Sommaire
- Ce qui va changer en 2017 sur les revenus locatifs LMNP
- La loi de financement de la Sécurité Sociale 2017
- Intérêt du classement en meublé de tourisme ?
- Où est ce que je me situe ?
- Régime fiscal BIC vs Régime fiscal au Réel ?
- A quelle sauce vais-je être mangé ?
- Précisions sur le RSI…
- Les conséquences du paiement des cotisations sociales en termes de prestations sociales
Ce qui va changer en 2017 sur les revenus locatifs LMNP
Un changement majeur affecte notre activité de loueurs de gites et locations de vacances à partir du 1 er janvier 2017. Vous trouverez ci-dessous une compilation d’informations recueillies auprès d’une source liée à notre activité de locations saisonnières.
Chacun d’entre nous présente des différences dans la gestion de son patrimoine et de sa fiscalité. Ce document a pour seul effet d’attirer votre attention sur les changements que nous allons subir et ne saurait engager notre responsabilité de par les exemples simulés.
Il est important de rappeler que même si la loi a été votée, les modalités d’application ne sont pas encore connues.
La loi de financement de la Sécurité Sociale 2017
Elle impose une obligation de paiement de cotisations sociales pour les personnes qui procèdent à la location de logements meublés dès lors que le montant annuel des loyers excède le seuil de 23 000€. Sont visés les locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas leur domicile permanent : nos vacanciers.
Il faut noter que seules les personnes physiques sont concernées. Les locations réalisées dans le cadre de SCI soumises au régime de l’impôt sur les sociétés ne sont pas visées. De même, les locations réalisées dans le cadre de sociétés commerciales (SARL ou SAS) restent soumises aux règles sociales qui leurs sont propres avec éventuellement une affiliation sociale des dirigeants de ces sociétés.
Le dispositif ne s’applique pas aux personnes qui sont redevables de cotisations sociales au titre des locations de meublés de tourisme, notamment de gîtes ruraux, auprès du régime social agricole géré par la Mutualité sociale agricole en application des articles L. 722-1 et D. 722-4 du code rural qui visent explicitement les activités touristiques situées sur des exploitations agricoles comme relevant du régime agricole.
Intérêt du classement en meublé de tourisme ?
Dans un post antérieur, il avait été rappelé l’intérêt de proposer à la location saisonnière une habitation qui soit labellisé. Cela permet d’avoir un abattement sur le revenu de 71 % contre 50 % dans le cas contraire. Ce label étant octroyé pour une période de cinq années, le cout engendré par ce label est marginal par rapport aux économies d’impôts pour ceux qui sont assujettis à l’Impôt sur le revenu des personnes physiques – IRPP-
Notez que l’impact de cette loi de financement de la sécurité sociale 2017 va encore renforcer l’intérêt de demander ce classement…
Où est ce que je me situe ?
Le législateur a légiféré sur quatre cas différents. Nous sommes tous concernés quelque soit le choix que nous avons fait entre classement et pas classement.
Le seuil de 23 000 € correspond aux montants des semaines payées par vos clients (a priori y compris la TVA pour ceux qui font application de cet impôt et le remboursement des charges) et non aux bénéfices ou aux revenus qui sont calculés une fois que tous les frais – eau, énergie, entretien, petites réparations, téléphone, internet, assurances etc.… – sont payés.
Le législateur a distingué deux catégories de loueurs de meublés de tourisme sur le plan social :
- Les loueurs exonérés de cotisations sociales du fait que le montant annuel des loyers n’excède pas 23 000 €. Ces personnes restent comme précédemment redevables des contributions sociales sur leur résultat fiscal au taux de 15,5 %
- Les loueurs désormais redevables de cotisations sociales du fait que le montant annuel des loyers excèdent 23 000 €.
Notez que la loi oblige dorénavant les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Tripadvisor, HomeAway…) de déclarer les revenus générés depuis ces sites. Cette information permettra aux services fiscaux de faire des vérifications sur les délectations des revenus des propriétaires… Pour les réservations en directes, c’est le propriétaire qui devra continuer d’en informer les impôts lors de sa déclaration des revenus.
Régime fiscal BIC vs Régime fiscal au Réel ?
Ce principe concerne indifféremment les personnes qui font application du régime fiscal du régime micro-BIC (cases 5NG ou 5ND sur la déclaration des revenus 2015) ou d’un régime réel BIC de plein droit ou par option.- Vous aurez choisi le régime réel si la somme des frais financiers liés à un emprunt souscrit pour acquérir le bien mis en location saisonnière, les frais d’exploitation, l’amortissement comptable de ce bien immobilier et des meubles totalisent un montant supérieur à l’abattement de 71 % du montant brut des locations saisonnières. (Un prochain article sur l’intérêt des deux options sera prochainement mis en ligne sur notre blog)
Ce principe concerne indifféremment les personnes qui font application du régime fiscal du régime micro-BIC (cases 5NG ou 5ND sur la déclaration des revenus 2015) ou d’un régime réel BIC de plein droit ou par option.A quelle sauce vais-je être mangé ?
Voici quatre situations si le total des semaines que vous avez louées s’élève à 23.000 €. Au-delà il suffirait d’appliquer une règle de trois :
- Locations de meublés de tourisme non classés avec paiement de cotisations sociales auprès du RSI
Selon les règles en vigueur jusqu’en 2016, vous êtes redevable des contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 15,5 % pour le montant suivant :
23 000 x 50 % x 15,5 % = 1 782,50 €
Nouveau dispositif, les cotisations sociales dues seraient les suivantes :
23 000 x 23,1 % = 5 313 €
Le taux de 23,1 % est celui directement applicable sur le chiffre d’affaires réalisé par les personnes qui relèvent du statut d’auto-entrepreneur avec des recettes BIC faisant l’objet de l’abattement fiscal de 50 %.
- Locations de meublés de tourisme non classés avec paiement de cotisations sociales auprès du régime général de la sécurité sociale
Avec un montant annuel de 23 000 € de loyers provenant de locations de meublés de tourisme non classés, le loueur fait application du régime fiscal des micro-entreprises avec un abattement sur ces recettes de 50 %. Selon les règles en vigueur jusqu’en 2016, vous êtes redevable des contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 15,5 % pour le montant suivant :
23 000 x 50 % x 15,5 % = 1 782,50 €
Selon le nouveau dispositif, les cotisations sociales dues seraient les suivantes :
23 000 x 40 % (après abattement de 60 %) x 45 % = 4 140 €
Le taux de cotisations sociales de 45 % dues auprès du régime général mentionné par le rapport du Sénat en date du 30 novembre 2016 reste à confirmer.
- Locations de meublés de tourisme classés avec paiement de cotisations sociales auprès du RSI
Un loueur réalise un montant annuel de 23 000 € de loyers provenant de locations de meublés de tourisme classés. Le loueur fait application du régime fiscal des micro-entreprises avec un abattement social sur ces recettes de 87 % Selon les règles en vigueur jusqu’en 2016, l’intéressé est redevable des contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 15,5 % pour le montant suivant :
23 000 x 29 % (après abattement de 71 %) x 15,5 % =1 033,85 €
Selon le nouveau dispositif, les cotisations sociales dues seraient les suivantes :
23 000 x 5,90 % = 1 357 €
Il est permis de penser que le taux de 5,9 % mentionné par le rapport du Sénat du 30 novembre 2016 est le taux appliqué sur le chiffre d’affaires en tant qu’auto-entrepreneur.
- Locations de meublés de tourisme classés avec paiement de cotisations sociales auprès du régime général de la sécurité sociale
Un loueur réalise un montant annuel de 23 000 € de loyers provenant de locations de meublés de tourisme classés. Le loueur fait application du régime fiscal des micro-entreprises avec un abattement sur ces recettes de 71 %. Selon les règles en vigueur jusqu’en 2016, l’intéressé est redevable des contributions sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 15,5 % pour le montant suivant :
23 000 x 29 % (après abattement de 71 %) x 15,5 % = 1 033,85 €
Selon le nouveau dispositif, les cotisations sociales dues seraient les suivantes :
23 000 x 13 % (après abattement de 87 %) x 45 % = 1 345,50 €
Le taux de cotisations sociales de 45 % dues auprès du régime général mentionné par le rapport du Sénat reste à confirmer.
Précisions sur le RSI…
Les cotisations sociales doivent en principe être acquittées auprès du régime social des indépendants (RSI). Par exception, les loueurs concernés peuvent demander à acquitter les cotisations sociales dues auprès du régime général des salariés, sans nécessairement avoir la qualité de salarié sur le plan juridique.
Vous avez peut être déjà entendu des connaissances se plaindre du RSI. La possibilité de cotiser au régime de la Sécurité Sociale classique est un plus.
- Les personnes non retraitées et sans statut social par ailleurs
Les loueurs visés par la présente situation et désormais redevables de cotisations sociales bénéficient à ce titre d’une couverture sociale au titre de l’assurance maladie et se constituent des droits en matière d’assurance retraite. Ces droits sont ouverts auprès du RSI ou du régime général selon le régime social choisi.
- Les personnes ayant déjà un statut social au titre d’une autre activité professionnelle
En toute hypothèse, les cotisations sont dues dans les conditions de droit commun pour l’activité de location nouvellement affiliée. Cette solution ne génère en principe aucun droit nouveau en matière d’assurance maladie. En matière d’assurance retraite, la situation présente est susceptible de générer des droits supplémentaires lors de la liquidation ultérieure de la pension de retraite.
- Les personnes ayant liquidé leur retraite
La législation en vigueur interdit désormais de se constituer de nouveaux droits à retraite une fois liquidé ses droits dans ce domaine, quand bien même des cotisations sociales sont versés à ce titre.
Par contre les personnes ayant liquidé leur retraite avant 2015 peuvent se constituer des droits à retraite au titre d’une nouvelle activité dès lors que celle-ci correspond à un régime différent du régime de liquidation de la retraite.
Bernard (Sigonnière)
Bonsoir Didier et bonsoir à toutes et à tous. Lorsque j’avais écrit un papier sur la perception de cotisations URSSAF en novembre 2017, je n’avais pas encore de précisions, seulement des éléments glanés de ci de là; Sous l’onglet BLOG de notre site, je viens de mettre il y a quelques jours des précisions illustrées. En synthèse les locations meublées labellisées bénéficient d’un abattement très substantiel par rapport à celles que ne le sont pas. Comme je l’écrivais par ailleurs tout à l’heure à William J. Benoit et moi avons considéré que la plupart d’entre nous ne serait pas concernés… Lire la suite »
Bonjour Bernard, Les modalités d’application de ce nouveau dispositif sont apparues confuses dès son annonce, et les nombreux débats, interventions parlementaires, recours intervenus en cours de route ont souvent suscité des interprétations contradictoires ou confuses au fur et à mesure des évolutions du texte initial. Après un an de mise en place, je n’ai trouvé à ce jour aucune synthèse officielle décrivant précisément et clairement à quelle sauce nous allions être mangés. Autant dire que j’apprécie d’autant plus celle que tu nous offres ici. Elle suscite cependant la question suivante concernant les locations de meublés de tourisme classés avec paiement… Lire la suite »
Bonjour Benybeny CIE: Centre des Impôts de l’Entreprise. Pour le C.A. inférieur à 23.000 euros pas de RSI. A ce sujet depuis le changement de tout au niveau national, on ne parle plus de cette problématique de cotisation. La raison pourrait être que le R.S.I. est ou bien va être supprimé mais les modalités sont assez vagues dans ce que j’ai lu dans la presse économique. En parlant de presse ce matin il y avait un article annonçant que pour les locations saisonnières via Airbnb et Abritel – donc Homelidays – qui ne seraient pas labellisée la taxe de séjour… Lire la suite »
d’accord ! que voulez vous dire par CIE ? et concernant le RSI dois je payer si je fais moins que 23.000 euros ?
bonjour bernard
vous avez l’air d’être au courant de pleins de chôses c’est bien :
si j’ai bien compris je dois avoir un numero siret pour mes locations types gîtes qui sont classées.
je suis assujéti à la csg et rds
si je fais moins de 23.000 euros je n’ai pas à payer de rsi c’est bien cela ?
est normal d’avoir 2 impots pour le même logement une taxe d’habitation et une cotisation foncière des entreprises ? c’est ma résidence secondaire
vu que c’est mon activité principale je me pose ces questions !
un grand merci
Bonjour à tous et merci pour vos commentaires et échanges via ce site pour lequel je n ai que des éloges à faire.
Je cherche une réponse à la question suivante
Un LMNP de nationalité belge et donc non résident fiscal en France est il aussi soumis au paiement des cotisations sociales alors U il les’peient Déjà dans son pays d origine et si il n émarge pas à la sécurité sociale française dans toutes ses formes.
Merci pour la réponse que l un d entre vous pourra me donner
Olivier
Bonjour Bernard et tous les lecteurs de ce post,
Le nouveau gouvernement ne risquerait-il pas de remettre en question cette nouvelle disposition tout comme le prélèvement à la source pour les salariés n’est pas du tout certain? Macron adepte du libéralisme / “uberisation” ne nous réserverait-il pas quelques surprises ?
Restons aux aguets dans les mois à venir, après tout ces “nouvelles” règles ne s’appliqueraient que pour les déclarations en 2018 pour les revenus de 2017 !
Bonjour Pascale, Non il n’y a pas que Gites de France qui peut attribuer un classement “meublé de tourisme” contrairement à ceux qui veulent faire croire pour vous motiver a adhérer chez eux en plus…. L’organisme officiel est ATOUT FRANCE, voici leur site : https://www.classement.atout-france.fr/meubles La procédure de classement est la suivante : Vous devez faire réaliser une visite de son meublé en vous adressant à un organisme de VOTRE choix parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) : – Consulter la liste des organismes accrédités (pas toujours à jour mais…)… Lire la suite »
bonjour,
pourriez vous nous dire s’il y’a d’autres organismes qui attribuent des classements ?
je crois qu’il faut d’office passer par Gites de France , non ?
merci de votre réponse
Pascale
Bonjour,
Merci beaucoup pour cet article tres interessant qui permet de mieux comprendre l’impact des charges sociales.
Afin de confirmer les calculs, est ce quelqu’un a deja paye ces cotisations RSI ou regime generale et pourrait temoigner de son experience?
Merci par avance.
Jean-Claude
Merci Bernard pour cette synthèse ! Il est clair qui rien n’est encore totalement définitif. Tout peut encore bien évoluer dans les prochains mois… A ce jour personne ne peut clairement indiquer comment cette loi va s’appliquer mais cela nous donne une bonne tendance de ce qui va nous tomber sur la figure… Pour ma part, l’an dernier j’ai fait légèrement plus de 23.000€ de revenus sur ma location (l’autre n’étant pas à mon nom). Cette année, je vais bien m’assurer de ne pas dépasser ce plafond ! Quitte à refuser la location de trop et de me garder une… Lire la suite »
Bonjour,
excellente analyse de la situation fiscale. Pour ma part je possède une résidence secondaire sous le statut de Sci et le régime fiscal est de droit les Bic. Pour échapper à ce régime et passer sous un régime moins contraignant, un avocat fiscaliste propose de passer une convention de commodat ou prêt à usage. C’est un peu comme une sous-location mais sans payer de loyer principal. Quelqu’un aurait connaissance de ce montage un peu alambiqué ?
Bonsoir Bernard, Un grand merci pour votre travail et vos recherches sur un sujet qui nous occupe ou pire nous préoccupe tous. Comme vous les distinguez très justement par des couleurs différentes (bleu pour les prélèvements sociaux, rouge pour les charges sociales) je ne voudrais pas noircir davantage le tableau mais rappeler s’il en était besoin que les montants des cotisations dans chaque simulation se cumulent. S”agissant des modalités de calcul des nouvelles cotisations, les taux et abattements avancés émanent-ils d’une source officielle ? 1.Pour ma part je ne comprends pas pourquoi pour les meublés de tourisme non classés avec… Lire la suite »
C’était un plaisir de donner ces informations sur lesquelles HA et Abritel sont aux abonnés absents depuis très longtemps.
Personnellement, nous sommes très en dessous des 23 000 Euros
On ferme 6 mois de l’année et on passe des vacances dans le logement donc il nous reste juste de quoi entrer dans nos dépenses
Merci pour ces précisions
Bonne soirée