AIRBNB, ABRITEL, BOOKING : SONT-ILS INCONTOURNABLES ?

“Quand je m’examine, je m’inquiète. Quand je me compare, je me rassure !”

Tous les propriétaires de locations saisonnières s’interrogent sur les bonnes pratiques à adopter pour pouvoir bien louer. D’un côté, l’offre de gîtes et de locations de vacances n’arrête pas d’augmenter et d’un autre côté les grands groupes mondiaux du tourisme en ligne déboursent des fortunes pour s’imposer sur Google…

Airbnb, Abritel, Booking sont-ils vraiment devenus incontournables ? 

Les années où il était facile de louer entre particuliers depuis le bon vieux magazine de petites annonces locales sont totalement révolues. Pour réussir dans la location d’un meublé de tourisme, au-delà de sa localisation et de la qualité de ses prestations, les propriétaires doivent s’investir énormément et être à l’écoute des évolutions du marché et des habitudes de recherches des vacanciers.

Le propriétaire prévoyant doit développer sa visibilité sur internet et ne plus mettre tous ses œufs dans le même panier !

L’objectif de cette étude réalisée en septembre 2021 et basée sur la participation de plus de 300 propriétaires, n’est pas de trouver la solution ou le site miracle mais de permettre à chaque propriétaire de se comparer parmi les siens et ainsi d’ajuster sa stratégie pour bien louer.

👉  Dans cette première partie nous vous présentons les résultats concernant les attentes et les motivations des propriétaires à faire de la location saisonnière.

👉  Dans une seconde partie (prochainement mise en ligne) nous vous présenterons les avis et les analyses des propriétaires concernant les principaux sites d’annonces qu’ils utilisent.

Sommaire

Périmètre de notre étude

Les bons choix pour faire de la location saisonnièreCette étude est principalement basée sur les avis des propriétaires adhérents et sympathisants LVP Direct. Ces propriétaires sont naturellement plus sensibles à certains critères comme l’importance de pouvoir réserver en direct et de garder la main sur la gestion de leur location saisonnière. 

Les résultats de cette étude ne visent pas à représenter l’alpha et l’omega de la diversité des propriétaires de locations de vacances ; malgré tout, nous pensons que notre échantillon est suffisamment représentatif pour permettre de dégager les lignes-forces et les grandes tendances de cette activité qui nous rassemble tous.

Nous espérons que ce dossier vous aidera à vous faire votre opinion sur les acteurs de la location saisonnière et vous guidera dans le choix des sites d’annonces les mieux adaptés à vos besoins.

Quel est le profil d’un propriétaire de locations saisonnières ?

Le profil type d'un propriétaire de location de vacancesLe propriétaire type  de notre panel exerce cette activité depuis plus de 5 ans (3/4 de notre échantillon). En tant que particulier, il ne propose généralement qu’un seul bien (70%) et le loue très majoritairement toute l’année. Les durées de séjour proposées sont généralement d’une semaine mais 50% des propriétaires acceptent aussi les courts séjours (WE…).

Les revenus locatifs ainsi dégagés se positionnent, pour la grande majorité des propriétaires de notre panel, en-deçà de 23 000€ annuel, montant plafond qui correspond au seuil d’imposition aux cotisations sociales (cf notre dossier sur l’impact du dépassement de 23.000€ de revenus locatifs).

Vous pouvez zoomer sur les graphiques en cliquant dessus.

Depuis quand faites vous de la location
Depuis quand faites vous de la location ?
Nombre de locations proposées
Combien de locations ou gîtes proposez-vous ?
Période de location saisonnière
A quelle période de l'année louez-vous ?
Durée minimum d'un séjour
Quelle durée minimum d'un séjour acceptez-vous ?
Revenus annuels de la location saisonnière
Revenus annuels de la location saisonnière

Quelles sont les motivations des propriétaires ?

La première motivation des propriétaires pour proposer leur bien à la location de vacances (à plus de 90%) est de couvrir les frais d’usage de leur bien (charges courantes, maintenances diverses…). Le deuxième objectif cité par près des 3/4 des personnes interrogées est de pouvoir financer l’amélioration de leur logement.

La rentabilité de l’investissement, le plaisir de partager leur logement et de le faire vivre durant l’année sont aussi cités mais apparaissent comme des motivations moins consensuelles.

Les motivations des propriétaires à faire de la location saisonnière
Les motivations des propriétaires à faire de la location saisonnière

Ce graphique permet de visualiser le cumul des différents niveaux d’accord ou de désaccord (“tout à fait” ou “plutôt”) pour chaque proposition. Les couleurs pleines mettent en exergue les opinions les plus tranchées en + ou en – (pleine adhésion ou au contraire forte opposition).

Quelles sont les attentes des propriétaires concernant les sites d’annonces ?

A une très large majorité (plus de 95% !), la facilité d’utilisation du site et la possibilité de pouvoir échanger librement avec les vacanciers lors du processus de réservation sont les critères prioritaires dans le choix des sites d’annonces.

La possibilité de pouvoir synchroniser son planning de disponibilités est aussi un critère important grâce à la synchronisation iCal des plannings qui se généralise sur les sites d’annonces de locations de vacances. A noter toutefois que 25% des réponses du panel considèrent cette fonction comme inutile (soit parce-que mono site soit parce-que peu familiers de son utilisation).

Notons enfin la forte attente en termes de conseil et de sécurisation formulée par les propriétaires interrogés.

Les critères importants pour choisir un site d'annonces
Les critères importants pour choisir un site d'annonces

Commentaire LVP DIRECT :

Les grands sites d’annonce ont bien compris ces attentes des propriétaires et l’ont intégré de façon magistrale dans leur communication commerciale. L’assurance du règlement des loyers perçus ainsi que les garanties en cas de dégradations des locataires durant leur séjour sont devenus des critères systématiquement mis en avant par ces centrales de réservation (OTA*).. 

Il est en revanche regrettable que l’examen du détail de leur CGU – et la lecture des nombreuses dérives dénoncées sur les forums – démontre le fort décalage de cette communication avec la réalité de leur pratique. Leur statut juridique de simple “hébergeur” (précisé en petits caractères dans les CGU), non intervenant dans la relation contractuelle “Propriétaire-Vacancier” les amène dans les faits, à limiter considérablement voire totalement leur responsabilité en la matière. 

Il est donc  important d’analyser ce point particulier avant de s’engager avec une centrale de réservation (OTA*). Nous y reviendrons plus en détail dans notre second dossier consacré à l’étude des principaux sites d’annonces.

*OTA : “Online Tourism Agency”, (centrales de réservation en ligne : Airbnb, Abritel, Booking…).

Que pensent les propriétaires de la réservation en ligne ?

Lors de notre précédente étude réalisée en 2016, la réservation en ligne initiée par les leaders du marché (Airbnb, Abritel, Tripadvisor et Booking) commençait à se généraliser. A l’époque, 50% des propriétaires refusaient catégoriquement de l’activer sur leurs annonces…

Aujourd’hui, 85% des propriétaires interrogés reconnaissent l’aspect pratique de cette réservation en ligne. 55% le considèrent même comme une réponse au souhait de rapidité exprimé par les vacanciers. Toutefois ce constat est immédiatement tempéré chez les propriétaires par l’inquiétude de perdre la main sur leurs réservations.

Près de 90% des propriétaires ont bien conscience que ce processus de réservation en ligne sert surtout les intérêts des centrales de réservation qui, en empêchant tout échange réel entre vacancier et propriétaire avant le paiement de la réservation, s’assurent ainsi du versement de leur commission. 

Le gain de temps apporté par ces outils sur la gestion du propriétaire apparaît comme peu consensuel (50/50). Une part non négligeable des propriétaires interrogés (40%) considère même ces outils comme “dangereux” et ne souhaite pas les utiliser. 

Nous verrons dans la suite comment cette perception générale se traduit en termes d’acceptation ou non des 2 grands types de réservation en ligne mis en place par les OTA :

👉  la “pré-réservation” nécessitant la validation du propriétaire avant blocage du séjour
👉  la “réservation immédiate” qui conclut la transaction sans consultation du propriétaire.

Les principales attentes des propriétaires concernant les sites d'annonces
Ce que pensent les propriétaires de la réservation en ligne

👉  Qu’en est-il de la pré-réservation en ligne ?

La pré-réservation en ligne mise en place par les OTA consiste à accepter provisoirement la demande d’un vacancier pendant une durée déterminée (en général 24h), dans l’attente de la validation du propriétaire.

Pendant cette période, le vacancier et le propriétaire peuvent communiquer de façon limitée, exclusivement par la messagerie de l’OTA qui interdit toute information permettant d’identifier ou de localiser les 2 interlocuteurs. Il est donc totalement impossible de vérifier la e-réputation de votre client potentiel qui reste anonyme. De même pour le vacancier, aucune autre précision que celles déjà présentes sur l’annonce ne peut être transmise (photos, vidéo, coordonnées, localisation exacte…).

A l’issue du délai, sans validation du propriétaire, la réservation est annulée. 

La mise en pression du propriétaire par l’OTA pendant cette phase est constante : relances et compte-à-rebours omniprésent mais aussi et surtout pénalisation dans le classement de son annonce (et perte des statuts prémium éventuels) en cas de non réponse voire de réponse négative considérée systématiquement comme injustifiée.

Seuls 27% des propriétaires interrogés acceptent sans hésiter cette pré-réservation, rejoints par un autre quart qui déclare y adhérer plutôt par nécessité (incontournable chez certains OTA).

Faut-il accepter la pré-réservation en ligne ?
Faut-il accepter la pré-réservation en ligne ?

👉  50% des propriétaires déclarent accepter la pré-réservation (ou sur le point de le faire) en raison de l’importance de pouvoir échanger avec les vacanciers et le risque de voir leur annonce déclassée en cas de refus.

Les principales raisons de l’acceptation :

👉  La nécessité de l’activer pour que l’annonce soit visible (ou de pouvoir publier son annonce)

👉  Ce mode de réservation en ligne est apprécié par les vacanciers

👉   Elle facilite la gestion des propriétaires

Les principales raisons de l'acceptation de la pré-réservation sur les OTA
Les principales raisons de l'acceptation de la pré-réservation en ligne

Les principales raisons du refus de la pré-réservation en ligne :

👉  Elle ne permet pas d’avoir le temps nécessaire (24h) pour pouvoir échanger librement avec les vacanciers avant d’accepter une demande.

👉  Les propriétaires souhaitent garder le contrôle sur le choix de leurs hôtes.

👉  Elle implique des frais supplémentaires qui font augmenter les tarifs.

👉  La peur des conflits de réservations entre les différents sites où l’annonce est proposée.

Les principales raisons du refus de la pré-réservation sur les OTA
Les principales raisons du refus de la pré-réservation en ligne

👉  Qu’en est-il de la réservation immédiate en ligne ?

La réservation immédiate est le mode de réservation clairement promu par les OTA. Il fait l’objet de relance régulière pour que les propriétaires y adhèrent, vantant les “avantages” qui y sont attachés : meilleur classement de votre annonce lors de la recherche client, automatisation et simplification des tâches, gains de temps…

En contrepartie, le propriétaire perd totalement la main sur le choix de son client. A partir du moment où la période est disponible dans le planning de l’OTA, aucun refus n’est possible sous peine de forte pénalité. La réservation est actée sans qu’il soit consulté en aucune manière.

Dans ce cas, si la synchronisation des différents calendriers de réservation n’est pas parfaite, le conflit de réservation devient un risque réel.

Cette perte de maîtrise, qui met le propriétaire totalement entre les mains de l’OTA, fait que ce mode de réservation fait l’objet d’un fort rejet (60%) de la part des membres de notre panel. 

Seuls 9% des propriétaires interrogés déclarent adhérer à la réservation immédiate sans état d’âme.

Faut-il accepter la réservation immédiateen ligne ?
Faut-il accepter la réservation immédiate en ligne ?

👉  Seulement un petit quart des propriétaires déclare accepter la réservation immédiate (9% sans réserve), ou sont sur le point de le faire (13%)…

Les principales raisons du refus de la réservation immédiate :

Les principales raisons du refus de la réservation immédiate en ligne sur les OTA
Les principales raisons du refus de la réservation immédiate en ligne

Commentaire LVP DIRECT : Problème du Contrat de Location !

Au-delà des différents avantages / inconvénients de ces 2 modes de réservation en ligne pilotés par les OTA, vient se greffer un véritable problème juridique dont la plupart des acteurs (Propriétaires – Vacanciers) n’ont pas souvent conscience : Quel est le statut juridique de l’OTA dans la relation commerciale entre le propriétaire et le vacancier ? 

La réponse peut surprendre : l’OTA est en fait considéré légalement comme un simple hébergeur de contenu, et la partie règlement des loyers (généralement sous-traitée à une filiale) comme un simple intermédiaire de paiement.

Les deux seuls acteurs de la “relation commerciale” sont le propriétaire et le vacancier ; l’OTA n’est même pas responsable de la véracité du descriptif et de la conformité des informations affichées sur son site (comme le précise très clairement les CGU de ces opérateurs).

Preuve s’il en est de ce statut : si le vacancier souhaite une facture de son séjour, l’OTA n’est habilité à lui fournir une facture que pour ses seuls “frais de service”. 

Les frais d’hébergement ne peuvent donner lieu qu’à  un “reçu” pour les sommes versées (en aucun cas une facture). Pour obtenir une facture de l’hébergement et des frais annexes éventuels (ménage, eau, électricité…), il renverra systématiquement le client vers le propriétaire qui reste le seul interlocuteur commercial.

Il est donc impossible, dans ce cadre, de contractualiser le contrat de location pourtant rendu obligatoire par la législation française “Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux” (Article L324-2 – Code du tourisme) ?

Les modes de réservation en ligne anonymisés par les opérateurs rendent impossible la signature des contrats de location AVANT la conclusion de la transaction.

Certains opérateurs (ABRITEL-HA) permettent toutefois l’envoi préalable d’un contrat anonymisé qui pourra être signé après la transaction si les 2 parties sont d’accord.

D’autres (AIRBNB…), imprégnés des pratiques US, ne s’embarrassent pas de telles précautions et conseillent même à leurs voyageurs de prendre des libertés avec les obligations légales françaises : “[…] vous n’avez pas l’obligation de signer quoi que ce soit. Si vous êtes mal à l’aise à l’idée de signer un contrat, vous pouvez en discuter avec l’hôte ou chercher un autre hébergement.” (Centre d’aide Airbnb).

Passer par les réservations en ligne de ces OTA, implique donc, en l’état actuel de la pratique, pour le vacancier comme pour  le propriétaire, à renoncer aux protections décidées par le législateur. 😱

Cela implique aussi, en cas de problème, de se remettre entièrement à la merci des choix de l’OTA qui, disposant de l’ensemble des sommes versées, prononce les arbitrages qui lui sont le plus favorable au mépris des intérêts des parties en présence. 

Ceci explique l’inflation énorme constatée sur les forums de consommateurs, des conflits entre les vacanciers et les OTA (Lien vers Avis Trustpilot : Airbnb, Abritel, Booking…)

Montant des frais de services des centrales de réservations

Toute prestation mérite rétribution ; la question posée ici n’est pas l’existence de ces frais mais plutôt leur niveau en regard de la prestation fournie.

Si l’on fait l’analyse des différents frais prélevés par les OTA, nous pouvons retrouver les modalités suivantes qui se cumulent souvent :

👉  Forfait annuel d’adhésion : payé par le propriétaire et indépendant du chiffre d’affaires généré. Ce modèle est le plus ancien, il perdure encore mais se voit de plus en plus substitué par le modèle “à la commission”.

👉  Frais de dossier : coût fixe payé par le vacancier pour chaque contrat lors de la réservation.

👉  frais de service “voyageur” : le vacancier paye à l’OTA un % variable du prix de son hébergement : ce montant est explicite lors de la réservation (exemple Airbnb environ 17%). La tendance actuelle est de limiter ces frais explicites pour le voyageur (modèle Booking : frais de service voyageur 0%).

👉  Frais de service “hébergeur”: payé par le propriétaire. Prélèvement par l’OTA d’un % du montant du loyer à percevoir (jusqu’à 15% pour Booking). Le vacancier n’a pas connaissance de ce prélèvement. Effet induit, le propriétaire augmente son loyer nominal pour compenser cette perte.
A noter : ce prélèvement par l’OTA se fait sur le montant TTC de la location ; pour les propriétaires soumis à TVA, cela revient à payer à l’OTA une commission sur la TVA qui sera reversée à l’État.

👉  Frais de traitement CB : % facturé au propriétaire (classiquement 3%) et applicable à l’ensemble des règlements effectués sur la plate-forme : prix de la location mais aussi montant de la caution si elle est gérée par l’OTA et même, plus discutable (car illégal), les taxes perçues pour le compte de l’État.

👉  Frais plus “exotiques” (constaté chez ABRITEL) : 9% facturé au client sur le montant de la taxe de séjour : a priori totalement illégal !

L’ensemble de ces frais cumulés peut, suivant les OTA, représenter un surcoût jusqu’à 20-25% entre le loyer effectivement touché par le propriétaire et le montant payé par le vacancier.

👉  Quel est le niveau de commission acceptable ?

28% des propriétaires refusent d’avoir à supporter ces frais ou souhaitent qu’ils soient supprimés

53% déclarent qu’un taux inférieur à 5% serait acceptable

19% déclarent qu’un taux supérieur à 5% serait acceptable

Au-delà des propriétaires qui souhaiteraient une gratuité totale [!!!], la majorité des avis exprimés situe le niveau de frais acceptable autour de 5%.

Certains (voir verbatims) expriment aussi le souhait d’une logique de forfait par contrat ; l’aspect proportionnel actuel pouvant conduire, pour les plus belles propriétés, à des surcoûts considérables et sans aucun rapport avec la prestation fournie.

Dans tous les cas nous retiendrons un gap considérable entre le niveau jugé acceptable (environ  5%) et la pratique effective des différents OTA (située entre 15 et 25%)

Niveau acceptable des frais de service des OTA
Niveau jugé comme acceptable des frais de service des OTA

👉  Qui doit régler ces frais additionnels de réservation ?

La grande majorité des propriétaires qui pratiquent la réservation en ligne s’accorde pour dire que cette commission doit être à la charge des vacanciers ou a minima partagée entre les 2 parties.

Qui doit payer les frais de service des OTA ?
Qui doit payer les frais de service des OTA ?

👉  Faut-il intégrer ces frais de service dans son tarif ?

Nous retrouvons cette tendance sur la question concernant la façon d’intégrer ces frais, dans les tarifs de départ configurés sur les centrales de réservations : Les 3/4 des propriétaires déclarent augmenter leurs tarifs sur les OTA pour couvrir tout ou partie de ces frais additionnels :

Faut-il intégrer les frais de service dans son tarif ?
Faut-il intégrer les frais de service dans son tarif ?

Le constat est sans appel : Sur les OTA, dans 75% des cas, le vacancier paie entre 15 et 25% plus cher sa location par rapport à une location en direct…

VERBATIM :

Voici quelques-uns des commentaires transmis concernant la réservation en ligne :

💬  “ L’acceptation de ces frais de service dépend aussi de la façon dont certains sites facturent la publication des annonces… Il faut donc aussi prendre en compte ce paramètre.”

💬  Du moment ou un vacancier peut réserver en direct, s’il réserve en ligne c’est à lui de payer les frais des sites”

💬  “Le niveau de pourcentage des frais de service pour uniquement pouvoir réserver en ligne est exorbitant pour une location de 5.000€ ! Le service rendu par la plateforme étant le même, le tarif devrait être forfaitaire.”

💬  “Je veux garder les mains libres et accepter ou refuser une réservation à ma guise !”

💬  “La réservation en ligne serait un bon outil s’il n’était pas obligatoire et beaucoup trop cher. Mais surtout, il ne permet plus d’échanger entre propriétaire et locataires, pourtant la base d’une relation sérieuse !”

💬  “Ce mode de réservation est devenu incontournable mais ces commissions doivent être raisonnables et correspondre à une véritable prestation de service”

💬  “Au-delà du coût exorbitant de ces frais, il faut aussi prendre en compte que ce mode de paiement rassure les vacanciers qui pensent pouvoir ainsi bénéficier de la garantie de remboursement du site… “

💬  “Ce qui est le plus choquant est le passage quasi obligatoire de la réservation immédiate pour obtenir le statut de Superhost ! En quoi l’acceptation de recevoir n’importe qui est un gage de qualité du propriétaire ?”

💬  “Si le pourcentage de la commission est correct alors je le prends en charge, sinon j’augmente mon tarif pour couvrir la différence…”

💬  “Je suis contre par principe mais il m’est indispensable de publier sur ces centrales pour toucher une clientèle internationale. Par contre je ne mets que les périodes creuses plus difficiles à louer et je garde les périodes très demandées uniquement en réservation en direct. “

💬  “Suivant les sites il est très difficile d’identifier le mode de calcul et le montant de ces frais, il faut jongler et être très réactif pour ajuster régulièrement ses tarifs.”

💬  “ Je prends à ma charge un montant de 3% qui correspond à la moyenne haute des frais de gestion d’un règlement par CB. Le reste, je l’impacte sur mes tarifs à la charge des vacanciers qui ne font pas l’effort d’essayer de me contacter en direct.” 

💬  “ Au-delà du coût, je veux absolument pouvoir avoir le temps de dialoguer avec le vacancier avant toute réservation ! C’est ma ligne rouge non négociable.”

💬  “Pour moi, ces sites sont une vitrine qui m’offrent une visibilité, en suite je me charge d’inviter les vacanciers à passer en direct au meilleur tarif.”

💬  “Un service bien pratique pour les vacanciers mais pas pour les propriétaires ! Il faut rester très vigilants et gérer au plus près son planning et ses tarifs !”

Quelles sont les sources de réservations des propriétaires ?

Sur cette partie de l’enquête, nous avons demandé aux différents propriétaires de comptabiliser le nombre de réservations acquises depuis 12 mois via le canal de chacune des plates-formes.

Il est clair que, par cette question, nous définissons 2 natures très différentes d’interlocuteurs :

👉  les plates-formes intermédiaires de paiement pour les séjours : les données, totalement traçables, sont alors très fiables.
On retrouve dans ce groupe Abritel, Airbnb, Booking, Clévacances, Gîtes de France, Tripadvisor

👉  les plates-formes de mise en relation avec les propriétaires : la traçabilité est alors plus faible et l’origine du contrat potentiellement moins assurée. Les chiffres sont alors sans doute sous-estimés au profit des colonnes “Direct” ou “Site internet”.
On retrouve dans ce groupe : Amivac, Cybevasion, Le Bon coin, Locasun, LVP Direct, IHA, Médiavacances, PAP Vacances, SeLoger vacances ainsi que les Offices du Tourisme.

Point à prendre en compte dans l’analyse : le profil particulier de notre échantillon, très sensibilisé et orienté vers la location directe.

Le premier constat est que les propriétaires utilisent un grand nombre de  sources de réservations. L’origine des contrats est donc multiple, les plates-formes les plus efficaces ne dépassant pas les 15% du total ! 

👉  La diversification des sources de réservations est visiblement une technique largement plébiscitée par les propriétaires.

Le cumul des 6 OTA intermédiaires de paiement plafonne à 35% des réservations obtenues, ce qui est sans doute très lié à la particularité de notre échantillon, mais démontre aussi que ces OTA ne représentent en aucun cas un passage obligé. 

Nous retrouvons logiquement en tête les 2 leaders du marché Airbnb (14%) et HomeAway-Abritel (13%). Suivent ensuite Booking, encore mal implanté sur le marché des locations de vacances et Gîtes de France opérateur historique en cours de réorganisation.

A noter le faible score de Clévacances et surtout de Tripadvisor qui a quasiment disparu du paysage alors que, dans notre étude de 2016, il apparaissait en 6ème position.

Le total des locations faites en direct est de 65% ce qui montre le dynamisme de ce mode de réservation quand les propriétaires appliquent les bonnes recettes. 

Avec un site web personnel (12%) et les contacts en direct (13%) c’est 25% des contrats qui sont signés sans l’intervention d’un tiers !

Parmi les intermédiaires de mise en relation, Le Bon Coin, Cybevasion et PAP Vacances tiennent le trio de tête suivi de LVP Direct et Amivac. Les apports des autres sites sont plus confidentiels.

👉  Les plates-formes intermédiaires de paiement (OTA) : 

Origines des réservations sur les plates-formes intermédiaires de paiement
Origines des réservations sur les plates-formes intermédiaires de paiement

👉  Les plates-formes de mise en relation avec les propriétaires

Origines des réservations sur les plates-formes de mis en relation direct
Origines des réservations sur les plates-formes de mise en relation direct

👉   Parmis les “Autres sources” de réservations (8%) souvent citées par les propriétaires, nous trouvons  :

– Gens de confiance
– Chalet-montagne
– Amor vacances
– France voyage
– La présence sur Google Map

Le nouveau concept du site “Gens de confiance”, basé sur des  parrainages aussi bien pour les vacanciers que pour les propriétaires, semble attirer de nombreux propriétaires soucieux de la fiabilité des demandes qu’ils peuvent recevoir. C’est un site que nous allons suivre et étudier prochainement pour le rajouter dans notre étude.

Pour aller plus loin : Retrouvez l’analyse détaillée des performances de ces principaux sites d’annonces. (ce dossier sera prochainement mis en ligne)

Taux de remplissage des plannings de réservations

Malgré les perturbations vécues en raison de la crise sanitaire (situation contrastée suivant les régions) les taux de remplissage en haute saison sont très satisfaisants. Cela confirme la croissance importante du secteur de la location saisonnière comme mode de villégiature plébiscité par les vacanciers.

Les moyennes et basses saisons ont, logiquement, des taux de remplissage moindres, mais obtiennent toutefois des scores tout à fait honorables.

Remplissage du planning d'un gîte en haute saison
Remplissage du planning d'une location saisonnière en haute saison

👉  En haute saison, 70% des propriétaires ont un taux de remplissage supérieur à 90%.

Remplissage du planning d'un gîte en moyenne saison
Remplissage du planning d'une location saisonnière en moyenne saison

👉  En moyenne saison, 65% des propriétaires ont un taux de remplissage supérieur à 50%

Remplissage du planning d'un gîte en basse saison
Remplissage du planning d'une location saisonnière en basse saison

👉  En basse saison, 35% des propriétaires ont un taux de remplissage supérieur à 50%.

Les principales difficultés rencontrées par les propriétaires

La question posée portait sur les difficultés rencontrées par chaque propriétaire pour bien louer et donc de partager les leviers de progrès principaux qu’il avait pu identifier pour réussir son activité.

La “difficulté d’obtenir une bonne visibilité sur internet” est citée par quasiment un propriétaire sur deux. Cohérent avec ce constat, celui de la “multiplication des offres concurrentes” (pour plus de 30% des réponses) montre l’absolue nécessité d’optimiser les canaux de commercialisation de son logement.

De façon contre-intuitive, la généralisation de la réservation en ligne chez les OTA n’est pas d’abord perçue comme un atout (facilité et rapidité d’usage) mais bien comme un handicap : génératrice de surcoûts (commission des opérateurs), obstacle aux échanges avec les vacanciers, elle apparaît comme la 3ème plus grande difficulté que rencontrent les propriétaires pour louer leur bien.

Dernier point cité, la pression fiscale qui diminue la rentabilité semble surtout liée au plus grand encadrement de l’activité.

A noter en point positif que près de 10% des propriétaires considèrent n’avoir aucune difficulté particulière dans leur activité 😎

Les principales difficultés des propriétaires pour louer en saisonnier
Les principales difficultés des propriétaires pour louer en saisonnier

L’avenir de la location saisonnière 

Malgré les difficultés rencontrées et la constante évolution de la location saisonnière, la grande majorité des propriétaires souhaitent continuer à louer en s’adaptant aux nouvelles contraintes, quitte à modifier leur façon de promouvoir leur logement. 

Que pensent les propriétaires de l'avenir de la location saisonnière
Que pensent les propriétaires de l'avenir de la location saisonnière ?

Utilisation d’un nom de marque pour promouvoir sa location de vacances

L’une des principales clés de réussite de la location réside dans la gestion de sa notoriété sur internet. Pour faciliter les recherches des vacanciers qui souhaitent réserver en direct, il est indispensable d’avoir un nom de marque. Ainsi identifié, il est facile d’être retrouvé sur internet par n’importe quel moteur de recherche…

Ceci fait partie des conseils basiques que LVP DIRECT distille  inlassablement depuis sa création. Nous sommes heureux de constater que plus de 80% d’entre-vous ont totalement intégré ce message.

👉  Utilisez-vous un nom de marque ?

Plus de 80% des propriétaires qui ont participé à cette étude utilisent un nom de marque. 

Utilisation d'un nom de marque pour louer en direct
Utilisation d'un nom de marque pour louer en direct

Conseil LVP DIRECT : Un nom de marque atypique facilite la visibilité de votre annonce sur les recherches Google. Pour en savoir plus, consultez notre dossier :
Pourquoi donner un nom à sa location de vacances ?

👉  Votre nom de marque est-il visible sur Google ?

Depuis une simple recherche Google, dans la grande majorité des cas, le nom de marque de sa location permet de retrouver facilement une annonce ou un site internet qui permet aux vacanciers de réserver en direct :

Visibilité de son nom de marque sur Google
Visibilité de son nom de marque sur Google

👉  Votre annonce LVP Direct est-elle visible sur Google ?

Depuis une simple recherche Google, dans la grande majorité des cas, le nom de marque de sa location permet de retrouver facilement une annonce ou un site internet grâce auxquels les vacanciers peuvent réserver en direct :

Visibilité de son annonce LVP sur Google
Visibilité de son annonce LVP sur Google

Utilisation d’un site internet personnel pour promouvoir sa location

Nous avons vu dans le point précédent qu’un nom de marque renforcé par un site internet personnel permet de faciliter la réservation en direct.

👉  Presque un propriétaire sur deux possède un site internet dédié à la promotion de son gîte et ne le regrette pas !

Utilisation d'un site internet pour promouvoir son gite
Utilisation d'un site internet pour promouvoir sa location de vacances

Conseil LVP DIRECT : Un site internet dédié à sa location est un excellent moyen pour favoriser la visibilité de son gîte mais cela ne s’improvise pas… Pour en savoir plus ; consultez notre dossier :
Faut-il un site internet pour bien louer son gîte ?

L’impact de la crise COVID sur les locations saisonnières

Les tendances de cette étude sont certainement impactées par la crise sanitaire que nous venons de subir ces deux dernières années. Les habitudes de réservation ont été modifiées : les propriétaires ont dû apprendre à s’adapter pour continuer à louer et à recevoir convenablement les vacanciers.

👉  Quel a été l’impact de la crise sanitaire sur les locations ?

Si presque 20% des propriétaires considèrent ne pas avoir été impactés par la crise, celle-ci, en revanche, a pénalisé à des degrés divers, la majorité des participants à l’étude.

Près d’1/3 des propriétaires annonce même avoir perdu 50% ou plus de leur chiffre d’affaires.

La quantification de cet impact est assez variée suivant les propriétaires ; plusieurs paramètres pouvant influer sur ce phénomène en créant autant de situations différentes :

Période d‘ouverture habituelle de la location de vacances : les périodes d’été ayant été moins concernées, les locations de vacances priorisant cette période auront été moins impactées.

Localisation géographique : les biens situés en région parisienne, dans les grands centres urbains, au ski ou dans les DROM-COM ont été désertés alors que les locations autonomes en pleine nature de la France métropolitaine ont été plébiscitées.

Nature du bien : les maisons d’hôtes ou les locations proposant des équipements partagés ont souffert de contraintes plus importantes que les maisons totalement indépendantes.

Impact COVID sur la location de vacances
Impact de la crise COVID sur la location saisonnière

👉  Quelle politique d’annulation”COVID” a été adoptée par les propriétaires ?

Durant les confinements rendant les déplacements impossibles, la grande majorité des propriétaires LVP DIRECT sont allés largement au-delà des obligations légales (comme d’imposer un avoir avec remboursement différé 18 mois plus tard) derrière lesquelles se sont retranchées la plupart des OTA.

96% des propriétaires LVP interrogés ont proposé à leurs vacanciers un remboursement immédiat (ou un avoir sur demande du client). 

👉  C’est aussi cela l’esprit de solidarité de LVP DIRECT.

Quelle est la politique de remboursement des propriétaires
Quelle est la politique de remboursement des propriétaires

Quels sites d’annonces performent le mieux ?

Quels sites d'annonces performent le mieux ?

Comme l’indiquent les chiffres de cette étude, les propriétaires sont assez partagés concernant le type de sites d’annonces à utiliser, mais s’accordent sur la nécessité de diversifier leurs sources de contacts : 

👉   D’un côté, nous trouvons les sites classiques de petites annonces dont l’objectif est de mettre en relation deux particuliers : un propriétaire et un vacancier.

👉   D’un autre côté, nous trouvons les centrales de réservations (OTA) qui, sous certaines conditions d’utilisation, se chargent de gérer la transaction des réservations entre un propriétaire et ses vacanciers moyennant des frais de services (entre 10 et 25%).

En fonction de vos convictions personnelles, certains sites d’annonces répondront mieux que d’autres à vos attentes. Pour les découvrir et vous aider à les sélectionner, nous vous invitons à consulter la 2nde partie de notre enquête (qui sera très prochainement mise en ligne) : Quels sont les sites d’annonces de locations de vacances qui fonctionnent ?

Conclusion

Que faut-il retenir de cette première partie de notre enquête ?

👉   Bien avant la recherche d’une rentabilité financière, la participation aux frais de maintenance et d’amélioration de leur résidence secondaire est la première motivation des propriétaires de locations saisonnières.

👉   Le choix d’un site d’annonces se fait principalement sur sa facilité d’utilisation et sa possibilité d’échanger librement avec les vacanciers avant d’accepter une demande de réservation.

👉   Même si la réservation en ligne est appréciée des vacanciers qui sous-estiment très souvent son impact financier sur le prix du loyer, 1 propriétaire sur 2 continue à boycotter ce mode de réservation jugé comme non compatible avec ses attentes.

👉  La diversification des sources de réservation et la présence d’un site internet personnel associé avec un nom de marque atypique est un gage d’indépendance et de réussite pour louer en direct.

En synthèse de cette étude, une excellente nouvelle :

ABRITEL, AIRBNB, BOOKING et consorts NE SONT PAS INCONTOURNABLES !

👉  2/3 des locations effectuées par les propriétaires répondant à notre étude l’ont été sans leur intermédiaire.

Cela demande un peu plus d’efforts et une réelle implication de la part des propriétaires, mais de plus en plus d’entre eux, utilisant les outils performants mis à leur disposition font maintenant ce choix.

Ils répondent en cela aux attentes d’un nombre croissant de vacanciers qui souhaitent économiser le surcoût énorme des commissions payées aux OTA et désirent pouvoir réellement échanger avec les propriétaires avant de décider du lieu de vacances où ils emmèneront leur famille.

Ce dossier sera régulièrement mis à jour pour suivre les évolutions des habitudes des propriétaires. 

Nous tenons à remercier les propriétaires qui ont participé à cette étude et si ce n’est pas déjà fait, n’hésitez pas à y contribuer : Propriétaires, donnez votre avis ! 

REJOIGNEZ-NOUS & SOUTENEZ-NOUS !

Si ce dossier vous a intéressé, n’hésitez pas à laisser un commentaire et soutenez notre groupement associatif en rejoignant le groupement de propriétaires LVP Direct :

Bonnes locations !

Pascal / Benoit / Nathalie.

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Casanora

Merci

pierre

tres intéressant
je note que airbnb est en totale illégalité car il n’y a pas de contrat signé. ils sont au dessus des lois, que font dc nos autorités ?

luc

Excellent article tres instructif.
Première fois que je lis un tel constat réaliste (et non polémique) sur le monopole d’Airbnb et Abritel!

Et heureux de découvrir votre groupement de propriétaires « libres »

Abhyasa

Merci pour ce travail sérieux ! Cela m’a permis de me rendre compte que, par exemple , je ne suis pas la seule à refuser la réservation immédiate des OTA.;)

Gaëlle

Merci et bravo pour cette enquête, qui devrait être lu par tous les journalistes qui n’ont que des nom d’OTA à la bouche quand ils parlent de location saisonnière. Les résultats sont très interessant et me conforte dans le fait qu’on peut contourner les OTA. je suis impatiente de lire la suite.

Villa Bruyeride

Bonjour et un grand bravo à toute l’équipe LVP pour ce travail de synthèse riche d’enseignements. Un grand merci également pour votre implication à faire évoluer la location saisonnière et à nous aider à nous améliorer sans cesse, car la concurrence est de plus en plus rude.

Thierry

Bonjour et merci à vous qui avez donné de votre temps pour cette superbe étude.
Nous attendons la suite avec impatience,
Bien cordialement,
Thierry.

LOMBARD Chantal

Merci beaucoup pour ce travail. Les résultats sont très intéressants. J’attends avec impatience la deuxième partie ! Ces premiers résultats me conforte dans le fait de mettre tout en oeuvre (même si cela prends beaucoup de temps au propriétaires) pour continuer à faire de la location directe.

Adeline

Gros travail, merci pour le partage
Vous avez souligné un intérêt pour “Gens de confiance”, quelques instants passés sur leur site demandent à creuser leurs véritables objectifs. Le site aspire tous les contacts email (à but de parrainage ?) par défaut en connexion google, sur demande par d’autres biais, lors de la création de l’identifiant de connexion obligatoire pour accéder au contenu. Le “guide pratique louer tranquille” d’autre part est bien plus joli d’aspect que de contenu, pas comme LVP.. ;), et cela peut alerter, tout au moins inciter à rester prudent

Domaine des Cyclamens

Merci de votre travail, vivement la 2e partie.

Mastagnoga67

Bravo pour ce travail synthétique, un grand merci à toute l’équipe de LVP pour votre implication. L’échantillon de l’étude est représentatif des adhérents LVP, mais donne un éclairage intéressant. Satisfait d’avoir participé à cette enquête qui montre que la voie des OTA soutenue par nos politiques n’est pas la panacée et comporte des zones d’ombre parsemées d’illégalités. Référencé sur AirBnb (mais presque plus de demandes car pas résa direct), je propose systématiquement un contrat de location en bonne est due forme après échange avec le locataire. Le contrat est envoyé, une fois les “vraies” coordonnées connues ; jamais essuyé de… Lire la suite »

Papylou

Je vous suis depuis le début (2016) à l’origine de l’idée de se regrouper depuis le “feu” forum HomeAway.
Depuis j’ai pris ma retraite n’ayant plus l’énergie de lutter contre ces OTA mais je vois que d’autres propriétaire y arrivent grâce à vos conseils.
BRAVO aux animateurs de ce petit village gaulois LVP, je suis admiratif de votre implication depuis maintenant 5 ans.

casadellameridiana

Beau travail!

Patrice PERRIN

Bonjour à tous, j’ai lu les résultats de l’enquête propriétaires à laquelle j’ai participé. Très instructif, clair et riche de renseignements, par contre j’ai remarqué “me semble t-il” une inversion des 2 réponses dans le paragraphe “quelles sont les sources de réservation des propriétaires” . J’ai apprécié cette étude et ses résultats qui confirment mon attachement à la liberté de louer et de gérer moi même ma location.
Bonne continuation à tous, un Cantalien d’adoption.

ventoux

Un grand merci pour ce gros travail !
Je ne sais plus si je l’ai dis dans l’enquette , mais les OTA me servent pour combler des petits trous dans mon calendrier ( de fin mars a fin octobre en Provence ) , mais surtout pour entretenir et renouveller mon “catalogue” d’habitués qui reviendrons régulièrement , et en direct bien sûr !

– NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVPDIRECT – 

C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVPDIRECT est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVPDIRECT n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

– SIGNALER UNE ANNONCE – 

 
👉 Nous attachons une grande importance à la qualité des annonces proposées sur notre site. Si malgré notre vigilance vous estimez que cette annonce n’est pas légitime, merci de nous le signaler en précisant les raisons. Nous contacterons directement son propriétaire pour étudier avec lui les raisons de vos doutes.

  • Ce champ n’est utilisé qu’à des fins de validation et devrait rester inchangé.

– BESOIN D’AIDE –

Avez-vous consulté la rubrique « Besoin d’aide » présente dans votre espace membre ?
👉 La réponse à votre question attend peut-être votre lecture…

Si malgré tous nos efforts dans la rédaction de ces guides vous n’avez pas trouvé la réponse à votre question, contactez-vous. Nous vous aiderons à trouver une solution adaptée à votre situation.

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