-gites. Problème: les demandes de location ont énormément baissé, sont presque inexistantes sans Abritel, au moins hors saison. Que faire??
Bonjour, Excellente analyse de la situation actuelle. Le juriste que j’étais et que je suis encore un peu s’interroge sur les relations contractuelles générées par les réservations en ligne et l’entremise qui en est à l’origine. Pour ma part, il existe quand même une question de l’obligation de la carte professionnelle en immobilier tant l’immixtion des sites tentaculaires se fait de plus en plus invasive. Que dire des litiges nés ou a naître? On a eu récemment quelques exemples concrets qui ne sont pas rassurants. Rappelons quand même que le bail écrit pour une location saisonnière est obligatoire outre certaines… Lire la suite »
Merci Benoit, belle analyse. Je suis l’opportuniste par excellence. Récemment arrivée dans l’activité, je n ai pas connu “sans les tentaculaires” donc j ai naturellement “fait avec”. J’ai toutefois boycotté booking car je trouve leurs frais et leur stratégie vraiment trop agressifs. J ai un abonnement abritel qui pour l instant est “rentabilisé”, surtout que j arrive en général à reaiguiller les contacts pour conclure en direct. Mais s ils imposent la réservation instantanée cela sera sans moi! Airbnb remplit les périodes creuses assez bien, avec des commissions plus raisonnables à mon sens. Mais avec des rencontres humaines parfois très… Lire la suite »
Merci pour cet éclairage qui noircit (!) malheureusement le paysage de la location saisonnière. Je partage depuis longtemps cette analyse. Bientôt viendra le temps où nous déposerons les clés de notre bien à un service de conciergerie ‘ubérisé’ et nous n’aurons plus qu’à attendre que l’aumône nous soit reversée. Il convient à tous les propriétaires (nous) d’alerter les futurs vacanciers (mais nous sommes tous des vacanciers potentiels !) qu’ils participent inconsciemment à la dégradation de cette situation. Pour ma part, j’amuse beaucoup mes enfants et mes petits-enfants en boycottant certaines enseignes multinationales qui, à mon goût, détruisent beaucoup d’emplois. Parfois… Lire la suite »
Merci pour cette synthèse Benoit. Le gros risque de la réservation instantanée c’est que vous êtes pieds et poings liés avec un seul opérateur. Je l’accepte pour la première fois cette année avec Britanny Ferries. C’est souple, le contact est facile et très rapide avec eux. Exemple: j’ai une demande par une autre source, un mail et dans les minutes qui suivent- hors dimanche en dehors de la haute saison – un accusé réception confirmant que la dite période n’est plus commercialisée par eux. Je ne savais pas que je faisais du Monsieur Jourdain de la location saisonnière sans le… Lire la suite »
Merci Benoît superbe article. Bonne fin de weekend à tous.
C’est avec beaucoup d’attention que j’ai appris que j’étais une propriétaire “opportuniste” mais j’adore le jeu et j’ai du temps…
Merci Benoit pour cet article très intéressant
Un petit bonjour depuis Londres
Superbe article. Un seul defaut: je ne trouve rien à y redire 🙂