COMMENT SE LANCER DANS LA LOCATION SAISONNIÈRE ?

Vous êtes tenté par la location de votre résidence secondaire ou principale quelques semaines par an ?
Vous louez déjà mais vous souhaitez améliorer votre planning de réservations ?

LVP DIRECT, association de propriétaires indépendants, vous accompagne avec quelques conseils pour débuter et s’améliorer dans cette activité passionnante qu’est la Location Saisonnière.

12 Conseils pour se lancer dans la location saisonnière

La location saisonnière n’est plus réservée aux seuls propriétaires de résidences secondaires. Les professionnels s’aperçoivent, depuis l’émergence d’acteurs comme Airbnb, Abritel et Leboncoin, qu’un nombre croissant de propriétaires louent leur résidence principale pendant leurs congés. L’objectif est, bien sûr, de percevoir des revenus complémentaires, mais pas seulement. Cela évite que le logement reste vide et se détériore ou qu’il soit cambriolé !

Mais la démarche ne s’improvise pas. Les locataires sont devenus très exigeants. Aujourd’hui les vacanciers ne veulent plus apporter leurs draps et serviettes de bain. Ils attendent qu’ils soient fournis par le propriétaire, ne serait-ce qu’en option. Les propriétaires doivent s’adapter à cette nouvelle demande. Le niveau des locations de vacances est monté en gamme. Les propriétaires remplacent régulièrement la literie et l’électroménager, afin de pouvoir louer dans de bonnes conditions sans imprévus. Ils prêtent aussi davantage attention à la décoration. Ils n’entreposent plus les vieux meubles dont ils veulent se débarrasser…

Important :
👉  Pour pouvoir louer un meublé de tourisme il y a certaines obligations à respecter !
Pour en savoir plus, consulter notre dossier :
Quelles sont les obligations d’un propriétaire de location saisonnière ?

Passez par une agence immobilière ?
Pas forcement le bon plan !

La location de sa maison ou de son appartement peut vite se révéler chronophage et compliquée, surtout si vous n’habitez pas sur place. Mieux vaut avoir un intermédiaire de confiance sur place. Première solution qui vient à l’esprit est de faire appel à un agent immobilier. Il connaît parfaitement la région, il sera rapidement disponible et sur place avec les bonnes solutions… Malheureusement c’est rarement le cas ! J’en ai fait l’expérience à mes débuts de la location saisonnière ! Les agents immobiliers qui proposent ce genre de service gèrent plusieurs dizaines (voir centaines) de maisons et appartements. En saison, ils doivent faire appel à de la sous-traitance et à des saisonniers qui ne sont pas formés et peu motivés à cette activité. La disponibilité est totale : les samedis, entre les départs, les états des lieux, le ménage et les arrivées des locataires bloqués dans les bouchons qu’il faut attendre… même avec la meilleure volonté du monde, il est impossible de faire cela correctement. Sans parler du coût. Un agent immobilier va vous demander entre 20 et 40% des revenus (hors frais de ménage). Avec les frais comme la vétusté d’usage, l’électricité, l’eau, les taxes de séjours et les impôts… au final il ne vous restera plus aucun bénéfice sur vos revenus locatifs.

Mieux vaut rechercher une personne locale de confiance pour être votre relais sur place. En cherchant un peu on arrive à trouver. Sympathisez avec les commerçants de votre village, ils vous aideront à trouver « la perle ». Aujourd’hui avec les chèques emploi service c’est facile, sécurisant et bien plus abordable d’un agent immobilier !

Inscrivez-vous sur des sites d’annonces en ligne !

Surtout si vous ne passez pas par un agent immobilier, il faut alors s’inscrire sur des sites d’annonces en ligne. Il en existe plusieurs et il est difficile de s’y retrouver car les coûts diffèrent d’un site à un autre. Pour résumer l’offre il y a trois types de sites :

Les sites fonctionnant par abonnement comme Mediavacances (129€/an), Amivac (75€/an), Abritel et Homelidays. Ces deux derniers appartiennent au groupe HomeAway, le leader mondial du secteur, qui vient d’être racheté par Expédia pour 3,9 milliards de dollars. Depuis ce rachat, leur politique commerciale évolue vers un fonctionnement avec un mélange d’abonnement (249€/an) et de commissions : 2,5% à la charge du propriétaire + entre 5 et 9% à la charge du locataire (soit 249€/an + environ 10%).

Les sites fonctionnant uniquement à la commission. Le plus connu étant Airbnb, qui prélève 3% sur les revenus locatifs pour les propriétaires et entre 6 et 12% de frais additionnels pour le vacancier (soit au total entre 9% et 15%). D’autres sites de notoriété fonctionnent sur le même principe : Holiday Lettings ou Housetrip (Tripadvisor).

Les sites gratuits comme LeBonCoin.

Chaque site dispose de ses propres spécificités. Certains s’adressent uniquement à une clientèle francophone comme LebonCoin, Mediavacances, Amivac… d’autres sont de dimension internationale comme Airbnb, Tripadvisor (Holiday Lettings), et HomeAway-Expedia (Abritel-Homelidays). Certains comme LeBonCoin sont plus dans une cible « bon plan », les locataires voudront essayer de négocier le loyer… d’autres sont plus popistes pour les courts séjours (quelques nuits) comme Airbnb. Bref, pas facile de s’y retrouver et d’identifier celui ou ceux qui répondront le mieux à vos besoins… Mieux vaut se diversifier, surtout au début, et adapter sa communication en fonction des performances sur votre planning.

Le site d’annonce parfait n’existe pas ! Au risque de déclencher un long débat entre les propriétaires « pour » et « contre» tel ou tel site, je vais essayer de vous aider à identifier les incontournables :

Abritel du groupe HomeAway me semble être incontournable de par sa dimension internationale. Leur récent rachat par Expédia semble le faire évoluer vers une dérive de plus en plus commerciale mais il reste le site le plus vu sur Google. Essayez de taper « location de vacances » sur Google : vous tomberez inévitablement sur lui… Son abonnement pour 249€/an (plus les frais de réservations) restent malgré tout importants.

AirBnB. L’annonce est gratuite, alors pourquoi se priver d’y afficher sa location ? Partez sur le principe que cela vous coutera 3% de votre tarif même si au final le vacancier devra quant à lui débourser environ 10% supplémentaire pour frais de réservation. Ne tombez pas dans leur piège qui est de vous motiver à baisser votre tarif pour attirer des locataires, en fait Airbnb essaye de vous faire prendre en charge les frais de réservation des locataires pour rester compétitif sur le marché de la location de vacances !

House Trip (Tripadvisor). Tout comme sur Airbnb, leurs frais de service compris entre 10 % et 20 %, sont ajoutés à votre tarif. Vous choisissez le montant que vous souhaitez recevoir de la part des vacanciers et House Trip rajoute tout simplement ses frais de service : les vacanciers paient le prix que vous voulez recevoir, plus les frais de service et les frais administratifs. C’est donc clairement le vacancier qui paye le plus cher pour réserver depuis ce genre de site. L’avantage de House Trip est d’être relié à Tripadvisor qui bénéficie d’une excellente notoriété en particulier grâce aux avis des locataires. Je recommande l’utilisation de ce site principalement pour cela.

Avoir un site internet dédié à sa location de vacances : En plus de ces 3 poids lourds, avoir un site internet personnel est aujourd’hui indispensable pour faire la promotion de sa location saisonnière. Tout d’abord cela permet de se démarquer de ses voisins en apportant une assurance supplémentaire sur la qualité de votre bien. Un site internet dédié permet aussi de bénéficier de la promotion des sites comme Airbnb, Tripadvisor, Abritel (à la commission) en récupérant les vacanciers sur votre site. Pour cela, pensez à indiquer dans votre titre ou dans l’annonce le nom de votre location (par le lien de votre site, il serait automatiquement censuré). Il est fort à parier que les vacanciers qui seront sous le charme de votre annonce sur ces sites, auront l’idée de taper le nom de votre location sur Google pour passer en direct et d’échapper aux frais de réservation !

Un bon indicateur pour sélectionner les bons sites référents avec abonnement et/ou commission à votre charge est d’utiliser ce ratio pour chaque site :

(Coût de l’abonnement + des frais de réservation à votre charge) / (Les revenus réels encaissés en provenance du site).

Par expérience vous pouvez alors évaluer l’intérêt de chaque site :

• Si ce ratio est =< à 4% vous pouvez penser que ce site est performant
• Si ce ratio est entre 5 et 9% vous pouvez penser que ce site mérite d’être surveillé en fonction de sa tendance dans le temps…
• Si ce ratio est au delà des 10%, vous pouvez penser que ce site n’est pas rentable surtout pour les périodes de haute saison qui se louent plus facilement.

Rédigez une annonce efficace !

Une fois trouvés vos sites favoris pour publier votre annonce, sa rédaction doit être précise afin de répondre à presque toutes les questions que peuvent se poser les vacanciers. Il faut essayer de lister le plus clairement possible tous les éléments de la location : intérieur, extérieur, environnement,…. Chaque location possède un attrait particulier (bord de mer, bord des pistes de ski,….) ; il faudra déterminer (en discutant avec les précédents locataires, par exemple) l’atout majeur de votre location et le noter clairement dès les premières lignes du descriptif de votre location.

Soyez sincère ! Ne mentez ou m’omettez pas de préciser certains détails qui pourraient ne pas plaire à certains vacanciers.

Evitez surtout les fautes d’orthographe et les mots abrégés ; faites relire votre annonce à un ami ou une connaissance, cela ne vous coûtera rien !

Il est conseillé de la rédiger en français et en anglais pour toucher un public international. Donner l’adresse exacte de la location de vacances permettra aux vacanciers de se repérer par rapport aux sites touristiques et services dont ils auront besoin durant leur séjour : plage, école de ski ou de voile, commerces… Indiquez aussi le nombre de chambres, la taille des lits et, le cas échéant, les dimensions de la piscine (sans oublier sa profondeur et sa sécurisation, pour les enfants c’est important). Listez l’électroménager disponible. N’omettez pas, bien sûr, de mettre en avant des équipements liés aux vacances comme un salon de jardin, un barbecue ou des vélos disponibles sur place.

Misez sur des photos de qualité !

Les photos, ce sont ce que les internautes regardent en premier dans une annonce !

Faire appel à photographe professionnel n’est pas forcément onéreux et l’investissement vaut le coup si vous ne maîtrisez pas suffisamment votre appareil photo numérique et la retouche d’image sous Photoshop. Comptez entre 100 et 300€ la séance de prise de vue.

Pensez à ranger avant les prises de vue. Ouvrez tous les volets, rideaux et allumez toutes les lampes pour avoir le maximum de luminosité. Créez une atmosphère propice aux vacances : présentez une belle table extérieure et l’invitation du BBQ et la bouteille de rosé locale à coté de la piscine…

Utilisez systématiquement un objectif grand angle pour visualiser toute la pièce et lui donner sa véritable dimension.

Ne vous limitez pas sur le nombre de photos, publiez en au maximum en fonction de la limite de chaque site.

👉  En savoir plus : Comment réussir les photos de sa location de vacances ?

Tenez votre planning à jour !

Pensez à tenir à jour votre planning et, surtout sur tous les sites sur lesquels vous avez déposé une annonce. Le vacancier veut savoir immédiatement, lorsqu’il consulte votre annonce (qui lui plait et l’attire) sur un site, si elle est disponible aux dates qui l’intéressent. Si, à la place d’un planning à jour, vous inscrivez « pour les disponibilités, veuillez contacter le propriétaire », il y a de fortes chances qu’il passe à l’annonce suivante.

Une astuce pour vous faciliter la gestion et la mise à jour de vos plannings est l’utilisation du « iCal » qui est généralement proposé par tous les bons sites d’annonces…

👉  En savoir plus : Comment tenir à jour ses plannings.

Multipliez les équipements !

Sachez qu’il est indispensable d’offrir un accès à internet aux locataires. C’est devenu un indispensable de nos jours.

Un lave-vaisselle, une literie impeccable et dans certaines régions ensoleillées, une piscine feront la différence. De plus en plus de vacanciers profitent de leurs vacances pour cuisiner. Il convient donc de mettre à leur disposition une batterie de cuisine en bon état et en nombre suffisant avec de vrais couteaux de cuisine.

L’art de la table a aussi son importance : n’oubliez ni les verres à vin, ni les flûtes à champagne. Et s’il vous plait, oubliez le dépareillé ! Ikéa fera très bien l’affaire pour quelques euros et permet de remplacer régulièrement la casse inévitable, leurs collections restent disponibles plusieurs années.

Prévoyez aussi des équipemenst de loisirs : table de ping-pong, vélos, jeux de société… en revanche, une bibliothèque bien fournie n’est plus forcément indispensable, les vacanciers arrivent de plus en plus souvent avec leur liseuse…

Briquez votre logement !

Le logement doit être d’une propreté irréprochable, ne pas sentir le renfermé et les placards doivent avoir été vidés. Vous pouvez laisser vos affaires personnelles dans un placard ou une pièce fermés à clé.

Il est possible, et même conseillé, de prévoir quelques produits de base dans la cuisine : sel, poivre, sucre, café et filtre, huile…

Enfin, pensez au petit cadeau de bienvenue ! Une bouteille de rosé ou de champagne dans le réfrigérateur sera très appréciée, voire attendue. C’est une tradition dans la location de vacances, ne passez pas à coté.

Fixer le bon prix !

Louer c’est bien mais encore faut-il louer efficacement ! C’est-à-dire percevoir le maximum de loyers en un minimum de temps. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un chalet à la montagne, mieux vaut le louer l’hiver que l’été. La semaine la plus chère en été est au même prix que la semaine la moins chère en hiver. Les semaines particulièrement rentables sont celles des vacances scolaires françaises mais aussi européennes (renseignez-vous sur les dates des congés de nos voisins).

Il est important de connaître son prix plancher, en deçà duquel la mise en location n’est plus rentable. Additionnez l’ensemble de vos charges fixes et surtout variables. Pour avoir une bonne idée du marché, il est intéressant de comparer sa location avec la concurrence sur les autres sites référents. Enfin, en début d’activité, mieux vaut être sous le prix marché pour se faire connaître et recueillir des avis pour améliorer sa notoriété et ensuite se coller au prix du marché.

👉  En savoir plus : Comment définir les tarifs de son gîte ou location de vacances ?

Soyez disponible (répondez dans les 3 heures) !

Lorsqu’un vacancier vous adresse un mail afin que vous lui confirmiez que votre location est bien disponible (comme noté sur votre planning bien à jour), il souhaite recevoir une réponse (très) rapidement.

La vie va de plus en plus vite, il faut savoir être réactif. Avec internet sur le téléphone, on reçoit instantanément les demandes d’information qui faut savoir traiter au plus vite avant qu’un autre propriétaire réponde avant vous. Lors de ses recherches de location, il n’est pas rare qu’un vacancier envoi plusieurs dizaines de demandes en même temps. Le plus rapide aura beaucoup plus de chance d’être retenu. Les statistiques montrent que les propriétaires qui répondent aux mails de vacanciers dans les 3 heures ont 2.5 fois plus de chance de conclure la location que ceux qui attendent entre 12 et 24 heures.

Toutefois, attention dans la précipitation, à ne pas oublier de mentionner certains éléments de réponse importants comme votre numéro de téléphone, dans le cas où il souhaiterait vous téléphoner afin de faciliter les échanges, le coût total prenant en compte les informations supplémentaires fournies dans le mail de contact du vacancier (par exemple, location de linge de maison, forfait ménage de fin de séjour ou supplément pour un animal de compagnie,….), les modalités de réservation ainsi que les modalités de paiement.

Pensez peut-être à rédiger un modèle type de réponse (en français et en anglais) afin de n’oublier aucune information.

Demandez une appréciation à vos vacanciers !

La plupart des sites où on peut déposer son annonce en ligne, proposent un service de gestion des appréciations (avis ou commentaires selon le site d’annonces). L’appréciation est un “bonus” pour une annonce (au même titre qu’une belle photo) qui permet, souvent, à un vacancier, de se décider à choisir telle location plutôt qu’une autre.

Il faut donc penser après le départ d’un vacancier à lui adresser un message afin de l’inviter à déposer une appréciation sur son séjour.

Double objectif :

• l’appréciation permet de rendre “réelle” votre location ; “d’autres personnes y sont déjà allées, la maison existe !”.
• l’appréciation permet au vacancier de donner un avis de vue “sur place” des lieux.

Choisissez le bon régime fiscal pour vos revenus locatifs !

Le sujet mérite à lui seul un article mais voici les grandes lignes en fonction de votre situation. Pour faire simple, il existe deux régimes fiscaux possibles pour vos revenus locatifs :

Les revenus d’une location saisonnière entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre déclaration de revenus. Les modalités d’imposition vont dépendre de l’importance des loyers perçus dans l’année.

Le régime « micro-BIC » : Si vous gagnez moins de 32.900€, vos revenus sont automatiquement soumis au régime micro-BIC. Vous avez droit à un abattement de 50% sur vos recettes. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ni dépense. Cet abattement peut être ramené à 71% si vous demandez le classement « meublé de tourisme » (voir le site atout-france.fr, son coût est d’environ 200€ pour 5 ans). Le seuil de vos recettes sera alors porté à 82.200€.

Le régime au Réel : Si vos revenus sont supérieurs à 32.900€ ou si vous renoncez au micro-BIC parce que vos dépenses excèdent l’abattement forfaitaire, vous êtes alors soumis au régime réel. Vous pouvez amortir le bien et imputer toutes vos charges (intérêts d’emprunt, travaux…) au prorata du temps de location. Ce régime peut sembler un peu lourd au premier abord mais il mérite d’être étudié car même avec 71% d’abattement en «micro-BIC » vous aurez toujours des impôts à payer au final (sans oublier les 15,5% de prélèvements sociaux). Avec le régime au réel, il est fort à parier que vous serez en déficit (surtout si vous avez un emprunt sur le bien). Le plus simple est de faire appel à un expert comptable qui s’occupera de toutes les démarches (déclaration de début d’activité) et qui vous établira un bilan comptable annuel qu’il suffira de joindre avec votre déclaration de revenus (en joignant l’annexe 2042C PRO à votre déclaration). Pour environ 500€/an, vous pouvez trouver sur internet des cabinets d’experts comptables en ligne spécialisés dans l’activité de LMNP (Location de Meublée Non Professionnelle). Contactez-les pour demander une simulation gratuite de votre situation. Vous serez surpris de la simplicité et des économies que vous pouvez réaliser avec ce régime…

Un rapide exemple entre les deux options :

 Vous avez 8.000€ de revenus locatifs et vous avez un classement « meublé de tourisme ».

En micro-BIC vous serez imposé que sur 2.320€ (29% des 8.000€). Sur cette somme, vous paierez (pour une tranche d’imposition à 30%) 696€ d’impôts supplémentaires (30% de 2.320€), et 360€ de prélèvements sociaux (15,5% de 2.320€), soit au total un impôt à payer de 1.056€.

 A comparer avec les 500€ de frais d’expert comptable pour le régime au réel, il y a de forte chance que vous soyez gagnant. Surtout si vous avez souscrit un prêt pour acheter ou rénover ce bien.

En régime réel, si vous avez emprunté 90K€ sur 20 ans pour ce bien. Soit un remboursement d’environ 500€ par mois. Les intérêts, les premières années, sont importants (environ 3.000€/an). Dans l’exemple de 8.000€ de revenus locatifs, auxquels vous allez soustraire :

• les intérêts d’emprunt (3.000€),
• les taxes (environ 800€), les charges (eau, électricité, copropriété, chauffage, assurance… pour environ 1200€)
• l’amortissement de votre bien (sur 30 ans, l’amortissement des murs vous permettra de déduire 3.333€ par an (valeur du bien 100K€ divisé par 30).
• vous pourrez également déduire votre mobilier (3.000€, amortissement sur 10 ans = 300€ par an).

Le total vos déductions seront alors de 8.633€ (3.000+800+1.200+3.333+300). Vous êtes donc en déficit de 633€ (8.000-8.633€). Point important, nous ne pouvons pas déduire le déficit de cette activité sur notre revenu global… mais il reportable l’année suivante sur notre activité de LMNP.

👉  En savoir plus : Comment déclarer les revenus de sa location saisonnière ?

Mettez-vous en règle avec l’administration !

Même si vous ne louez que quelques semaines dans l’année, vous devez respecter un certain formalisme :

• Commencez par faire une déclaration de meublé de tourisme en mairie (formulaire Cerfa n°14004*02), afin qu’elle puisse collecter la taxe de séjour.
• Vous devez aussi déclarer votre nouvelle activité au centre des impôts (Cerfa n°11921*03).
• Dans certaines communes (notamment celles de plus de 200.000 habitants ou des départements limitrophes de Paris), vous devez demander une autorisation de changement d’usage. Cette exigence n’est toutefois pas requise si vous louez votre résidence principale moins de 4 mois par an.
• Par ailleurs, la loi vous oblige à signer avec le locataire un contrat de location écrit. Ce contrat doit préciser l’adresse de la location, le prix demandé pour le séjour et être complété par un état descriptif de l’habitation.
• Enfin, contactez votre assureur. Il vous proposera une garantie adaptée qui couvrira le locataire pour tous les dommages qu’il pourrait causer à lui-même ou a des tiers durant son séjour.
• Ne pas oublier de déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus annuel (voir point précèdent). En ces temps difficiles et face à l’augmentation du nombre de locations saisonnières, l’administration fiscale est de plus en plus à l’affut des propriétaires malveillants…

👉  En savoir plus : Quels sont les obligations légales pour louer en saisonnier ?

En conclusion, est-il possible de financer sa résidence secondaire grâce à la location saisonnière ?

Oui sans aucun doute à condition de proposer une location de qualité bien équipée et surtout idéalement bien située pour la louer au maximum de mai à octobre. Mis à part les fonds de départs, il est tout à fait envisageable d’arriver à l’équilibre entre les recettes de location et l’ensemble des dépenses liées à cette résidence secondaire : impôts locaux, impôts sur les loyers, remboursement d’emprunt, assurance, promotion pour la location, entretien, frais de gestion, frais d’ameublement et de maintenance. Mais n’oubliez pas la disponibilité que cela va vous demander… Quand on aime recevoir on ne compte pas ses heures !

Nathalie & Benoît.