“Quand je m’examine, je m’inquiète. Quand je me compare, je me rassure !”
Tous les propriétaires de locations saisonnières s’interrogent sur les bonnes pratiques à adopter pour pouvoir bien louer. D’un côté, l’offre de gîtes et de locations de vacances n’arrête pas d’augmenter et d’un autre côté les grands groupes mondiaux du tourisme en ligne déboursent des fortunes pour s’imposer sur Google…
Airbnb, Abritel, Booking sont-ils vraiment devenus incontournables ?
Les années où il était facile de louer entre particuliers depuis le bon vieux magazine de petites annonces locales sont totalement révolues. Pour réussir dans la location d’un meublé de tourisme, au-delà de sa localisation et de la qualité de ses prestations, les propriétaires doivent s’investir énormément et être à l’écoute des évolutions du marché et des habitudes de recherches des vacanciers.
Le propriétaire prévoyant doit développer sa visibilité sur internet et ne plus mettre tous ses œufs dans le même panier !
L’objectif de cette étude réalisée en septembre 2021 et basée sur la participation de plus de 300 propriétaires, n’est pas de trouver la solution ou le site miracle mais de permettre à chaque propriétaire de se comparer parmi les siens et ainsi d’ajuster sa stratégie pour bien louer.
👉 Dans cette première partie nous vous présentons les résultats concernant les attentes et les motivations des propriétaires à faire de la location saisonnière.
👉 Dans une seconde partie nous vous présenterons les avis et les analyses des propriétaires concernant les principaux sites d’annonces qu’ils utilisent.
Sommaire
- Périmètre de notre étude
- Quel est le profil d’un propriétaire de locations saisonnières ?
- Quelles sont les motivations des propriétaires ?
- Quelles sont les attentes des propriétaires concernant les sites d’annonces ?
- Que pensent les propriétaires de la réservation en ligne ?
- Montant des frais de services des centrales de réservations
- Quelles sont les sources de réservations des propriétaires ?
- Taux de remplissage des plannings de réservations
- Les principales difficultés rencontrées par les propriétaires
- L’avenir de la location saisonnière
- Utilisation d’un nom de marque pour promouvoir sa location de vacances
- Utilisation d’un site internet personnel pour promouvoir sa location
- L’impact de la crise COVID sur les locations saisonnières
- Quels sites d’annonces performent le mieux ?
- Conclusion
- REJOIGNEZ-NOUS & SOUTENEZ-NOUS !
Périmètre de notre étude
Cette étude est principalement basée sur les avis des propriétaires adhérents et sympathisants LVP Direct. Ces propriétaires sont naturellement plus sensibles à certains critères comme l’importance de pouvoir réserver en direct et de garder la main sur la gestion de leur location saisonnière.
Les résultats de cette étude ne visent pas à représenter l’alpha et l’omega de la diversité des propriétaires de locations de vacances ; malgré tout, nous pensons que notre échantillon est suffisamment représentatif pour permettre de dégager les lignes-forces et les grandes tendances de cette activité qui nous rassemble tous.
Nous espérons que ce dossier vous aidera à vous faire votre opinion sur les acteurs de la location saisonnière et vous guidera dans le choix des sites d’annonces les mieux adaptés à vos besoins.
Quel est le profil d’un propriétaire de locations saisonnières ?
Le propriétaire type de notre panel exerce cette activité depuis plus de 5 ans (3/4 de notre échantillon). En tant que particulier, il ne propose généralement qu’un seul bien (70%) et le loue très majoritairement toute l’année. Les durées de séjour proposées sont généralement d’une semaine mais 50% des propriétaires acceptent aussi les courts séjours (WE…).
Les revenus locatifs ainsi dégagés se positionnent, pour la grande majorité des propriétaires de notre panel, en-deçà de 23 000€ annuel, montant plafond qui correspond au seuil d’imposition aux cotisations sociales (cf notre dossier sur l’impact du dépassement de 23.000€ de revenus locatifs).
Vous pouvez zoomer sur les graphiques en cliquant dessus.
Quelles sont les motivations des propriétaires ?
La première motivation des propriétaires pour proposer leur bien à la location de vacances (à plus de 90%) est de couvrir les frais d’usage de leur bien (charges courantes, maintenances diverses…). Le deuxième objectif cité par près des 3/4 des personnes interrogées est de pouvoir financer l’amélioration de leur logement.
La rentabilité de l’investissement, le plaisir de partager leur logement et de le faire vivre durant l’année sont aussi cités mais apparaissent comme des motivations moins consensuelles.
Ce graphique permet de visualiser le cumul des différents niveaux d’accord ou de désaccord (“tout à fait” ou “plutôt”) pour chaque proposition. Les couleurs pleines mettent en exergue les opinions les plus tranchées en + ou en – (pleine adhésion ou au contraire forte opposition).
Quelles sont les attentes des propriétaires concernant les sites d’annonces ?
A une très large majorité (plus de 95% !), la facilité d’utilisation du site et la possibilité de pouvoir échanger librement avec les vacanciers lors du processus de réservation sont les critères prioritaires dans le choix des sites d’annonces.
La possibilité de pouvoir synchroniser son planning de disponibilités est aussi un critère important grâce à la synchronisation iCal des plannings qui se généralise sur les sites d’annonces de locations de vacances. A noter toutefois que 25% des réponses du panel considèrent cette fonction comme inutile (soit parce-que mono site soit parce-que peu familiers de son utilisation).
Notons enfin la forte attente en termes de conseil et de sécurisation formulée par les propriétaires interrogés.
*OTA : “Online Tourism Agency”, (centrales de réservation en ligne : Airbnb, Abritel, Booking…).
Que pensent les propriétaires de la réservation en ligne ?
Lors de notre précédente étude réalisée en 2016, la réservation en ligne initiée par les leaders du marché (Airbnb, Abritel, Tripadvisor et Booking) commençait à se généraliser. A l’époque, 50% des propriétaires refusaient catégoriquement de l’activer sur leurs annonces…
Aujourd’hui, 85% des propriétaires interrogés reconnaissent l’aspect pratique de cette réservation en ligne. 55% le considèrent même comme une réponse au souhait de rapidité exprimé par les vacanciers. Toutefois ce constat est immédiatement tempéré chez les propriétaires par l’inquiétude de perdre la main sur leurs réservations.
Près de 90% des propriétaires ont bien conscience que ce processus de réservation en ligne sert surtout les intérêts des centrales de réservation qui, en empêchant tout échange réel entre vacancier et propriétaire avant le paiement de la réservation, s’assurent ainsi du versement de leur commission.
Le gain de temps apporté par ces outils sur la gestion du propriétaire apparaît comme peu consensuel (50/50). Une part non négligeable des propriétaires interrogés (40%) considère même ces outils comme “dangereux” et ne souhaite pas les utiliser.
Nous verrons dans la suite comment cette perception générale se traduit en termes d’acceptation ou non des 2 grands types de réservation en ligne mis en place par les OTA :
👉 la “pré-réservation” nécessitant la validation du propriétaire avant blocage du séjour
👉 la “réservation immédiate” qui conclut la transaction sans consultation du propriétaire.
👉 Qu’en est-il de la pré-réservation en ligne ?
La pré-réservation en ligne mise en place par les OTA consiste à accepter provisoirement la demande d’un vacancier pendant une durée déterminée (en général 24h), dans l’attente de la validation du propriétaire.
Pendant cette période, le vacancier et le propriétaire peuvent communiquer de façon limitée, exclusivement par la messagerie de l’OTA qui interdit toute information permettant d’identifier ou de localiser les 2 interlocuteurs. Il est donc totalement impossible de vérifier la e-réputation de votre client potentiel qui reste anonyme. De même pour le vacancier, aucune autre précision que celles déjà présentes sur l’annonce ne peut être transmise (photos, vidéo, coordonnées, localisation exacte…).
A l’issue du délai, sans validation du propriétaire, la réservation est annulée.
La mise en pression du propriétaire par l’OTA pendant cette phase est constante : relances et compte-à-rebours omniprésent mais aussi et surtout pénalisation dans le classement de son annonce (et perte des statuts prémium éventuels) en cas de non réponse voire de réponse négative considérée systématiquement comme injustifiée.
Seuls 27% des propriétaires interrogés acceptent sans hésiter cette pré-réservation, rejoints par un autre quart qui déclare y adhérer plutôt par nécessité (incontournable chez certains OTA).
👉 50% des propriétaires déclarent accepter la pré-réservation (ou sur le point de le faire) en raison de l’importance de pouvoir échanger avec les vacanciers et le risque de voir leur annonce déclassée en cas de refus.
Les principales raisons de l’acceptation :
👉 La nécessité de l’activer pour que l’annonce soit visible (ou de pouvoir publier son annonce)
👉 Ce mode de réservation en ligne est apprécié par les vacanciers
👉 Elle facilite la gestion des propriétaires
Les principales raisons du refus de la pré-réservation en ligne :
👉 Elle ne permet pas d’avoir le temps nécessaire (24h) pour pouvoir échanger librement avec les vacanciers avant d’accepter une demande.
👉 Les propriétaires souhaitent garder le contrôle sur le choix de leurs hôtes.
👉 Elle implique des frais supplémentaires qui font augmenter les tarifs.
👉 La peur des conflits de réservations entre les différents sites où l’annonce est proposée.
👉 Qu’en est-il de la réservation immédiate en ligne ?
La réservation immédiate est le mode de réservation clairement promu par les OTA. Il fait l’objet de relance régulière pour que les propriétaires y adhèrent, vantant les “avantages” qui y sont attachés : meilleur classement de votre annonce lors de la recherche client, automatisation et simplification des tâches, gains de temps…
En contrepartie, le propriétaire perd totalement la main sur le choix de son client. A partir du moment où la période est disponible dans le planning de l’OTA, aucun refus n’est possible sous peine de forte pénalité. La réservation est actée sans qu’il soit consulté en aucune manière.
Dans ce cas, si la synchronisation des différents calendriers de réservation n’est pas parfaite, le conflit de réservation devient un risque réel.
Cette perte de maîtrise, qui met le propriétaire totalement entre les mains de l’OTA, fait que ce mode de réservation fait l’objet d’un fort rejet (60%) de la part des membres de notre panel.
Seuls 9% des propriétaires interrogés déclarent adhérer à la réservation immédiate sans état d’âme.
👉 Seulement un petit quart des propriétaires déclare accepter la réservation immédiate (9% sans réserve), ou sont sur le point de le faire (13%)…
Les principales raisons du refus de la réservation immédiate :
Montant des frais de services des centrales de réservations
Toute prestation mérite rétribution ; la question posée ici n’est pas l’existence de ces frais mais plutôt leur niveau en regard de la prestation fournie.
Si l’on fait l’analyse des différents frais prélevés par les OTA, nous pouvons retrouver les modalités suivantes qui se cumulent souvent :
👉 Forfait annuel d’adhésion : payé par le propriétaire et indépendant du chiffre d’affaires généré. Ce modèle est le plus ancien, il perdure encore mais se voit de plus en plus substitué par le modèle “à la commission”.
👉 Frais de dossier : coût fixe payé par le vacancier pour chaque contrat lors de la réservation.
👉 frais de service “voyageur” : le vacancier paye à l’OTA un % variable du prix de son hébergement : ce montant est explicite lors de la réservation (exemple Airbnb environ 17%). La tendance actuelle est de limiter ces frais explicites pour le voyageur (modèle Booking : frais de service voyageur 0%).
👉 Frais de service “hébergeur”: payé par le propriétaire. Prélèvement par l’OTA d’un % du montant du loyer à percevoir (jusqu’à 15% pour Booking). Le vacancier n’a pas connaissance de ce prélèvement. Effet induit, le propriétaire augmente son loyer nominal pour compenser cette perte.
A noter : ce prélèvement par l’OTA se fait sur le montant TTC de la location ; pour les propriétaires soumis à TVA, cela revient à payer à l’OTA une commission sur la TVA qui sera reversée à l’État.
👉 Frais de traitement CB : % facturé au propriétaire (classiquement 3%) et applicable à l’ensemble des règlements effectués sur la plate-forme : prix de la location mais aussi montant de la caution si elle est gérée par l’OTA et même, plus discutable (car illégal), les taxes perçues pour le compte de l’État.
👉 Frais plus “exotiques” (constaté chez ABRITEL) : 9% facturé au client sur le montant de la taxe de séjour : a priori totalement illégal !
L’ensemble de ces frais cumulés peut, suivant les OTA, représenter un surcoût jusqu’à 20-25% entre le loyer effectivement touché par le propriétaire et le montant payé par le vacancier.
👉 Quel est le niveau de commission acceptable ?
28% des propriétaires refusent d’avoir à supporter ces frais ou souhaitent qu’ils soient supprimés
53% déclarent qu’un taux inférieur à 5% serait acceptable
19% déclarent qu’un taux supérieur à 5% serait acceptable
Au-delà des propriétaires qui souhaiteraient une gratuité totale [!!!], la majorité des avis exprimés situe le niveau de frais acceptable autour de 5%.
Certains (voir verbatims) expriment aussi le souhait d’une logique de forfait par contrat ; l’aspect proportionnel actuel pouvant conduire, pour les plus belles propriétés, à des surcoûts considérables et sans aucun rapport avec la prestation fournie.
Dans tous les cas nous retiendrons un gap considérable entre le niveau jugé acceptable (environ 5%) et la pratique effective des différents OTA (située entre 15 et 25%)
👉 Qui doit régler ces frais additionnels de réservation ?
La grande majorité des propriétaires qui pratiquent la réservation en ligne s’accorde pour dire que cette commission doit être à la charge des vacanciers ou a minima partagée entre les 2 parties.
👉 Faut-il intégrer ces frais de service dans son tarif ?
Nous retrouvons cette tendance sur la question concernant la façon d’intégrer ces frais, dans les tarifs de départ configurés sur les centrales de réservations : Les 3/4 des propriétaires déclarent augmenter leurs tarifs sur les OTA pour couvrir tout ou partie de ces frais additionnels :
VERBATIM :
Voici quelques-uns des commentaires transmis concernant la réservation en ligne :
💬 “ L’acceptation de ces frais de service dépend aussi de la façon dont certains sites facturent la publication des annonces… Il faut donc aussi prendre en compte ce paramètre.”
💬 ”Du moment ou un vacancier peut réserver en direct, s’il réserve en ligne c’est à lui de payer les frais des sites”
💬 “Le niveau de pourcentage des frais de service pour uniquement pouvoir réserver en ligne est exorbitant pour une location de 5.000€ ! Le service rendu par la plateforme étant le même, le tarif devrait être forfaitaire.”
💬 “Je veux garder les mains libres et accepter ou refuser une réservation à ma guise !”
💬 “La réservation en ligne serait un bon outil s’il n’était pas obligatoire et beaucoup trop cher. Mais surtout, il ne permet plus d’échanger entre propriétaire et locataires, pourtant la base d’une relation sérieuse !”
💬 “Ce mode de réservation est devenu incontournable mais ces commissions doivent être raisonnables et correspondre à une véritable prestation de service”
💬 “Au-delà du coût exorbitant de ces frais, il faut aussi prendre en compte que ce mode de paiement rassure les vacanciers qui pensent pouvoir ainsi bénéficier de la garantie de remboursement du site… “
💬 “Ce qui est le plus choquant est le passage quasi obligatoire de la réservation immédiate pour obtenir le statut de Superhost ! En quoi l’acceptation de recevoir n’importe qui est un gage de qualité du propriétaire ?”
💬 “Si le pourcentage de la commission est correct alors je le prends en charge, sinon j’augmente mon tarif pour couvrir la différence…”
💬 “Je suis contre par principe mais il m’est indispensable de publier sur ces centrales pour toucher une clientèle internationale. Par contre je ne mets que les périodes creuses plus difficiles à louer et je garde les périodes très demandées uniquement en réservation en direct. “
💬 “Suivant les sites il est très difficile d’identifier le mode de calcul et le montant de ces frais, il faut jongler et être très réactif pour ajuster régulièrement ses tarifs.”
💬 “ Je prends à ma charge un montant de 3% qui correspond à la moyenne haute des frais de gestion d’un règlement par CB. Le reste, je l’impacte sur mes tarifs à la charge des vacanciers qui ne font pas l’effort d’essayer de me contacter en direct.”
💬 “ Au-delà du coût, je veux absolument pouvoir avoir le temps de dialoguer avec le vacancier avant toute réservation ! C’est ma ligne rouge non négociable.”
💬 “Pour moi, ces sites sont une vitrine qui m’offrent une visibilité, en suite je me charge d’inviter les vacanciers à passer en direct au meilleur tarif.”
💬 “Un service bien pratique pour les vacanciers mais pas pour les propriétaires ! Il faut rester très vigilants et gérer au plus près son planning et ses tarifs !”
Quelles sont les sources de réservations des propriétaires ?
Sur cette partie de l’enquête, nous avons demandé aux différents propriétaires de comptabiliser le nombre de réservations acquises depuis 12 mois via le canal de chacune des plates-formes.
Il est clair que, par cette question, nous définissons 2 natures très différentes d’interlocuteurs :
👉 les plates-formes intermédiaires de paiement pour les séjours : les données, totalement traçables, sont alors très fiables.
On retrouve dans ce groupe Abritel, Airbnb, Booking, Clévacances, Gîtes de France, Tripadvisor
👉 les plates-formes de mise en relation avec les propriétaires : la traçabilité est alors plus faible et l’origine du contrat potentiellement moins assurée. Les chiffres sont alors sans doute sous-estimés au profit des colonnes “Direct” ou “Site internet”.
On retrouve dans ce groupe : Amivac, Cybevasion, Le Bon coin, Locasun, LVP Direct, IHA, Médiavacances, PAP Vacances, SeLoger vacances ainsi que les Offices du Tourisme.
Point à prendre en compte dans l’analyse : le profil particulier de notre échantillon, très sensibilisé et orienté vers la location directe.
Le premier constat est que les propriétaires utilisent un grand nombre de sources de réservations. L’origine des contrats est donc multiple, les plates-formes les plus efficaces ne dépassant pas les 15% du total !
👉 La diversification des sources de réservations est visiblement une technique largement plébiscitée par les propriétaires.
Le cumul des 6 OTA intermédiaires de paiement plafonne à 35% des réservations obtenues, ce qui est sans doute très lié à la particularité de notre échantillon, mais démontre aussi que ces OTA ne représentent en aucun cas un passage obligé.
Nous retrouvons logiquement en tête les 2 leaders du marché Airbnb (14%) et HomeAway-Abritel (13%). Suivent ensuite Booking, encore mal implanté sur le marché des locations de vacances et Gîtes de France opérateur historique en cours de réorganisation.
A noter le faible score de Clévacances et surtout de Tripadvisor qui a quasiment disparu du paysage alors que, dans notre étude de 2016, il apparaissait en 6ème position.
Le total des locations faites en direct est de 65% ce qui montre le dynamisme de ce mode de réservation quand les propriétaires appliquent les bonnes recettes.
Avec un site web personnel (12%) et les contacts en direct (13%) c’est 25% des contrats qui sont signés sans l’intervention d’un tiers !
Parmi les intermédiaires de mise en relation, Le Bon Coin, Cybevasion et PAP Vacances tiennent le trio de tête suivi de LVP Direct et Amivac. Les apports des autres sites sont plus confidentiels.
👉 Les plates-formes intermédiaires de paiement (OTA) :
👉 Les plates-formes de mise en relation avec les propriétaires
👉 Parmis les “Autres sources” de réservations (8%) souvent citées par les propriétaires, nous trouvons :
– Gens de confiance
– Chalet-montagne
– Amor vacances
– France voyage
– La présence sur Google Map
Le nouveau concept du site “Gens de confiance”, basé sur des parrainages aussi bien pour les vacanciers que pour les propriétaires, semble attirer de nombreux propriétaires soucieux de la fiabilité des demandes qu’ils peuvent recevoir. C’est un site que nous allons suivre et étudier prochainement pour le rajouter dans notre étude.
Taux de remplissage des plannings de réservations
Malgré les perturbations vécues en raison de la crise sanitaire (situation contrastée suivant les régions) les taux de remplissage en haute saison sont très satisfaisants. Cela confirme la croissance importante du secteur de la location saisonnière comme mode de villégiature plébiscité par les vacanciers.
Les moyennes et basses saisons ont, logiquement, des taux de remplissage moindres, mais obtiennent toutefois des scores tout à fait honorables.
👉 En haute saison, 70% des propriétaires ont un taux de remplissage supérieur à 90%.
👉 En moyenne saison, 65% des propriétaires ont un taux de remplissage supérieur à 50%
👉 En basse saison, 35% des propriétaires ont un taux de remplissage supérieur à 50%.
Les principales difficultés rencontrées par les propriétaires
La question posée portait sur les difficultés rencontrées par chaque propriétaire pour bien louer et donc de partager les leviers de progrès principaux qu’il avait pu identifier pour réussir son activité.
La “difficulté d’obtenir une bonne visibilité sur internet” est citée par quasiment un propriétaire sur deux. Cohérent avec ce constat, celui de la “multiplication des offres concurrentes” (pour plus de 30% des réponses) montre l’absolue nécessité d’optimiser les canaux de commercialisation de son logement.
De façon contre-intuitive, la généralisation de la réservation en ligne chez les OTA n’est pas d’abord perçue comme un atout (facilité et rapidité d’usage) mais bien comme un handicap : génératrice de surcoûts (commission des opérateurs), obstacle aux échanges avec les vacanciers, elle apparaît comme la 3ème plus grande difficulté que rencontrent les propriétaires pour louer leur bien.
Dernier point cité, la pression fiscale qui diminue la rentabilité semble surtout liée au plus grand encadrement de l’activité.
A noter en point positif que près de 10% des propriétaires considèrent n’avoir aucune difficulté particulière dans leur activité 😎
L’avenir de la location saisonnière
Malgré les difficultés rencontrées et la constante évolution de la location saisonnière, la grande majorité des propriétaires souhaitent continuer à louer en s’adaptant aux nouvelles contraintes, quitte à modifier leur façon de promouvoir leur logement.
Utilisation d’un nom de marque pour promouvoir sa location de vacances
L’une des principales clés de réussite de la location réside dans la gestion de sa notoriété sur internet. Pour faciliter les recherches des vacanciers qui souhaitent réserver en direct, il est indispensable d’avoir un nom de marque. Ainsi identifié, il est facile d’être retrouvé sur internet par n’importe quel moteur de recherche…
Ceci fait partie des conseils basiques que LVP DIRECT distille inlassablement depuis sa création. Nous sommes heureux de constater que plus de 80% d’entre-vous ont totalement intégré ce message.
👉 Utilisez-vous un nom de marque ?
Plus de 80% des propriétaires qui ont participé à cette étude utilisent un nom de marque.
👉 Votre nom de marque est-il visible sur Google ?
Depuis une simple recherche Google, dans la grande majorité des cas, le nom de marque de sa location permet de retrouver facilement une annonce ou un site internet qui permet aux vacanciers de réserver en direct :
👉 Votre annonce LVP Direct est-elle visible sur Google ?
Depuis une simple recherche Google, dans la grande majorité des cas, le nom de marque de sa location permet de retrouver facilement une annonce ou un site internet grâce auxquels les vacanciers peuvent réserver en direct :
Utilisation d’un site internet personnel pour promouvoir sa location
Nous avons vu dans le point précédent qu’un nom de marque renforcé par un site internet personnel permet de faciliter la réservation en direct.
👉 Presque un propriétaire sur deux possède un site internet dédié à la promotion de son gîte et ne le regrette pas !
L’impact de la crise COVID sur les locations saisonnières
Les tendances de cette étude sont certainement impactées par la crise sanitaire que nous venons de subir ces deux dernières années. Les habitudes de réservation ont été modifiées : les propriétaires ont dû apprendre à s’adapter pour continuer à louer et à recevoir convenablement les vacanciers.
👉 Quel a été l’impact de la crise sanitaire sur les locations ?
Si presque 20% des propriétaires considèrent ne pas avoir été impactés par la crise, celle-ci, en revanche, a pénalisé à des degrés divers, la majorité des participants à l’étude.
Près d’1/3 des propriétaires annonce même avoir perdu 50% ou plus de leur chiffre d’affaires.
La quantification de cet impact est assez variée suivant les propriétaires ; plusieurs paramètres pouvant influer sur ce phénomène en créant autant de situations différentes :
– Période d‘ouverture habituelle de la location de vacances : les périodes d’été ayant été moins concernées, les locations de vacances priorisant cette période auront été moins impactées.
– Localisation géographique : les biens situés en région parisienne, dans les grands centres urbains, au ski ou dans les DROM-COM ont été désertés alors que les locations autonomes en pleine nature de la France métropolitaine ont été plébiscitées.
– Nature du bien : les maisons d’hôtes ou les locations proposant des équipements partagés ont souffert de contraintes plus importantes que les maisons totalement indépendantes.
👉 Quelle politique d’annulation”COVID” a été adoptée par les propriétaires ?
Durant les confinements rendant les déplacements impossibles, la grande majorité des propriétaires LVP DIRECT sont allés largement au-delà des obligations légales (comme d’imposer un avoir avec remboursement différé 18 mois plus tard) derrière lesquelles se sont retranchées la plupart des OTA.
96% des propriétaires LVP interrogés ont proposé à leurs vacanciers un remboursement immédiat (ou un avoir sur demande du client).
👉 C’est aussi cela l’esprit de solidarité de LVP DIRECT.
Quels sites d’annonces performent le mieux ?
Comme l’indiquent les chiffres de cette étude, les propriétaires sont assez partagés concernant le type de sites d’annonces à utiliser, mais s’accordent sur la nécessité de diversifier leurs sources de contacts :
👉 D’un côté, nous trouvons les sites classiques de petites annonces dont l’objectif est de mettre en relation deux particuliers : un propriétaire et un vacancier.
👉 D’un autre côté, nous trouvons les centrales de réservations (OTA) qui, sous certaines conditions d’utilisation, se chargent de gérer la transaction des réservations entre un propriétaire et ses vacanciers moyennant des frais de services (entre 10 et 25%).
En fonction de vos convictions personnelles, certains sites d’annonces répondront mieux que d’autres à vos attentes. Pour les découvrir et vous aider à les sélectionner, nous vous invitons à consulter la 2nde partie de notre enquête : Quels sont les sites d’annonces de locations de vacances qui fonctionnent ?
Conclusion
Que faut-il retenir de cette première partie de notre enquête ?
👉 Bien avant la recherche d’une rentabilité financière, la participation aux frais de maintenance et d’amélioration de leur résidence secondaire est la première motivation des propriétaires de locations saisonnières.
👉 Le choix d’un site d’annonces se fait principalement sur sa facilité d’utilisation et sa possibilité d’échanger librement avec les vacanciers avant d’accepter une demande de réservation.
👉 Même si la réservation en ligne est appréciée des vacanciers qui sous-estiment très souvent son impact financier sur le prix du loyer, 1 propriétaire sur 2 continue à boycotter ce mode de réservation jugé comme non compatible avec ses attentes.
👉 La diversification des sources de réservation et la présence d’un site internet personnel associé avec un nom de marque atypique est un gage d’indépendance et de réussite pour louer en direct.
En synthèse de cette étude, une excellente nouvelle :
ABRITEL, AIRBNB, BOOKING et consorts NE SONT PAS INCONTOURNABLES !
👉 2/3 des locations effectuées par les propriétaires répondant à notre étude l’ont été sans leur intermédiaire.
Cela demande un peu plus d’efforts et une réelle implication de la part des propriétaires, mais de plus en plus d’entre eux, utilisant les outils performants mis à leur disposition font maintenant ce choix.
Ils répondent en cela aux attentes d’un nombre croissant de vacanciers qui souhaitent économiser le surcoût énorme des commissions payées aux OTA et désirent pouvoir réellement échanger avec les propriétaires avant de décider du lieu de vacances où ils emmèneront leur famille.
Ce dossier sera régulièrement mis à jour pour suivre les évolutions des habitudes des propriétaires.
Nous tenons à remercier les propriétaires qui ont participé à cette étude et si ce n’est pas déjà fait, n’hésitez pas à y contribuer : Propriétaires, donnez votre avis !
Bonnes locations !
Pascal / Benoit / Nathalie.
Merci beaucoup pour votre excellent travail et cette très instructive enquête. Je me pose une question concernant la responsabilité en ce qui concerne les réservation, puisque les Acomptes/Arrhes versés par les locataires, sont encaissés et conservés par Abritel, Airbnb… , et ce jusqu’à 2 à 5 jours après l’arrivée des locataires !, avant d’être enfin transférés sur le compte en banque du propriétaire ! (ils se font du beurre sur notre argent !) mais comme le propriétaire n’a pas encaissé Acomptes/Arrhes, est-il réellement engagé !? comment forcer Abritel, Airbnb … à nous reverser les réservation à date du payement des… Lire la suite »
bonjour, bien lu merci pour tt ce travail.
25% de com ,si c pas du vol !
finalement l’an passé sur les grosses périodes , on c débrouillé à 100% sans les OTA.
sur les periodes creuses les OTA ne nous amenent quasi rien de mieux.
à forcent d’exagérer sur les coms, les propriétaires comme les vacanciers cherchent et trouvent des alternatives pour faire sans eux.
longue vie
Merci à tous ceux qui ont participé à cette enquête. Elles est très significative et elle me rassure quelque part.
En effet, je constate sensiblement la même chose sur ma location sur tout ce que vous mettez en avant en dehors des OTA que je n’utilise plus.
je suis particulièrement intéressé par Gens de Confiance car j’ai commencé à monter mon annonce mais je n’ai pas de parrain .
Amicalement à tous
Merci
tres intéressant
je note que airbnb est en totale illégalité car il n’y a pas de contrat signé. ils sont au dessus des lois, que font dc nos autorités ?
Excellent article tres instructif.
Première fois que je lis un tel constat réaliste (et non polémique) sur le monopole d’Airbnb et Abritel!
Et heureux de découvrir votre groupement de propriétaires « libres »
Merci pour ce travail sérieux ! Cela m’a permis de me rendre compte que, par exemple , je ne suis pas la seule à refuser la réservation immédiate des OTA.;)
Merci et bravo pour cette enquête, qui devrait être lu par tous les journalistes qui n’ont que des nom d’OTA à la bouche quand ils parlent de location saisonnière. Les résultats sont très interessant et me conforte dans le fait qu’on peut contourner les OTA. je suis impatiente de lire la suite.
Bonjour et un grand bravo à toute l’équipe LVP pour ce travail de synthèse riche d’enseignements. Un grand merci également pour votre implication à faire évoluer la location saisonnière et à nous aider à nous améliorer sans cesse, car la concurrence est de plus en plus rude.
Bonjour et merci à vous qui avez donné de votre temps pour cette superbe étude.
Nous attendons la suite avec impatience,
Bien cordialement,
Thierry.
Merci beaucoup pour ce travail. Les résultats sont très intéressants. J’attends avec impatience la deuxième partie ! Ces premiers résultats me conforte dans le fait de mettre tout en oeuvre (même si cela prends beaucoup de temps au propriétaires) pour continuer à faire de la location directe.
Gros travail, merci pour le partage
Vous avez souligné un intérêt pour « Gens de confiance », quelques instants passés sur leur site demandent à creuser leurs véritables objectifs. Le site aspire tous les contacts email (à but de parrainage ?) par défaut en connexion google, sur demande par d’autres biais, lors de la création de l’identifiant de connexion obligatoire pour accéder au contenu. Le « guide pratique louer tranquille » d’autre part est bien plus joli d’aspect que de contenu, pas comme LVP.. ;), et cela peut alerter, tout au moins inciter à rester prudent
Merci de votre travail, vivement la 2e partie.
Bravo pour ce travail synthétique, un grand merci à toute l’équipe de LVP pour votre implication. L’échantillon de l’étude est représentatif des adhérents LVP, mais donne un éclairage intéressant. Satisfait d’avoir participé à cette enquête qui montre que la voie des OTA soutenue par nos politiques n’est pas la panacée et comporte des zones d’ombre parsemées d’illégalités. Référencé sur AirBnb (mais presque plus de demandes car pas résa direct), je propose systématiquement un contrat de location en bonne est due forme après échange avec le locataire. Le contrat est envoyé, une fois les « vraies » coordonnées connues ; jamais essuyé de… Lire la suite »
Je vous suis depuis le début (2016) à l’origine de l’idée de se regrouper depuis le « feu » forum HomeAway.
Depuis j’ai pris ma retraite n’ayant plus l’énergie de lutter contre ces OTA mais je vois que d’autres propriétaire y arrivent grâce à vos conseils.
BRAVO aux animateurs de ce petit village gaulois LVP, je suis admiratif de votre implication depuis maintenant 5 ans.
Beau travail!
Bonjour à tous, j’ai lu les résultats de l’enquête propriétaires à laquelle j’ai participé. Très instructif, clair et riche de renseignements, par contre j’ai remarqué “me semble t-il” une inversion des 2 réponses dans le paragraphe “quelles sont les sources de réservation des propriétaires” . J’ai apprécié cette étude et ses résultats qui confirment mon attachement à la liberté de louer et de gérer moi même ma location.
Bonne continuation à tous, un Cantalien d’adoption.
Un grand merci pour ce gros travail !
Je ne sais plus si je l’ai dis dans l’enquette , mais les OTA me servent pour combler des petits trous dans mon calendrier ( de fin mars a fin octobre en Provence ) , mais surtout pour entretenir et renouveller mon « catalogue » d’habitués qui reviendrons régulièrement , et en direct bien sûr !